金马项目可行性研究报告

1、金马住宅小区项目可行性研究报告成都金利房地产开发有限公司二00七年九月目录第一章、总论第二章、项目建设场地及条件第三章、市场调查分析与预测第四章、建筑设计方案第五章、市场定位与核心竞争力的确定第六章、营销战略第七章、企业组织机构、劳动定员及培训第八章、项目建设方式及进度安排第九章、项目投资估算第十章、资金计划及资金筹措第十一章、经济效益分析与评价第十二章、风险分析及评价第十三章、项目开发建设的社会、经济效益评价第一章、总论11、项目名称思创金马项目12、项目建设企业121、成都金利房地产开发有限公司122、企业性质：有限责任公司123、企业经营范围：房地产开发经营124、企业注册资金：一千万元

2、13、可行性研究报告编制依据131、成都市温江区计划和经济局关于建设项目立项登记的通知132、成都市温江区规划管理局项目建设选址定点审批表133、成都市温江区规划管理局规划设计条件通知书134、金马项目初步设计方案135、金马项目初步地质勘探资料136、国家计委建设项目经济评价方法与参数137、建设部房地产开发项目经济评价方法138、中华人民共和国土地管理法139、中华人民共和国城市房地产管理法14、项目提出的背景成都金利房地产开发有限公司拟投资开发的金马项目，属高品质、低能耗的生态住宅小区。该项目选址温江区金马镇大堰村，建设净用地面积为97亩。金马镇位于温江西部，金马河东岸，距光华大道约6公

3、里、距温江区行政中心-柳城镇约7公里、距三环路约17公里，紧邻海峡两岸科技园区，该园区内拥有众多知名的外资企业、合资企业、全国重点大学及科研院所，是高学历、高素质、高收入人群的聚集地。而沿光华大道两侧房地产开发项目众多，90%以上为低密度高品质住宅项目，在该区域内房地产市场反应良好，现已成为购房者首选的热点区域之一。但由于土地资源的有限和不可再生性，沿光华大道两侧可供开发的土地已寥寥无几，将无法继续为有意在此区域内购买高品质住宅的购房者提供所需，因此现阶段房地产开发已出现向光华大道外侧辐射发展的趋势。基于上述原因，成都金利房地产开发有限公司本着打造高品质、低能耗的绿色住宅，严格按照建设部所制定

4、的建筑节能规范实施建设，真正实现成都市首个可持续发展的住宅小区的开发理念，拟开发建设金马住宅项目。15、项目的性质及主要特点现代社会由于工业的发展，人们居住生活环境恶化，工作和生活节奏加快，导致人们在心理上、生活上的压力加剧。随着社会的发展，文明的进步，人们对生活品质有了越来越高的要求，这种要求不仅体现在对物质生活的追求，更体现在对居住环境和生活方式的追求。金马项目定位为高品质、低能耗的生态住宅小区，将通过科学的整体设计，集绿色配置、自然通风、自然采光、低能耗维护结构、新能源利用、中水回用、绿色建材和智能控制等高新技术于一体，不仅可以满足人们的生理和心理需求，而且能源和资源的消耗最为经济合理，

5、对环境的影响最小。项目的主要特点包括合理的选址规划、资源利用高效循环、节能措施综合有效、建筑环境健康舒适、废物排放减量无害、建筑功能灵活多变等六个方面。在建筑风格上，项目拟采用将中国传统宅院式住宅的精髓与现代建筑的功能分布合理地融合在一起，最大程度筑造宅居生活的私密性及舒适性。金马项目将营造“门外的温泉 + 门内的低耗 = 全家的新生活”的居住方式，倡导和谐温馨的生活理念和返璞归真的生活态度，使人们从繁闹喧嚣的都市中回到宁静的居住环境，亲近自然，享受建筑带来的乐趣。16、项目建设规模金马项目占地面积64666，总建筑面积309337，其中高层住宅建筑面积258668，地下车库建筑面积为5069

6、9。17、项目开发建设的宗旨、总体构想金马项目符合国家城镇住宅开发建设产业政策，现场建设条件具备。在成都市城市规划布局中，市政府要把温江营造成“大都市社区”，即成都市的“后花园”，建设具有温江特定人文环境和生态特色的现代化花园城市。 金马项目以“温泉+节能”为主题概念，是众多国际知名高尚居住区所推崇的生活方式，将填补目前成都房地产市场此类产品的空缺，为购买者提供优秀品质、全新生活、中等价位的住宅，为促进温江区协调发展作贡献，实现公司的可持续发展，创造良好的经济效益和社会效益。金马项目强调综合环境和居住生活的协调，人与自然的和谐，将营造出一种现代科技与古朴典雅相融合，具有浓厚的住宅文化氛围的绿色

7、住宅小区。18、主要技术经济指标净用地面积：64666 m2总建筑面积：258668 m2 其中，、高层住宅建筑面积：258668 m2居住户数：1400户容积率：4.0建筑密度：28 %建筑层数：高层15-18层建筑结构形式：现浇钢筋混凝土结构；七度抗震设防第二章、项目建设场地及条件21、项目所处的大环境介绍211、地域优势成都位于川西平原腹地，介于东经1025410453、北纬30053126之间，全市东西长192公里，南北宽166公里，土地总面积1.239万平方公里，辖9区4市6县，2003年末总人口超过1044万。成都是四川省省会，西南科技、商贸、金融中心和交通、通讯枢杻，是一座具有2

