建筑工程开发工作介绍ppt课件

1、开发工作专题交流会,运营管理中心,1,建筑工程开发工作介绍,一、开发工作的业务介绍 二、开发工作的意义及要求,2,建筑工程开发工作介绍,一、开发工作的业务介绍,3,建筑工程开发工作介绍,房地产开发报建概述,开发报建的核心价值： 贯穿房地产开发企业整个经营过程，是衔接各业务口工作的部门。 对整个项目的开发建设、竣工验收的节点起着关键性作用。 开发报建工作通过合理利用法规政策、规范准则，在取得政府主管部门核准的同时，实现公司对项目的规划定位、节约时间成本、减少开发成本，利用开发逻辑思维模式有效解决项目实施后与相关政策所存在的差异，最终实现公司经营目标利益的最大化。 开发报建工作对接的审批部门： 发

2、改、国土、规划、住建、质监、安监、房管、城管、卫生、人防、消防、环保等20多个职能审批部门,4,建筑工程开发工作介绍,开发报建总流程图,国有土地使用权证,修建性详细规划复函,建设工程规划许可证,建筑工程施工许可证,商品房预售许可证,竣工备案表,房屋初始登记告知书,5,建筑工程开发工作介绍,开发报建四大板块,1、国土用地类 2、规划类 3、建设类 4、配套类,6,建筑工程开发工作介绍,一、建设用地批准书 1.建设用地批准书是建设单位依法使用土地进行开发建设的法律凭证，在取得建设用地规划许可证以后要尽快办理建设用地批准书，以便为下一步办理建设工程规划许可证、施工许可证以及国土证做好准备。 2.通过

3、招拍挂公开出让取得的土地，办理建设用地批准书时，须市土地开发中心或国土局提供已征地拆迁结案的函。 3.注意建设用地批准书的有效期及批准的建设工期，建设项目逾期施工，提前向发证机关申请延期。新项目尽调时，需特别关注土地闲置问题,国土用地类,7,建筑工程开发工作介绍,国土用地类,二、国有土地使用权证（不动产权证） 1. 国有土地使用权证：县级以上人民政府对单位和个人依法使用的国有土地进行登记造册，核发国有土地使用权证，确认国有土地使用权。 2.国土证核发的使用权面积是净用地面积、不含市政道路用地面积和公共绿地面积。 3.国土证是重点证照之一，尽快取得国土证，有利于早日进行土地融资。为便于项目融资，

4、一般对于用地面积较大的项目在办理国土证时根据资金计划的要求能分证则尽量分证办理。 另外，由于涉及土地款的缴纳，对新项目的开发还需要了解当地没有国土证能否办理总规,8,建筑工程开发工作介绍,国土用地类,三、土地使用权转移登记（交易过户） 1.对于通过公司股权收购所取得的土地项目，有时须将土地使用权交易过户到项目公司名下。 2.土地使用权转让工作流程： 出新的宗地图土地使用权评估土地使用权转让合同的签订 取得新的国土证国有土地使用权转移登记缴纳契税取得完税证 3.注意：尽量以最低标准评估土地使用权，以减少契税缴交金额，降低开发成本,9,建筑工程开发工作介绍,规划类,一、规划设计条件（规划设计要点）

5、 规划设计条件的主要内容： 1、用地概况 2、规划技术经济指标及要求 3、规划建筑设计要求 4、公建配套项目要求 5、绿化规划要求 6、道路交通规划要求 7、专项规划要求 8、规划方案的布局及城市景观要求 （对于二手项目特别要核查设计条件的有效性,10,建筑工程开发工作介绍,规划类,二、建设用地规划许可证 1、是项目融资所需的证照之一。 2、提前准备好1/500现状地形图。 3、核发的用地面积是总用地面积（包括净用地面积、道路面积、绿化面积）建设用地规划许可证应当包括标有建设用地具体界限的附图和明确具体规划要求的附件。 4、该证的附件有： （1）建设用地规划红线图 （2）规划设计条件 附图与附

6、件是建设用地规划许可证的配套证件，具有同等法律效力,11,建筑工程开发工作介绍,规划类,三、修建性详细规划批复 1、取得规划设计条件之后，大部分地区可以与建设用地规划许可证同步办理。 2、在总规报批之前，开发人员应提前了解当地规划部门对总规的审批依据和审批要求，如总规审核是否需要将单体图纸共同送审；在人防，环保，景观上是否有特殊的要求；各种配套的的建设要求，比如变电站，消防站等。 3、争取协调设计院相关设计人员提前与规划部门总规审批重要经办人员提前沟通，充分了解可协调及不可协调指标，保障项目方案顺利通过审批，减少修改方案所耗费的时间。 3、详规报批阶段还要调查了解小区排水、天然气、垃圾处理等问

