上饶中航城项目二、三期产品定位报告

1、上饶中航城项目二、三期产品定位报告,需要保证项目客群的成长性； 需要保证项目价值的成长性,基于大盘开发的思考,客群的成长性要求产品面的拓宽； 价值的成长性要求引擎的不断导入,第一部分 定位前审视,五片区、两组团、复合中心,旭日片区,三江片区,城东片区,带湖片区,水南组团,中心片区,资料来源：上饶市规划局,五片区：信江北岸的老城带湖片区、中心片区、城东片区、旭日片区和信江南岸的三江片区。 两组团：水南组团和高速公路西侧的罗桥组团。 复合中心：城市中心“三心并一心”，形成复合中心，由中心片区南部的行政办公金融文体中心、老城带湖片区的商业服务中心和三江片区北部的文化娱乐中心共同组成。城市主要公共设施

2、呈“Y”字型布局。 各片区、组团之间由绿带、河流和城市重大设施分隔。相邻片区或组团之间有两条以上的联系通道，各片区、组团内就业岗位和生活居住相对平衡，功能各有侧重,老城片区,罗桥组团,城市格局远离城市中心，自成板块,1）老城地区：功能疏解、人口疏散。 （2）带湖地区：设施配套、吸纳人口。 （3）中心片区：极化发展、集中高效。 （4）旭日片区：互动发展、融入城区。 （5）城东片区：完善配套、紧联主城。 （6）三江片区：一江两岸、做出特色。 （7）水南组团：绿色背景、做好减法。 （8）罗桥组团：适当发展、独立配套,地产格局本板块属于城市热点板块,地产格局板块支撑点与发展点明晰,城东片区规划结构为“

3、一心、一带、两副、两区、六轴”，位于紫阳大道以东，信江以北，饶北河以西，是集居住、商贸、文化、交通旅游为一体的生态新城区，规划面积17平方公里。 由沪昆高铁和京福台高铁交叉组成的高铁新城即将在城东崛起，未来城东必将成为赣东北的交通枢纽中心、旅游集散中心、商贸物流中心、高尚人居中心,高铁新城规划,项目地块,项目地块,项目地处城东版块，本版块定位为城市高尚居住区，是政府规划的上饶城市未来CLD； 随着板块开发的逐步深入，板块价值将会得到很大的提升,板块规划上饶未来城市CLD,板块定位：集居住、商贸、文化、交通旅游为一体的生态新城区，规划面积17平方公里。 由沪昆高铁和京福台高铁交叉组成的高铁新城即

4、将在城东崛起，未来城东必将成为赣东北的交通枢纽中心、旅游集散中心、商贸物流中心、高尚人居中心,板块规划高铁概念成为板块最有力的“引擎,京沪高铁简介 京沪高速铁路于2008年4月18日开工，从北京南站出发终止于上海虹桥站，建成后北京和上海之间的往来时间缩短到5小时内。纵贯北京、天津、上海三大直辖市和河北、山东、安徽、江苏四省,9,1 期 （7#地块,2 期 （10#地块,3 期 （8#地块,4 期 （5#地块,本次定位是针对10#、8#地块，整体定位盘量约28.5万方，一期总量约15万方； 其中10#地块包含项目最优势资源，属于项目核心价值地块,项目规划盘量大，后期约46万方盘量,中航城-60万

5、方 TOD国际都市综合体,板块内最大的房地产开发项目 本项目的开发本身已经成为板块发展的重要一部分 本项目的整体定位为“国际都市综合体”的概念 板块领导地位得到确立,整体定位都市综合体,一期整体鸟瞰图,项目一期规划总建面14.36万方，共721套房源，产品包括地中海风格花园洋房、高层和小高层，以优势产品线实现对板块市场的全覆盖，掠取市场份额； 南区与北区之间规划一条风情商业街，地块东南角规划五星级酒店格兰云天，打造丰富、高端的生活配套，取得竞争优势,一期规划次价值地块，启动区,一期产品以小高层、高层为主，多层为辅,户型面积覆盖较广，基本以经济型户型为主； 物业形态涵盖高层、小高层、高层。以小高