8、300多年历史的文化名城。成都自然条件优越，属于亚热带季风气候区，热量丰富，雨量充沛，四季分明，雨热同期。成都地区属岷江、沱江水系，境内河网稠密、水利资源丰富。成都市获联合国授于的“人居奖”、中国最佳旅游城市、是最适合人类居住的城市之一，具有显著的地域优势。212、经济优势成都是全国15个副省级城市之一，是国家批准的对外开放城市和全国经济体制综合配套改革试点城市，被中国城市社会经济发展水平评价委员会评为“中国城市综合实力50强”的第11名及“首批城市投资硬环境40优”之一，位居中国西南、西北城市之首。改革开放30年来，成都经济建设、社会事业和人民生活水平都发生了巨大的变化。社会主义市场经济体制

9、初步建立，基础设施建设成效明显，城市综合服务功能增强。成都市十分重视并积极创造良好的投资环境，已基本形成全方位、多层次对外开放格局，开放型经济发展较快。成都作为中国西部的特大中心城市和国家规划定位的西南地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通、通讯枢纽，2007年被国家列为国家城乡统筹配套改革综合试验区，就社会消费品零销总额指标（含房地产销售）而言，成都在全国15个副省级城市中排位第三，在西部乃至全国都具有相对的区位优势、经济优势、科技优势和市场优势。22、项目所处的小环境介绍221、区位优势、经济优势温江位于成都市中心区正西16公里处，处于成都市上风上水的极佳位置。东临成都市青羊区，南毗双流

10、县，西接崇州市，北靠郫县、都江堰市，距双流国际机场18公里，是成都市中心城区的重要组成部分。根据大成都发展战略规划，温江将于2010年建成为环境优美、设施配套的现代化生态卫星城市。2005年，温江区全年实现地区生产总值82亿元，增长16.5%；全社会固定资产投资76亿元，增长55.5%；地方财政收入8.56亿元，增长49.5%；实现社会消费品零售总额21亿元，增长20%；城镇居民可支配收入11257元，增长8.5%。连续5年跻身经济社会综合发展指数全国百强县，排名跃升至第68位，比上年跃升21位。222、历史沿革温江自西魏恭帝二年(公元555年)建县，迄今已有1400多年历史。据县志记载，祖传

11、古蜀国鱼凫王曾在此建都。温江一直是成都平原重要的政治、经济、文化中心之一。1965年撤地建县1983年划归成都市管辖，是成都市第一个工城。2002年5月28日，撤县成立成都市温江区。区府所在地柳城镇。223、气候特征温江气候湿润，属亚热带季风性气候，夏天酷暑，冬天严寒，年平均气温15.7摄氏度，平均降雨量942.5毫米，全年无霜期281天。224、温江人口状况及增长趋势全区总人口36.28万人，柳城镇城市人口约14万人。柳城镇近来城市人口增长率为20%，且温江未来35年人口增长点为、西南财大、中医大学、四川交通学院、西南政法分院、川农大、成都7中、水利水电学校等8所大中学陆续建成并投入使用，预

12、计教职员工和学生共计7万余人（其中学生人数6.3万人，教师1万人）、温江已建、待建大中小型房地产开发小区新增人口6万人（其中成都市区人口将入住约5万人）。225、城市规划温江基础设施和生活配套相对完善，商业地产与成都商业环境的逐渐成熟相呼应，在城市规划与建设、商业规划与设计方面占据了很高的起点。商贸、房地产、餐饮娱乐将是温江第三产业的支柱。温江房地产主动地将古老历史与现代都市文化相融汇。温江区2003-2007文化发展规划将实施“文化名区”工程作为工作的重点，围绕古蜀鱼凫文化、花木园艺文化、音乐之乡文化、学院文化四大特色。构建了符合世界潮流又具有地方民族特色的现代化文化体系，为营造健康向上、现

13、代文明的城市文化氛围。226、房地产投资情况2006年，温江区房地产开发项目达42个，总投资金额达42.21亿元，其中本地企业11个，开工面积234.51万平方米，外地企业26个，开工面积221.28万平方米，预售面积154.67万平方米，销售备案124.44万平方米，全区房地产开发销售率80.46%，销售均价3223.08元/左右。227、交通概况l 成温邛高速公路 -2004年高速公路的通行，使成都温江的往返时间缩短50%，联通两地商业经济的互动，迅速加快了温江城市发展的步伐。 从城市发展角度讲，高速公路将成为城市发展动脉。l 光华大道催生成都西城区经济 。双向8车道的光华大道，是连接成都

14、中心区和温江片区的交通要道，也是连接青羊新城区的黄金通道。 距西二环仅12分钟的车程，全面升级了温江在整个大成都板块中的格局和地位。 l 成都黄田坝永宁温江路，芙蓉大道。l 大石西路机投温江，草金路西延线温江段。温江区等级公路总里程共计375.5公里。东接成都中心城市，北通郫县、都江堰，南连双流国际航空港，西射成温邛经济带。 23、项目建设所具备的基本条件231、交通条件已建成的光华大道、温金公路、成温邛高速公路、温双机场路等东面直通市中心干道二、三环路、人民中路，西面直通温江区政府所在地柳城镇，已形成四通八达的交通网络。由金马项目至市中心天府广场约25分钟车程，到成都市高尚住宅区金沙片区、成

