邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可研报告

1、 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 1 目目 录录 一、总一、总 论论 .5 5 （一）项目建设单位.5 （二）项目概况.5 （三）可行性研究报告编制依据.12 （四）研究结论及建议.12 （五）主要经济技术指标.13 二、房产市场分析二、房产市场分析 .1414 （一）当前房产市场现状.14 （二）本市商品房现状与市场需求.15 （三） “精品住宅”的市场需求及发展.16 三、项目选址及建设条件三、项目选址及建设条件 .2020 （一）项目选址.20 （二）建设条件.20 （三）自然条件对建设项目的影响.22 四、建设规模及功能标准四、建设规模及功能标准 .2

2、323 （一）建筑面积和内容.23 （二）功能设施标准.23 五、建五、建 筑筑 方方 案案 .2626 （一）设计依据及设计要求.26 （二）建筑特征.26 （三）拟建建筑物使用功能和工艺要求.26 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 2 （四）设计内容.26 （五）住宅单体设计.29 六、结构设计六、结构设计 .3737 （一）设计依据.37 （二）基本技术参数.37 （三）结构设计.38 （四）结构计算.39 （五）供配电设计：.40 （六）防雷与接地：.44 （七）火灾自动报警系统：.45 （八）有线电视系统：.45 （九）电话及宽带网络系统：.45 （十

3、）综合布线系统：.45 （十一）电气人防专篇：.46 七、给排水设计七、给排水设计 .4949 （一）设计依据.49 （二）设计范围.49 （三）室外给水设计.49 （四）室外排水设计.50 （五）建筑给水排水设计.50 （六）人防给排水设计.52 （七）节水、节能环保措施.52 （八）消防水池设置.52 （九）消防电梯集水坑.53 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 3 （十）主要设备材料表.53 八、暖通设计八、暖通设计 .5656 （一）设计依据：.56 （二）设计内容：.56 （三）设计参数：.56 （四）供暖，空调设计.57 （五）通风系统设计：.57

4、（六）管材：.58 （七）保温：.58 （八）人防物资库通风：.58 九、消防专篇九、消防专篇 .5959 （一）建筑消防设计.59 （二）电气消防设计.60 （三）给排水消防设计.60 十、节能措施十、节能措施 .6363 （一）建筑.63 （二）电气.63 （三）给排水.64 （四）暖通.64 十一、环境保护与卫生防疫专篇十一、环境保护与卫生防疫专篇 .6565 一、建筑卫生与环保设计.65 二、电气.65 三、给排水.66 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 4 四、暖通.67 十二、项目实施进度安排十二、项目实施进度安排 .6868 （一）建设工期.68

5、（二）实施进度安排.68 （三）实施进度表.68 十三、投资估算与资金筹措十三、投资估算与资金筹措 .6969 （一）投资估算依据.69 （二）建设投资估算.70 （三）资金筹措方案.70 十四、结论与建议十四、结论与建议 .7171 （一）结论.71 （二）建议.71 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 5 一、总一、总 论论 （一）项目建设单位（一）项目建设单位 1.单位名称：安徽大昌矿业集团有限公司 2.法定代表人：吉广清 联系人：徐涛 （二）项目概况（二）项目概况 1、项目名称：邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目 2、项目投资：项目总投资 4000 万元。 3

6、、建设地点：*县铁佛镇催楼村 4、占地面积：79 亩。 5、总建筑面积：24000 平方米。 6、建设内容： （1）职工宿舍楼，建筑面积 16000 平方米。 （2）矿办公大楼，建筑面积 2000 平方米。 （3）仓库，建筑面积 3000 平方米。 （4）超市，建筑面积 2000 平方米。 （5）变电站、配电房，建筑面积 1000 平方米。 （6）广场，面积 10000 平方米。货场面积 5000 平方米。 （7）道路、围墙、排水等建筑面积 5000 平方米及绿化 等基础设施。 7、项目建设背景 （1）*县自然及社会经济状况 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 6

