优化江山市重大物流项目空间布局研究

1、优化江山市重大物流项目空间布局研究发布时间：2011-8-18信息来源：作者：江山市发改局周继仓 王江水加快物流业（含专业市场，下同）发展，对促进生产、引导消费、吸纳就业、推动经济结构优化升级和经济发展方式转变、促进城乡协调发展具有十分重要的意义。我市地处浙闽赣三省边界，区位优势突岀，交通便利，具有发展物流业的有利条件。根据把江山建设成为浙闽赣三省边界地区重要的商贸物流集散地的战略目标定位要求，现就优化完善我市专业市场与物流空间布局方案提出如下意见和建议。一、我市物流业空间布局现状与问题2006年以前，我市物流业的发展基本处于自发状态，空间布局缺乏规划引导与约束，呈现 无序、零乱的特点。如全市

2、经营性货运车主一般采用租一间房子、放一张桌子、置一部电话、发 一张名片的“游击式”经营，在二千多辆经营性货车中，大多数车主把车子停在市区各大街小巷 实行“守株待兔”式经营。分散的货车资源得不到有效整合，利用率低，“空返率”高，经济社会效益差，制约了物流业态的形成，同时影响了城区市容市貌提升。随着我市电光源、机电、消 防器材、化工等产业的进一步发展，与之相配套的交易市场、仓储物流等物流设施没有得到有效发展，已成为影响我市产业发展的一大瓶颈。2006年，市政府批准了江山市“十一五”服务业发展规划和江山市“十一五”商贸业发展规划，规划以配送型物流和市场流通型物流为重点，以网络信息平台为支撑，确定了江

3、山物流业的发展目标为把江山建设成为浙西及华东地区重要物流节点，浙闽赣三省边际重要的物流集散中心。2007年8月，市政府印发了江山市优化城市服务功能“9166 ”工程实施方案（试行）（江政发200751号），提岀了“ 9166”工程，其中：“ 1”为：发展江山农贸城、装 饰材料综合市场、汽车综合市场、城北大型超市、江山家具城、江山商贸城、江山废旧物资交易 市场和以浙闽赣边际物流基地为核心的江山市商贸物流配送中心、江山火车站站前区综合物流中心、浙西农业综合物流中心等十大专业市场与物流基地，物流发展空间格局初显雏形。但是，由于缺乏现代物流业发展专项规划引导，大量的物流项目从不同的角度提岀，在不同的文

4、件上零星体现，导致物流发展空间布局缺乏系统性、层次性，布点分散、随意性大，重点不 突岀。如有的物流项目虽然列入相关规划，但用地大多是农保田， 调整、征迁、开发的难度很大，难以推进；有的物流项目提出缺少需求性，不顾物流需求盲目布点、贪大求大；有的招商引资物流项目不符合城市规划、土地规划等，项目落地缺少操作性；而与消防器材、竹木加工、新型电 光源等地方特色产业发展密切相关的消防器材市场、竹木家居市场、光源市场和红火煤炭市场等专业市场却被遗漏了。 我市现代物流重点、 龙头项目的浙闽赣边际物流基地，建设推进却无进展。二、我市重大物流项目空间布局原则（一）规划对接原则。一般说来，重大物流项目用地量均较大

5、。因此在考虑其空间布局时， 首先要与我市的城市总体规划、土地利用总体规划尽量做到无缝对接，根据城市的性质、形态、 结构、用地布局、综合交通、基础设施规划情况，尽力做到科学、合理的布局，才能确保项目落 地。（二）产业对接原则。物流需求源规模直接决定了重大物流项目的类型、数量、规模和布局。因此，应通过对物流需求进行层次和结构分析，在物流需求源附近确定相应类别和规模的物流设施，以使物流设施所提供的物流服务能尽量与需求相一致。我市目前的物流需求主要集中在建材、化工、木材等相对偏重的制造业中的大宗物资，因此物流空间布局要从对接产业发展岀发，为这些产业提供全方位高质量的物流服务。（三）交通便利原则。重大物

