江苏淮安房地产市场分析报告26页

1、淮安概况： 淮安位于淮河下游，东接盐城，西滨洪泽湖与泗洪 .泗阳相接，南邻 扬州 .泰州及安徽省，北与沭阳 .灌南毗邻。辖区包括 4个区（淮阴区 .清河区.清浦区.楚州区）和盱县，涟水县， 金湖县，洪泽县。面积约 10072 平方公里，其中市区面积： 337平方公里人口 519万。市区人口 48 万全区地势平坦， 仅西南角盱县有低丘分布。 广阔的黄淮平原是农业资 源丰富，是全国重要的上平粮食基地，还是蚕 .桑 .棉主要基地，水产 丰富。近年来注意产业结构调整和专业化经营， 成为全省的副食品基 地。矿产等开发前景广阔。工业协调发展，初步形成以食品，纺织，华工，机械，建材为其支柱 产业。淮安丝绸工

2、业在苏北是最大的生产和加工基地。 化工工业种类 较多，机械工业以农用机械为主。淮安经济指数：全年实现生产总值 420.64 亿元，比上年增长 12.2%，市场物价总水平 上升市区居民消费价格水平比上年上涨 12% 实现下岗事业人员再就业 2.29 万全年完成工业增加值 156.07 亿，比上年增长 15.5%全年合同外资金额 1.38 亿美圆，增长 172.1%实际利用外资 1.04 亿美圆，增长 60.8% 全年实现财政收入 53.88 亿，比上年增长 17.7%全市在岗职工年均工资 10804 元，比上年增长 9.6% 其中，城镇居民人均可支配收入 7798 元，比上年增长 8.9%人均消

3、费性支出 5544 元，比上年增长 14.3% 农村人口人均纯收入 3395 元，比上年增长 1.9% 人均消费性支出 2240 元，比上年增长 3.5%消费品市场销售较快增长，全年实现社会消费品零售总额 139.32 亿 元，比上年增长 11.9%，增幅比上年提高 0.3 个百分点，分城乡看，城市消费品零售额 88.97 亿元，增长 12.3%县及县以下消费品零售额 50.35 亿元，增长 11.3% 分行业看，批发零售额： 121.45 亿元，增长 1.9%餐饮业零售额： 14.37 亿元，增长 12.3%其他行业零售额： 3.5 亿元，增长 11.4% 居民消费结构升级加快，住房 .信息

4、产品等新型消费持续升温，全年 实现商品房销售额 19.51 亿元，比上年增长 76.7% 城镇居民人均住房建筑面积为 26.7 平方米，比上年增长 4.5%农村居民人均住房建筑面积为 27.5 平方米，比上年增长 0.7%2003年市主要经济指标房屋建筑施工面积243.47万平方米增长19.0%其中住宅建筑施工面积185.49万平方米增长18.2%商品房销售面积120.49万平方米增长37.2%其中住宅销售面积97.06万平方米增长29.5%商品房销售总额19.51亿元增长76.7%其中住宅销售总额12.09亿元增长49.1%2004上半年经济概况：上半年我市实现地区生产总值 233.99亿元

5、按可比价计算，同比增长13.6%，增幅比去年同期上升0.9个百分点。其中第二产业增加值120.07亿元，同比增长16%上半年全市房地产开发增势强劲全市共完成商品房开发施工面积 212.77万平方米，新开工面积111.19 万平方米，竣工面积68.91万平方米，完成投资13.97亿元，同比分 别增长32.34%、114.98%、107.37%和53.69%。房地产开发投资总量 完成年度计划的58.21%，位居苏北第一，增幅比全省平均水平高出 7.4个百分点。房地产市场供销两旺，开发企业实现商品房预销售面 积94.07万平方米。上半年全市工业企业出口增势迅猛6 月份，全市工业企业进出口总额为 2.