7、 项目所在地行政区划隶属于淮北市*县，地处县城近郊。 *县位于安徽省北部，是淮北市唯一市辖县，县城依市而建， 全县辖 11 个乡镇和一个省级经济开发区，面积 1987 平方公 里。*承东启西，区位优越，地处苏、鲁、豫、皖四省交界 处，是淮海经济区和徐州经济圈重要组成部分。2010 年末全 县总人口 157310 人。人口自然增长率为 5.2。 2010 年，全县以科学发展观为统领，以“工业发展年” 为抓手，大力实施“工业强县”战略，经济结构实现突破性 转变，社会财富大幅增加，民生得到改善和提高，各项社会 事业取得全面进步。地区生产总值 622628 万元。分产业看， 第一产业增加值 20115

8、4 万元；第二产业增加值 212892 万元； 第三产业增加值 208582 万元。全年粮食种植面积 2954 万 亩，全年粮食总产量 941 万吨，全年肉类总产量 58048 吨， 禽蛋产量 24844 吨；蔬菜产量 142942 吨。全年新增规模以上 工业企业 34 家，总数达 7l 家。全部工业增加值 17104l 万元。 规模以上工业企业累计实现利润 16018 万元。主要工业产品 中，白酒 16788 千升，原煤 317713 吨，焦炭 606335 吨，铁 矿石 172504 吨，面粉 283329 吨。建筑业实现增加值 4185l 万元。全年累计完成财政收入 60052 万元，比

9、上年增长 42.8，其中地方财政收入 30389 万元，增长 32.6。税收 收入 51903 万元，增长 47.O。 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 7 *县的重点保护的文物主要有柳孜隋唐大运河、古城汉 墓、临涣古城、临涣文昌宫、小李庄前委旧址、淮海战役双 堆集烈士陵园等，但距离本项目选址较远。*县内无自然保 护区等。 本项目位于*县铁佛镇催楼村，交通便利，水、电等基 础设施完备。项目规划占地约 79 亩，满足本项目运行条件。 （2）淮北市的房地产发展的轨迹： 2006 年全年完成房地产投资 6 亿元,全市土地完成开发 建设面积 150.52 万，同比增长

10、87.66%，其中本年度新开 工 107.28 万，同比增长 320.05%，房屋销售面积 17.88 万 ，同比增长 251.28%。 2007 年 1-11 月份，全市共完成开发投资 6.9 亿元,同比 增长 9%;完成开发建设面积 166.5 万，同比增长 13.2%,其 中本年度新开工 120.6 万，同比增长 18%；竣工面积 96.2 万,同比增长 337%;房屋销售面积 52.1 万,同比增长 199.7%右，本年度共完成 54%的销售量。 2008 年淮北市第一季度房地产完成投资 1.33 亿元，同 比增长 48.42%，房屋施工面积 161.1 万平方米，同比增长 34.7%

11、。其中新开工面积 22.37 万，同比增长 38.12%。竣 工面积 22.97 万，销售面积 20.56 万，完成 86%的销售 量。 2008 年 1-6 月份全市共完成房地产开发投资 51220 万元， 同比增长 18.5%；完成开发建设面积 186 万，同比增长 23.2%；其中本年度新开工 35.1 万；竣工面积 30.2 万； 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 8 房屋销售面积 19.8 万，上半年共完成 65.5%的销售量。 （3）淮北市住宅市场调查（淮北住宅楼盘汇总表） 案 名 华佳 梅苑 家天 下 水景 天成 帝景翰园 奥斯卡春 城 温哥 华城

12、 世纪 华庭 位位 置置 相阴路 78 号 庆相 桥南侧 新体育馆 南 100 米 淮北市相 阳路与南黎路 交叉口 人民 东路 淮海 路 投资兴建投资兴建 宁波 甬佳 淮北 绿洲 淮北宏基 淮北富华 置业 安徽 众安 淮北 天象 基地面积基地面积 15 万 27.67 万4.8 万2 万 25.5 万 约 3000 建筑面积建筑面积 20 万 4.5 万 （二期） 13 万3.5 万 19 万 30200 容积率容积率1.32.71.60.8约 10 产品类别产品类别 （住宅）（住宅） 住宅住宅住宅办公住宅住宅 商业、 住宅、宾 馆 平均单价平均单价 2500 元/ 3000 元/ 3900-

