项目可行性归纳总结报告.温江项目(全项目)20061010

1、珠江骏景花园项目房地产项目可行性报告书项目可行性分析报告项目名称： 珠江骏景花园（暂名）项目发展商 ： 成都博家屋业有限公司投资商： 广东珠江投资有限公司编写单位： 成都博家屋业有限公司编 写 人： 刘振宏项目负责人：徐道斌编写时 间：二六年七月目 录第一部分 概 要1一、项目编写说明1二、测算目的1三、测算依据1四、项目概况1五、测算结论3第二部分 借款人评价5第三部分 项目的合法性和建设条件9一、项目合法性评价9二、建设条件评价10第四部分 市场研究与分析12一、项目优势及客户、产品定位12二、房地产市场分析13三、同类楼盘比较18四、项目价格测算20第五部分 投资估算及资金筹措评价22一

2、、投资概述22二、自有资金的认定22三、已投入资金的确认23四、项目资金筹措22第六部分 偿债能力分析25一、项目财务效益预测25二、项目盈亏平衡分析26第七部分 贷款风险分析27一、风险分析及防范措施27第八部分 结论与建议29一、结论29二、建议29九、附件错误！未定义书签。 第一部分 概 要一、项目编写说明成都博家屋业有限公司拟于 2006 年 9 月申请人民 30,000 万元三年期项目开发贷款，用于开发建设珠江骏景花园房地产项目。二、测算目的对项目进行可行性决策三、测算依据1、国务院、建设部、国土资源部、成都市人民政府、成都市规划、国土局颁发的有关政策和法规；2、成都市人民政府、成都

3、市国土局、成都市规划局等有关政策和批文；3、成都市房地产市场动态、信息；4、我公司掌握的有关资料及现场实地勘察所获资料。四、项目概况1、项目综述本项目地块位于成都市温江区涌泉街办燎原社区，在温江区光华大道边，紧邻成都市花博会主题公园，对面为温江区政府行政大楼（在建），占地面积37,061 平方米，规划总建筑面积 233,189 平方米。其中，住宅面积 45,747 平方米，公寓 103,853 平方米，商业面积 48,789 平方米（其中 28,123 平方米纯商业，20,666 平方米商住两用），公共配套面积 5,148 平方米,容积率为 5.4；地下室面积 33,900 平米)。共 ABC

4、 三个区，12 栋 17-32 层住宅，设计住宅户数 1393 户,其中普通住宅 375 户，公寓 1018 户,面积以 105-130为主力户型，地下车库 960 个，地上车位 30 个。小区环境幽静清新，交通生活配套齐全，集大型超市、体育健身、娱乐于一体。住宅是人类安身立命的根本所在，住宅健康才有生命的健康，应广大买家的需求和楼市发展的趋势，珠江骏景花园项目作为温江区的高尚住宅区，将“人性化”的住宅概念和绿色环保概念贯彻到小区规划设计的方方面面，实现住宅设计、小区规划、环保规划和人文建设的全面人性化，同时结合环保、生态、绿化或运动等全方位、可持续、真正人本主义的全新居住形态。珠江骏景花园项

5、目住宅设计结合南方气候炎热潮湿的特点，一方面通过各种设计手段，确保室内最大限度通风透光；与此同时，更将建筑视同有机生命体，借助先进的环保措施，为住宅加上一层健康保护层。 2、项目总体规划经济技术指标 项目规划经济指标项目单位数量项目单位数量占地面积37061居住户数户1393容积率5.40居住人数人4457.6总建面积233189平均每户建筑面积128居住面积177732户均人数人3.2商业面积48789人均居住用地8.3公建面积900道路面积10092.7车库面积33900绿化用地3400车位个数个960绿地率%31.6五、测算结论1、成都博家屋业有限公司具备房地产开发企业资质证书(暂定三级