15、都花园片区、外双楠片区约15分钟车程，到大型超市如家乐福、伊藤洋华堂、仁和春天百货也同样只需15分钟车程。城市公交线309路往返温江和成都百花中心站，便捷的公共交通系统将使温江距成都市区更近。 232、市政配套设施电力： 温江区供电区域拥有110kv变电站2座，35kv变电站4座，主变容量20.27万kva。 供水：自来水日供水能力为13万吨。金马项目给水管由市政生活给水管网直接接入。室外排水为分流制，雨水、污水分别排入区域雨、污水管网。天燃气：天燃气目前供气能力为22万立方米，现日用气量为4.42万立方米，为供气能力的25 %。项目将建有开闭所，从预留口接入。通迅：温江现有程控电话总装机容量

16、近10万门，用户4.6万户；符移动电话基站21座，1440个信道，形成了电路传输光缆化、交换系统程控化，城乡通迅一体化，有线无线结合的全方位通信网络。金马项目通迅网直接由温江区市话通信网接入。233、商业及文化教育配套设施随着西南财大、中医大学、四川交通学院、西南政法分院、川农大、成都7中、水利水电学校等一大批大中专院校、科研院所落户温江海峡两岸科技产业开发园区，与项目所在地-金马镇为近邻，使项目所在地附近的商业、教育设施更加完备，交行、建行、商行、工行、农行在金马镇均设有营业网点。而光华大道两旁的温江新区规划了完善的配套设施：包括6所中学、13所小学、25所幼儿园、21处农贸市场、3所医院、

17、2处门诊所、3个体育场及居民运动场，商业、金融、邮电设施按服务半径300-500米布局，同时配套行政管理和社区服务，使居家生活非常舒适方便。第三章、市场调查分析与预测31、市场供给分析及预测311、2006年成都市房地产市场分析2006年是成都房地产快速发展和逐渐走向成熟的一年，表现为房价上升较快、供应量迅速增加、市场需求旺盛、大量外来开发商进入、地价攀升较多等特点。成都市统计局公布的数据显示：2006年成都市主城区新开住宅的整体均价为4956.47元/，主要是由于2006年新开的住宅项目中，均价在5000元以上的项目就多达34个，新增供应面积380.34万，占到主城区新增总量的41.4%，拉

18、高了整个成都市区的房价。 2006年成都郊区新盘的均价为3533.97元/，较2005年郊区整体均价增长722.69元/。 区域均价方面，市中心因其土地的稀缺性而高居价格首位，新盘价格为5718.18元/；市区和郊区的价格没有出现明显的断点，说明郊区与市区的价格差距在缩小。 2006年全年，成都市新开住宅楼盘222个，供应面积约为1640多万。其中主城区新增楼盘116个，新增供应面积接近920万，占到总体供应的55.8%，郊区新增楼盘106个，新增供应面积约为720万。 同时，作为成熟社区聚集的两个区域，城西和城南仍然是成都新盘供应的热点区域，新增供应量为556万，该两个区域供应量占到全年主城

19、区供应总量的60.07%。 在2005年-2006年一系列国家调控政策实施和市区内供应日益稀缺的情况下，2006年整个成都市市区范围内商品房住宅总成交面积为807万，比2005年上涨19.54%。从2006年各季度新房销售情况来看，各季度成交面积都在逐步上涨，上涨幅度分别12.91%、3.63%和15.86%。 2006年成都市郊区大量出现电梯公寓。电梯公寓的供应范围由2004年的三环内区域开始往外扩散，经过2005年1年的市场运作，现在郊区市场基本已经接受了电梯公寓。2006年郊区新增电梯公寓项目约37个，占到郊区新增住宅项目总数的34.9%；供应面积接近240万，占整个郊区新增供应总量的3

20、2%。 312、2006年111月成都市房地产市场供给分析成都市统计局发布了成都房地产1-11月的运行报告，从各项统计数据来看，成都楼市依旧呈现出供销两旺的稳定、健康态势。1-11月开发累计完成投资533.56亿元，比去年同期增长了36.4%；住宅仍是投资的热点，1-11月住宅完成投资366.07亿元，增长45.2%；办公楼开发完成投资13.31，上升2.1%；商业地产的投资明显降温，1-11月完成53.85亿元，下降18.8%。 住宅销售面积 1149.18万平米，增长28.6个百分点。 1-11月，商品房的施工面积为4269.61万平米，增长35.5%，其中：住宅为3434.20万平米，增

21、长41.9%；办公楼为96.98万平米，增长54.8%；商业营业用房为484.37万平方米，下降2.4%。1-11月，商品房的竣工面积达696.02万平米，增长51.1%，其中住宅为584.98万平米，增长69.0%，而商业营业用房为64.15万平米，下降17.6%。 2006年3月以来，全市空置期在一年以上的商品房的空置量持续稳定在94-100万平米之间，月度间波动较小，均在3万平米左右。其中：住宅的空置量稳定在30万平米左右，月度波动在3万平米左右；商业营业用房的空置量稳定在44万平米左右，月度波动在1万平米左右。同时，商品房空置量在稳定中呈减少态势。3月的空置量最高为99.33万平米，1

22、1月空置量降到最低为93.86万平方米。 1-11月份，成都商品房销售更加旺盛，销售面积和销售额双双持续增长。商品房销售面积达1238.34万平米，增长24.0%。其中：住宅销售面积持续增长，为1149.18万平米，增长28.6%；商业营业用房销售面积继续下降，为63.68万平米，下降21.6%。从期房和现房销售看，期房销售继续保持较快增长，现房销售相对较缓，整个销售市场仍是以期房销售为主体。1-11月，期房销售面积为1103.35万平米，增长26.3%；现房销售面积为134.99万平米，增长7.9%。 1-11月，商品房的销售额达444.42亿元，增长35.9%，其中：住宅的销售额为391.