13、4200 元/ 3000-3200 元/ 3100 元/ 均价 4000 元/ 主力面积主力面积 100 138150120 130- 14 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 9 主力总价主力总价 20-25 万 25-30 万元 40 万元25-30 万元 25-30 万 可售户数可售户数 500 多户 271 户908 户260 户986 户 120 户 销售率销售率95%60%90%100%70%60% 案 名 御林 雅苑 宏发半 岛 东方百 货住宅 可伦 国际公馆 相山庭 院 慢 城 位位 置置 相阳路东 紧靠香舍 花都 相阳路与人 民路交叉口 淮海路孟

14、山 路口 相山南路 桂苑路口 长山路与梅 苑路交叉 人民路南发 现之旅东 投资兴建投资兴建淮北鸿福淮北润竹淮北可伦浙江万马淮北淮信 基地面积基地面积2.5 万1.08 万20004.7 万25 万7.2 万 建筑面积建筑面积10.5 万4.6 万200007 万32.5 万11.88 万 容积率容积率1.54.2101.51.31.65 产品类别产品类别住宅商业住宅、商业住宅商业 住宅、商 业 住宅、商业住宅、商业 平均单价平均单价 （住宅部分）（住宅部分） 未定 3100 元/ （住宅） 3900 元/ （住宅） 3200 元/ （住宅） 3400 元/ （住宅） 3100 元/ （住宅）

15、主力面积主力面积78.3112.27176-20298148131 主力总价主力总价30-35 万元40-50 万元25-30 万元35-40 万元30-35 万元 可售户数可售户数290 户420 户60 户360 户1600 户985 户 销销 售售 率率未开盘90%40-50%30%30%50% 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 10 （3）本项目建设职工宿舍楼目的为解决邹楼铁矿职工住 房问题，提高职工住房条件。本项目建成后住宅楼不在社会 上公开销售。 8、项目规划 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目位于淮北市*县铁佛 镇催楼村。项目总投资 4000 万元。总

16、建筑面积 24000 平方米。 （1） 、规划原则 人本原则 居民在工作、生活、休息、娱乐、出行购物、交往等各 方面的多层生活需要是进行设计的出发点和立足点。简而言 之，就是要以人为本，予居民以方便；保证居住区居住功能 的原真性，适当布局满足居住所需的必要商业配套设施。 文化原则 试图树立独特的小区文化品牌，具人文情调的现代居住 观念的合理结合；从单体设计到整体空间的塑造，都以欢快， 飘逸，优美，绚丽的格调取胜，使整个小区超凡脱俗. 生态原则 坚持创造良好的生态居住环境，很好地结合单体建筑设 计，真正做到可见、可游、可住、有益于居民的身心健康； 充分利用并保留已有的良好生态环境要素，如生态植被

17、、地 形地貌等。 在规划布局中彰显灵动活泼的空间形态，在景观设计时 体现与自然和谐共处的特色。漫步于住宅区内，静听流水潺 潺、乌语啾啾，捕捉掠过鼻间的 缕花香，欣赏点缀其中的小 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 11 景，感受布景之人文雅。 社区公园 方案结合基地内外良好的绿化环境，最大程度得争取中 心绿地面积并最大程度争取外部视线景观，使得绿地能够共 享于所有居民，给居民提供最优越的生活、交流、休闲的环 境。真正做到建筑融于环境，居住融于公园，生命融于自然。 活力社区 方案在小区配备超市，为住户提供全面、便捷的社区服 务，满足日常需求，提供优美宁静的居住环境，