6、)， 珠江骏景花园房地产项目从用地取得、规划、设计、施工按照国家建设 项目程序进行，具备合法性。2、该项目的开发建设期为 28 个月，该项目投资回收期为 1.94 年，投资估算为 73,775 万元，销售收入 96,583 万元，税后净利润 15,280 万元，净利润率 15.8%，可产生净现值 13,318 万元（贴现率为 8%）,经济上可行。3、该项目将于 2006 年 9 月动工，2009 年 1 月全部交付使用。A 区1-6 栋将于 2008 年 3 月竣工，B 区 7-9 栋将于 2008 年 8 月竣工，C 区10-12 栋将于 2009 年 1 月竣工。4、该项目开发贷款的还贷来

7、源为项目的销售收入，经过测算项目的保本销售率为 71.81%，所有的开发投资和贷款(30,000 万元)本息都可收回；但当销售进度达到 40.65%时，本项目贷款本息可收回，贷款风险较小。5、经过以上测算，我司认为珠江骏景花园房地产项目经济效益较好，各项财务指标正常，项目可行。第二部分 借款人评价成都家博屋业开发有限公司成立于 2005 年 12 月，公司注册资本为人民币 2,000 万元,其中成都珠江投资有限公司出资 1,200 万元，占60%，成都珠江逸景房地产有限公司出资 800 万元，占 40%。成都珠江投资有限公司、成都珠江逸景房地产有限公司均为为广东珠江投资有限公司控股的全资子公司

8、。广东珠江投资有限公司（下称“珠江投资”）创建于 1993 年，是一家主要从事住房开发和基础设施投资为主的综合性企业集团，公司的业务涵盖住房开发、基础设施投资、商贸物流三大领域。在住房开发领域，珠江投资公司具备较强的住房综合开发能力，住房销量居全国前列，公司市场定位为开发高品质、中价位的楼盘，并成功打造出“珠江地产”这个全国性的优质住房开发品牌。凭借雄厚的资产规模和良好的销售业绩，珠江投资公司先后获得了广州市百强民营企业、2005年广东房地产竞争力三强、广东地产资信20 强、广州市民十大最喜爱房地产品牌企业等称号（见表）。表2-1 珠江投资公司近年所获主要荣誉获奖名称获奖时间颁奖单位广州“十大

9、”明星楼盘1999,2000,2001,2002,2004南方日报社、南方楼市广东地产资信 20 强2002,2003,2004,2005人民日报广州市民十大最喜爱房地产品牌企业2003广州日报中国住宅创新夺标获奖证书2003建设部、中国建设报广东省房地产承诺诚信企业2004广东省消费者协会、新快报中国知名地产2004建设部广东省优质房地产品牌保护示范榜上榜企业2004广东工商报中国房地产策划大奖赛金奖2004人民日报、中国营销学会承诺销售放心房展示单位2004中国消费者报中国房地产建筑产品创新十强2004建设部、中国建设报绿色社区2005广东省环境保护局、广东省精神文明建设委员会西安楼市特别

10、贡献奖2005陕西省消费者协会、三秦都市报广州市著名商标2005广州市工商行政管理局广州市百强民营企业2005广州市人民政府中国营销标杆企业年度最佳营销创意奖2005中央电视台、新营销广东房地产竞争力三强2005广东省社会科学院广东省社会科学院竞争力评估中心广东省省情调查研究中心珠江投资公司在广州从93年开发华景新城起，在广州累计独立开发销售面积超过183万平方米，建造一批如珠江罗马家园、旭景家园、珠江俊园、东方夏湾拿花园等精品楼盘。公司2003、2004、2005年的销售面积达23.32、37.24,35.17万平方米，广州地区销售金额达13.1、20.1、24.3亿元。珠江投资公司以广州住