6、层、高层为主； 花园洋房面积覆盖较广，面积段分布较为平均,户型面积：160.65,户型面积：138.7,一期户型花园洋房户型比较领先,户型面积：87.6,一期户型花园洋房赠送面积较多,花园洋房基本保证有露台、入户花园、飘窗等等赠送面积保证本产品的价值点； 一层产品有南北双向入户，并且赠送较大的私家花园； 能够保证每个户型的南北通透性,户型面积：138.6,一期户型高层户型,户型面积：84.55,一期户型高层户型,一期户型总结,花园洋房通过赠送露台、入户花园、飘窗等等方式构建独有的价值点； 高层、小高层户型通过空中庭园、飘窗、阳台等等方式构建的价值点； 基本能保证户型的南北通透，功能安排合理,本

7、项目一期户型属于市场成熟产品,板块市场板块内竞争激烈，同质化严重,板块市场未来板块内规划内供应量较大,随着高铁新城可能出台的规划，可以预见未来板块将会有较大规模的土地出让，形成较大的竞争,板块未来成长性较强； 本项目体量较大，开发周期较长； 一期产品在户型上取得一定的突破； 可以预见未来竞争较为激烈,第二部分 市场分析,市场成交总量4-5月份有一定下挫，6月份开始回升，8-9月份再次回落，十月大幅增加到峰值618套；而价格总体维持小幅上升态势，8月份受成交大量非住宅商品房影响出现较大增幅，城市月均成交套数上升为448套，套均面积为118,2010年1-10月份商品房市场月度成交情况,数据来源：

8、上饶市房管局,二次市调发现，十月假期大量在外工作人员回饶购房，加之开发商促销，促成成交,八月大量非住宅商品房成交，推高整体商品房市场价格,中高档物业价格表现,数据来源：上饶市调踩盘,第二次调研发现，上饶房地产市场受房产新政影响较小，总体市场成交价格依然稳中有升； 几个代表性项目销售均价相比7月份都有较大幅度的抬高，大多增至4000元以上：单价普遍加价200-500元，增幅5%-13%不等，因产品差异而产生的加价幅度最为明显,价格成长性较高，城市地产价格可以预见的是将会步入较快的成长空间,面积供应特征： 111-150 占到市场供应超过70%，尤其是130-150 房源超过40%，70方以下、9

9、0-110、151-170方户型稀缺； 户型供应特征：三房房源超过市场供应量的70%，一房、二房户型相对稀缺； 数据来源：当前市场销售的主流项目中央公园、九州奥城、公园道1号、江岸首府、凯旋门、紫阳华庭、桃花源、秀水园、米兰春天、滨江御景等,市场供应特征,各面积段供应情况,各户型供应情况,当前城市供应以111-150方面积段和三房户型为主，91-110方和151-170方面积段稀缺，一房和二房户型产品稀缺,市场需求特征,各户型去化情况,各面积段去化情况,成交面积特征：150-170平米大户型、70-90平米经济型户型成交率最为明显；130-150平米成交率接近70%，这与这部分房源供应量大有关

10、； 成交户型特征：两房的成交率高于三房，首次置业需求凸显，而一房户型去化率最低，投资性需求较小,市场需求以70-90方、150-170方面积段和二房户型的成交率最为明显；130-150方面积段和三房户型成交率较低,市场竞争分析,市场主要项目概览,当前上饶房地产市场总体供应量较大，去化情况良好，价格因产品品质差异而存在较大差距，市场供应以高层和小高层产品为主，同类产品竞争激烈，随着城市化进程的加快，向高发展是未来趋势， 在户型方面，以130-150方、三房的大户型为主，同类户型之间亦存在激烈竞争,目前市场供应以高层、小高层为主，多层洋房较少，别墅类产品属于稀缺类产品,数据来源：上饶市调踩盘,27

