投资与融资课程设计

1、一、 地域性1、 地块现状及分析1.1项目概况（1）地块名称：沙坪坝区西永组团U标准分区U8-19-7/C2、U8-19-1/C2、U8-18-5/R2、U8-19-2/R2宗地。（2）地块位置：项目地处重庆虎溪大学城板块，曾家外环高速公路收费站-大学城这条走廊上，随着大学城路段的通车，这俨然已形成大学城通往主城区的又一门户。（3）项目简介：占地300余亩的该项目坐落于沙坪坝大学城，斜对重庆科技学院，与重庆大学毗邻；项目整体占地超过199475平方米，其中商业金融用地46546平方米，居住用地152929平方米，规划为集商业广场、高层公寓式住宅的综合性居住大社区。（4）地块具体位置、周围环境和

2、情况如图：地块位置地块位置距离中心商业区熙街仅需五分钟车程与重庆科技学院毗邻，凭借其校门口的公交车站，使你出行更为便捷地块周围情况2、 建设规模1、该地块位于沙坪坝西永组团U区2、用地性质为R2一二类居住用地3、用地面积为152929平方米4、地上容积率不得大于2.55、公共设施配套：社区保健站、幼儿园、居委会6、地块成交价(万元) ：445007、土地出让年限：50年8、土地面积：199475平方米9、项目地块每平方米土地价格(万元)：0.2233、周围环境与设施重庆大学城共占地219397公顷，其中教育用地102172公顷，居住用地62098公顷，道路广场用地31696公顷，对外交通用地2

3、02公顷，市政公用设施用地1465公顷，绿化用地21764公顷；规划居住人口43万人，其中大学生164万人，教职工及附属人口3万人，一般城市人口236万人；大学城计划总投资为140亿元，其中城区建设投资60亿元，校园建设投资80亿元。这些投入，将带动数百亿的投入和效益。大学城现有龙湖、富力城、东方剑桥等楼盘。龙湖等有实力的房地产企业的加入，带动也见证了大学城房地产的兴起。他们之中既有高层住宅，也有连排别墅、花园洋房。形成了一个全面的、多功能的房地产环境。二、 全面SWOT分析1、 SWOT分析1.1优势因素分析（S）项目位于重庆科技学院与虎溪之间,交通相对便利，空间质量较主城区好,周边环境较安

4、静可以打造为生态精品住宅，大学城内楼盘销量好，对本项目有一定促进作用,项目处于几所高校之间,适合设计商铺住宅一体的项目.1.2劣势因素分析（W）项目一侧位于主干道旁边,难免有一定噪声影响.地块位置离集市有一定距离,对部分客户造成一定影响。1.3外部机会分析（O）大学城临近项目销量很好,对于本项目有一定提振作用.虎溪的改造以及卓越熙街的兴起,对于在附近的本项目区域形象变得相当好,区域前景看好,大学城楼盘不多,本项目能得到更多的机会.1.4外部威胁分析（T）近来国家对房地产的打压势必对本项目造成一定影响,客户对房地产持一定观望态度,本项目必须以一定策略提高人们的关注以及投资者信心.大学城内新起楼盘

5、数量在增加,对本项目造成一定竞争.2、 SWOT战略面分析2.1竞争环境因素分析项目所在的大学城在未来一年内会有一定体量的产品出现，主要是富力城瀚湖、东方剑桥，但预计不久会出来，待到待到该项目开卖都已经是余货了，对项目的威胁不大。项目预计最快可以在明年年底左右上市，那时候大学城市场比较缺货，是该项目的利好所在。2、地块情况总体评述该地块紧邻大学城纵二路，曾家外环高速-大学城段走廊上，交通便利，与各大高校交相辉映，人文条件优质。由于原为荒地，故植被覆盖率极高。内有大面积湖面，如何利用是需要考虑的。地块周边生活及公建配套档次不高，但基本生活可以满足。项目地块旁边地块也有配套，所有项目配套问题不大，