18、营造充满活 力的社区文化与生活氛围。 舒适户型 规划以 90-110 平方米户型为主，全明设计，南北通透， 景观阳台，尽享无限美景。 4、道路规划 社区商业主要为小区内部服务，以步行人流为主。 住区内部规划车行道与步行道,部分人车分流，小区内车 行道路分为两级： 1）小区车行主路：机动车道宽 6 米。 2）宅前入户路：机动车道宽 3 米。 5、步行交通规划 考虑到行人和行车的交通安全，以及步行出行和步行休 闲的要求，规划在居住小区内设置独立的步行道系统。主要 的步行系统与中心绿化区结合布置，联系中心景观广场，共 同组成一个相对完整的环形体系，步行道系统可以有效的将 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项

19、目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 12 各部分外部活动空间、景观空间、绿地、配套公建联系在一 起，创造出生机盎然的住区外部活动空间。 6、绿化景观系统 规划结合建筑布局和功能分区部署，在居住小区设置了 相对集中的中心绿地体系。集中绿地在街区内利用开敞空间 展开，并且与小区的主要的出入口发生联系，呈开放式的舒 展状态。 绿化与开放空间主要包括小区中心绿地、宅间绿地、商 业步行空间等不同类别的绿地形式。 6、建筑单体设计 小区均为 6 层的多层建筑，社区集中商业为 1-2 层的低 层建筑。 住宅类型以 90-110 平米左右的房型为主。 （三）可行性研究报告编制依据（三）可行性研究报告编制依据

20、 (1)*县建设项目规划设计条件通知书； (2) *县铁佛镇催楼村地段地质勘探资料； (3)国家发改委建设部建设项目经济评价方法与参数 (第三版) ； (4)建设部房地产开发项目经济评价方法 ； (5)项目单位关于编制该项目可研报告委托书； (6)项目单位提供的其它资料。 （四）研究结论及建议（四）研究结论及建议 本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发 建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理， 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 13 建设资金完全自筹，现场建设条件具备。对盘活国有资产， 推进产业结构调整，有明显的社会效益。 从目前房地产市

21、场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突 出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功 能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的联排商品 房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场 定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营 销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。 （五）主要经济技术指标（五）主要经济技术指标 “邹楼铁矿办公住宿服务区项目”项目主要经济技术指 标见下表。 “邹楼铁矿办公住宿服务区项目”项目主要经济技术指 标 序 号 项目名称单位指标 1建设投资万元4000 2总建筑面积平方米24000 住宅建筑面积平方米16000 超市建筑面积平方米2000 办

22、公楼建筑面积平方米2000 仓库建筑面积平方米3000 变电所、配电房建筑面积平方米1000 广场建筑面积平方米10000 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 14 货场场建筑面积平方米5000 道路、围墙、排水建筑面积平方米5000 3小区绿化率%35 4停车位车位388 个 二、房产市场分析二、房产市场分析 （一）当前房产市场现状（一）当前房产市场现状 进入 2006 年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制层 革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳 发展的态势。主要表现在： 1、商品房开发投资稳步回升。2006 年房地产业超速发 2007 年下半

23、年受宏观调控影响。商品房投资逐步增加，2007 年，全市国民生产总值增长的 16.8%中，房地产开发的贡献 率达到 2.5 个百分点以上。 2、在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下， 居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新 的消费热点正在逐步形成。 3、住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发 展。近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了 居民房，成为启动房地产市场的一大亮点。 4、房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 15 跃。房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践， 房

24、屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。 5、2008 年下半年以来，受到全球金融危机的影响，房 地产市地低迷不振，但由于淮北市属于中部地区的中等城市， 房地产价格本来就不是虚高，再加上消费需求量大，当地政 府大力支持，因此，房地产市场的波动并不太明显，在这一 轮经济危机中呈现中稍降在态势。 淮北市作为新兴的能源城市，是华东地区重要的煤电能 源基地，淮北矿业、皖北煤电以及地方矿井 28 对。近年来， 矿区开采推行新的用工制度，即用人不养人，充分提高职工 的福利待遇，但是不再建设职工福利分房与其他社会事业， 这样富裕起的矿区职工考虑到子女就学等，纷纷到城市购房 居住，充分享受城市现代的文