11、房开发为重点，逐步向北京、上海、深圳、西安梯级推进。2000 年，珠江投资公司进入北京房地产业。经过几年的磨合与发展，珠江投资公司合作开发了珠江绿洲、珠江罗马嘉园，并独立开发了三个楼盘：珠江骏景、珠江峰景、珠江国际城。2003、2004、2005 年的销售面积达 12.38、15.84,10.5 万平方米，销售金额达 6.8、10.1、6.1 亿元。珠江投资公司在西安开发的珠江骏景城， 占地面积 120 万平方米，总建筑面积 204 万平方米，属经济适用房，建成后有助于解决西安普通市民的住房问题。该项目总投资 39 亿元，预计总收入 48 亿元。截至2005 年底，珠江投资公司及其控股子公司在

12、全国累计开发销售住房面积294万平方米, 累计销售金额超过157亿元（表2-2 ，表2- 3）。表 2-2 珠江投资公司住房开发一览表地区所处阶段总建筑面积（平方米）累计销售面积（平方米）总额（万元）广州已开发1,463,6921,281,648650,880在建1,475,101553,130292,094北京已开发372,887344,861212,384在建834,080192,895104,921上海已开发462,119427,443250,351在建26,12215,19815,765深圳已开发-在建327,790130,33448,766总计4,961,7902,945,5091,

13、575,160注：累计销售含在建项目已预售金额；此表不含珠江投资公司参股的非控股子公司开发的住房。表 23 珠江投资公司 20032005 年住房销售统计2003 年2004 年2005 年地区销售收入（亿元）销售面积（万平米）销售收入（亿元）销售面积（万平米）销售收入（亿元）销售面积（万平米）广州13.123.3220.137.2424.335.17北京6.812.3710.115.846.110.5上海7.7515.3611.116.115.46.58深圳0.872.131.13.5325.65总计28.5253.1942.472.7237.857.9注：此表销售以签订售楼合同为标准。第三

14、部分 项目的合法性和建设条件一、项目合法性评价珠江骏景花园房地产项目从用地取得、规划、设计、施工按照国家建设项目程序进行，具备合法性。项目开发合法性有关文件一览表序号文件名称文件编号取得时间1企业法人营业执照51010020117602006 年 8 月 17 日2组织机构代码正78266491-92006-4-123税务登记证5101077826649192006-4-124贷款卡51010700001488772006-8-105资质证书6建设用地批准书温规选【2006】第 87 号2006-5-247建设用地规划许可证城规建【2006】第 056 号2006-5-248国有土地出让合同(

15、2006)出让合同 83 号2006-4-289国有土地使用证温国用【2006】第 469 号2006-8-3110建设工程规划许可证11建设工程施工许可证12商品房预售许可证二、建设条件评价 1、建设方式参与开发珠江骏景花园房地产项目的企业：参与项目开发专业机构序号项目单位名称1设计单位广东珠江翰思设计有限公司2监理单位广州珠江监理有限公司3施工单位广东韩江建筑安装工程有限公司2、建设进度安排珠江骏景花园项目总建面积 233,189 平米，共 12 栋 17-32 层建筑，分为 A 区 1-6 栋、B 区 7-9 栋、C 区 10-12 栋。项目将于 2006 年 11 月正式动工，10 月

16、完成证照办理，2007 年 3 月份正式预售，2009 年 1 月项目全部竣工。目前公司已通过公开竞拍获得土地使用权，已累计投入4,473 万元，预计 A 区 1-6 栋将于 10 月完备证照，项目资本金全部到位，达到银行贷款条件；B 区 7-9 栋、C 区 10-12 栋将于 10 月份完备证照， 并同时进行施工。3、环境保护评价该项目是以商业、住宅为主要用途的开发项目，已取得提前施工的批准，为了不影响工地周围居民的正常工作、生活、学习环境，在项目开工过程中，开发商及项目施工单应严格按照有关施工操作规定执行， 避免可能造成限定外的噪音或粉尘污染。第四部分 市场研究与分析一、项目优势及客户、产