23、69亿元，增长53.2%；商业营业用房的销售额为43.77亿元，下降28.1%。313、成都市房地产市场的有利因素 l 成都已经呈现出典型的投资推动型经济形态，宏观经济支持房地产的发展；l 需求空间巨大，未来三年，我市因人口增加、居住条件改善、拆迁安置以及旧城改造等对住宅产生的需求总量在 3500万平方米左右，保守估计也有 2800万平方米可转化为有效需求，平均每年增幅 15以上。l 成都房地产业起步较晚，2000年以后才进入比较规范的市场化发展进程，按房地产发展的周期论来看，也正处于高峰平台运行阶段。由此可看出在住房分配货币化和各地促进房地产市场推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极

24、性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。32、市场需求分析及预测(注：数据来源于成都房地产市场报告)2006年为控制房价的过快上涨，改善供应结构，引导消费，国家相继出台了一系列调控政策和措施，我市房地产业继续保持健康快速发展的良好态势。321、购房需求根据成都市场调查公司2004年-2006年持续对成都市民购房意愿的调查访问，结果显示：2006年6月在新政出台后，购房率的变化波动并不明显，即新政对于购房者购房意愿的影响不大。2006年通过对近一万个家庭的调查结果表明：两年内计划购房的调查对象占总数的14.3%。其中近7成购房者是首次购房，二次置业的消费者约占三成。322、购房区域在成都主城区购房

25、的消费者占81%，在郊区、县购房的消费者占19%。多次置业者相对首次置业者更倾向于在郊区、县购房。这是由于郊区、县的楼盘一般规模大、环境较好、居住较为舒适，从而说明多次置业者更追求的是一种居住品质及生活方式，其相对首次置业者而言更倾向于在综合条件较好的华阳、温江、都江堰购房。而首次置业者则更倾向于在价格较低的龙泉、郫县、新都购房。 选择成都主城区购房的方位比例图 1 成都郊县、区的购房方向选择图2322、主要购房原因由调查可知，由于对目前住房的满意率偏低（仅为45%），因此，改善居住环境（51%）成为购房者最迫切的需求。其次，购房的主要原因还有增加居住面积（4.4%），需要更合理的户型（3.9

26、%）、投资仅占6%。323、选择住房位置考虑的主要因素由图3可知，消费者对住房位置的考虑主要有两个方面。l 心理上的依靠：如距离工作地点近、距离现阶段居住地近、为子女就读附近的品牌学校。l 对楼盘品质的追求：如环境景观好、出入交通方便、有完善的商业、成熟的大型社区。从这两方面的比例分析，可见只要楼盘做出品质，达到了消费者心中理想的住房条件，消费者是可以不考虑楼盘具体方位的。图3324、购房面积需求、价格需求据调查显示，100109的面积需求最大，约为23%，其次是8089、120129这两个面积区间。90以下面积需求约为29%，90以上的面积需求合计约为71%。从购房类型来说，多层的面积需求量

27、最小，为99，价格承受力为4350元/；电梯公寓由于公摊较大，需求的平均面积为105，价格承受力为4800元/；花园洋房为137，价格承受力为5300元/；别墅面积需求量为216，价格承受力为6033元/。由此可知，随着居住品质的提高，面积需求也在不断增大，其价格承受力也同样上升。32、5、国家住房金融政策的大力支持和老百姓住房消费意识的转变，使得越来越多的人有欲望、有能力购买商品房。环境、配套设施、教育条件等因素对购房起着决定性作用，而其中尤以居住环境对购房人的影响最大，被选率达到了76。在宏观经济形势趋好的情况下，人们对房地产市场的预期前景抱乐观态度，消费信心指数进一步上扬。33、2006

28、年度及2007年1-6月市场价格、分析2007年1-6月房地产市场呈上涨趋势。由于城市价值的提升、大量外来开发企业的介入、单宗出让土地面积的变小、需求持续旺盛等原因，成都去年的地价上涨较为迅猛。根据尺度地产研究中心的数据，2006年成都公开出让土地的加权平均价格为274万元/亩，看起来仅比前年上升了9万/亩，但如果我们扣除华侨城3055亩的地块60万/亩的成交价格之后，其他地块的整体平均价格高达470万/亩，较前年265万/亩的成交价上升了77.36%(因为2006年出让了较多的城区地块)，以土地成本占到住宅总成本的30-40%计算，则未来一年住宅的建设成本会增加约20%左右(考虑多项因素后的

29、估算)，这种成本压力会使2007年的房价具有很强的刚性。从房价的历史走势上来看，2006年1-11月成都五城区商品房成交均价已达到4479元/m2(注：数据来源于成都房地产市场报告)，比前一年均价上升了9.65%，而11月份五城区的商品房均价已突破4500元/m2，达到4553元/m2。2007年16月，五城区（含高新区）商品房供应面积约632.69万平方米，同比增长43%，供应规模快速扩大。上半年的各月销售量呈持续增长之势，特别是成都被选定为“新特区”后，“特区”效应已初步显现：全市6月份的销售面积较5月份增长约16%，五城区（含高新区）增长约28.2%。数据显示，1-5月全市及郊区县的商品