25、明生活。另外，淮弱火车站及 其他重大项目建设，叔叔及大批的居民拆迁，政府采用货币 化补偿，客观需要一批新开发的房地产业。 （二）本市商品房现状与市场需求（二）本市商品房现状与市场需求 本市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积 1998 年达到了 10.98 平方米，位居全国大中城市前列。但商 品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面 积还比较小。从本市城市居民住房构成现状来看，商品住宅 市场蕴藏着巨大的需求潜力。根据有关市场调查资料，本市 目前有 26%的市民住房是“单位借房” ，约占 39%属“房改房” ， 占 19%是“私房” ，只有 16%的住房是居民“购买的商品房”

26、。 从以上现象可以看出，目前商品房在本市市民住宅构成中所 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 16 占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空 间很大。随着住房制度改革的进一步深入，住房分配货币化， 住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为 居民主要的住房来源。 再从每户住房总建筑面积来看，目前居民住房 60 平方米 (指建筑面积，下同)以下的占 38.96%，6080 平方米的占 33.8%，81100 平方米的占 14.82%，101120 平方米的占 8.02%，121140 平方米和 141 平方米以上的分别只占 2.82% 和 1.

27、57%，有近 87.58%的家庭住房面积在 100 平方米以下。 随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要 求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面 积在 100 平方米以上住房尸数将比现在有较大辐度地提高， 住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。 （三）（三） “精品住宅精品住宅”的市场需求及发展的市场需求及发展 “人与自然和谐发展”是 21 世纪对城市新型住宅小区 的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着本 市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高， 居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、 品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建

28、筑容积率 低，而且要求绿地率高。根据本市城市经济社会发展，以及 商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市 场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选 择条件。 1、住宅市场趋向细分化 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 17 随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市 场的主流。在住宅市场日趋活跃，消费者面临多种选择的今 天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是启己与众不同的个性， 换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年， 本市住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型 住宅，由于住宅小区环境优美、品质高雅，售价合理，刚刚

29、推出就能销售 60%以上，经营火爆。从中可以看出，住宅市 场的一个发展方向是住宅市场细分化，对住宅从业人员的专 业化程度要求也越来越高。市场对规划、设计、营销管理、 施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也 应随之提高。 2、商品房市场进入品牌角逐时代 随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场 品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的 今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要 求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、 今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房 出现的客观环境。同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅 开发中的作用

30、，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高 品质商品住宅这一诱人的市场。在去年本市房地产及相关产 业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开 发商的品牌。淮北圣火房地产开发有限责任公司开发其他住 宅的成功开发和火爆销售，就是一个最好的例子。商品房市 场出现品牌角逐趋势的原因，主要有： （1）先富者的市场潜力。本市改革开放 30 年来，经济 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 18 快速发展，社会全面进步，城市居民收入水平有很大提高， 城市人均收入和消费水平居国内中等城市中上水平，据有关 资料统计，富裕家庭约占 6左右，最近两年，富裕家庭这 一比例又有提高，

31、今后还将进一步提高。这部分富裕家庭对 中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。 (2)商业消费潜力。本市属皖北地区的重要煤电能源城市， 近年来煤炭销售旺盛，价格涨幅接近 1 倍。为淮北市经济发 展提供强大的支撑，人口聚集效应进一步升华，发展房地产 开发一直是本市经济发展的重点之一。由于几次博览 会的成 功举办，提高了本市在国内的知名度，为本市城市经济发展 带来前所未有的机遇，资源开发、商贸旅游繁荣，驻市各类 商业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主的住 房需求趋旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型 住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定 的市场需求，像 98

32、 佳园这样环境优美、档次较高的住宅， 无论是销售或出租都有较大的市场潜力。 3、户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点 户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题，它包 含新型居室建筑材料的运用以及居室内部智能化设施的安排， 智能住宅的优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时 代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新换代 的住宅智能系统会随着未来科技的发展不断增加新内容，使 住宅本身的科技含量也不断更新。这方面的意义远超过普通 的实体建材所能实现的价值，提高了住宅的档次、品牌和价 值。 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 19 4、消费者对住宅质量和物业管