17、品定位1、项目优势（1）采用现代住宅设计，户型新颖该项目采用现代风格设计,规划为高层建筑，建成后将成为该区域的首个标志性住宅建筑。 （2）临近花博会、环境清幽该项目邻近花博会，空气清新，环境幽静，适宜居住。（3）发展商知名度高该项目发展商为广东珠江投资有限公司，该公司已开发了众多大型住宅楼盘，如珠江帝景、骏景花园、罗马家园、旭景家园、翰景轩、信华花园等。在业界颇具名气，在消费者心中形成良好印象。（4）前景较好该项目将引进全球 500 强“家乐福”大型零售业卖场，将带动其他商业业态陆续进驻，形成该区域的一个大型商业中心。（5）交通便利地处光华大道主干道沿线上、紧挨花博会主场馆、正对区政府、以及即

18、将进驻的商业组群，都将带来可观人流量，未来将会有更加便捷的交通。（6）地价水平较低2、目标客户、产品定位及形象定位1）市场定位为：该项目的目标客户主要是较高收入水平的高层白领/蓝领人士，企业中高层骨干。2）产品定位为 100-130 平米为主的中高档商住型项目。二、房地产市场分析1、成都市房地产市场分析根据最新规划，成都市城市规模将由三环路以内的原旧城区逐渐向外扩大，到 2020 年，成都将形成包括绕城高速公路以内区域，面积近 600 平方公里的“中心城区”，包括新都、华阳、龙泉、温江等区域在内的“大都市区”。房地产的开发也由集中在一至三环路间开发，转向三环以外和城郊结合部开发，以及更远郊的郊

19、区楼盘并举的局面。 从环域来看，06 年第一季度,二环路以内已经少有新项目亮相, 新增供应面积仅占总量的 12%，毛坯均价突破 4500 元/平米，而二环到三环区域新增供应量则占到总体供应的 73%,毛坯均价突破 4000 元/平米,高素质楼盘价格区间在 4500-5500 元/平米；三环以外由于政府的规划导向以及高品质楼盘的陆续推出，去年交易量猛增达 106 万方， 同比增长 23%，今年新增供应总量占到 15%,毛坯均价在 3500 元/平米左右。从方位来看，成都市可分为东、南、西、北、包括城中在内的五个区域。城中：规划为中央商务区 CBD。拥有得天独厚的地段优势，繁华商圈、省政府、市政府

20、所在，地少价高，05 年住宅毛坯均价为 5000 元/平米左右，以中小户型供应为主，主力客户为：投资客和商务人士。城南：规划为科技商务居住区。行政、金融、商业中心、生活居住、会议展览为主的成熟区域，公认的富人区，历来是成都市民居家置业的首选之地，西南最大的高新科技园区、电子交易市场、中科院分院、新会展中心所在，南延线至双流国际机场，明年政府南迁后， 更是新的城市副中心。随着城南商贸、会展业的发展，城南三环内外乃至华阳均成了开发的热土，但城南城市副中心的定位将区域功能发生转变，更多地强调城市功能会影响居家置业的选择。目前该区域开发商众多，如和记黄埔、深长城、远大等均将该区域作为未来的主战场。05

21、 年住宅毛坯均价为 4400 元/平米左右，户型各面积段供应结构相对平衡，主力客户为：高新科技精英和成功商人。城东：规划为休闲生态居住区。原为老工业区聚集地，随着沙河整治工程的竣工以及城东工业企业的外迁，一条生态走廊在城东的轮 廓渐渐清晰，从特色农业园区、到“城东生态区”、“十陵风景区”， 再到龙泉驿即将打造的成都绿肺城东开始以“中产”重新定位， 也逐渐成为成都市民心中的理想居住地。目前城东吸引了包括深圳万 科、新加坡吉宝、天津融创、北京万基在内的品牌开发商，未来的城 东在板块竞争中将更具吸引力。05 年住宅毛坯均价为 3600 元/平米左右，主力户型在 90-120 平米，主力客户为：原国企