11、,高层和小高层产品是主流，项目众多，购房消费呈现大众化。 尽管客户有“电梯故障”与“公摊面积大”等方面的担忧，高层与小高层产品的市场去化表现并无明显差别，可以通过产品营造与市场营销方法淡化市场顾虑； 花园洋房比较稀缺，主要分布在少数几个较高档次项目，市场销售表现强劲，购房消费呈现高端化,竞争分析竞争个案动态,高层、小高层产品是市场供应主流，属大众化销售品；而代表高端消费潮流的花园洋房产品比较稀缺,考察近期开盘的竞争个案市场成交表现，中高档物业总体去化水平良好，成交率多在70%以上，处于新市政规划区的公园道1号和九州奥城成交最为突出。 1.中高档项目的房源中，高层所占的比例更高一些； 2.分析各

12、个项目的内部成交差异，去化率与户型面积大小呈现一定的反比例关系，较小户型面积去化率更高一些。 一方面表示上饶房地产市场价格敏感度较高，市场更青睐总价低的房源； 另一方面说明客群结构开始发生改变，首次置业客户与县镇进城客户购房比例增大,竞争分析竞争个案市场成交表现,注：数据来源于上饶房管局网站，受网上备案速度影响，实际成交略大于统计数据,高品项目受到市场的高度关注（如公园道1号），经济型户型受到市场的追捧，去化率较高,客户分析当前客户研判,1、区域房地产客户的组成： 政府管理层公务员，以市区、周边县城以及辖镇政府机关、事业单位为主； 企业主、企业高管，以市区、广丰、铅山、玉山、横峰等经济重镇及园

13、区； 企事业单位中层管理人群，以金融、通讯、水电、交通、教育、医疗为主； 上饶市区和周边县镇个体工商户、自由职业人以及来往沿海经商人士； 2、上饶目前房地产市场的发展，是城市改善型置业得到大量的消耗，属于“卖一套、少一个”的客户群体； 3、城市化进程中的乡镇进城及产业导入人口将会成为未来置业的主要客户群体，由于口碑传播的效应，他们属于“卖一套、多一个”的客户群体,目前市场客源以市区改善型客户为主，县镇进城置业客户及在外工作回饶置业客户比重逐渐增加，客源结构发生改变,注：一期市调结论,结合竞争个案的成交表现，较小户型面积去化率更高一些，说明客群结构开始发生改变，首次置业客户与县镇进城客户购房比例

14、增加,1.县镇进城置业客户 作为主动城市化的一种形态，他们大多受到城市优越的生活和工作条件所吸引，或因子女求学而选择学区房，或因经商需要，选择靠近综合市场的商品房。 这部分人大部分已经成家立业，年龄在30-45岁之间，具有一定的人生阅历和见识，经济条件较好，追求安逸、舒适的生活环境，偏向市区繁华地段，或有较好配套资源区域，对产品品质要求不高，偏向电梯房（高层和小高层），例如广丰县客户。 2.在外工作回饶置业客户 此次调研发现十一长假期间有很多在上海、广州等长三角与珠三角城市工作的上饶人回饶买房置业，一定程度上促成十月份市场整体成交量的飞升。 这部分客户大多来至上饶下属县乡，在上海、广州、南昌等

15、发达城市工作，年龄在22-30岁之间，面临结婚、安家、理财（投资保值）等问题，他们收入水平有限，难以支付大城市高昂的房价，选择回饶置业。 他们接受了大城市很多先进的新潮思想和生活理念，有自己的追求，独立、自主是他们的标杆：习惯了高楼广厦里的生活，偏好高层产品；对产品品质要求很高，包括良好的社区景观，而对地段区位没什么要求；有限的支付能力使得他们购房更重视总价而相对弱视单价，偏向购买小户型产品,客源补充分析,客户结构开始发生改变，县镇进城改善型置业群体增加，年轻的、更有想法的首次置业群体开始崛起,客户问卷调研,2010年6月，针对中航城的品牌及产品，在上饶开展了问卷调研，测试品牌在上饶市民中的认