6、7 亿美元，同比增长 61% ，其 中出口 1.59亿美元，进口 1.2亿美元，同比分别增长 46.3%和 85.5%， 增幅排名分列全省第二、第四位和第一位。4 月实现工业增加值 11.1 亿元，同比增长 18.1%，较 3 月份增加 0.2 亿元；产销衔接状况良好，产销率为 95.7%。 1-4 月份全市规模以上 工业企业累计实现增加值 42.6 亿元，同比增长 18.9%，增速比去年同 期提高 3.8 个百分点 完成全年目标的 35%，同比增长 20%。其中 500 万元以上项目投入 29 亿元，占全市工业投入的 84%，比去年同期提高 16个百分点。全 市 300 个总投资超 1000

7、万元的重点技改项目中已有 216 个开工建设， 开工率达到 72%，其中 36 个项目已竣工投产。4-一季度全市财政收入增长 32.5% 一季度，全市实现财政收入 13.65 亿元，完成各地人代会通过预算 48.96亿元的 27.9%，完成“ 4221”工程任务 49.5 亿元的 27.6%，与 上年同期相比， 增收 3.35 亿元，增长 32.5%。其中:上划中央收入 8.62 亿元，增长 19.8%；地方收入 5.03 亿元，增长 62.0%。全市完成财政 支出 5.98亿元，占年度预算的 19.0%，增长 24.2%。其中社保支出和 农业支出增长较快，增幅分别高达 191.5%和 133

8、.3%。各县区财政支 出都有较快增长，主要是人员经费等支出，其中：开发区、清浦区支 出增幅较高，分别达 62.7%和 49.1%。一季度，财政运行中存在的主要问题， 还是发展不够， 发展不快， 税源、经济结构不合理，县域经济持续低迷，财源不足，缺乏新的经 济增长点。下一步工作的主要措施：一是咬定目标，强化税收征管；二是把 握动态，确保收入进度；三是理顺税收体制，制定激励措施，调动各 地大力组织财政收入的积极性；四是重视非税收入，进一步加强行政 事业性收费纳入预算管理工作；五是落实市级工资统发政策，促进县 乡财政体制调整；六是运用财政手段，做大做强财政收入蛋糕；七是 深化改革，进一步推进国库集中

9、支付工作；八是严格控制经费开支， 规范财政支出行为物价二季度，主要食品市场价格以降为主，农资价格部分上涨，工业生产 资料价格有升有降。粮、油、蔬菜价格下降。一季度粮价出现大幅度上涨后，国家加强了 宏观调控力度，加上本省一些地方采取了到东北、 安徽等地调粮等积 极措施，及夏粮上市主产地频频抛售储备库存， 短时间内增加了市场 供应量等因素，进入二季度粮价逐步回调；油料价格则是在新菜籽上 市后开始下降；而于六月份开始收购的夏粮油价格较高； 本季度正是 蔬菜大量上市季节，因而货源充足，蔬菜价格走低。肉、蛋、鱼价格上涨。与粮、油价格下降走势不同的是肉、蛋、鱼价 格全面上涨。有饲料价格上涨增加养殖业成本影

10、响，有禽流感疫情带 来滞后影响，有季节性因素影响，还有洪泽湖禁捕期间对鱼价有较大 影响等等原因。化肥价格上涨。我市出台农资价格干预措施后，化肥价格一段时期保 持稳定，但夏种开始后用肥量增加，价格上涨。钢材价格先降后升。从4月份开始钢材价格回落，5月份下降幅度较 大，螺纹钢、线材由4月份价格较高时的3950元/吨，最低跌到2750 元/吨，降幅30.38%。有国家宏观调控政策发挥作用，也有过高的钢 材价格对需求产生抑制作用，但钢材价格在一个多月的时间里下降了30%以上，显然属于暴跌，很快价格就出现反弹，6月底已达3000丿元。另外，汽油、柴油因调价上涨，烟煤因进价提高价格上涨，部分药品 降价。二

11、季度受国家宏观调控影响一些重要商品价格已开始下降，粮油、钢材等基础材料价格下降，会对其它商品价格产生较大影响，而能源、农业生产资料价格上涨，又会增加相关产品的成本。我们预测三季度 价格会是稳中有升。全市工业产销（2004.5）本月（万元）累计（万元）本月（%）累计（%）工业总产值374907178354426.527.0总计中：大17708492020718.822.6中型企业1轻工业17501987985819.520.02.重工业19988890368633.334.6总计中：国528583133219.96.9有企业集411.5股份合作514128214-17.

