XXXX年10月世家机构_36届成都市房交会总结报告_33页

1、世家:36届成都市房交会总结报告提要：2010年秋交会可谓成都史上最尴尬的房交会， 9月25 29日，国家各 部委先后出台了一系列宏观调控措施，标志着 2010年第二轮宏观调控的来袭，10 月1日成都第36届秋交会也正是在这种调控警报来袭中拉开了帷幕。2010年秋交会可谓成都史上最尴尬的房交会， 9月25 29日，国家各部委先 后出台了一系列宏观调控措施， 标志着2010年第二轮宏观调控的来袭，10月1日 成都第36届秋交会也正是在这种调控警报来袭中拉开了帷幕。房交会背景1.1政策背景2010年9月25-29日国家各部委先后出台了一系列宏观调控措施，二次调控 警报拉响。各部委政策要点一览时间岀

2、台部委政策要点20105,26B土资源部、住房加大保障性住房供应.囤地一年企业不得再拿与城乡建设部地、强化地方政府责任20105.29银监会、央行首套住房首何比例提高至三成、暂停三套房贷 款：囤地企业停发新贷财政部、国家税勢 总局、住房和城乡 建设部个人购买2Q平.方米.及以下普通住房，且该住房20105.29属于家庭唯一住房的，减按1跖税率征收契税. 对岀售自有住房并在1年內重新购房的纳税人 不再减免个人所得税.从政策动态来看，自四月份新国十条以来，市场降温明显，但随着近期市场上 的回暖迹象等频现、关于楼市调控松动的说法也越来越多。9月26-9.29日，各部委连续密集出台政策，调控进一步升级

3、，可以看出中央不大目的绝不罢休的决心。 因此，本轮调控将会是长期性和持续性的一个调控过程。24各地相应细则一览时间地S/城市政鎳名称20105.30浙江浙江省商品雳预售 资金监管暂行办法2010.9.30关于进一步贯御落 实H务院文件精神坚 决遏制房价过快上涨 的补充政策要点弁废商收詐商品房祯舊隸寤荃輙细入逐金 监管账户，未签订商品房预售资金监管协 议书的项目，不能领取商品雳预售许可 证预售资金使用实行封闭式管理，银行 将根据项目节点完工证明，分批次向开发 商支付资金.本帚户籍辰民家庭（含部分家庭成员为本 市户籍居民的家庭b限购两套住房；对于 能够提供在本市1年以上纳税证明或社会 探险缴纳证明

4、的非本市户籍居民家庭，晅 购1套住房。2010.10.1厦门2010.10,7上海关于贯彻住建部等 五部委房地产宏观调 控政策促进我市房地 产业持续健康发展的关于进一步加强本 市房地产市场调控加 快推进住房保庫工作 的若干言见人采取临时性限购措施.即日起至2010年.12月21 日同一购房家庭只能在本市新 购买一套商品住房.暂定上海及外省市每个居艮家庭只能在上 海新购一套商品住房，积极做好房产税改 革试点的各项准备工作，并按不同的住房 销售价格确定2-5斑土地增值税预征率.1.2市场背景国内一线城市节前市场成交量都出现持续回暖态势。成都市场成交量从7月以来也出现了止跌反弹的回暖态势300250

5、200150100502006年 1 fJ-20i1l0nL城Pc 冊胡期 供需林Hi/J 弋 II %7Hvz*-V-科 yZ 甜 eqi 打sn91-ii 如 Q0：iiki st!4ja 7010L mi7Hnili11 Ji叮踞巔诃P；血45； 巧Hkkgtii卅从图表中可以看出，成都市场 2010年商品房成交量落后于去年的总体平均水 平，在四月新政以后，成交量更是持续下跌，但近两月，下跌幅度有所减小，有反 弹的迹象，市场整体表现出企稳回升的势头。房交会整体分析2.1人气分析参展项目创新低，虽本届房交会人气明显提升，但成交一般本届房交会共有110家开发商参展，参展楼盘共171个。从历年

6、房交会参展数 目来看，本届房交会不论是开发商参展数量还是参展项目均创下6年来新低。不过,本届房交会各大品牌开发商基本如数前来，成为品牌开发商阵容最整齐的一次房交 会，如：保利、万科、蓝光、恒大、华润、中海、绿地、国嘉、中粮、华人置地、置信、九龙仓、花样年等品牌房企。据相关部门不完全统计，本届房交会到访人数约70万人次，较之35届春季房 交会人气得到全面提升。从目前的成交备案情况来看，本次房交会虽然人气提升， 但是成交量并没有因此而取得骄人的成绩。一方面，由于从 7月开始，成都楼市开 始回暖，购房需求提前释放。另一方面，正是由于市场开始回暖，成交量的不断增 长导致本届房交会优惠较少，加上传统国庆