16、知度、美誉度及其相关看法和建议，进一步深入了解、测试项目在上饶的认知情况、品牌接受度、品牌溢价以及客群消费习惯特征等，为后续营销提供必要策略完善依据,改善居住条件、首次置业居住、投资升值占比较高，其中改善居住条件所占比例最高（占比30.11%），用于度假使用比例最小（占比3.23,置业目的,观点：在严厉的新政措施下，上饶客群置业目的以首次置业和改善型居住居多，在负利率时代与通货膨胀预期下，同时兼顾保值增值的投资需求,32,第三部分 二期产品发展建议,产品定位关系推导推导逻辑,THREE,基于当前市场表现、项目本身、竞争表现和客源属性四个基本面的产品定位推导,产品点归纳,结论1.城东版块定位为高

17、尚居住区，是政府规划的上饶城市未来CLD，项目处于板块启动区，市场发展潜力巨大,结论2.板块市场房地产项目众多，竞争激烈；板块内配套条件较差，居住条件不成熟，通过打造完善、高端的生活配套，可以取得市场竞争优势,结论3.作为一个60万方的大项目，处于上饶城市房地产市场领导者地位，所考虑的是如何取得市场绝对领先与控制，同时还兼具对市场发展起到带头促进作用社会效益,结论4.一期配套先行，抢占市场先机，取得竞争优势；产品线组合，抢夺市场份额；户型创新，强化竞争优势，但过多的户型设置，分散了客群,结论5.国家加强房地产调控，限制投资性购房和多套购房，地方政府政策放行，房地产市场受调控政策影响不大,结论

18、6.房地产市场运行情况总体向上发展，市场价格稳中有升，中高档物业价格增幅更大,结论7.当前城市供应以111-150方面积段和三房户型为主，91-110方和151-170方面积段稀缺，一房和二房户型产品稀缺,结论8.市场需求以70-90方、150-170方面积段和二房户型的成交率最明显；130-150方面积段和三房户型成交率较低,产品点三：市场稳步发展，价格上升， 为项目提供良好市场环境基础，走高品质发展路线，引领发展潮流,产品点一：提高产品品质，通过一流的建筑、户型、景观、商业、会所、教育配套等方面的产品营造，实现人有我优，以掠取主流产品市场份额,产品点二：产品线升级，开发潜在的市场需求，通过

19、产品创新，实现人无我有，保证项目的市场领导者地位,基本面 结论 产品点,市场,项目,产品点四： 当前市场供应稀缺，但成交率较高的产品户型面积段作为户型发展的基础；结合未来市场的变化方向，选择最具竞争力的户型组合,结论14.县镇进城改善型置业群体增加、在外工作回绕置业客群开始成长，进一步改变客源结构，年轻的、有品位的、向往高品质生活的客户属性，进一步丰富市场需求结构,结论12.目前市场客源以市区改善型客户为主，县镇进城置业客户逐渐增多，城市首批改善型客户比重逐渐减少，客源结构正在发生改变,结论13.随着客源结构的变化，市场需求结构也产生改变，经济型、高品质产品将成为市场需求主力,结论11.市场上

20、品质较高品质项目去化率更高，优势地段和高档配套更能促进产品去化；同时，成交房源受总价影响,结论10.高层、小高层产品是市场供应主流，属大众化销售品；而代表高端消费潮流的花园洋房产品比较稀缺,结论9.市场供应量大，同类产品与相似户型之间存在激烈竞争，实行差异化战略有助于项目形成差异化竞争优势,产品点八：定位改善型置业对更高品质物业的需求，及首次置业的年轻客户对产品品质的关注，开发高品质、经济型物业，占领主流市场，发展细分市场,产品点六： 开发高品质产品，发展高档配套，形成产品高档价值体系，巩固竞争优势，获取优势收益,产品点七：以客户需求为导向发展产品，以主力客群为基础，抓住客源结构改变带来的机遇