12、31.3股份制19796791017735.440.0外商及港澳3846117941938.145.8台投资其他类型6554728118321.714.0清浦区168237323487.054.9清河区8087376067.013.7淮阴区5233521227525.127.7本月（万元）累计（万元）本月（%）累计（%）工业销售产值363439170952625.424.9总计中：大中型企业17367087870318.319.31.轻工业16953283791720.619.12.重工业19390787160930.031.1总计中：国有企业514023006579.85.7集体143386

13、98354.99.7股份合作519928495-13.66.9股份制19357787006634.137.0外商及港澳3674117094834.640.3台投资其他类型6218226952520.613.8清浦区161327169784.257.1清河区7854366476.112.9淮阴区5012020151740.723.1淮安楼盘分析：东升花园物业位置：淮安市淮阴区北京东路 98#物业类型：多层.小高层开发商：淮安市华发置业有限公司物业费用：0.2总建筑面积：8万m2规划套数：600平均单价：1500元/m2规划面积：97m2 144m2开盘日期：2004.5盛祥苑物业位置：淮涟路与承

14、德路交界 物业类型：多层 设计单位：淮安广厦建筑设计院 开发商：淮安盛祥泰房地产发展有限公司 物业费用： 0.2总建筑面积： 8.6 万 规划套数： 300平均单价：1600元/m2规划面积： 77-130开盘日期： 2003.10世纪苑物业位置：淮阴区北京东路 物业类型：多层 开发商：淮安远洋置业有限公司 总建筑面积： 2 万 规划套数： 113 户平均单价：1700元/m2规划面积： 92-140开盘日期： 2004.9江淮人家物业位置：北京西路 93#物业类型：多层，小高层设计单位：龙安泛华建筑工程顾问有限公司开发商：淮安平安房产 物业费用： 0.25 总建筑面积： 8 万规划套数：32

15、2（1 期）200（2 期）平均单价：1600 元 /m2规划面积：80.7-133m2开盘日期：2004.3城中花园 天时 百盛物业位置：北京东路 57#物业类型：小高层，多层设计单位：东南大学建筑设计院开发商：淮安冠万房地产开发有限公司总建筑面积： 8.6 万规划套数： 600平均单价：1700元/m2规划面积： 88-130开盘日期：淮安现代商城 物业位置：淮阴区小营广场 物业类型：酒店式公寓 开发商：淮安通胜房地产开发有限公司 物业费用： 0.2总建筑面积： 0.9 万规划套数： 48平均单价：1700元/m2规划面积： 80-130开盘日期： 2004.9富豪花园物业位置：北京北路与

16、黄河西路交界 物业类型：别墅，多层 开发商：淮安市富豪房地产开发有限公司 总建筑面积： 28 万规划套数： 2000平均单价：1800元/m2规划面积： 84-260开盘日期： 2004.8.30樱花小区 物业位置：承德北路与黄河东路交界 物业类型：多层 开发商：淮安市鑫龙房地产开发有限公司 总建筑面积： 50万规划套数：二期 700平均单价： 1500规划面积： 89-136开盘日期：世袭领地物业位置：珠海路比佛利对面 物业类型：别墅 设计单位：上海筑成建筑设计有限公司 开发商：江苏浩源房产物业费用： 1.00总建筑面积： 3.4 万规划套数：154平均单价：2900规划面积：190-260

17、开盘日期：2004.5.18比佛利物业位置：开发区珠海路 8#物业类型：别墅设计单位：哈佛建筑开发商：台湾诚益房产物业费用： 0.5 总建筑面积： 5.7 万规划套数：250平均单价：3200规划面积：156-300开盘日期：2004.5.1水岸名宅 怡园物业位置：健康东路与承德北路交界物业类型：多层 设计单位：西北建工学院建筑设计无锡分院开发商：淮安怡园房地产开发有限公司 物业费用： 0.3总建筑面积： 3.5 万 规划套数： 300 平均单价： 2000 规划面积： 80-150 开盘日期： 2004.3.20天山华庭 物业位置：淮海北路与大同路交界 物业类型：多层 设计单位：同济大学 开

18、发商：天山房产 总建筑面积： 13.8 万规划套数： 800平均单价： 2300-2500规划面积： 68-240开盘日期： 2004.7.30菁英国际 物业位置：清河路与黄河路交界 物业类型：小高层 开发商：南通益兴房产 总建筑面积： 7.5 万 规划套数： 1600 平均单价： 2800 规划面积： 110-324 开盘日期： 2004.9 加州城 物业位置：淮安市清河区淮海西路 物业类型：多层，商铺 开发商：加州房产 总建筑面积： 10 万 规划套数： 400 平均单价： 规划面积： 90-160 开盘日期： 2004.5.22雍景台 物业位置：健康东路 6# 物业类型：酒店式公寓 设计