33、理的关注 消费者购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房者 首要关注的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。一 是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。二是功能性方 面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最 好的住宅。三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室外 环境等。四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的 家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即 期消费。所以，住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是 消费者购房考虑的另一重要因素。对于购房者来说，包括售 后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要 求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。

34、5、住宅开发及开发商向规模化发展 近年来，本市城市住宅开发数量发展过快，但开发规模 和档次不高。目前本市已有各类资质的房地产开发企业 100 多个，存在开发成本高、恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等 问题。新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够的居住空 间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。房地产开发商 只有通过大规模、低成本开发，才能满足用户的要求。住宅 开发向规模化发展，形成新的住宅市场竞争，也促使开发商 向规模化方向发展。从本市最近两年的房地产市场上也能看 出这一变化，一批实力雄厚、具有丰富操作经验的大型房地 产开发企业将涌现出来，并占市场主导地位。 6、住房消费逐步成为居民消费热点和投资

35、手段 随着本市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 20 步成为居民消费热点和投资手段。目前，本市居民购房除直 接居住或自用外，有近 15%是用于投资保值、增值或出租， 这与本市市民近几年生活水平很快提高不无关系。这标志着 居民生活由“温饱型”向“小康型”的过渡。随着城市耐用 消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房、汽车消费，这是 一个必然的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式 的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由 5.1%上升到 12% 左右。其中中低收入的家庭为 6%10%，中高收入家庭为 13%16%，富裕家庭占

36、 20%-30%，加上银行住房按揭贷款的 支持，住房消费热点将加快形成。个人购房的比例也 1990 年 的 28%增加到 2000 年的 50%，目前这一比例已超过 60%，并 保持逐步上升的势头。 三、项目选址及建设条件三、项目选址及建设条件 （一）项目选址（一）项目选址 项目选址在项目位于*县铁佛镇催楼村，该项目是邹楼 铁矿办公、住宿、生活服务区域。占地 79 亩，地势相对平坦。 项目在规划建设选址具有明显的区位优势和较好的开发建设 条件。 （二）建设条件（二）建设条件 1、自然地理状况 淮北市位于安徽省北部，地处淮海经济区的南部，东近 连云港，西连商丘、开封，南接宿州、蚌埠，北临徐州。全

37、 市辖三区一县。 2、自然气候条件 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 21 淮北市地处北温带，属北方型大陆气候，气候温和，四 季分明、光照充足，日照时数为 2315.8 小时，日照度为 52.2%，无霜期 202 天。 年均气温：14.5 极端最高气温 41.1 极端最低气温：-21.3 年均相对温度：70% 主导风向：东北风 平均风速：3.1m/s 风压：343kn/m2 年最高降雨量：1441.1mm（1964 年） 年均降雨量 862.9mm 日最大降雨量：249.7mm（1957 年 7 月 14 日） 最大冻土深度：20cm 地震烈度：6 度 3、工程

38、地质、水文地质条件 淮北市东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平缓延伸 两侧，其余均为平原，海拔一般为 23.5-32.5，地势由西北 向东南倾斜，地基承载力山前地带可达 8 吨/平方米。地下水 层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富，最大冻土深宽 20 厘米。 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 22 根据钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下： （1）粉质粘土。浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在 埋深约 1 米以上及 2.2-3.5 米，粉粒含量较多，部分段为粉 土，松散状，结构性差。 （2）粘土，综褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性， 见少量淡水螺壳，完整。

39、 （3）粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙 质结核，在埋深约 6 米处较富集。 （4）粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深 7.1 米钻至 15.0 米未揭穿。层厚不详。 除第一层外，其他各层地基承载办标准值均在140KPa以上。 4、地震设防 地震烈度为 6 度，历史上未发生过较大地震。地基承载 力约在 12 千牛/平方米。 （三）自然条件对建设项目的影响（三）自然条件对建设项目的影响 1、对工程方案的影响 淮北市位于安徽省北部，以平原为主，北部有低山残丘， 大部分地区，工程地质条件较好，具有良好的建设条件，自 然条件对工程方案影响比较小，在方案设计时应当充分利用 上述优越的自