21、，发展市场新的增长点，使项目长期处于市场领先地位,竞争,客户,基本面 结论 产品点,产品点五：发展主流产品，保证项目安全去化；进行产品创新，走差异化路线，规避市场产品同质化带来的竞争风险，同时获取竞争优势,产品规划点分析,37,产品类型建议,以上饶市场基本产品点为基础，借鉴一期开发经验，参考一线城市成功案例，建议中航城二、三期产品定位： 10#地块高层+花园洋房产品 适当开发景观公寓、类叠排洋房等产品 8#地块小高层产品 以经济型小高层公寓为主，适当开发电梯洋房、跃层、挑高等舒适型产品,立面风格建议,沿用一期地中海风格建筑； 底层石材干挂+上层类石漆打造精致外立面； 合院式、庭院式建筑合围打造

22、院落居住空间； 以景观高层公寓+花园洋房满足改善型需求； 以高层+小高层公寓满足首次置业类需求,39,产品定位图示,户型规划点分析,结合产品定位进行综合思考，建议中航城二、三期产品定位： 公寓：主力面积段70-80、100-110； 主力户型经济型二房、经济型三房 适当补充部分120-130三房景观平层大户型、主力面户型积段内的跃层户型； 花园洋房：主力面积段120-130、150-160； 主力户型舒适三房、舒适四房 适当补充部分100-110豪华二房或经济三房户型、主力面积段内的退台户型及200方左右的复式公馆户型。 以高性价比的经济型户型为突破点，通过精细化、创新性提升户型竞争力，传播我

23、们推崇的生活理念，培养客户忠诚度与品牌美誉度,户型定位建议,公寓户型配比建议,立足项目一期开发经验，进一步升级产品户型，在二期产品户型定位指导下得出具体户型配比建议,注：上述面积为实测面积，不含赠送面积,花园洋房户型配比建议,户型建议,公寓户型 突破传统偷内部面积，发展偷外部面积,80二房,1122+1房,花园洋房户型 尊贵十字户型，大尺度活动空间,162四房,117三房,46,可借鉴产品借鉴,47,戈雅公寓西班牙风格洋房，江景、坡地社区,项目名称：通和.戈雅公寓 物业类型：花园洋房、高层公寓 物业地址：萧山闻堰镇万达路(东临万达路,西南沿钱塘江) 开 发 商： 通和置业投资有限公司 占地面积

24、: 271000平方米 建筑面积: 402000平方米 容 积 率：1.59 绿 化 率：35% 总 户 数：2600 开盘时间：2006-03-19 物业管理:广州奥园物业管理有限公司景观设计：新加坡澜雅园艺咨询（上海）有限公司,戈雅公寓规划有低层西班牙洋房、江景高层公寓、地中海坡地别墅排屋三大类产品。创新的西班牙风格建筑、纯粹的西班牙景观，以及所传递的休闲、浪漫、阳光及时尚的生活方式，为杭州市民及房产业界瞩目,48,戈雅公寓的户型区间在80-250平方米，其中主力户型在140平方米，三室二厅。一期推出的多层户型主要集中在80-160平方米,3室2厅2卫1厨140.94,3室2厅2卫1厨13

25、2.28,4室2厅2卫1厨162.71,户型配比,49,横贯戈雅公寓东西中轴上，规划有一条具有异域风情的商业街，形成社区商业配套的主体。 商业街按照今后社区入住人口数量的日常生活需要设计业态组合。布置了从银行、邮局到餐饮、美容美发、报刊、数码中心，从咖啡馆、茶楼到小型超市，从药房到家居装饰商店有近30种日常所需与休闲商业业态，使社区的生活配套十分完备,商业配套,江景高层,50,戈雅公寓的景观分为四大体系，水景体系、江景体系、山景体系和街景体系。 江景景观则是利用各高层建筑之间的大尺度空地，营造了一些较为简洁通透的景观，作为社区通往江景景观视觉通道的过渡，她强调的是尺度较大的适宜于运动健身的空间