7、题，以便于在详规方案报批阶段综合考虑及方便下一步综合管线的设计及报批,12,建筑工程开发工作介绍,四、小区综合管线规划审批 总规批复后，要申请小区综合管线规划审批，主要涉及供水、供电、燃气、电信、排水等管线布局的综合平衡。小区综合管线规划审批后，可作为下一步水、电、气、电信、排水等管线工程施工报批提供依据。 五、建设工程规划许可证 1、建设工程规划许可证是公司项目融资的证照之一。 2、要加快工规证的办理，需精心策划尽快取得各专业意见。 3、要注意确保现场放线的楼宇与规划许可证批复的固定点保持一致。 4、注意报建的图纸要求符合退缩间距，满足各专业意见要求。 5、要了解当地是否可以分批办理，可办证

8、的最小单体以及地下室是否可以单独办证。期间要与设计部门紧密配合，缩短人防，消防，环保等专业意见的图纸的出图时间,规划类,13,建筑工程开发工作介绍,六、规划验收合格证 1、规划验收合格证是交搂的必备证照之一，是竣工备案及大确权的必要条件，工程竣工后应尽快完成规划验收。 2、各地应了解当地的政策规定，例如竣工面积超出政策允许的范围，超容、超高、绿化率不够等，对可能影响规划验收的因素提前采取应对措施，使各期工程的规划验收能尽早顺利完成,规划类,14,建筑工程开发工作介绍,一、建筑工程施工许可证 1、建筑工程施工许可证是项目融资的证照之一，是项目合法开工建设法律凭证，尽快取得施工证，以避免产生未批先

9、建的处罚，维护公司品牌及利益。 2、开发部需先行协调施工图审查机构预审图纸，取得规划许可证后同时取得施工图审查意见，提前协调消防及质安监部门审核。了解可否分多个证办理，或者能否合并多个工规证办理施工证，以及桩基检测可否提前介入等问题。 3、为顺利办理施工许可证，现场的配合工作也很重要，施工现场应三通一平，施工材料、机械按要求规范布置，施工用电按规范敷设，现场查勘时建设、施工、监理、设计相关人员到位,建设类,15,建筑工程开发工作介绍,二、商品房预售许可证 1、此证属开发过程中的重要节点，应提前做好准备工作，如提前开设好预售款监控帐户，签订预售款监控协议书以及完成物业管理招标、前期物业管理协议、

10、业主临时公约等。 2、普遍的政策规定工程进度：七层以下封顶，七层以上已达到主体框架结构的2/3，方可办理预售证。开发部需要了解当地办证的政策底线。 3、部分地区申请预售的项目，须进行网上填报项目概况表和楼盘明细表，此项工作量大，一定要实行交叉审核，确保录入的资料准确无误。 4、了解是否有价格限制，取证后开盘的销售时间，预售证取证前是否需要公示，开通网签的特殊要求等,建设类,16,建筑工程开发工作介绍,三、商品房屋面积测绘及确权 1、预测面积前，需充分了解当地测绘部门的测算依据及方法，尽量减少与实际施工及后期实测的面积误差，避免在后期的确权、办理房产证时造成公司利益的损失。 2、工程竣工后现场实

11、测时，要对经办人积极引导，提高测绘效率，在经办人计算实测结果时，要争取有利于公司的计算方法。 3、当遇到销售套内面积与实测面积存在偏差可能造成公司退款情况，应协调经办人对实测结果进行适度调整。 4、需了解办理项目确权时当项目跨越多个国土证时是否需要合并，以及存在土地闲置问题能否办理确权,建设类,17,建筑工程开发工作介绍,四、竣工验收备案 1、取得竣工验收备案表是重要交搂标准，需前提办理质量评估报告、建筑工程施工安全评价书、建设工程规划管理验收合格证、消防验收文件或准许使用文件、建设工程使用商品砼情况核查表等资料手续。 2、竣工备案为商品房预售合同规定的交楼条件，各项目需按照规定取得竣工验收备

12、案表，避免出现交楼的风险,建设类,18,建筑工程开发工作介绍,一、规划阶段（前提条件：取得修建性详细规划批复） 1、小区地名批复 2、小区道路命名报批 3、施工临水临电的报批 4、小区开设临时施工出入口的报批 5、城市排水设施设计条件咨询意见 6、小区施工临时排水证的报批,配套类,19,建筑工程开发工作介绍,二、建设阶段 1、防雷报建 2、各期门牌号报批 3、各期通邮报批 4、小区永久供水工程的报批 5、小区永久性用电工程的报批 6、小区通信工程的报批 7、小区永久性供气工程的报批 8、小区永久出入口的报批 9、小区排水设施设计审批 10、管线、市政绿化、路灯、公交车站等市政设施迁移的报批,配