40、然条件，进行多方案比较，做到安全、经济、 适用、美观。 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 23 2、对施工条件的影响 淮北市四季分明，气候温和。雨量适中，光照充足，无 霜期长，自然条件总体来说有利于施工，但是，部分年份也 有水灾、旱涝现象，冬季低温冻害，对工程施工稍有影响。 3、对工程造价的影响 淮北市交通便利，建筑材料资源较为丰富，无需通过长 途运输，水泥、砂石等主要材料来源充足且运距较短，这样 可以大大降低工程造价。 四、建设规模及功能标准四、建设规模及功能标准 （一）建筑面积和内容（一）建筑面积和内容 总建筑面积24000 平方米，其中： （1）职工宿舍楼

41、，建筑面积 16000 平方米。 （2）矿办公大楼，建筑面积 2000 平方米。 （3）仓库，建筑面积 3000 平方米。 （4）超市，建筑面积 2000 平方米。 （5）变电站、配电房，建筑面积 1000 平方米。 （二）功能设施标准（二）功能设施标准 1、设施标准 住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 24 基本要求须符合安徽省城市住宅建设标准和有关规范， 并按中高档住宅有关标准设计。 (1)住宅装饰及设施标准：住宅为初装修，厨房、卫生 间一次装修完成。外墙：高级外墙涂料；内墙：厨、卫 为彩釉面砖，其余为双飞粉；

42、顶棚：厨、卫为塑料扣板吊 顶，其余为飞粉；地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂 地坪；门窗：高级塑钢窗带纱窗；分户门：复合防盗门； 户内门：实木镶板门，实木填芯蒙板门；厨房设施：洗涤 盆；卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；阳 台：铝合金封闭式阳台；其他：楼梯间踏步为面砖，墙面 喷塑，塑料扶手。 (2)小区配套设施：小区设有院内花园、草地、水池、 休息厅、网球场、地下停车库、室外消防、配电房、公共照 明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信 系统以及保安监视系统等。 2、工程项目一览表 依据初步规划方案，“邹楼铁矿办公住宿服务区建设 项目”主要工程项目见下表 主要工程量一览表

43、序 号项 目 名 称说 明 1土建工程建筑面积 24000m2 1.1住宅楼建筑面积 16000m2 1.2办公楼建筑面积 2000m2 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 25 1.3仓库建筑面积 3000 1.4超市建筑面积 2000 1.5变电站建筑面积 1000 2广场建筑面积 10000 3货场建筑面积 5000 4道路、围墙建筑面积 5000 5给排水工程水箱、水池、水泵机房 6普通消防系统住宅区、商业区、停车场 7变配电工程(强电)配电房变配电设备 8照明工程小区照明 9通讯工程普通申话配线(端子接单元口) 10 火灾报警及安全监 视 公共场所火灾报

44、警，可视防盗门 11通风工程 地下停车库通风 12闭路电视住宅区、商业区 13室外工程室外绿化及部分道路场地 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 26 五、建五、建 筑筑 方方 案案 （一）设计依据及设计要求（一）设计依据及设计要求 1 民用建筑设计通则 （GB50352-2005） ； 2 建筑设计防火规范 （GB50016-2006） ； 3 商店建筑设计规范 （JGJ48-88） ； 4 汽车库建筑设计规范 （JGJ100-98） ； 5 汽车库、修车库、停车场设计防火规范 （GB50067- 97） ； 6 人民防空地下室设计规范 （GB50038-2005） ； 7 人民防空工程设计防火规范(GB50098-98)2001 年 版； 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 27 8 淮北市城市规划管理技术规定 ； 9 城市建筑和道路交通工程停车场（库）设