6、流项目是连接物流线路的关键点。因此，重大物流项目必须设在交通便利之处，最好能实现两种及两种以上运输方式的对接，应该充分利用现有及未来的交通基础设施，在高速公路出入口、 铁路货运站附近设置重大物流项目， 使物流线路的衔接更为通畅 从而保证货畅其流。（四）经济合理原则。物流空间的布局必须符合经济合理性原则，包括较低的地价、充足且素质较高的劳动力等。因此，物流空间发展布局应该利用现有的优势，本着“经济合理”原则， 尽量降低重大物流项目的建设成本和运营成本，从而为今后重大物流项目进驻企业创造更大的赢利空间。（五）适度超前原则。随着国民经济的快速发展和社会总产出的不断增加，物流需求也会随之猛增。因此，物

7、流空间布局规划应当具有适度超前性，必须充分考虑未来物流的发展趋势，遵循适度超前的原则，以满足不断增加的外协物流的需求。（六）集聚发展原则。集聚发展是转变发展方式、提升竞争力的必然要求。相对集聚物流项目空间布局，可以发挥各物流节点的综合服务集群效应，提高整个社会的物流运作效率和规模效益，实现“货畅其流”，同时有利于解决城市功能紊乱、缓解交通拥挤、减轻环境压力、节约土地资源。（七）可持续发展原则。重大物流项目车流量密集、占地规模较大、噪音污染较严重。重大物流项目空间布局必须按照可持续发展原则，离开交通拥挤、人口密集和人类生活比较集中的城市中心区，为人们创造良好的工作生活环境，缓解城市交通压力， 减

8、轻物流对环境的污染，从而实现城市、物流共同可持续发展。三、我市物流业发展的重点及重大项目比选（-）我市商贸物流业发展的重点压绕建设浙闽赣三省边际商贸物流中心的战略目标，我市商贸物流业发展重点应放在能充分 发挥我市边界区位、独特资源和特色产业基础等相对比较优势，有利于大量集聚人流、物流、资 金流利信息流，发展潜力巨大、成长性好，对全市经济社会发展具有巨大带动作用，有利于做大 经济总最的项目：一是服务于浙闽赣三省边界地区，以第三方物流为主的综合物流基地、专业物 流园区项目和区域性专业交易市场项目：二是服务于地方特色产业发展的重点专业市场项目和工 业园区的配套物流节点项目。同时，稳步发展服务于城市功

9、能提升的大中型购物中心、专业超市 等项目。（二）重点专业市场的比较选择与整合江山市“十一五”商贸业发展规划提出，到“十一五”期末，在市域范围内建成浙江贺 村木业市场、贺村农机大市场、江山农贸城、江山汽车综合市场、江山装饰材料综合市场、江山 废旧物资交易市场、江山家具城、江山商贸城、江山苗木花卉市场、消防器材市场、淸湖塑胶市 场、汽车修配市场、江山粮油批发市场等13个专业市场。在“9166”工程中又提出，加快建设 农贸城（二期）、装饰材料综合市场、汽车综合市场、城北大型超市、江山家具城、江山商贸城、 江山废旧物资交易市场等7个专业市场。“9166”工程与“十一五”规划相比，增加了城北大型 超市，

10、少了苗木花卉、消防器材、汽车修配、粮油批发等市场。根据重点专业市场一定要主动与地方特色产业相对接。市委、市政府决定今后一个时期着重 对机电、电光源、消防器材和竹木加工等4个产业进行重点培育，其中竹木加工、电光源、消防 器材三个产业均富具特色，都有一定的各自独特优势，相对地以输变电为主的机电产业，虽然已 成为我市最大的产业z,但在全国甚至在浙江省的地位并不突出，知名度也不高，与竹木加工、 电光源、消防器材三个产业相比，特色不明显，举办机电专业市场缺乏优势。因此，重点专业市 场选择应该首先考虑如何与竹木加工、电光源、消防器材三个产业对接上：可以依托联城消防国 际股份公司的营销网络优势和资金实力，在