6、主要问题在于周边的生活环境，污水、噪音，对项目想打造高档社区存在较大的影响。2.2项目核心竞争力分析 地块本身生态资源，水景湖景园景三景都具备，这在老城区是相当稀少和罕见的；地段，周边交通网交错，轻轨、环城高速，形成立体化交通；区位，西部高新区，大学城，不仅工作环境优良，子女的读书环境也不错。三、 市场分析1、 地块周边房地产楼盘调研分析大学城越来越受到各家房地产商的关注，所以大学城进驻的房产商越来越多，竞争项目也越来越激烈，而未来重庆大学城将成为西部的一个人文科技新城，同时随着HP中国、北大方正、美国AP、台湾联诚等众多知名企业的强势入驻，大学城的房价也是水涨船高，无论政府用什么样的新政策来

7、控制房价的过快涨高，大学城房价受此的影响相对于主城区来说要小得多，并且中户型产生的幅度相比大、小户型要小。我们项目片区的均价也会在周围项目逐渐建成完工的带动下，片区房价会有进一步的上升空间。2、 周边地块比较地块分析表序号地块标号用地性质面积（）成交价（万元）均价（万元）1U8-18-15/02、U8-18-1/02、U8-18-7/02、U8-19-2金融用地及二类居住19947544500.00.22312U9-4-1/02、U9-5-1/02、U9-8-2/02、U9-10-1二类居住11196642200.00.37693R53-1、R54-1二类居住5308113400.00.252

8、44U4-8 U4-6-2二类居住及商业用地16348930311.00.18545U1-4-1/02、U4-1-1/02、U4-2-1/02、U4-2-3/02二类居住、商业金融用地588220106000.00.1802通过对该宗地周边地块的面积和价格进行综合比较，可以看出该宗地的拿地金额较为合理。3、重庆地区的商品房供给关系分析 随着房地产新政的不断调控,给投资者的投资心理造成了很大影响,买房的人群不断减少,很多买房者都持观望态度,造成了2010年房地产市场的不景气。4.主城区房地产供销比从上表看出经历经济危机的重庆近两年来房产供应逐年增长，09年迅速反弹，10年平稳发展，供求相对平衡。

9、交易均价稳中有升，可见除了受老城区的价格供求影响外，区位的价值影响也是很大的。今年以来由于1月新增供应激增，但需求却未见大的涨幅，但从整体来看，总趋势是供应较为充足，但交易面积自3月后在低位徘徊，市场较为冷淡。4月新政之后，开发商放慢推货速度，成交量更是下降；成交价格总体上涨，但上涨幅度放慢，主要是由于部分高价盘暂无新货推出，新政后价格上升的势头也被打住，价格走势逐渐平缓。总的来说目前交易面积总体低位徘徊，交易均价由上升转为平缓，呈量缩价滞态势。5.周边楼盘价格分析楼盘建筑类型面积区间开盘时间价格龙湖花千树别墅级独栋洋房120-1802010.056500元/m2东方剑桥高层建筑60-70两房

10、2010.055400元/m2富力城瀚湖高层建筑53-94两房或三房2010.058300元/m2龙湖东桥郡公园小双拼别墅约2482010.04200万/套融城华府联排别墅130-1702010.04100万/套根据项目地块条件以及所在区域周边楼盘对比，为使得项目拿地成本更加具有针对性，我们对项目周边重点楼盘以及大学城可参考楼盘进行摸查，从龙湖花千树、东方剑桥、富力城瀚湖、龙湖东桥郡、融城华府等典型楼盘可看到，大学城板块周边项目的主力户型都以小户型的高层，以及高档别墅为主，可见投资和改善自住还是该区域的主流。交通环境（邻近轻轨）和景观资源（毗邻名校）较好的楼盘，均价都接近或达到8000元/，且