30、房销售价格呈平稳态势，五城区持续小幅上涨的势头。但自新特区的成立，成都市商品房销售价格应声上涨：6月份全市、五城区和郊区县的价格较5月份都有较大幅度的上涨，分别上涨约14.2%、8.1%和17.8%。在2007年上半年各郊区县共成交商品房约4万余套，成交面积约487万平方米，各郊区县整体交易均价约3095元/平方米。上半年各区县中，双流县交易数量与面积为各区县首位，居2-5位的是：温江区、龙泉驿区、郫县和都江堰市。蒲江、大邑和新津交易数据位列后三位。交易价格上，双流县商品房交易均价接近4000元/平方米，为各区县最高；居2-5位的是龙泉驿区、郫县、新都和都江堰。 各月商品房交易均价走势12月3

31、月4月5月6月全市均价（元/）40493935400639274485五城区均价（元/）47074661474448975296郊区县均价（元/）285430163112301735532007年将是更加激烈的一年。成都的特大型城市的规模、区域性中心城市的地位、经济快速发展的良好阶段，使得城市的房地产投资价值处在相对较优阶段。在这样一种情况下，大量“三外”(外企、外地、外行)资金会更为激烈地争夺成都原本有限的房地产投资机会。就成都的2006年来看，已经进入成都多年的企业如中海、万科、华润最近都加大了在成都的动作，而中信、华人置业、香港瑞安、新加坡嘉德等巨型企业最近争相涌入，还有很多未曾入蓉的大

32、财团、国际性投资基金、大型房地产企业也频频来蓉活动，这些企业的进入会带来新的理念和新的模式，但同时也会提升竞争的层面，加剧对有限地块的争夺。2007年，这种外来企业进入的速度和强度都会加大，可能会导致地价快速拉升，进而引起价格上扬。 34、可类比项目的市场调查情况341、“仁和春天大道”项目3.4.1.1、区域环境 项目位于成都市城西光华大道旁，成都七中实验学校正对面。 3.4.1.2、项目概况 项目总占地面积近600亩，总建筑面积50万平方米，绿化率60%以上,建筑密度21.5%,容积率1.8。 3.4.1.3、建筑形态-高层电梯公寓为主 联排别墅、叠院别墅、板式电梯洋房、点式空中双院落电梯

33、洋房 。其中联排别墅建筑面积占总建筑面积的10%，叠院别墅建筑面积占总建筑面积的20%，板式电梯洋房建筑面积占总建筑面积的52%，点式电梯洋房建筑面积占总建筑面积的18%。由此可见，该项目以高层电梯公寓为其主要的建筑形态。3.4.1.4、总体规划 项目规划以活水为魂、以原创为宗旨，采取自由的建筑布局，规划10个相对独立的主题组团,注重创造邻里空间的交往和建筑与景观的生态融合，使每一栋建筑成为艺术与美相结合的精品，构筑出现代原生态养生的格调生活，打造“活水+坡地”的北欧水城特色景观。 3.4.1.5、 园林风格 以活水文化为主题，以宁静、和谐的居住氛围为生活基调，以简洁、时尚的居住风格为指导，将

34、北欧园林风情巧妙地融入到原滩社区之中，使业主实实在在体会到一种“从容而优越”的生活。 充分利用活水地势落差，形成丰富变化的内外活水空间效果。 3.4.1.6、高层电梯公寓2007年8月最新销售均价：5600元/。3. 4. 2、“蓝光香瑞湖”项目3.4.2.1、区域环境 项目位于温江区城西光华大道七中侧，坐拥江安河原生天赋美景，上风上水的居住环境、便捷的交通聚合了等众多品质开发企业，直线提升区域楼盘开发品质，使区域成为高品质生活的又一新兴典范。 3.4.2.2、项目概况 总占地面积约80亩，总建筑面积220000，总容积率183。电梯公寓建筑面积142000，电梯公寓容积率333。 从建筑形态

35、及户型看，项目联排别墅以四室二厅三卫户型为主，从面积看，主力户型的面积大小为256-396。 项目电梯住宅-“香草国际” ：占地64亩，总户数为1064户，由17+1、24+1、26+1高层电梯洋房半围合而成。此次推出8栋1113层的电梯公寓（共计12栋），户型区间为881383.4.2.3、建筑形态、户型l 高层阔景电梯洋房、联排别墅。l 户型特色 电梯公寓主力户型88138，精致的入户花园、舒适的宽厅设计、宽敞生活阳台、多个超大面积花园露台组合成惬意生活。l 细节品质 蓝光集团在“用心建筑生活”的企业理念下，致力于塑造人居精品建筑，力求传达尊贵典雅生活方式。香瑞湖项目看重大区域的居住价值，

36、根据大城西的发展规划；以迈阿密式的高品质优雅生活理念，在大城西高尚居住区营造一种尊贵悠闲、时尚高贵的生活姿态，在继蓝光雍锦湾项目之后，倾力打造大城西的时代新典范建筑，以尊贵、大气、国际化的手笔塑立大城西的尊贵生活新理想。3.4.2.4、电梯公寓2007年8月最新销售均价：4300元/。3. 4. 3、“万科朗润园”项目3.4.3.1、区域环境 位于光华大道旁、江安河畔，七中试验学校对面。3.4.3.2、项目概况 占地64亩,总建筑面积约106000，容积率约2.5，居住户数为992户，二层地下停车库，车位数为624个。户型区间80-240，主力户型区间为80-120。高层住宅2栋，一栋33层、