7、大假，出行人口较多，从而影响了商品 房的成交量。同时，二次调控的出台，对购房者心理预期造成一定程度影响，房管 局备案滞后也是影响房交会期间成交量的主要原因之一。22参展分布分析时间参展开发商（家参展楼盘数（个）32届/24933届20925934届16020135届17022336届110171从城区分布来看：主城区、郊县平分秋色2009年-201 Off房交会参展项目城区分布3001250* zoa-15050*0-P 30OT !： n !的 秋 理卉 JOIflTtt合计r liJ ；i6i I1T1本次房交会主城区与郊县参展项目数量相当。其中，主城区本次房交会参展项 目数量较之上届房交

8、会略有增长， 而郊县本次参展项目数量明显低于上届， 是2009 年以来4次房交会中参展项目最少的一届。从各方位分布来看：城南依然市场的主力供应区域M；北T 2009tt 20：1 非 100190 eo-7060504030-20i-10-竺4刖.1, 域东I2009-2010年房交会参展项目方位分布（含郊县）较之2009年以来各届房交会，本次房交会参展项目仍然主要集中在城南和城 西，两个区域所占整体份额到达 63%，不过与往届房交会（2009年以来）相比， 两个方位本次参展量均出现下滑， 尤其是城西，参展项目大幅萎缩。其它几个方位, 除了城北参展项目数量有较大幅度的缩水外，其余方位波动较小。

9、从各环域分布来看：整体来看，三环以外项目是参展主力军2009年Qtno年房交会参展项目环城分布(含郊县253if外奧 侃;2G0qISO19140- 伽* 100- 眄40-?0f|条 WStT K 神HR秤 抻惋Li韓2009年覆()1()年房交会主城E參展项目环域分布GO-13r TI 1+2坏a25外2书坪5040*20- 畑0-:2009 ff 3009 Vt MIOTfi 30101 It从2009年以来各届房交会整体参展项目环域分布情况来看，参展项目主要集中在2-3环外。同时，主城区参展项目也主要分布在2-3环和3环外。2010年秋交会，主城区参展项目与 2009年秋交会基本持平，

10、内环及一环至二环的数量保持 稳定，主城区供应主力仍在二环以外，二环至三环的参展项目逐渐减少，三环外参 展项目数量逐渐增多，足以证明3环外发展潜力巨大，房地产开发重心逐渐向 外转移。房交会视点分析3.1营销手段营销手段趋于完善、成熟，但是缺乏新意由于成都的房交会已多次举办，因此，各参展项目在营销手段上都已经比较完善和成熟。本届房交会仍然延续了往届房交会通过文艺表演、礼品赠送、人海战术、小蜜蜂散发宣传资料、模特站场、有奖活动等方式吸引购房者关注以及大量采用多 媒体手段、开设看房直通车增加购房者对项目的了解等传统营销手段，没有太多新 意，不过将高档汽车放进站台倒还是第一次。3.1.1文艺表演世茂花香

11、首府申宗赛纳维h J IT堰山和畔.2温哥华花园别墅 d3.1.2礼品赠送免费直通车上九龙仓赠送的矿泉水公园大道赠送奶茶d山水.四季城赠送大背包ms&spI山水-E季严赠送扇子3.1.3人海战术s周刊宣倍队伍8导公馆恒大金碧天下*4JI龙城1号3.1.4:t T aF * fe小蜜蜂散发宣传资料* 3.1.5模特站场丄顶上鬆*赛纳维RSSSS* I3.1.6有奖活动公园大道的奖活动英S庄园有奖间答3.1.7多媒体手段埋茂花香苜府中税.祥云3.1.8看房直通车佳乐国际城华侨城rF八:r3.1.9咼档汽车展示*Jf3.2优惠方式及力度321优惠方式本届秋交会优惠方式呈多样化趋势忧惠方式代表项目优

12、Main保利公园1i9S丁香郡交2万兀抵4, 5万兀a金优惠圣菲蝶邊ta8耐以下优惠2万；83r W优惠2 5万；绿地一国师花都交1万觴金抵2万房款华都美林湾一次性忖款优惠5%返点优S. XhZXr . -. -.公馆1881次性付款4臥按揭2%华润靈城-次性付款4駄 按揭隔，房交会忧惠1%分期忖款金沙海棠分赳忖款览惠4%师大现代轅园分环忖款优惠兀特底/ 口帝公园大道推出限S1O持价房，比恵9万.北湖龙珠69. 54fb83户型一口价33万/套合能四季嘅鬆痢1血套 8米层B住房，20. 7 77/套起送礼南湖国际社区通过天府早报报备因购的读者*可號得赠送 年物 管费的额外优惠雅居乐花园送全屋家