22、骨干和年轻白领。城北：规划为物流商务区。火车北站、荷花池、城隍庙等客运物流和大型专业市场集中地，外地人众多，治安状况不是很好，但随着政策的不断北移，亚洲最大的铁路物流基地 08 年投入使用，该板块环境会不断改造和完善。05 年住宅毛坯均价达到前所未有的 3400 元/ 平米，主力户型在 80-100 平米，主力客户为：专业市场经营者和个体户。城西：规划为休闲文化居住区。传统的“上风上水”贵人区，生活配套成熟，市政设施完善，是成都市空气质量最好，公园最多、绿化率最高的区域之一，文化和旅游历来为区域的特色，杜甫草堂、青羊宫、文化公园、永陵等风景名胜区，清水河、摸底河两条主要水系 以及去年发掘的金沙

23、遗址，共同构成了城西的独特人文景观。无论是 自然环境、生活环境，还是人文环境，都是非常适合居住的区域，同 时区域内低廉的生活费用和高品质的生活环境，不但吸引市民居住， 而且较受投资者青睐；目前，该区域已经吸引了众多实力开发商的入 住，如中海、置信、蓝光、博瑞等。05 年住宅毛坯均价 4300 元/平米， 产品供应走向高端化，主力户型在 90-120 及 120 平米以上并举，主力客户为：公务员、教师和企业精英。总体而言，2005 年，成都市区住宅总交易量达 676 万方，均价为 3770 元/平米；其中，仅城西交易总量就达 225 万方，占总量的35.67%，居各方位之首；2006 年第一季度

24、，成都市新增住宅项目整体均价为 3785 元/平方米，其中主城区价格为 4672 元/平方米，郊区为2723 元/平方米。从新增住宅楼盘的区域分布来看，城西仍是供应量最大的区域，供应楼盘数量和体量均居第一，供应面积达 91.15 万平方米，因新增别墅项目，整体均价被拉高至 5974 元/平米； 2、温江区房地产市场分析光华大道，起于青羊大道，止于温江柳城路口，全长 14.6 公里，按城市一级干道标准设计建设，宽 80 米，双向 8 车道，设计时速为80 公里，其中，“光华大道一段、二段”为光华大道青羊段，温江区的剩余路段为“光华大道三段”。江安河畔打造绿色生态走廊，花博会主会场 800 亩生态

25、主题公园免费为市民开放。据相关资料显示，当问到客户选择在温江买房的理由时，达到 90%的人的答案惊人一致： “光华大道、环境好”。和记黄埔，用 3.47 亿元拿下光华大道西沿线一块面积为 560 亩的土地，今年准备投资 2.74 亿元，进行房地产开发。四川蓝光，拿下 2 块地，一块在光华大道和记黄埔旁边，占地 180 亩。一块叫“香瑞湖”，占地 136 亩，总投资 3.8 亿元。新加坡华新国际，开发“锦绣森邻”，占地 185 亩，总投资 6 亿元，今年投资 3.5 亿元。成都置信，开发上林宽境，占地 8 万多平米，总投资 1.8 亿元，今年投资1.3 亿元，产品为 6+1 层花园洋房和 11

26、层电梯公寓。开发香颐丽都， 占地 120 亩，产品为联排、叠拼、独栋别墅和花园洋房。据实地调查，目前该区域住宅毛坯均价为 3300 元/平方米，较城西市区 4300 元/平米的均价，相差 1000 元/平米的价差。 二、同类楼盘比较优化配置空间资源，规划形成“一城三圈六大走廊” 是 2006 成都十大规划任务之二。温江至成都一线是西南经济走廊中的核心部分，北部新城的打造不仅使万春镇和温江的人气、商机、居住环境得到提升，还将形成成都未来居住休闲的一大中心区域，成都的人居休闲重心也将在城市发展的过程中逐渐西移。在政府的宏观规划、开发商的强势打造和核心项目国色天乡的支持下，北部新城将成为花园居住新城