11、城南规划建设集消防器材、防盗装置、生产安全保障 设施、网络安全用品、劳动保护用品、安全保卫设施等产品的全国最大安保用品（消防器材）市 场，并通过市场吸纳引进市外现有消防器材大企业迁址江山集聚，貞正把市场网络优势转化为产 业优势，最终把消防器材产业貞正培冇成为市场、制造双强产业：可以把贺村木业市场和江山家 具市场进行有效幣合归并提升，在贺村规划建设集信息发布、产品展示、市场交易、要素配置、 物流仓储和竹木产业管理服务平台于一体的江山竹木产业服务中心,最终建成华东竹木家居交易 市场，为打造中国竹木家居之都和世界木门制造中心提供平台支撑：可以依托我市新型电光源产 业集聊优势，建设华东光源市场，加速我

12、市新型电光源产业更快发展。另外，为解决我市煤炭供 应问题，依托红火物流现有的铁路专用线，规划建设一个立足江山、而向浙闽赣边界地区的煤炭 综合交易市场。根据发挥边界区位优势、抢抓边界地区发展先机、增强集聚辐射能力、提高核心竞争力的要 求，服务于浙闽赣三省边界地区和完善城市服务功能的专业市场项目，作如下整合：把汽车综合交易市场与汽车修配市场有效整合，建设一个汽车综合市场；撤销清湖塑胶市场， 把塑胶交易纳入装饰材料市场，建设提升江山装饰材料综合市场；把江山农机大市场、粮油批发市场和浙西农业综合物流中心项目进行整合，建设浙闽赣边界农资交易中心；把花卉市场纳入农贸城，进一步提升农贸城规模档次；搬迁小商品

13、市场，另外，还可考虑规划建设浙西再生资源交易市场（原名 废旧物品交易市场）。我市与产业对接的专业市场，应该重点规划建设南方安保市场、华东光源市场、华东竹木家居交易市场和浙西煤炭市场等4个市场；服务于浙闽赣三省边界地区和完善城市服务功能的专业市场，应重点规划建设浙闽赣边界农资交易中心、浙闽赣边界农特产品交易中心（农贸城）、浙 闽赣边界装饰材料综合市场、江山汽车综合市场、江山商贸城和浙西再生资源交易市场等6个市场。（三）重大物流项目的比较选择与整合江山市“十一五”商贸业发展规划提出，在“十一五”期间要建设浙闽赣边际物流基地、 江山市化工专用线仓储物流园、江山市危化品仓储物流园、江山市商贸物流配送中

14、心、江山火车站站前区综合物流中心等5个重要的物流项目。在 “9166”工程中又提岀， 在未来几年我市规划建设以浙闽赣边际物流基地为核心的江山市商贸物流配送中心、江山火车站站前区综合物流中 心、浙西农业综合物流中心等重大物流中心项目。“9166 工程与“ 一五规划相比，增加了浙西农业综合物流中心，少了化工专用线仓储和危化品仓储二个物流园。我市位处浙闽赣三省边界，发展物流业的腹地与潜力较大，但我市是一个县级市，目前经济总量还较小，对物流的现实需求量还不是很大。因此，当前物流项目布局应遵循突出重点、集聚发展的原则，综合考虑分析各相关要素，我市重大物流项目布局应放在城市南边。主要原因是： 一是目前物流

15、需求大户大多分布在城市南边，而城北现实物流需求严重不足，据衢州铁路经营公司提供的数据显示，城北新火车站货场的利用率尚不足百分之四十；二是今后一个较长时期我市的工业平台开发重点为中部特色经济区中的莲华山区块和贺村十里牌区块、市经济开发区城南新区和山海协作示范区均在城市南边，乡镇功能区大多也在城市南边，而且重点专业市场也布局在城市南边，物流的潜在需求在城市南边；三是浙闽赣边界地区位于城市南边，有利于我市发挥边界区位优势、抢抓发展先机、增强对边界地区素集聚辐射能力，更好地服务于浙闽赣三省边界地区发展；四是城市南边区域内有浙西最大的铁路货运场一一上铺货场，以及虎山、红火铁路专用线,左邻右舍物流配送中心