37、一栋20层+27层，另有 6层住宅1栋，10个单元的围合式层层退台建筑。3.4.3.3、电梯公寓2007年8月最新销售均价：4800元/。第四章、建筑设计方案41 、建筑设计原则-生态节能及提高住宅舒适度国际最新的建筑节能技术的核心思想，是从控制单项建筑维护结构（如外墙、外窗、屋顶）的最低保温隔热指标，进而转化为对建筑物总体能源消耗量的控制，以达到所期望的节能目标。就室内环境舒适度的标准而言，主要是对热功环境、空气质量、声环境、光环境四方面的要求，因此，对金马项目而言，生态节能和提高住宅舒适度是项目建筑设计的原则。42、建筑设计模式-“整合设计”模式“金马住宅项目”的设计原则主要要从整体环境规

38、划和单体建筑设计两个方面进行。在整体环境规划中，强调的是建筑与环境的关系，解决建筑与地貌、植被、水土、风向、日照与气候的关系。在单体建筑设计中则主要是通过构造、技术手段创造舒适的室内环境，减少能耗，减少排放。项目建筑设计应采用“整合设计”（i dp）方式（integrated design process）,即在项目建筑方案设计的最初阶段就有生态节能的专业人员介入，通过对项目的分析提出初步的生态节能方案，并在后续的设计中与建筑、规划景观、结构、暖通空调，给排水，建筑电气与楼宇控制、室内设计等各个专业有机的整和、密切的协作，对建筑自身特点及区域自然资源、环境进行深入分析，形成一整套可行的、适合的

39、、充分应用当前成熟的高新技术及产品的生态节能体系。43、idp设计应达到的效果l 节约建设投资，提高项目回报效益l 节约建筑运营成本，增加建筑及整个项目的附加值，提升项目对客户的吸引力l 创造舒适的、在细节上体现“以人为本”宗旨的室内空间l 创造可持续发展的、生态节能的居住环境l 创造独特的建筑外形l 综合服务配套设施齐全l 具备不可模仿性44、将“生态建筑”理念引入金马项目的原因441、生态建筑的定义生态建筑也称绿色建筑、可持续发展建筑，是指为人们提供健康、舒适、安全的居住、工作和活动的空间，同时实现高效率地利用资源（节能、节地、节水、节材）、最低限度地影响环境的建筑物。生态建筑是实现“以人

40、为本”、“人-建筑-自然”三者和谐统一的重要途径，也是我国实施可持续发展战略的重要组成部分。442、我国现阶段生态建筑发展状况随着我国经济社会的不断发展，各行业对能源、经济资源的需求都不断增加。“绿色建筑”日益受到有关部门的重视和提倡。2003年12月，为配合北京2008年奥运会倡导的“绿色奥运”理念，清华大学、中国建筑科学研究院、北京市建筑设计研究院等专业机构组成的课题组公布了“绿色奥运建筑评估体系”。它包括了百余项“连环套”式的绿色建筑标准，是国内首个有关绿色建筑的评价、认证体系。同时，为节约资源、保护环境、促进建设事业的可持续发展，国家建设部下发通知决定设立“全国绿色建筑创新奖”，以加快

41、推进我国绿色建筑及其技术的健康发展。443、将生态建筑概念运用到金马项目的原因4431、现阶段，房地产已经由营销时代进入产品时代，甚至进入品牌时代。房地产产品与其他工业产品一样，以“产品质量”为其核心内容，但目前大部分地产开发商并不将提高建筑产品的技术含量作为提高“产品质量”的有效手段，而是更多将“产品质量”理解为为追求建筑产品时尚的外观、丰富的空间以及文化品位等方面的与众不同。就成都市而言，相近或相同建筑结构的绝大多数房地产项目，决定其核心价值的技术含量例如：结构形式、构造节点、保温、隔热、隔音、防水、防火、抗震标准相差无几，不同的只是由外立面、环境、地段、品牌、宣传、营销策划等外部因素决定

42、的附加值的不同，从而造成销售价格的差异。因此，在目前成都市房地产产品的技术含量普遍不高的情况下，金马项目通过提高建筑本体的技术含量，对建筑进行合理设计、合理选材，在为客户提供舒适、生态的居住空间的同时，尽量降低能源能耗，以达到绿色建筑及节能的要求。4432、近十年来，中国住宅产业发展迅速，市场与消费者日趋成熟，部分二次、三次置业客户，以及更加理性化的高端客户群体，更加注重住宅产品本身的质量，对住宅品质提出了更高的要求，其消费需求集中表现在对住宅舒适度提高的需求。那么，地产发展商作为需求的供给方势必应该思考如何通过提高技术投入来提升住宅产品的质量，从而提升其市场竞争力和生命力。由此可见，下阶段住

43、宅产品发展的主要趋势就是将高新科技技术运用到住宅产品中，为消费者带来舒适健康的居住环境，降低建筑能耗及运营费用，延长住宅使用寿命，进而保护和改善整个城市环境。 在此背景下，并综合考虑了各方面的因素后，“金马住宅项目”将作为成都市绿色建筑的先驱，旨在填补成都市房地产市场此类住宅产品的空缺。项目通过对高新技术的运用，可提项目的市场竞争力，提高公司自身的企业形象，在各种对外宣传活动中提高公众的节能的意识，进而在公众中树立良好的品牌，成为对社会、消费者、环境均有益的好的住宅项目。45、将在“金马项目”中运用的高新科技体系l 地源热泵技术系统：采用埋设垂直管、水平管或向地表水抛设管路等多种方式，直接从浅

