设计控制程序04

1、邦泰置业有限公司程序文件设计控制程序（ BTF2 04）状态识别版本号持有人持有单位审核：批准：邦泰置业有限公司程序文件第 1 2 3 4 5 6次修改第 C版文件编号： BTF204第 1页共 18页设计控制程序1 目的确保项目的设计过程连续受控，并满足设计策划要求。2 适用范围适用于房地产开发项目建筑设计、景观设计的策划、输入、输出、评审、验证、确认以及更改的控制。3 工作职责3.1 董事长职责：a)参加规划方案设计、初步设计评审；b)负责设计任务书审定。3.2 总裁职责：a)参加方案设计、初步设计评审；b)参加设计任务书评审。3.3 设计管理部经理职责：a)参加规划方案设计、初步设计评审

2、；b)就规划方案设计、初步设计事宜与设计单位进行联系；c)负责设计任务书的编制、评审、修改；d)负责对设计活动全过程的监视。3.4 预决算主管职责：a)参与各设计评审阶段与工程成本控制有关的工作；b)组织编制工程预算书。3.5 营销策划部经理职责：参加规划方案、初步设计评审。3.6 总经理职责：组织规划方案设计、初步设计内部评审。邦泰置业有限公司程序文件第 1 2 3 4 5 6次修改第 C版文件编号： BTF204第 2页共 18页3.7 分管副总经理职责；负责设计更改引起的工程变更控制。3.8 总工职责：a)参加所有的设计评审、审查、会审；b)组织施工图设计的内部审查；c)就施工图的设计、

3、审查、会审与外部单位进行联系；d)保留会审纪要以及随后采取措施的记录；e)见证设计确认；f) 负责对施工图更改的控制。3.9 工程部经理职责：参加施工准备阶段的施工图会审。3.10 销售部经理职责：负责就设计更改事宜与顾客沟通。3.10 综合部职责：负责设计评审的会务工作。3.11 预决算员职责：a)参与各设计评审阶段与工程成本控制有关的工作；b)负责设计更改引起的工程变更费用核算。4 工作程序4.1 设计和开发的策划4.1.1 本公司不具备独立设计能力，项目的产品设计均委托给有资质条件的设计单位。设计单位的选择、 评价和重新评价， 执行合格供方控制程序。4.1.2 建筑和景观设计通常经过规划

4、方案设计、初步设计、施工图设计三个阶段。4.1.3 建筑设计、景观设计可以委托一家设计单位完成全部设计，也可以将规划方案设计、初步设计、施工图设计分别委托给不同的设计单位设计。邦泰置业有限公司程序文件第 1 2 3 4 5 6次修改第 C版文件编号： BTF204第 3页共 18页4.1.4 各设计阶段的时间安排在项目开发建设计划中予以明确，设计管理部经理、总工应确保委托设计合同规定的设计进度与项目开发建设计划规定的进度相一致。4.2 概念设计4.2.1 概念设计输入对于分期开发的项目，设计管理部经理根据项目开发建设计划规定的工作计划，针对整个开发项目组织编制概念设计的设计任务书。设计任务书确

5、定与产品有关的基本要求，包括：a)新项目的产品策划书 ；b)地形图、红线图；c)规划设计条件；d)主要功能要求，如公建配置设施等；e)其它要求和条件，如总体布局思路等；f) 经济要求，如投资估算等。设计任务书编制完成后，设计管理部经理组织开展评审。董事长总裁、设计主管参加评审。评审应确保设计任务书内容完整、清晰，无自相矛盾之处。设计任务书经修改后由董事长审定。设计管理部将审定后的设计任务书作为合同附件，委托设计单位进行概念设计。4.2.2 概念设计输出设计单位根据委托设计合同和国家有关法律、法规的要求进行设计，并按照委托设计合同规定的时限和设计标准提交概念设计的总平面图。设计单位在提交总平面图