16、已完成，浙闽赣物流基地是省重点工程，用地已落实，发展物流的现实基础较好；五是用地成本城市南边远低于城北，政府在岀台土地优惠政策时比较好操作；六是根据江山市城北新城规划，城北新城的开发定位是建设江山市重要的旅游休闲服务区、城市形象展省边界地区的要求， 应在贺村镇规划建设一个综合物流中心项目，同时考虑其辐射浙闽赣三省边界地区的定位，其名称可定为浙闽赣边际物流中心。为满足城南市场区、 开发区城南新区和山海协作示范区、市区及以北区域的物流综合需要，在城南市场区周边建设一个综合物流项目是必要的，也是迫切的，位于虎山集团规划区 现号称浙闽赣边际物流基地的选址也是合理的；而江山市商贸物流配送中心项目主要就是

17、左邻右舍物流配送中心，由于它紧临浙闽赣边际物流基地， 并且浙闽赣边际物流基地也要承担商贸物流任务，可把江山市商贸物流配送中心项目作为浙闽赣边际物流基地的组成部分，从而撤销江山市商贸物流配送中心项目，同时考虑浙闽赣边际物流基地项目的市场定位， 名称应改为江山综合物流中心。江山火车站站前区综合物流中心项目虽然在服务业发展规划、商贸规划和“9166 ”工程中都提及，但由于至今土地都无法落实，而且前面分析城北目前暂不适合建设重点物流项目，应予撤销，中远期可考虑在城北工业新城规划建设一个与之配套的重点物流项目 城北工业新城物流基地。江山市化工专用线仓储物流园和江山市危 化品仓储物流园在商贸规划和铁道部门

18、的规划中都提及，并且均选址上铺货场， 应该把两个项目整合成一个项目，即建设个一个危化品专业物流仓储区。综上所述，我市近期应建设江山综合物流中心、浙闽赣边际物流中心和江山危化品专业物流园区等三个重点物流项目，中远期建设城北工业新城物流基地项目。四、我市重大物流项目空间布局框架（一）商贸物流业空间的总体布局为明确物流业空间功能分布、突岀发展重点，按照优化城市服务功能的要求，结合发展现状，把城市规划区自南向北依次划分为江贺经济走廊区、城南区、老城区、城北区等四个功能区。各功能区餐饮、住宿、超市、店铺、菜市场等生活服务设施，要根据人流量进行合理布局，既方便 群众，又有利于城市建设，更能防止业主盲目投资

19、。江贺经济走廊区主要包括虎山集团以南至贺村镇，重点规划建设浙闽赣边界农资交易中心、 华东竹木家居市场、江山煤炭交易市场、浙西再生资源交易市场等 4个专业市场和浙闽赣边际物 流中心、江山危化品专业物流园区二个重点物流项目。城南区主要包括景星路以南、虎山集团以北地区，主要规划建设浙闽赣边界农特产品交易中心（农贸城）、南方安保市场、华东光源市场、浙闽赣边界装饰材料综合市场、江山汽车综合市 场、江山商贸城等 7个市场和江山综合物流中心。老城区主要包括北关路以南、景星路以北地区，重点发展电子商务、餐饮住宿、中介服务等金融和中介服务一条街、商贸中心、精品商厦等重生活服务商贸业，主要规划建设购物步行街、 大

20、商贸项目。城北区主要包括北关路以北的城市规划区，重点发展休闲、 会展等服务，主要规划建设旅游接待中心、双塔文化公园、大型超市、会展中心等服务业项目。中远期建设城北工业新城物流基地项目。（二）重点专业交易市场空间布局1.与产业对接的重点专业交易市场空间布局与我市产业对接的重点专业交易市场，主要有南方安保市场、华东光源市场、华东竹木家居交易市场、浙西煤炭市场等4个南方安保市场。 布局在城南市场区， 规划占地面积100亩左右。依托我市的消防器材产业和 筹建中的联城消防公司，建设立足浙闽赣和长三角地区，面向全国的安保用品市场，吸引国内有关生产经销安保用品企业进驻，最终建成国内最大的安保用品市场。主营：