44、层常温土壤地冷直接制冷技术提取能量，供室内使用。该系统通过输入少量的高品位能源（如电能），实现低温热源向高温热源的转移，是一种由双管路水系统连接起建筑物中的所有地源热泵机组而构成的封闭环路的中央空调系统。 l 混凝土楼板辐射采暖制冷系统：采用将聚丁烯塑料管（敷设前预先加压,并保持3mpa,带压浇砼）盘管敷设在顶部混凝土板内，通过低温热水（夏季冷水的供水温度为20，回水温度为22，利用2温差吸收室内热量；冬季供水温度为28，回水温度为26，2温差来向室内辐射热量）为热媒的不断循环，从而对顶部混凝土板进行降温传热，并辅助补充适量新鲜空气的新方法。l 置换式新风系统：经过除尘、消毒、除湿等多级处理的

45、新鲜空气，以略低于室内的温度并以小于0.2米/秒的速度，从地面踢脚或窗下送出，提供室内空间健康新鲜的空气。l 智能外遮阳系统：建筑东西两侧立面采用智能外遮阳系统，创造舒适热功环境和舒适光环境，同时达到节能环保。l 高效保温外墙体系：外墙外保温体系，其主要采用的保温材料是热传导系数不大于0.04w/mk，厚度100-120mm的苯板，它可以让墙体免受外界不利气温的影响而保证室内环境的舒适度不容易被破坏。l 保温隔热的屋面体系：保温层 + pvc卷材（防水处理）+ 虹吸式排水。虹吸式排是利用不同高度的势能差，使得在落水时管道系统内部产生局部真空，从而通过虹吸作用达到快速排放雨水的目的，对落水管数量

46、的要求少、截面小，对坡度的要求也只有0.5%，因此是先进的屋面雨水排放系统l 中水系统及卫生间后排水技术：中水处理是将生活废水、冷却水、已达标排放的生产污水等水源，经物化或生化处理，达到国家生活杂用水水质标准，然后再回用于厕所冲洗、灌溉草坪、洗车、工业循环水及扫除用水等。l 太阳能光伏发电技术。l 节能玻璃门窗系统：采用low-e玻璃、中空玻璃、真空玻璃以减少太阳透过玻璃的辐射率，结合铝合金窗框“断热冷桥”技术，做成断热铝合金窗，具有非常好的保温隔热节能的效果。l 智能楼宇自控系统：将建筑物(或建筑群)内的电力、照明、空调、给排水、防灾、保安、广播、通讯等设备以集中监视与管理为目的,构成的一个

47、综合系统。l 从建筑物能耗各个环节上严格控制、有效节能。上述的单项技术在欧洲都有成熟的技术产品，有些厂家产品已经进入中国市场，国内可以采用关键技术设备引进，其它产品可以国内产品替代整合的方式以降低建设成本。47、我国成功的节能住宅项目471、moma国际寓所北京当代万国城项目，由北京当代鸿运房地产经营开发有限公司开发兴建，位于东城区东直门香河路1号，占地12.13万平米，规划建筑面积60万平米，容积率3.0， 南北区18栋25层板式建筑（精装修），分4期开发，共计约3500户。一期2001年开盘，二期moma国际寓所2003年月10月开盘，价格10000元/-13000元/，开盘价已高于一期已

48、入住的精装现房2000元。三期pop moma 于2004年11月20日开盘，主力户型为100平方米一居、140平方米两居、200平方米三居室，引入“恒温恒湿”的居住理念，价格12000元/-20000元/，均价17000元/。四期当代moma共8栋25层板式建筑，630多套，2006年2月开盘，主力户型为170平米3居室，户型区间89（一居室）-1000（四居室），均价27000元/平米，最低价24000元/。moma项目以“科技+国际文化”作为主题，打造中国最舒适、最科技地产的品牌。对外宣传中“恒温恒湿”已经成为了moma国际寓所的最大卖点，主要运用九大高科技系统：天棚柔和辐射冷暖系统、置

49、换式新风系统、外墙外保温系统、外遮阳系统、节能外窗系统、屋面保温系统、防噪音系统、中央除尘系统、智能化物业管理系统。moma“恒温恒湿”效应成为支撑其价格的主要“技术说辞”，销售价格高于同一地区同类物业约3000-8000元/。472、北京锋尚国际公寓锋尚国际公寓依靠先进的保温隔热外建筑围护结构，配合置换式健康新风系统和混凝土采暖制冷系统、中央吸尘系统等建筑新技术，首次在国内住宅建设中实现了“告别空调暖气时代”，在中国建成了第一个欧洲发达国家居住标准的超五星级、高舒适度低能耗公寓。锋尚国际公寓的精装修材料和设备均采用国际顶级名牌产品，园林设计方案和配套设施也均来自北欧，是全球可持续发展联盟（a