13、套类,20,建筑工程开发工作介绍,三、竣工验收阶段 1、城市排水设施接驳核准、城市排水许可证的报批。 2、公建配套设施的移交（要注意小学幼儿园，垃圾站等配套的投入使用时间，以及产权归属等问题） 3、永久水、电、气工程的竣工验收 4、小区园林绿化工程竣工备案 5、防雷验收 6、环保验收,配套类,21,建筑工程开发工作介绍,四、人防竣工验收备案 工程竣工后，应跟踪工程部尽快提交竣工资料，并对初验未达要求的工程尽快完成整改。 五、消防验收 1.消防验收意见书是办理建设工程竣工验收备案的前提条件。 2.消防验收通常由消防工程施工单位负责办理并取得消防验收合格证。 3.随着政策的越来越严格、规范，在申报

14、建设工程的消防验收时，须先对所有的消防设施、设备逐一进行检测，检测不合格的要完成整改，合格后方可办理消防验收合格证,配套类,22,建筑工程开发工作介绍,二、开发工作的意义及要求,23,建筑工程开发工作介绍,开发工作的意义,1、开发工作是保障项目开展最前提的条件，可以加快工程进度、提高效率，为公司增加利润、降低成本。 2、开发报建工作是一项政策性、时效性强并且极具程序化的工作。需要极强的统筹管理能力,24,建筑工程开发工作介绍,开发部职能概述 负责房地产开发项目涉及规划、建设、国土等政府职能部门各项审批事项的报建、验收及对外协调工作。 衡量开发效率的标准： 简单来说就是“又快又好”，即每一项开发

15、报建业务能以最快的时间、最优的方案（最有利于公司）取得批复。 开发的难点 开发报建工作中，为使公司利益最大化，不可避免会遇到各种问题和困难,25,建筑工程开发工作介绍,一、业务能力 作为开发工作人员，一定要熟悉业务、精通业务。不懂业务，就无法与人沟通、谈判和交流，无法开展实质性的工作。 熟练掌握开发报建的每一个环节和流程 及时了解和学习房地产行业的最新动态 熟悉房地产相关法规政策,开发工作的要求,26,建筑工程开发工作介绍,具有全面过硬的综合能力,建立广泛的人脉关系,以一当十超强承载力与过硬的单兵作战力,有大局观，要有过硬的韧性,团结一心，团体作战,27,建筑工程开发工作介绍,端装的外表,悦目

16、的表情,优雅的举止,得体的谈吐,简明扼要的叙述,到位的分析,耐心的解释,换位的体谅,巧妙的引导,精确的计算,积极的跟进,1、细节决定成败,28,建筑工程开发工作介绍,2、利用有效资源，发挥优势巧妙互补,3、精心策划,4、在关键处集中精力，全力出击,29,建筑工程开发工作介绍,法,报建、验收工作在追求时效性、经济性的同时，将继续加强相关工作内容的合法性和严谨性。 随着政府规划部门监管政策和力度不断加大，应尽量避免在方案设计时搞擦边球，尽可能按照相关设计规范进行设计，否则会增加后期验收不能通过的风险和成本,30,建筑工程开发工作介绍,二、公关能力,1,善于借人、借力、借势、借智,一个人的成功，不能

17、仅仅依靠自己的力量，还需要 借助和运用周围的各种资源和关系。对于开发人员来说 有关系很重要，更重要的是具有拓展关系维护关系的能力。 对内部，要充分挖掘内部力量。 对外部，要善于借助外部力量,31,建筑工程开发工作介绍,2,2,善于沟通、敏于观察,开发作实际上就是与人打交道，其所面临的对象是形形色色的，包含着不同阶层，不同个性的人物。 如何了解这些不同个性的人物，让他们为我们的工作打开方便之门，就需要充分发挥开发部的沟通能力和观察能力,32,建筑工程开发工作介绍,任何事情都有关键点 任何一个部门都有核心人物 任何一件事情都有关键人,分清主次、掌握核心,3,33,建筑工程开发工作介绍,立场 感受

18、想法 换位思考是良好沟通的第一步,换位思考,4,34,建筑工程开发工作介绍,三、工作态度,保持激情、热爱工作,开发工作的某些环节是枯燥繁琐的，同时有的工作困难重重，能否在平凡和压力面前依然保持良好的心态，以积极向上的态度来工作是非常关键的,35,建筑工程开发工作介绍,2,勤于思考、善于总结,作为报建工作者，需要在实践中不断的探索和总结。只有勤于思考，决策才会有深度和广度，才能将各种复杂问题迎刃而解,36,建筑工程开发工作介绍,精心策划,精心策划、注重细节是报建工作成功的根本。不但要有解决问题的能力，还要有提前发现问题的能力。 报建工作是计划性，策略性较强的工作之一，这时精心策划就显得尤为重要。 同时，要注重细节，考虑问题要周全，报建工作无小事。对于项目前期方案设计要考虑周全，在方案阶段的问题尽量优化和提升，使得公司利益最大化,37,建筑工程开发工作介绍,1,无私的忘我精神,在工作中，想做好任何一件事情，都必须具有一种自我奉献和忘我的工作精神，都需