27、中满足人们各种需求的、最适合人居的典范，成为城市最具消费能力，追求居住品味生活的成功人士的首选置业之地，从而真正实现生活在温 江的目标。1、“建信奥林匹克花园”由成都建信奥林匹克投资置业有限公司开发，项目占地1600亩，绿化率65%，项目主题定位，运动就在家门口。售价35004000元/平方米，社区内一楼户型均以售完。2、“西花汀”位于光华大道临近温江城区1公里处，距光华大道垂直距离约200米。项目总占地约100亩，规划建筑面积约14万平米， 由11层、18层、20-24层电梯洋房疏落布局而成。户型区间90-200， 其中110-140为主力户型，总户数约1000户。目前小高层尚未推出， 预计

28、售价为3600元/平方米。3、“仁和春天大道”位于成都市城西光华大道旁，成都七中实 验学校正对面。项目总占地面积近600亩，规划总建筑面积50万平方米， 产品主要为低层别墅和小高层电梯洋房，总户数约3600户。目前该楼盘尚未推出，预计售价为4000元/平方米。4、“塞纳河畔”位于温江区光华大道温江段花博会主展馆斜对面。项目占地面积：67000平米，规划建筑面积：167612平米。主要产品为多层和小高层电梯洋房，主要户型为80-160平米。目前小高层洋房售价为2800元/平方米，基本首罄。5、“七彩花都”项目优势紧邻花博会，紧邻千亩生态公园，紧邻风景秀丽的江安河，占地23万平米，总建筑面积26万

29、平米。商住分离， 外围双层独立商铺。保证了社区配套，隔绝了喧嚣，提高了生活品质。围合式布局，两三栋楼独立组团，独享围合内超过1700平米的秀丽风 景。销售均价3000元/平方米，在售。6、“美茵河谷”项目规划6+1层电梯洋房11+1电梯洋房，共有1164户，绿化率60%；独有180亩自建公园，自建美茵河，6个内湖，社区生活、健康、休闲配套相当齐全；毛坯房销售均价3700元/平方米。7、“海峡新城”项目占地 67 万平方米，建筑面积 70 万平米。小区具有全套智能安防系统，交通方便快捷、生活配套成熟，并提供全面优质的社区服务。销售最高价 3000 元/平方米，已基本售完。四、项目价格测算1、测算

30、方法市场比较法2、测算原则根据现有的房地产市场状况，结合该物业的有关情况，遵循测算工作中的合法原则和替代原则。3、测算过程目前与本项目最具可比性的楼盘有建信奥林匹克花园、七彩花都和美茵河谷，因此本次估价主要以建信奥林匹克花园信华花园、七彩花都和美茵河谷为可比案例，综合分析本项目的规划设计定位以及与可比案例各种影响价格因素的优劣，并参考成都市其他周边同类楼盘的价格定位情况，综合考虑影响房地产价格的因素和项目的发展趋势，预测本项目的住宅在 2006 年的销售均价为 3800 元/平方米，2007 年的销售均价为 4000 元/平方米，2008 年的销售均价为 4500 元/平方米（部分带家电公寓）

31、。商业在 2006 年的销售均价为元 6000/平方米，预计在2008 年，该项目的商业推出市场时，销售均价为 7000 元/平方米。 第五部分 投资估算及资金筹措评价一、投资概述该项目计划总投入资金为 73,775 万元，其中企业自筹资金 26,630万元，拟向银行借贷资金 30,000 万元，其它剩余投入资金靠本项目销售回笼。其中项目 A 区计划总投入资金为 17,927 万元，其中企业自筹资金6,630 万元，拟向银行借贷资金 9,000 万元，其它剩余投入资金靠本项目销售回笼；B 区计划总投入资金为 28,520 万元，其中企业自筹资金10,000 万元，拟向银行借贷资金 11,000