19、单位：杭州园林设计院 开发商：淮安市名都房地产有限公司 总建筑面积： 2 万 规划套数： 84 平均单价： 2400 规划面积： 90-172 开盘日期： 淮安供电综合楼 物业位置：淮安市健康路 30# 物业类型：多层 设计单位：淮安市规划设计院 开发商：淮安苏源房地产开发有限公司 总建筑面积： 1 万 规划套数： 64 平均单价： 2600规划面积： 170-200开盘日期：浦东花园 物业位置：解放东路与承德北路交界 物业类型：多层 设计单位：无锡轻工大学设计院 开发商：淮安富丽房地产开发公司 物业费用： 0.4 总建筑面积： 20 万 规划套数： 1500 平均单价： 2600 规划面积：

20、 80-180 开盘日期： 2004.7.3 书香华庭 物业位置：延安东路与天津路交界 物业类型：别墅，多层 设计单位：东南大学 开发商：淮安富康房地产开发有限公司 物业费用： 0.5 总建筑面积： 11 万 规划套数： 1000 平均单价：公寓 2600 别墅 3200 规划面积： 262-296（别墅） 开盘日期：东方花园物业位置：淮中新校区对面 物业类型：多层 开发商：淮安东林房地产开发有限公司 物业费用： 0.15 总建筑面积： 10 万 规划套数： 900 平均单价： 2300 规划面积： 62-157 开盘日期： 2001.9瑞福莱花园 物业位置：解放东路 57# 物业类型：多层，

21、小高层开发商：淮安红旗建设发展有限公司总建筑面积： 4 万规划套数：246平均单价：2500规划面积：95-140开盘日期：2004.8财富广场物业位置：淮海南路与东大街交界物业类型：高层，商铺设计单位：江苏省规划研究院开发商：淮安金龙房产总建筑面积： 5 万规划套数：200平均单价：3000规划面积：140-280开盘日期：2004.7.6文庙新天地物业位置：楚秀园北大门东侧物业类型：商铺 开发商：淮安巨星房产 总建筑面积： 3 万 规划套数： 600 规划面积： 40 开盘日期： 2004.9.2 商铺：据了解，淮安商铺销售状况总体上呈现“高开低走”态势，即商铺 数量已明显饱和， 一大批专

22、门规划的商铺销售不容乐观。 许多商铺销 售并不像宣传得那样火暴， 实际上被闲置、 被冷落、的情况比比皆是。 有的销售一两年时间， 目前仍有大量商铺无人问津， 不少商铺已经数 次降价，但购买者仍是寥寥无几； 而一些地理位置较偏的住宅小曲商 铺销售情况更是可想而知， 不少开发商想方设法让利给经营者， 但大 多很难激发起市民的购买热情，结果出现了小区住宅都已住满了人， 而商铺却大多空着的尴尬局面。 据分析，造成商铺遭受冷落的主要原因，是商铺建设数量太多，而市 场实际需求量较少，已经饱和甚至过剩。淮安虽是一座中型城市，但 是商业却比较发达，除拥有大型商场、超市外，各类批发市场、专卖 店和中小型商店、

23、超市更是满眼皆是， 商业经营规模已明显能满足市 民的购物需求， 经营者已经无更大的发展需要。 因此，在这种基础上， 再无节制地开发商铺就显得过于盲目了， 也不利于整个房地产业的健 康发展。业内人士认为， 淮安房地产商开发商铺热需冷静， 要相对限制数量， 切忌一哄而上，即使想在商铺上求得发展，也需要审时度势，有过人 的“市场眼”，看准了地段和实际在开发，一味盲目地跟风或依靠宣 传造势来激发消费者购买欲极易陷入失败的低谷， 需谨慎操作。住宅：选房更重室外景观目前 ,人们在挑选住房时出现一个新的趋势 ,对室外景观重视程度日渐 增加 .如果室外景观优美 ,即使传统认为较差的朝北的户型也较受购房 者的欢