13、电家私.物管费等礼本届房交会优惠方式多种多样，总体而言，以总价上的优惠为主，多采用现金和返点优惠两种方式。上届房交会中比较少见一口价/特价房在本届房交会的参展楼盘中比较多见，但主要是集中于郊县楼盘，市场楼盘中推出特价房的极少。此外, 部分楼盘推出了分期付款的优惠方式以减轻购房者的付款压力七-5严章 sJ sSI -* hg 斗曲理、F !* f 甲2-* iI *!+：* 1 ( ,一.9 . * . I /3.8商业物业表现在本届房交会中，只有2个商业物业项目参展。其余有些项目，如新都 -缤纷 时代广场的商铺还未进行发售。参展顷目优惠S策商铺面唄输格摩尔国际汽配广场次性优惠筋，按揭忧30-6

14、0平米8000-20000 元/惠W平米温哥华花园临街商一次性优惠第，按揭优241-10000 平米1 3G00-1 8B80 元铺惠2%/平米好四、房交会总结及近期市场预判金九银十的市场回暖或将提前结束，市场再次陷入观望的博弈阶段7月以来，成都楼市开始迅速回暖，前期被压抑的刚需徐速释放，7 9月成都主城区商品住宅市场成交保持着较大的增幅。但是新政后从10月前两周的成交情况来看，这一增速明显受到遏制。 尽管有房交会和金九银十的双重刺激，10月前两 周的住宅成交量依然一定程度的下滑。虽然房管局备案有所延迟，但是也可预见随 着各地方二轮调控细则的陆续出台，市场将再次进入一个观望时期，金九银十的市

15、场回暖或将提前终结。成都市主城区和10月商品住宅周成交昴走势250011* 宀It lllU，i 宀 k Llfc= -M 一丄TII J严. q-i户r -I -l-* I.L1 J ii I H-d-.1-,二;厂;:E诗严川一 一一一 厂节H * T !1-i 1Tb L円F1n lL-r體_r _4! 11 b J b L1i Li 创畑LhrT1浪rT15001000250000200000100000500000= 世宅車交(ft)- 一锻覽肉戦 平来本届房交会优惠寥寥，对于后市，开发商信心十足，市场短期难以出现规模性 降价风潮虽然二次宏观调控的警报再次拉响，但是纵观房交会上开发商

16、的表现，对后市 的信心依然充足。展会上现场虽然很多楼盘都打出了大幅度优惠的宣传，但是实际 上与平时的情况相比，绝大不部分楼盘的针对房交会的优惠力度还是比较小的，主 要都是 1-2的优惠或 1 万元以下的现金优惠甚至毫无额外优惠。可见开发商对于二次调控的后市并没有感到恐慌， 这一方面是基于 7 月以来市 场回暖，提前消化了相当的市场存量。另外一方面也是因为本轮新政调控大多为之 前的深化和落实，真正全新的举措并不多，开发商也开始意识到市场与政策的交替 博弈将可能成为常态，也纷纷做好持久战的准备，一般不会在新政之初采取冒然降 价的销售手段。本届房交会到场人数较多， 但是成交较少，购房者或将再次出现持

17、币观望的态 势，等待房价调整新政的来袭，对于购房者其实也是有两面性的。一方面新政来袭对于购房者来 说，意味着楼市未来存在着降价空间，持币观望无疑是最好的应对之策。另外本轮 新政对首次置业者而言，门槛一律提高至三成，对部分群体而言门槛再度提高，虽 然对购买 90 平米以下者税负又有所减轻， 首付提高是买方立即要面临的现实问题， 契税减免则是交房之时才能感受到，而且契税减免远远不能弥补首付提高所需资 金，因此短期内此类需求也将受到抑制。 因此新政的双重影响势必导致需求的观望， 市场进入新一轮博弈期。精装房成为主流的趋势愈加明显， 但是装修标准悬殊较大， 细分市场进一步明 确本次房交会参展精装项目装修标准从 1000-3000 元/平米不等，加上未参展的 誉峰、朗御等项目， 市场上精装标准悬殊较大， 表明精装房市场的细分进一步明确。 有针对高端财富阶层，是地位与身份象征的奢侈型精装产品，装修标准大都在 5000-6000 元/平米。 针对中产阶层， 看中功能与适用的品质型精装产品， 装修标准 大都在 1200-2000 元 /平米，参展的万科系和龙湖系高层精装项目是其典型代表。 针对投资客，主要租赁对象为城市精英白领的便利型精装产品，装修标准大都在 2500-3500 元/平米，如朗御和参展的香年广场精装行政公馆。 最后一类是针对普通 购房者的经济型产品，装修标