26、区域。 水景景观的营造更符合小尺度多层建筑的属性，和围合的庭院相结合，又营造出以浅水平台为核心的景观体系。 山景景观则是通过自然石材铺装的步行道、绿色抬地、驳坎、树池、花池，组织起一条以交通为轴心的景观体系，令整个山地公寓像一处欧洲古老山村的空间形态，坐落在山顶的商务会所在树林的掩映中，成为一个标志。 贯穿社区东西的街景景观系统则更多是富有参与性的社交场所，街心林荫带，两侧的休闲木平台、遮阳伞，木制的或陶制的花池衬托着一种优雅的繁华，这一区域的景观是社区活动的中心,景观设置,51,社区公园设置,根据景观功能和社区组团性质设置具有不同主题的公园，以休闲娱乐功能为主，大小不一，分布在社区各个主要功

27、能节点上： 1.运动主题的健身公园 2.休闲主题的水景公园 3.家庭主题的庭院内部小型公园 4.购物主题的风情商业街,52,戈雅公寓在社区内规划有三个业主会员制的主题会所，根据不同的景观组团分别设置与之相适宜的会所主题，满足业主的不同需求： 山景组团山顶商务主题会所 江景组团健身运动主题会所 水景组团生活主题会所,会所设置,53,绿城蓝庭地中海庭院洋房，流水社区,项目名称：绿城.蓝庭 物业类型：花园洋房、小高层、高层、排屋 物业地址：余杭临平星河路（星河路与320国道交叉口） 开 发 商：绿城房地产集团有限公司 占地面积: 426667平方米 建筑面积: 700000平方米 容 积 率：0.9

28、 绿 化 率：40% 总 户 数：1200 开盘时间：2007年5月 物业管理: 浙江绿城物业管理有限公司景观设计：香港雅卓信国际公司,绿城蓝庭地中海庭院洋房采用地中海典型的摩尔式园林景观布局，参照天然水系、庭院水景不同属性流水带来的不同感觉，营造双重水景体验,西区：地中海式庭院洋房、 联院Townhouse,东区：8-18层景观电梯公寓,户型配比,颐养公寓74方一房一厅一卫,颐养公寓67方一房一厅一卫,170方四房二厅二卫,145方三房二厅二卫,120方二房二厅一卫,55,商业配套,约20000多平方米的地中海风情商业广场，为小区居民及周边居民提供购物、休闲、娱乐、餐饮等各类商业服务,56,

29、景观公园设置,设置以户外泳池为主体的休闲主题中央公园。 另外在各个景观组团内设置多个小型辅助公园，功能各异，水景、绿地贯穿其中，为社区生活添加众多情趣,绿城蓝庭在景观设计上采用地中海patio(庭院)和花团簇锦般的中心花园， 以及摩尔式园林中流水意象、天然生态景观等元素，辅以适当的围廊和架空，衬托其带有强烈艺术感的建筑，最终营造一个特具风情的地中海庭院生活社区,57,会所设置,东区休闲中心地中海庭院式的绿城蓝庭主题会所，以户外泳池为主体，面积达7000，配备大堂吧、休闲中心、健身房、棋牌室、桌球房，雪茄吧等；运动中心大面积社区运动中心，设有室内恒温泳池、室内篮球场、乒乓球馆、健身中心、网球场、

30、攀岩等众多体育运动设施；少儿活动中心1000社区少儿活动中心，设置包括4点半学校、阅览室、车模室、花卉室、涂鸦室、多功能影院、体能运动中心等多种少年儿童活动区域；健康服务中心1200 社区健康服务中心，为社区居民提供日常医疗、养老保健、社区康复和慢性病管理等服务；老年活动中心老年大学、老年食堂、老年活动中心等专属配套，精心为老人们营造和谐幸福的晚年生活；社区巴士社区巴士定点往返杭州主城区与临平地铁站，多条公交线路方便通达临平市中心,58,产品配套建议,1.社区配套建议（会所：面积、功能参考案例 绿地） 2. 景观、公园设置建议（A.主题设置：运动主体+辅助主体家庭、喷泉，借鉴自在城 B.设备配