6、之前，应对照设计任务书要求组织内部审查，确保设计文件符合设计委托方的要求。4.2.3 概念设计评审邦泰置业有限公司程序文件第 1 2 3 4 5 6次修改第 C版文件编号： BTF204第 4页共 18页设计单位提交概念设计总平面图之后，总经理应组织内部评审。内部评审组成员为董事长、总裁、设计管理部经理、设计主管、营销策划部经理、项目公司高层、总工等。内部评审可邀请规划专家参加评审。在评审现场，设计单位代表介绍设计思路。与会人员对概念设计的整体效果进行评价。董事长对评审结果进行总结。设计主管负责评审记录，并形成内部会审纪要。设计单位根据会审纪要，对概念设计的总平面图进行调整，直到董事长、总裁、

7、设计管理部经理、总经理认为比较满意为止。4.3 建筑设计4.3.1 建筑规划方案设计4.3.1.1 建筑规划方案设计输入设计管理部经理根据项目开发建设计划规定的工作计划，组织编制整个开发项目或分期开发项目的建筑规划方案的设计任务书。设计任务书确定与产品有关的要求，包括：a)新项目的产品策划书 ；b)底下管网平面图；c)规划设计条件，如建筑面积、容积率、建筑密度、高度、间距、绿地率控制指标等；d)地形图、红线图；e)经济要求，如投资估算、户型及比例、层高等；f) 功能要求，如设备配置、设施配置等；g)前期立项批文；j) 土地证；k)交付要求（在合同中明确，下同） ；l) 其它要求和条件，如建筑风

8、格、美学要求等。设计任务书编制完成后，设计管理部经理组织开展评审。董事长与总裁、设计主管参加评审。评审应确保设计任务书内容完整、清晰，邦泰置业有限公司程序文件第 1 2 3 4 5 6次修改第 C版文件编号： BTF204第 5页共 18页无自相矛盾之处。设计任务书经修改后由董事长审定。设计管理部将审定后的设计任务书作为合同附件，委托设计单位进行方案设计。4.3.1.2 建筑规划方案设计输出设计单位根据委托设计合同和国家有关法律、法规的要求进行设计，并按照委托设计合同规定的时限和交付要求提交设计文件。设计文件应给出版本号（下同） 。设计单位在提交设计文件之前，应对照设计任务书要求组织内部审查，

9、确保设计文件符合设计委托方的要求。4.3.1.3 建筑规划方案设计评审设计单位提交建筑规划方案设计文件之后，总经理应组织内部评审。内部评审组成员为董事长、总裁、设计管理部经理、设计主管、营销策划部经理、项目公司高层、总工等。在评审现场，设计单位代表介绍设计思路。内部评审组成员对设计结果是否满足要求进行评价和验证。评审的主要内容是：a)设计定位是否达到产品策划书要求；b)设计是否满足规划条件要求；c)平面布局是否合理；d)整体效果是否理想；e)投资匡算是否突破。评审过程中，评审组成员提出对设计文件的修改意见和改进建议。董事长对评审结果进行总结。设计主管负责评审记录，并形成内部会审纪要。必要时，设

10、计管理部经理根据会审纪要对设计任务书进行补充，并报总裁审核，董事长批准。设计管理部将内部会审纪要提交给设计单位，要求设计单位按内部会审纪要对设计文件进行修改。必要时，设计管理部经理负责就设计任务邦泰置业有限公司程序文件第 1 2 3 4 5 6次修改第 C版文件编号： BTF204第 6页共 18页书修订事宜与设计单位进行沟通，包括可能发生的合同修改。设计单位完成建筑规划方案设计文件修改之后，总经理再次组织内部评审。内部评审的参加人员不变。评审程序照上。评审的重点是对修改后的设计结果是否满足内部会审纪要要求进行评价和验证，直到符合要求。建筑规划方案设计内部评审一般不超过三次。如需超过三次，须经

11、董事长确认，并相应修改项目开发建设计划。建筑规划方案设计内部评审通过之后，总工将建筑规划方案设计文件提交给当地规划行政主管部门初审，并促成当地规划行政主管部门尽快组织专家评审。公司内部评审组列席专家评审会议。综合部做好专家评审的会务工作。建筑规划方案设计通过专家评审后，设计单位将按照专家评审时提出的意见或会审纪要，进一步修改设计文件。修改结束后的总平面图，由总工提交给当地规划行政主管部门审定。4.3.2 建筑规划初步设计4.3.2.1 建筑规划初步设计输入建筑规划初步设计的输入包括：a)委托设计合同（设计任务书）；b)审定后的总平面图；c)专家组会审纪要。4.3.2.2 建筑规划初步设计输出同