21、消防器材、防盗装置、生产安全保障设施、网络安全用品、劳动保护用品、安全保卫设施等产品。项目拟于2009年启动建设。华东竹木家居交易市场。布局在贺村镇，在整合贺村提升木材市场的基础上，规划占地面积150亩左右。依托我市的竹木加工业和贺村木业市场，建设立足浙闽赣边界地区，面向长三角地 区的竹木家居交易市场。一期建设集信息发布、产品展示、市场交易、要素配置、物流仓储和竹 木产业管理服务平台于一体的江山竹木产业服务中心，主要满足管理服务机构和运输等服务企业办公、重点竹木加工企业产品展示等需要。二期主要建设华东竹木家居交易市场，相应配套仓储、联托运、专业停车场等第三方物流功能和住宿、餐饮等，为打造中国竹

22、木家居之都和世界木门制造中心提供平台支撑。项目拟于2009年启动建设。华东光源市场。布局在城南市场区，规划占地面积80亩左右。依托我市的电光源产业，建设立足浙闽赣边界地区，面向长三角地区的光源市场。主要设置灯具经营区、仓储区和电光源上下游系列配套产品的展示、仓储、销售及研发中心专区，为我市电光源产业提供产、供、销一条 龙服务的市场。项目拟于2010年启动建设。浙西煤炭市场。布局在红火集团铁路专用线周边。依托红火物流现有的铁路专用线，建设立足江山，面向浙闽赣边界地区的煤炭（物流）市场，主要采用团体采购、铁路专运、集中配送等 形式，降低煤炭进价和物流成本，以确保我市产业发展对煤炭的需要。项目拟于2

23、009年启动建 设。2 服务三省边界和提升城市服务功能的重点专业市场空间布局服务三省边界和提升城市服务功能的重点专业市场，主要布局浙闽赣边界农资交易中心、浙闽赣边界农特产品交易中心（农贸城）、浙闽赣边界装饰材料综合市场、江山汽车综合市场、江 山商贸城和浙西再生资源交易市场等6个市场。浙闽赣边界农资交易中心。布局在贺村镇原贺村粮管所，规划占地面积80亩左右。市场定位：建设立足江山、面向浙闽赣边界地区的综合农资交易。经营范围：主要包括农贸市场、农产 品会展中心以及农特产品、粮食、饲料、农机、农资等交易、批发市场和仓储功能区。项目拟于 2009年启动建设。浙闽赣边界农特产品交易中心（农贸城）。布局在

24、城南区，一期由成坤公司投资，已建成运 行。农贸城是目前浙西地区规模最大的农特产品综合交易市场，现有白菇、茶叶、蔬菜、果品等 6大专业交易区，具有全国性辐射能力。但总体规模仍偏小，技术信息化技术应用偏低，管理交 易模式不够先进，应在原来基础上进一步提升和完善，健全设施、扩大规模、丰富品种，扩大辐 射功能，提升管理技术和现代服务水平，更好地发挥农产品交易市场的辐射集聚功能和项目交易平台作用。结合二期开发增加苗木花卉等专业交易区。项目二期拟于2009年启动建设。浙闽赣边界装饰材料综合市场。布局在城南区，由恒泰公司投资，目前正在规划设计。 市场定位：立足江山，面向浙闽赣边界地区的装饰材料综合市场。经营范围：陶瓷、墙地砖、卫生洁 具、石材、家具、饰面板、墙纸、油漆、涂料、五金、厨具、艺术玻璃、塑胶管件等建筑、装饰 材料产品，设置仓储、装潢服务等平台。项目拟于2008年启动建设。江山汽车综合市场。布局在城南区，规划占地面积60亩左右。市场定位：立足江山，面向浙闽赣边界地区的汽车综合市场。经营范围：汽车综合交易市场，配套建设汽车修配市场。项目拟于2009年启动建设。江山商贸城。布局在城南市场区。规划占地面积40亩左右，规划建设摊位2000个。随着城市经济发展速度的加快，人们对商品种类