凤凰际大厦写字楼定位报告

1、凤凰国际大厦营销报告,2013年4月,01 凤凰国际大厦项目定位 02 凤凰国际大厦推售计划 03 凤凰国际大厦推广策略,目 录,项目定位,推售计划,推广策略,市场格局,市场趋势,竞争分析,产品分析,本体研究,项目定位,2012年武汉办公供应量(含SOHOLOFT)仍处于300万方以上供应量，达386万，超过商业供应量。其中，标准写字楼物业新增供应72.06万方，环比增幅最高，达42%。随着泛海国际SOHO城、菩提金国际金融中心、武汉保利文化广场、汉街总部国际等写字楼入市，提升了标准写字楼物业供应水平。 成交方面，创历史新高。2012年，全市办公物业累计成交9397套，约102.39万方，同比

2、增长5.12万方，增幅为5,项目定位,推售计划,推广策略,市场格局,市场趋势,竞争分析,产品分析,本体研究,项目定位,滨江商务区,中南中北 商务带,徐东商务圈,湖北省政务核心，武昌高端商务聚集地，外企及大型公司在武昌首选，目前片区供应量大，竞争激烈,徐东片区商务区形成较早，以乙级办公楼和商务公寓为主，未来将有较多项目进入市场,将提升片区整体商务形象,随着万达中心和绿地国际金融城的顶级写字楼面市，区域商务范围逐渐形成，有望与徐东商务圈、中南中北商务带融合，共创武汉商务新中心,武昌写字楼主要集中于：中南中北商务带、徐东商务圈、武昌滨江商务区，本案不在传统商务区内,本案,项目定位,推售计划,推广策略

3、,其他写字楼,28,在售写字楼,未来供应写字楼,已入驻写字楼,29,30,31,32,33,27,甲级写字楼,中南中北沿线区域作为江南片总部经济区，聚集是大武昌写字楼等级最高，规模最大的写字楼聚集区,市场格局,市场趋势,竞争分析,产品分析,本体研究,项目定位,项目定位,推售计划,推广策略,市场格局,市场趋势,竞争分析,产品分析,本体研究,项目定位,绿地国际金融城,福星汇金中心,汉街总部国际（一期,水岸国际,普提金国际金融中心,海山金谷,保利文化广场,爱尚东亭,德成中心,目前武昌三大商务片区写字楼在售项目共9个，其中3个为尾盘，2013年新推6个,在售写字楼,尾盘写字楼,项目定位,推售计划,推广

4、策略,市场格局,市场趋势,竞争分析,产品分析,本体研究,项目定位,目前武昌在售写字楼基本为高端甲级写字楼，除绿地及万达中央文化区为商务集群，其他多为单体写字楼,项目定位,推售计划,推广策略,市场格局,市场趋势,竞争分析,产品分析,本体研究,项目定位,11万,3.6万（5月开盘,10万,4万，已销售大部分,尾盘,尾盘,尾盘,12.5万（5月开盘,15万（年底开盘,3.6万（6月开盘,从片区写字楼项目推盘时间来看，与本项目产生直接竞争的项目有5个，总推盘量为44.7万平，同时还应该关注后期汉街总部国际二期部分将于2014年下半年进入市场,项目定位,推售计划,推广策略,市场格局,市场趋势,竞争分析,

5、产品分析,本体研究,项目定位,一线供应产品扎堆中北路、徐东大街沿线，以5A、甲级、跨国企业总部等高端形象占领高端写字楼市场，国际、商务是定位主打，竞争概念趋同,项目定位,推售计划,推广策略,市场格局,市场趋势,竞争分析,产品分析,本体研究,项目定位,目前片区写字楼销售价格多在16000-19000元/平之间，其销售模式多为高区半层整层起售、低区散售模式，起售面积100-200平,项目定位,推售计划,推广策略,市场格局,市场趋势,竞争分析,产品分析,本体研究,项目定位,注：参考项目片区新长江广场及中铁大厦客户,从片区现有写字楼租赁客户的类型来看，科技技术、房地产、社会服务行业等占据片区主要地位；

6、 从片区现有写字楼租赁客户的档次来看，本地及全国性企业较为集中，国际企业偏少,项目定位,推售计划,推广策略,市场格局,市场趋势,竞争分析,产品分析,本体研究,项目定位,从片区现有写字楼租赁客户的承租面积来看，500平以内占据绝大多数，片区客户承租面积能力有限,项目定位,推售计划,推广策略,市场格局,市场趋势,竞争分析,产品分析,本体研究,项目定位,从片区现有写字楼租赁客户档次来看，跨过及大型企业较少，区域型公司较多，整体客户档次偏低,大武昌片区，1-2年内共有7个项目入市，市场供应量约53万方，市场竞争态势明显,绿地国际金融城,江尚,联发九都国际,广泽中心,1818中心,汉街总部国际,长城汇,

7、项目定位,推售计划,推广策略,市场格局,市场趋势,竞争分析,产品分析,本体研究,项目定位,7.7万，销售待定,6.6万,45万,5.8万,5万,11万,5万,本案计划于2013年下半年开盘，未来将有2个项目加入市场，体量约11万方，并与本案形成直接竞争关系,项目定位,推售计划,推广策略,市场格局,市场趋势,竞争分析,产品分析,本体研究,项目定位,项目定位,推售计划,推广策略,市场格局,市场趋势,竞争分析,产品分析,本体研究,项目定位,从片区写字楼项目硬件条件来看，目前超高层项目达6个，从硬件标准来看，电梯、中央空调、立面形象及大堂是项目形象的主要竞争要素,项目定位,推售计划,推广策略,市场格局

8、,市场趋势,竞争分析,产品分析,本体研究,项目定位,从片区写字楼项目附加值条件来看，综合体项目多依赖互动型商业、商务配套提升项目附加值，单体项目则更加注重公共空间、差异化软硬件设施和裙楼服务配套来提升附加值,市场竞争启示,大武昌片形成多个商务中心 但本项目处于夹缝地带,市场供应量大，高端竞争激烈，产品同质化明显 夹缝地带竞争压力大,供应增大、高端竞争激烈、产品同质化严重、片区认知有限,硬件趋同、品牌开发与综合体优势明显,优质地段项目扎堆 短期内还将逐渐放量,项目定位,推售计划,推广策略,市场格局,市场趋势,竞争分析,产品分析,本体研究,项目定位,利用优势，把握机会 结合交通、地段优势，把握景观

9、、产品特色，打造片区标杆 规避劣势，竞争突围 规避区域、规模劣势与同质化市场竞争，寻找差异化定位，引领市场,项目定位,推售计划,推广策略,市场格局,市场趋势,竞争分析,产品分析,本体研究,项目定位,竞争分析,海山金谷,1818中心,德成中心,绿地中心,保利文化广场,广泽中心,普提金国际中心,联发九都国际,长城汇,汇金中心,水岸国际,爱尚东亭,片区商务供应量大，同质化竞争明显，综合体功能性强，单体更注重产品硬件与配套，因此，具有明显主题特色、具备差异化附加值的写字楼是这个片区的蓝海市场,项目定位,推售计划,推广策略,市场格局,市场趋势,竞争分析,产品分析,本体研究,项目定位,项目竞争核心资源对比,差异化,同质化,项目定位,推售计划,