50、gs）在中国唯一的技术支持和跟踪监测项目。2003年12月锋尚通过了北京市建委科技进步鉴定并报国家科技进步一等奖。锋尚国际公寓在2002年4月26日以万柳地区最高价-均价9600元，开盘，一经推出迅速引起市场关注。开盘推出的30套住宅于当日上午全部售出。至8月底项目售罄，销售价格最终涨到10600元平方米。销售价格之高，销售速度之快均突破了北京西部高档住宅市场的历史纪录，较同地段的多层住宅其销售价格高出3000-5000元/。473、南京锋尚国际公寓南京锋尚位于南京小桃园明城墙遗址公园旁边，是北京锋尚的升级版，占地53000，建筑面积75000，容积率1.4。项目推出了“告别空调用电时代”的口

51、号，在基本照明、夏季制冷、冬季采暖三方面实现零能耗，开辟了中国住宅零能耗的先河。该项目实现了地产开发的两大突破： l 首次将高科技生态节能系统大规模运用在低密度住宅项目上。 l 首次将在地产开发销售项目上实现住宅的零能耗。 根据建筑密度特点结合地块自然特点，项目分为独立的南北两区，北区主要为4层带电梯的板式平层住宅、loft空中别墅，南部为沿秦淮河独立别墅区，通过中心入口广场相连。 西侧沿街布置底层商业街，形成兼顾内外的综合商业服务设施。 在生态节能技术上采用了全套高舒适度、微能耗零能耗技术系统包括： 高效隔热保温外墙体系 、智能遮阳体系 、辐射式制冷采暖系统 、置换式新风系统 、地源热泵系统

52、 、太阳能热水及光能发电系统 。低层公寓共232套，别墅共15栋。户型区间为200-350，均价350万元/套，精装修交房。首层公寓附送能够进行自然通风和采光的地下室，私家花园和一座英式小木屋。loft公寓层高7米，设有采光天窗和旋转钢梯，附送露台。别墅采取现场定制方式，既根据客户要求在开发商提供的图纸中选定后再施工。小区设保姆集中宿舍，一键式五星级酒店电话服务系统。2006年10月开盘，开盘价格14000元/，2006年12月均价16846元/，成为南京最高端的住宅项目。474、南京朗诗国际社区朗诗.国际街区是朗诗置业在南京市河西板块开发的一个总建筑面积约30万平米的高科技健康、舒适、节能住

53、宅项目，位于河西新城中央商务轴与商业轴的交汇处。项目占地240亩左右，住宅建筑面积26.87万平方米，共有25栋18层及7层电梯住宅。总户数约2000户，容积率1.80，绿地率40%。“朗诗国际街区”以“健康、舒适、节能、环保”的居住理念为目标，采用多项世界先进的新技术以达到高舒适度低耗能的居住要求。新技术包括混凝土顶棚辐射制冷制热系统、新风系统、外墙系统、外窗系统、屋顶地面系统、地源热泵技术系统、隔噪隔声系统、排水噪声处理系统和吸尘排污系统等，通过将这十大建筑科技系统的整合，使得室内温度保持在2026，相对湿度保持在30%70%，空气干爽，室内无噪音，达到高舒适度高品质的健康生活。朗诗.国际

54、街区分三期开发，一期于2005年1月30日开盘，房源526套，开盘价7500元/，已售100%；二期2005年5月15日推出890户，均价为8000元/-10000元/，户型为110平米150平米不等。从价格而言，朗诗是河西奥体板块均价最贵的。第五章、市场定位与核心竞争力的确定51、项目swot分析511、优势及机会分析l 地理位置优越，自然景观宜人l 交通便利、四通八达l 临河环境清雅、空气清新l 所在的温江板块是房地产开发的“热点”之一l “生态住宅建筑”理念将成为成都房地产市场的首创l 在“国六条”出台后，中大户型的住宅其市场需求是供不应求l 设计风格超前且具有不可模仿性l 成都市首个“

55、温泉住宅”l 利用规划、景观的设计淡化劣势l 在小区域范围内，直接竞争对手少l 光华大道温江段两侧开发用地仅剩余少量，势必向外辐射l 紧邻“新大学城”，文化气氛浓厚l 成都市2006年住宅均价4700元/，使项目具有价格优势512、劣势分析l 目前项目周边市政配套尚未成熟l 开发区域尚未形成其独有的“板块效应”l 项目周边欠缺商业配套52、项目市场定位521、目标客户定位l 目标客户综述：3555岁本地的高收入人群、投资者以及一些大企业的外方高层管理人员，还包括了周边城市甚至海外的高端消费群体。l 地域划分：预计成都市本地购买者仍然是主流，将占6成左 右（其中包括成都市户籍的外来人口），来自省

56、内各区、市、县的客户约占2-3成，外地在成都经商人士约占2成左右。l 家庭年收入：主要目标客户定位在家庭年收入为10万-20万左右的中产阶级。522、价格定位l 高层住宅价格定位：3800-4100元/53、项目的核心价值体系531、项目最大价值的挖掘l 品牌价值-利用产品的高品质，如：委托知名度高的建筑设计事务进行规划设计及景观设计、可靠的施工质量、项目内部完善的生活配套、知名的物业管理公司、生态节能住宅等来构筑项目的价值品牌。l 文化背景价值-利用“新大学城”的文化背景优势，突出为业主的文化教育、素质教育、子女的起步教育提供一个强大的支持体系，充分借鉴周边各高校的教育资源为项目的文化教育服务。l 环境价值-利用金马河的自然、生态河岸，引入“健康”的主题概念，进下步强化本项目所倡导的“可持续发展的生态住宅”的居住理念。l 交通价值-利用交通优势，开通专线巴士，将项目与市区