11、销售较为理想，可见区域需求比较旺盛。5、项目基地条件分析5.1项目周边配套4.1.1整体居住环境档次不高，舒适度良好项目周边有一定的餐饮配套，卓越*熙街、重大商业街等，档次中低，生活上也算方便，车行5分钟的路程内有虎溪市场、熙街购物中心以及临街商铺。就形象而言，项目周边大学林立，路面较为宽阔干净，大学城的里面是没有规划任何一座工厂的。地势宽阔平整，高起点的规划。没有一座工厂，相当于18所公园的庞大园林体系。使得大学城区率先成为一座山水格局完整的宜居之城，但项目附近还有个工业园区以及一些饲养场，也许会对项目产生一定的污染。5.1.2周边金融教育配套齐全，医疗配套略显不足。教育配套上重庆各大高校林

12、立，重庆重点高中第八中学也在其中，人文环境舒适，名校云集，是该地的重要吸引力。但在医疗上，陈家桥卫生站、重大医院以及几家药店，一般的发烧感冒还都能应付，生大病就得跑远一点了。不过值得注意的是，随着重医的入住，重医附院的建设也会紧锣密鼓。还有就是周边的金融配套，熙街而起的完成，多家银行已入驻大学城，其中包括中国农业银行，中国建设银行，招商银行等，也是一大配套利好。5.1.3地块空气质量与噪音表现大学城内无一座工厂，高校林立，绿化广，地块空气质量佳。地块内部的小湖泊也会安装自动过滤系统，提升水质。重庆科技学院距离项目有300米左右，噪音影响不大，但地块东北两边靠近公路，噪音影响会很大，这可以根据需

13、要种植隔音树减弱。 5.1.4车道宽敞，但公车路线不广，新建的轻轨会让你出行较为方便。项目位于“曾家外环高速公路-大学城”这条走廊上，出口道路是四车道，在重庆算是很宽敞了，接着出去以后就是曾家外环高速，去周边主城区都会比较方便。项目附近有一个小型公交车站重庆科技学院站，车量不多。新建的大学城轻轨站会给你带来不少便捷，只不过需换乘902公交五分钟到达。5.1.5景观资源丰富本案地块景观资源丰富，夹在中梁山和缙云山之间，大学城是主城区最平的一块地，没有一座工厂，18所大学，相当于18座公园的庞大园林体系，是主城区少有的景观地块。地块的两边都是小湖泊，将进行人为修饰，打造为重庆的小西湖，并根据湖泊的

14、具体情况建立生态保护区。这样，该项目将成为背山靠水的风水宝地，大大提升居住环境。综合来说，整个项目景观资源丰富，一线水景，必须利用。四、 可操作性1、 项目技术指标理解1.1建筑密度与容积率沙坪坝区西永组团U标准分区地块，总用地面积199475平方米，就单块地来说，面积不算大。容积率2.5，对于修建高层建筑来说，该容积率比较适中。建筑密度25%，计算容积率建筑面积86235平方米，建筑密度不大，居住的舒适度会相应提高。沙坪坝区西永组团U标准分区地块（U8-18-5/02、U8-18-7/02、U8-19-1/02、U-19-2/02），总用地面积199475平方米。C2商业金融用地面积4654

15、6平方米，容积率3，计算容积率面积139638平方米，建筑密度25%，绿地率达40%，建设商业店铺。R2二类居住用地面积152929平方米，容积率2.5，计算容积率面积为382322.5平方米，建筑密度25%，绿地率达40%，建住宅，以及幼儿园，综合市场等公共设施配套。1.2建筑层高测算项目地块建筑高度不大于120米，按照3米标准层高计算，地块层高不得超过40层。根据用地面积与建筑密度的乘积得到基底总面积，再由建筑面积除以基底总面积，得到层高，按照这个计算，地块层高为10层，不超过40层，为小高层，建设幼儿园，建筑控高15米，不能超过5层。1.3建筑退缩要求该地块要求，建筑物退让北面规划路宽为

16、15米路的道路红线不小于5米，退让东面规划路宽为15米的道路红线不小于5米。这样可以部分减弱噪音带来的不利影响。建筑东南面有湖泊，建筑红线退让不少于5米，对项目来说是比较好的选择。1.4公建要求项目名称用地面积（m2）建筑面积（m2）设置要求文化室/200/居民健身场所800200/社区委员会/100物业管理/200含业主委员会办公用房垃圾收集站160150/公共厕所/50/1.5建筑间距要求要想保持较好的楼间距和居住的舒适度，上表的数字只是最小的数值，建议实地开工时应适当放大。2、 项目规划设计要点研判2.1项目规划设计实现障碍 地块目前还是原生态，树木、杂草横生，需要一定的成本进行土地的平