12、 4.3.1.2。4.3.2.3 建筑规划初步设计评审设计单位提交建筑规划初步设计文件之后，总经理应组织内部评审。内部评审组成员增加预决算主管，同时邀请景观设计单位、施工图设计单位、物业公司代表参加。预决算主管须提前获得和审核工程概算书。在评审现场，设计单位代表介绍设计情况。评审组成员对设计效果进行评价和邦泰置业有限公司程序文件第 1 2 3 4 5 6次修改第 C版文件编号： BTF204第 7页共 18页验证。评审的主要内容是：a)初步设计与方案设计是否相一致；b)初步设计是否具有可实施性；c)工程概算是否偏离投资估算，是否经济可行。评审过程中，评审组成员提出对设计文件的修改意见和改进建议

13、。董事长对评审结果进行总结。设计主管负责评审记录，并形成会审纪要。设计管理部将会审纪要提交给设计单位，要求设计单位按会审纪要对设计文件进行修改。设计单位完成建筑规划初步设计文件修改之后，总经理再次组织内部评审。内部评审组成员不变。评审程序照上。评审的重点是对修改后的设计效果是否满足内部会审纪要要求进行评价和验证，直到符合要求。建筑规划初步设计内部评审一般不超过二次。如需超过二次，须经董事长确认，并相应修改项目开发建设计划。建筑规划初步设计内部评审通过之后，总工将建筑规划初步设计文件提交给当地投资主管部门初审，并促成当地投资主管部门尽快组织专家评审。公司内部评审组列席专家评审会议。综合部做好专家

14、评审的会务工作。建筑规划初步设计通过专家评审后，设计单位按照专家评审时提出的意见或会审纪要，进一步修改设计文件。4.3.3 建筑施工图设计4.3.3.1 建筑施工图设计输入建筑施工图设计输入包括：a)委托设计合同；b)设计任务书；c)地质勘察报告；d)项目立项批文；e)景观初步设计总平面图；邦泰置业有限公司程序文件第 1 2 3 4 5 6次修改第 C版文件编号： BTF204第 8页共 18页f) 环境评估报告；g)产品交工标准；h)地方标准和规范；i) 经审定的工程概算书。4.3.3.2 建筑施工图设计输出同 4.3.1.2。4.3.3.3 建筑施工图设计审查预决算主管通过总工，提前获取初

15、步形成的施工图设计文件，组织预决算员编制工程预算书。设计单位提交建筑施工图设计文件之后，总工组织分管副总经理、总工助理、预决算主管、预决算员进行内部审查。包括建筑与结构图在内的施工图审查重点是：a)施工图是否与初步设计相一致；b)施工图是否满足产品交工标准 ；c)工程预算是否偏离工程概算；d)设计图纸是否存在明显的问题；e)建筑与结构是否存在矛盾与冲突。室外工程的总图审查的主要内容是：a)各管线与道路、建筑物在平面、立面位置上相互交叉布置是否合理；b)各管线相互间位置是否合理；c)各种检查井布置的合理性；d)总图与景观设计的协调性；e)是否便于施工；f) 图纸表达是否清晰、完整、正确。专业设计

16、图纸审查的主要内容是：a)各系统的配置是否先进；邦泰置业有限公司程序文件第 1 2 3 4 5 6次修改第 C 版文件编号： BTF204第 9页共 18页b)各系统的定位是否合理、完整；c)弱电管线与建筑设计的衔接是否协调；d)设计是否符合产品交工标准 ；e)整体系统的投资成本是否适宜。若审查发现设计图纸存在问题，总工应记录发现的问题，并要求设计单位修改图纸，直到满足要求。施工图设计内部审查结束后，总工委托总工助理或项目协调员报专业审图单位审查、修改（参照权证办理工作规程 ）。针对专业审图单位提出的图纸修改意见，总工与专业审图单位、施工图设计单位进行必要的沟通，涉及到工程造价时征求预决算员的