24、迎 .现在人们工作繁忙 ,白天较少时间在家休息 ,加上空调等电器的普及 , 人们对日照等自然条件的需求有所减弱 ,而对优美景色的需求却在增 加.选房前先排序现在人们选择户型时 ,购房者可以根据自己居室中各部分重视程度排 一个顺序 ,有利于购房时作出正确的选择 .根据调查统计 ,人们在购房 时,所考虑的各部分优先性是 :第一要看起居室是否好用 ,包括厅的面 积,布局等 ;第二,是主卧室的合理性 ,如面积 ,采照条件等 ,居室私密性 ; 第三是相对独立的餐厅的功能 ;第四考虑的是厨房的环境 .一个宽敞好 用的厨房 ,往往比卧室更为客户所看重 ;第五是卧室 （书房,客厅 ）;最后考虑阳台.淮安规划:

25、I:25000 1*-? Kh |淮安地块分析：开发商：淮安市金伦阳光房地产开发有限公司工程名称：金伦汇锦居住小区建筑设计：淮安市建筑设计有限公司主要经济指标：1总体规划区征地：55442.815平方米2. 总建面积： 82054 平方米3. 住宅建筑面积： 71604 平方米4. 商业面积： 4807 平方米5. 公建面积： 1880 平方米 其中幼儿园： 1500 平方米 公厕面积： 48 平方米 门卫： 20平方米 物管及活动中心（会所） ：320 平方米6. 市场及办公面积： 3700 平方米7. 绿化面积： 19486 平方米8. 建筑密度： 30%9. 停车面积：a.商业（1）地上

26、停车面积：2400平方米（ 2）地下停车面积： 1700 平方米b.住宅（1）半地下停车面积：11618平方米（ 2）地上停车面积： 1600 平方米（ 80 个车位）10. 绿化率： 35.2%11. 容积率： 1.4812. 总户数： 596户地块周边情况分析：该地块地处清浦区： 新民东路与承德路交界处。 身后有楚秀园公园，自然环境幽雅，且有动物园，广场等活动休闲场所。淮阴中学新校区，是淮安市的知名中学，教学条件好，升学率高,是淮安市民为孩子择校的首选。距离该地块步行需 10分钟左右。地块附近有浦东花园，东方花园，富春花园，书香华庭等几个相 对成熟的小区，销售以接近尾声，居民入住率较高。周

27、边配套日趋完 善，交通便利。淮安市区土地出让情况：市区近期拟出让地块基本情况发表日期：2004年7月23日序 号地块 名称土地面积（亩）户 数居民住 宅土地 面积（亩）居民房 屋建筑 面积（平 方米）居民拆 迁安置 补偿费 用（万 元）企业土 地面积（亩）企业收 购补偿 费用（万 元）利息 （万元）其/、 它 费 用累计（万 元）平均 地价（万 元/ 亩）1供销 学校 地块（健 康西 路）174.914126.4220119.922853.73 （1418 元/平 方米）91.184000172.8207046.532大众 塑料 厂地 块107.95（111.22）32927.2513945.

28、672181.54 （1564 元/平 方米）80.730005000205701.5452.83物回 公司 地块17.06/7.694165.56 （保留建筑）9.37233.5032.35270.828.94罐头 厂地 块119.2238349.1331050.433858.57（1243 元/平74.092990.32181207049.8959.13方米）5丝织 厂港 口路 地块57.8911422.8315015.671966.86 （1310 元/平 方米）35.061000100153081.8653.24注：大众塑料厂地块保留建筑清河教师公寓楼，土地面积约3.27亩，住宅92户

29、，建筑面积约7894平方米。 丝织厂港口路地块范围内的清江阀门厂占地约9.98亩，厂房建筑面积约4000平方米，去年谈收购约378万元，以上预算按400万元预算。 物回公司地块保留建筑未侧算。 罐头厂地块有集体土地，东风村十组约：1亩（农用地）。 供销学校地块范围内13个单位比较多，没有接触谈，土地面积约：57.3亩，建面12628平方米。 利息计算从收购付款之日算起至今，其它费用包括勘测、估价、调查、市区招标公告费用拟挂牌五宗地基本情况一、供销学校地块：位置：位于市区北京北路以西、健康西路以北、师院西校区以东，气象局、居民、工商局以南；土地面积：116203.4平方米（174.3亩）；用途：居住用地。储备土地：面积60958平方米（91.436亩），已付资金4000万元，该学校计划今年九月底前拆成净地交地； 未储备土地：面积55240.28平方米（82.86亩），1