17、整改造。地块中有湖泊，部分水域需要填充，也带来一定的成本。2.2项目规划设计亮点基础地块中的湖泊，可以很好的利用，做成水景。整个地块内有水景绿化，外有大学人文景观，景观生态资源极佳，是溢价最大的基础。项目对位于曾家外环高速的门户，地理优势凸显，也是一个可利用的优势3、项目发展定位构想3.1发挥优势把握机会整个大学城区域较有影响力的楼盘有富力城瀚湖、东方剑桥等现在都在陆续推出新楼盘，等到这些楼盘到销售尾声，那时板块严重缺货，只要项目定位准确，把握住这个市场机会，一炮打响不成问题。3.2利用机会克服劣势大学城未来规划前景美好，在接近大学城腹地附近建设投资性较强，总价较低的小户型，来最大程度规避地块

18、硬伤给项目带来的损失。3.3发挥优势突破障碍项目的障碍在于在公共设施配套较差的大学城如何突围出去，使得企业的利益最大化，而人文资源为这个突破提供了切入点。自古多数人爱附庸风雅，君不见富力城的楼盘价格已飙上8000，即使是当年荒芜的东方剑桥，楼盘也卖到6000以上，可见项目的定价基础和卖点的突破就在人文，而面向湖泊的稀有景观，也是项目定位走上高端的一个助力。3.4弱化劣势规避障碍强化区位以及未来的规划优势，加大项目内部楼层或栋数间的价差，外围以投资型高层小户型为主，以获得利益最大化。五、经济分析1、产品形态定位该项目的产品形态规划为高层。项目总建设规模为215587平方米，其中全是高层住宅215

19、587平方米。 项目实施进度规划本项目预计开发时间为3年，报批手续时间约3个月，建设期2年，具体进度如下表：项目时间（季度）123456789101112土地及前期工程100%建设投入20%50%20%10%销量20%30%30%20%2、财务评价（全面的现金流量表）2.1投资估算项目总投资序号项 目单价计价量楼面分摊说 明(元/m2)(万平方米）(元/m2)(万元)投资总额52761137501土地费用2231 19.9475206444500 土地费按14.88万/亩估算2前期工程费用20019.9475185.052902083989.5200元/m2,包括设计、勘查、人防、可研、招投标

20、费、土地平整等3建安工程费100038.232251773.402385138232.251000元/m24基础设施配套费20038.23225354.680477027646.45包括水电气工程、道路管网、智能化、人防、园林工程等5不可预见费201 4336 1、2、3项和的5%6管理费用27.830991665600200万/年，3年计7财务费用458 9870 1-5项和的10%8营销费用193 4171 销售收入的2.5%9公建费用45000.090 405 2.2销售收入估算销售收入估算表产品类型一期二期 三期四期合计高层（元/m2）7150786574508568 销售量（万m2）

21、4.311746.467616.467614.3117421.5587销售收入（万元）30829 50868 48184 36941 166821.22062.3静态利润分析（1） 利润表利润估算表序号项目备注1销售收入1668212总投入1137503静态利润53071不考虑所得税、土地增值税4利润率（%）46.65%5土地增值税13267.8（3）25%6所得税3980.3按增值税后利润的10%7净利润35823.78净利润率（%）31.5%说明：从静态上看，本项目的净利润大约为35823.7万元，具有较高的收益，净利润率达315%，具有较高的收益率，有较强的可操作性，盈利能力强。2.4动态财务评价现金流量表估算投资回收期、NPV、IRR的计算及信息阐述投资回收期=7-1+abs（13158.99）/（19038.43）=6.69（季度）小于基准回收期 项目可行NPV=（2%，CI-CO，n）=34555NPV为正方案是经济合理的。2.4敏感性分析影响项目的经济效益最大的三个主要因素为地价、建安成本和销售