17、意见。审图单复印件应予保留。施工图外部审查结束后，预决算员调整工程预算书，并按成本、费用控制制度规定向上报批。4.3.3.4 施工准备阶段的建筑施工图会审施工准备阶段，项目公司、施工、监理、设计四方在图纸预会审的基础上，再次对景观施工图进行会审。项目公司参审人员主要是分管副总经理、总工助理、工程部经理及相关人员。建筑施工图会审的主要内容是：a)建筑、结构、水电、暖通的工种设计是否满足要求；b)设计是否存在不合理因素；c)是否满足施工便利性要求；d)各工种设计是否协调；e)图纸表达是否清晰、完整、正确。总工参与对监理整理的会审纪要的审核。会审纪要应由参加单位盖章确认。如会审发现图纸存在问题，施工

18、图设计单位应抓紧修改。施工图发生邦泰置业有限公司程序文件第 1 2 3 4 5 6次修改第 C版文件编号： BTF204第 10页共 18页重大修改，应提交专业审图单位重新审查、确认。4.3.3.5 建筑施工图设计确认在工程建设进行到特定阶段时，总工、总工助理、设计单位代表参与工程验收，重点检查是否按照设计要求（主要是设备材料与施工工艺方面）进行施工。对于验收合格的工程，由设计单位代表在验收记录上签字，表示确认。各阶段的工程验收工作对应建筑工程为地基验槽、基础验收、中间结构验收和竣工验收，对应专业工程为各单项验收。设计单位将验收中存在的问题反馈给施工单位和监理。施工单位和监理所采取的改进措施须

19、经设计单位的确认，改进措施的实施结果由设计单位加以再确认。4.4 景观设计4.4.1 景观规划方案设计建筑规划方案总平面图审定后，设计管理部委托景观设计单位开展环境景观的概念设计，并要求设计单位提供概念性的环境景观总平面图。设计管理部经理组织董事长、总裁、设计主管对概念设计是否与建筑规划方案相符，以及总体布局、景观效果进行评审，并形成会审纪要，作为景观规划方案设计的输入。对于分期开发的项目，环境景观设计跟着建筑设计走。4.4.1.1 景观规划方案设计输入设计管理部经理根据项目开发建设计划规定的工作计划，组织编制景观规划方案的设计任务书 。设计任务书确定与产品有关的要求，包括：a)新项目的产品策

20、划书 ；b)建筑单体图集；c)规划设计条件，如建筑面积、容积率、建筑密度、高度、间距、绿地邦泰置业有限公司程序文件第 1 2 3 4 5 6次修改第 C版文件编号： BTF204第 11页共 18页率控制指标等；d)地界测量定位图；e)建筑规划总平面图（包括各道路、水体、建筑及标高）、住宅、会所及相关公共建筑一层平面图等；f) 景观定位标准（包括景观投资估算） ；g)概念设计会审纪要；j) 经济要求，如投资估算等；k)交付要求 (在合同中明确，下同 )；l) 其它要求和条件，如景观美学要求等。设计任务书编制完成后，设计管理部经理组织开展评审。董事长、总裁、设计主管参加评审。评审应确保设计任务书

21、内容完整、清晰，无自相矛盾之处。设计任务书经修改后由董事长批准。设计管理部将审定后的设计任务书作为合同附件，委托设计单位进行方案设计。4.4.1.2 景观规划方案设计输出设计单位根据委托设计合同和国家有关法律、法规的要求进行设计，并按照委托设计合同规定的时限和交付要求提交设计文件。设计文件应给出版本号（下同） 。设计单位在提交设计文件之前，应对照设计任务书要求组织内部审查，确保设计文件符合设计委托方的要求。景观初步设计应于建筑初步设计第一轮内部会审结束后开始。4.4.1.3 景观规划方案设计评审设计单位提供景观规划方案设计文件后，总经理应邀请当地园林规划部门的专家和其他景观专家开展评审。董事长