31、置） 3.教育配套建议（政府合作九年制学校，引进国际品牌双语幼儿园建筑面积可居住人口人口统计标准学龄儿童数学校规模,配套建议前思考： 1.思考配套主题运动为主、休闲为辅； 2.思考整盘风格地中海风情、阳光水岸； 3.思考地块资源保护性开发原生态坡地、水系、植被； 4.思考业主属性高端5有人群，有见识、有品位、有家庭、有事业、有地位； 5.思考配套地位项目价值体系最重要的环节之一；,配套规划点分析,从大盘开发的角度 依托强有力的引擎来不断强化项目价值十分必要 我们必须强化“中航上饶”的品牌力 我们必须强化“上饶第一大盘”的实力地位 我们认为本项目有可能、也有必要设置高规格的园景,引擎一：6万平米

32、立体公园 引擎二：多重会所设置 引擎三：知名品牌教育机构,主要配套分布图示,项目拥有6万方城市稀缺山水森林公园，原生态的坡地、水系、植被，观赏性、趣味性、养生性佳，是项目基础性景观资源。 在社区景观的打造上应尽量采取保护性开发，主要建设项目集中在月湖南岸区域，结合项目建筑风格，营造与社区相和谐的社区景观公园，争取生态和经济效益最大化,景观公园建议地块景观资源分析,64,主要景观元素设置,景观主题：运动为主、休闲为辅，强调景观的实用功能，以观赏性功能进行辅助加强。 景观主体：6万方中央公园是社区景观的核心。 景观要素：山景、水景、林景、院景、小品。 山景对坡地进行整改，打造微型山地，设置迂回盘旋

33、的登山步道，发展健身功能； 水景近30000平米的月湖，设置音乐喷泉、户外泳池、生态湿地、落差溪流、近水平台等元素，使其生态价值最大化； 林景以坡地原生态植被为基础，适当添加植种观赏性林木，在坡地北面私密性较强区域打造神秘园林； 院景在建筑合围的社区庭院及部分建筑架空层内，设置小型喷泉水池、观赏性植物、盆景、雕塑等景观小品组团； 小品分布在各个景观节点的景观小品，如盆景、雕塑、喷泉等,感受景观,林景,水景,园景,院景,公园设置,运动主题公园为主，休闲主题公园为辅： 主要在月湖南岸的运动休闲带一线排布亲水乐园户外泳池、运动篮球场、晨练健身广场、山地健身步道等运动主题公园，尽可能远离主要居住区；

34、在月湖北岸设置喷泉广场、神秘园、月湖北岸休闲观光走廊、山地森林公园等休闲观光主题公园，具有较好自然景观和建筑景观,主要景观节点设置,运动主会所,休闲副会所,双会所设置，运动主题主会所，定位于业主健身体育活动需求，以室内健身游泳场馆为主体，坐落于通达便利的月湖南首； 休闲主题副会所，定位于业主高档休闲需求，以高端SPA休闲桑拿场馆为主体，坐落于月湖北尾的神秘园景观公园内，环境清幽，私密性强,配套建议会所建议,69,1.社区配套建议（会所：面积、功能参考案例 绿地,配套建议会所建议,70,配套建议会所建议,配套建议会所建议,72,为了增强本项目的整体竞争力，体现本项目的大盘优势； 我们建议本项目需

35、要独立设置一所高质量的学校作为本项目的教育配套； 强化本项目的价值最大化，寻求后期项目的价值成长性,配套建议教育配套建议,上饶市第十七小学 ：距中航城项目800米，原为郭门村完小，学校占地面积3496平方米，建筑面积1183平方米，办学设施陈旧落后，规模极小，办学质量差，设5个班共183名学生，生源主要是郭门村居民,上饶市第十五小学 距中航城项目约2公里，原为光明小学，学校占地面积4000平方米，建筑面积1616平方米，设10个班578名学生，设施落后，规模小，办学质量一般，学校生源主要是北门村、江南商贸城附近居民,上饶市第十二小学：距中航城项目3公里，是由上饶立天唐人援建的现代城配套小学，学校占地面积5900平方米，建筑面积4368平方米，设7个班352名学生，学校生源主要是现代城及东门附近居民,学校地址建议：项目北侧9号地块,规划小学用地,在2005年通过的带湖片区控制性详细规划（佳利商城部分调整）中，中航