32、 万元，其它剩余投入资金靠本项目销售回笼; C 区计划总投入资金为 27,328 万元，其中企业自筹资金10,000 万元，拟向银行借贷资金 10,000 万元，其它剩余投入资金靠本项目销售回笼。二、自有资金的认定根据成都博家屋业有限公司 2006 年 9 月 30 日财务报表反映公司所有者权益为 6,718 万元，公司自有资金充足，已投入本项目资金据报表反映为 4,473 万元，确定投入本项目自有资金为 4,473 万元。三、已投入资金的确认截止到 2006 年 9 月成都博家屋业有限公司已投入项目资金为 4,473 万元，主要为土地出让金及契税、前期工程款等，随着项目的推进，工程进度的开发

33、，在拿到“四证”前，自有资金投入将达到 35%。四、项目资金筹措该项目资金主要来源于：（1）企业自筹资金 26,630 万元；（2） 向银行申请三年期项目开发贷款为 30,000 万元，分三次提款，首次 A 区项目 9，000 万元，第二次 B 区项目 11,000 万元，第三次 C 区项目10,000 万元。分别在 2006 年 10 月、2007 年 1 月提款及 2007 年 4 月提款；（3）本项目销售回笼资金投入 17,114 万元。1、项目 A 区资金主要来源于：（1）企业自筹资金 6,630 万元；（2）向银行申请三年期项目开发贷款为 9,000 万元，在 2006 年 10 月

34、提款。（3）其余靠销售回笼资金投入 2,297 万元。2、项目 B 区资金主要来源于：（1）企业自筹资金 10,000 万元；（2）向银行申请三年期项目开发贷款为 11,000 万元，在 2007 年 4 月提款。（3）本项目销售回笼资金投入 7,520 万元。3、项目 C 区资金主要来源于：（1）企业自筹资金 10,000 万元；（2）向银行申请三年期项目开发贷款为 10,000 万元，在 2007 年 10 月提款。（3）本项目销售回笼资金投入 7,328 万元。第六部分 偿债能力分析一、项目财务效益预测1、销售收入项目可实现销售收入为 96,583 万元。根据我公司测算人员对该区域周边同

35、类商品住宅、商铺及车位的供求状况调查，并结合估价经验作出修正后确定预测本项目的商铺销售均价为 7000 元/平方米，普通住宅的销售均价为 3,800 元/平方米, 普通公寓销售均价为 4077 元/平米，酒店式公寓、商住楼的销售均价为 4800 元/平方米（带家电、家私、办公家具）。其中商铺可销售面积为28,123 平方米，住宅可销售面积为 45,747 平方米, 普通公寓可销售面积 83,187 平方米，酒店式公寓可销售面积为 20，666 平方米，商住楼可销售面积 20,666 平方米；2、项目开发总成本费用为 73,775 万元；（1）土地成本为 6,495 万元；（2）前期工程费为 1

36、,733 万元；（3）房屋开发直接成本 49,805 万元；（4）管理费用为 4,056 万元；（5）销售费用为 2,897 万元；（6）营业税金及附加、土地增值税为 6432 万元；（7）借款利息费用为 2,358 万元；3、项目税前净利润为 22,806 万元；4、税后利润为 15,280 万元；5、税后净利润率 15.82；6、成本利润率为 20.7%；8、财务净现值 13,319 万元；9、投资回收期为 1.94 年；由上述数据显示该项目在经济上与财务上均是可行的。二、项目盈亏平衡分析盈亏平衡点满足：BEP=固定成本/（销售收入-经营费用-销售税金及附加-利息支出） BEP58033/（96583-6953-6432-2358）=71.78%盈亏平衡分析表明，当销售收入达到预测销售收入 96,583 万元的 71.78%时，即 69,334 万元时，项目盈亏平衡。第七部分 贷款风险分析一、风险分析及防范措施作为一个房地产开发资金贷款项目，其风险主要来源于以下几个方面：1、经营风险目前是成都市房地产迅猛发展的初期，市场新推的大型楼盘不多， 珠江骏景花园项目地理位置较好，定位为中高档次楼盘，综合竞争力较强；对目标消费