22、、总裁、设计管理部经理、设计主管、项目公司高层、总工等参加评审。在评审现场，设计单位代表介绍设计思路。专家组成员对景观规划方案是否满足要求进行评价和验证。邦泰置业有限公司程序文件第 1 2 3 4 5 6次修改第 C版文件编号： BTF204第 12页共 18页评审的主要内容是：a)定位是否达到要求；b)设计与建筑物在平面、立面上的相互关系是否存在矛盾；c)道路布置是否合理，是否有利于车行、步行、排水；d)场地、绿地、道路间的衔接是否合理；e)是否考虑了休息与活动空间；f) 投资匡算是否突破。评审过程中，专家组成员提出对设计文件的修改意见和改进建议。董事长对评审结果进行总结。设计主管负责评审记

23、录，并形成会审纪要。必要时，设计管理部经理根据会审纪要对设计任务书进行补充，并报总裁审核，董事长批准。设计管理部将会审纪要提交给设计单位，要求设计单位按会审纪要对设计文件进行修改。必要时，设计管理部经理负责就设计任务书修订事宜与设计单位进行沟通，包括可能发生的合同修改。设计单位完成方案设计文件修改之后，总经理再次组织内部评审。评审参加人员为董事长、总裁、设计管理部经理、设计主管。评审程序照上。评审的重点是对修改后的设计结果是否满足会审纪要要求进行评价和验证，直到符合要求。景观规划方案设计评审一般不超过二次。如需超过二次，须经董事长确认，并相应修改项目开发建设计划。4.4.2 景观初步设计4.4

24、.2.1 景观初步设计输入设计单位应于建筑初步设计结束后开始景观初步设计。设计输入包括：a)委托设计合同；b)景观规划方案设计文件；c)部分结构、水电施工图；邦泰置业有限公司程序文件第 1 2 3 4 5 6次修改第 C版文件编号： BTF204第 13页共 18页d)方案会审纪要。4.4.2.2 建筑规划初步设计输出同 4.4.1.2。4.4.2.3 景观规划初步设计评审设计单位提交景观规划初步设计文件之后，总经理应组织内部评审。董事长、总裁、设计管理部经理、设计主管、预决算主管参加评审，同时邀请物业公司代表参加。预决算主管须提前获得和审核工程概算书。在评审现场，设计单位代表介绍设计情况。评

25、审组成员对景观规划初步设计是否满足要求进行评价和验证。评审的主要内容是：a)设计是否符合绿化行业规范或标准；b)道路细部深化与景观结构是否协调；c)景点细部与软质环境配置是否合理；d)景观材料、材质、颜色搭配与建筑是否协调；e)绿地率是否满足设计条件要求；f) 工程概算是否偏离投资估算，是否经济可行。评审过程中，评审组成员提出对设计文件的修改意见和改进建议。董事长对评审结果进行总结。设计主管负责评审记录，并形成会审纪要。设计管理部将会审纪要提交给设计单位，要求设计单位按照会审纪要对设计文件进行修改，同时开始景观施工图设计。经设计单位修改并经董事长审定的景观总平面图，由总工提交给土建施工图设计单

26、位合成总平面图，提交当地规划行政主管部门审定。总平面图合成过程中，如有任何设计变动的信息，由总工传递给设计单位，作为景观施工图追加设计输入。4.4.3 景观施工图设计4.4.3.1 景观施工图设计输入a)委托设计合同；邦泰置业有限公司程序文件第 1 2 3 4 5 6次修改第 C版文件编号： BTF204第 14页共 18页b)经审定的土建施工图；c)景观规划初步设计文件；d)环境评估报告；e)经审定的景观工程概算书。4.4.3.2 景观施工图设计输出同 4.4.1.2。4.4.3.3 景观施工图设计评审预决算主管通过总工，提前获取初步形成的施工图设计文件，组织预决算员编制景观工程预算书。设计

27、单位提交景观施工图设计文件之后，总工组织分管副总经理、总工助理、预决算主管、预决算员等进行内部审查，并邀请物业公司代表参加。景观施工图审查的主要内容是：a)各种硬质景观、水景、小品、垃圾箱、园区标识和位置安排的充分性和合理性；b)花坛、挡墙、栏杆材质及与建筑、绿化的关系是否合理；c)绿化中各种乔木、灌木、花卉种类搭配，层次关系是否理想；d)施工与材料材质、花卉树木采购难度是否可以接受；e)设计是否增加物业管理的工作量和工作难度；f) 工程预算是否偏离工程概算。若审查发现设计图纸存在问题，总师室应记录发现的问题，并要求设计单位修改图纸，直到满足要求。施工图设计内部审查、修改结束后，总工委托总工助

28、理或项目协调员报当地园林管理部门审查、修改（参照权证办理工作规程 ）。针对当地园林管理部门提出的图纸修改意见，总工与当地园林管理部门、施工图设计单位进行必要的沟通，涉及到工程造价时征求预决算员的意见。审图单复印件应予保留。邦泰置业有限公司程序文件第 1 2 3 4 5 6次修改第 C版文件编号： BTF204第 15页共 18页施工图外部审查结束后，预决算员调整工程预算书，并按成本、费用控制制度规定向上报批。4.4.3.5 施工准备阶段的景观施工图会审施工准备阶段，项目公司、施工、监理、设计四方在图纸预会审的基础上，再次对景观施工图进行会审。项目公司参审人员主要是分管副总经理、总工助理、工程部

29、经理及相关人员。景观施工图会审的主要内容是：a)设计是否存在不合理因素；b)是否满足施工便利性要求；c)各工种设计是否协调；d)图纸表达是否清晰、完整、正确。总工参与对监理整理的会审纪要的审核。会审纪要应由参加单位盖章确认。如会审发现图纸存在问题，施工图设计单位应抓紧修改。施工图发生重大修改，应提交专业审图单位重新审查、确认。4.4.3.6 景观施工图设计确认在工程建设进行到特定阶段时，总工、总工助理、设计单位代表参与工程验收，重点检查是否按照设计要求（主要是铺装材料、树木花卉与施工工艺方面）进行施工。对于验收合格的工程，由设计单位代表在验收记录上签字，表示确认。设计单位将验收中存在的问题反馈

30、给施工单位和监理。施工单位和监理所采取的改进措施须经设计单位的确认，改进措施的实施结果由设计单位加以再确认。4.5 设计更改的控制设计更改的控制范围覆盖土建施工图和景观施工图的更改。设计更改主要分为三类：邦泰置业有限公司程序文件第 1 2 3 4 5 6次修改第 C版文件编号： BTF204第 16页共 18页a)顾客要求的更改；b)施工单位要求的更改；c)设计单位要求的更改。4.5.1 顾客要求的更改4.5.1.1 顾客要求的更改 (不论是合同签订之前或之后 )所发生的设计费和材料费等，均由顾客自行承担，销售部经理负责向顾客做好解释工作。4.5.1.2 对顾客要求的更改，销售部经理将顾客要求

31、的更改内容以及顾客愿意承担相关费用的承诺填入合同评审表 ，并将顾客确认后的合同评审表提交给总工，由总工组织总工助理和预决算员评审。4.5.1.3 评审结果若不同意更改，须详细说明理由，并由销售部经理负责向顾客解释说明。若同意更改，须同时注明变更所产生的费用估算，并通知设计单位修改图纸，出具设计更改联系单 。4.5.1.4 设计单位出具的设计变更联系单 ，须经各专业单位会签及盖章确认后，才能分发给各相关单位。4.5.1.5 设计单位出具设计变更联系单后，预决算员应及时填写工程变更审批单，经分管副总经理确认后， 通知材料采购员开展材料询价工作，完成变更费用的核算工作。4.5.1.6 经预决算员核签的工程变更审批单 ，报分管副总经理批准。分管副总经理在合同评审表上注明应由顾客承担的费用。销售部经理据此与顾客签订补充协议。4.5.1.7 财务部负责收取相关变更费用，并在合同评审表相应栏目内进行确认。销售部经理根据工程进度对变更落实情况进行实地验证，并在合同评审表上的相应栏目内进行确认。4.5.2 施工单位要求的变更4.5.2.1 施工单位在施工过程中发现设计不合理，并通过监理单位、工程部邦泰置业有限公司程序文件第 1 2 3 4 5 6次修改第 C版文件编号： BTF204第 17页共 18页经理要求更改，提交给总工，由总工根据情况组织总工助理、预决算员材料采