浅析两型社会背景下房地产业可持续发展的问题和策略

1、浅析两型社会背景下房地产业可持续发展的问题和策略1、房地产业可持续发展可持续发展是21世纪世界追求的目标。可持续发展是一种注重长远发展的经济增长模式，指既满足当代人的需求，又不损害后代人满足其需求的能力，是科学发展观的基本要求之一。2007年，国家发展和改革委员会正式发文，批复长沙城市圈与长株潭城市群为两型;社会建设综合配套改革试验区，这是继上海浦东新区、天津滨海新区和成渝综合配套改革试验区后，国务院批准的第四批国家级综合配套改革试验。两型社会建设是实现经济可持续协调发展的有效途径。房地产业的健康持续发展，关乎国计民生、社会稳定，从资源环境等方面，房地产业的资源节约、减少能耗意味着人类生存环境

2、的进一步提升。2、两型社会对长株潭城市群房地产业的要求和作用长株潭城市群是以长沙、株洲、湘潭三市为核心，辐射周边岳阳、常德、益阳、衡阳、娄底五市的区域，总面积9.68万平方公里，人口4125.8万，分别占全省的45.8%和59.8%。2012年，城市群实现GDP17660.72亿元，占全省80%。其中，作为城市群核心的长株潭三市，沿湘江呈品字形分布，人口1365万，占全省19.2%，2012年长株潭三市实现GDP9441.67亿元，占全省42.62%【1】。长株潭地区一直是湖南发展的核心地区。试验区重点开展了资源节约、环境友好、土地管理、城乡统筹等10项改革措施。城市群一体化进程加快。但是，同

3、时存在着长株潭总体实力还不强，经济结构性矛盾仍然突出，缺乏具有强大带动力的产业集群和中心城市，资源节约压力较大，生态环境亟待改善等问题，城市群协调发展的体制机制需要进一步完善。要实现长株潭城市群可持续发展，就要引进更多的劳动力，而进城劳动力首要解决的就是住房问题，就要研究并实现房地产业与区域经济的协调发展。3、优化长株潭房地产业发展模式 促进两型;社会建设2011年随着全国的房地产市场由南向北，由东向西，相继步入了调整期，长沙的房地产也进入了调整行列，但是长沙的房地产市场整体还处在一个上升通道，有很大的上升空间。随着长株潭城市群两型社会建立，周边市县人口会逐步被吸引到发展迅速的城市中心区域，这

4、必然会推使城市中心区域房价上涨。2013年上半年长沙成交均价为6724元/平米，在三市中价格最高。在两型社会建立过程中，伴随着城市发展、生活水平的提高，还会进一步带动株洲和湘潭的房地产市场。从地区拿地、开发、建设和维护，我们都应从两型社会的综合角度出发，以可持续建设与发展为手段，达到建设两型社会的目的。以此为标准，为长株潭城市群房地产业的可持续发展提出几点建议。3.1 加快区域房地产业合理布局建设环境优美的宜居城市，已经成为了我们共同的理想。建设资源节约型、环境友好型社会都必须以人与自然和谐相处为目标，以环境承载能力为基础，都要求切实保护和合理利用各种自然资源，以最少的资源消耗和环境代价取得最

5、大的经济效益、社会效益和生态效益，实现人与自然和谐相处。两者相辅相成，互为补充，辩证统一。长株潭城市群成立后，整合三市土地资源及城市基础设施，更多房地产活力有待释放。部分新老城区有待开发，政府应加快长株潭三市城乡结合部土地开发，进一步加大老城区的改造力度，提高市区的土地供应能力。同时，制定科学、合理的老城区房地产开发城区规划，做好顶层;规划设计。进行老城区规划设计时，需要根据长株潭城区的历史发展和历史特点，结合城市的主导产业与未来发展方向进行规划。我国城镇化率已达到52.6%，快速城镇化发展过程中，进城务工人员需要大量的小户型住宅以在城市居住生活，政府部门及城市规划必须认真考虑保障房、经济适用

6、房等的供给与合理使用，避免保障房乱用乱占导致社会矛盾加剧。3. 2 创新区域房地产业发展模式（1） 加强土地利用管理，节约集约利用土地资源长株潭地区土地总面积约280万hm2，其中农用地约234万hm2，占总面积的83.31%；建设用地约28万hm2，占总面积的10.25%；未利用地约18万hm2，占总面积的6.44%。当前的土地市场存在着供地者和用地者达成默契行为;，通过违规出让等手段，导致大量土地囤积在用地者手中，长期不开发或开发不足。其中既包括房地产用地，也包括其他用途的土地;。所以企业囤地、圈地的问题必须引起重视。因此长沙市首先应做好土地利用管理，优化土地资源配置，严格执行长沙市闲置土

7、地处置办法，提高土地利用率。土地资源集约利用，已经成为城市发展势在必行之举。城中村改造是缓解土地问题的一个有效方法。随着城市化进程的加快，城中村;量多面广，形成了村包城、城包村的格局。城中村;内土地管理混乱、使用粗放、基础设施滞后、建筑规划零乱、消防隐患突出、居住环境比较差，严重影响了城市功能的发挥。对城中村进行改造，不仅可以优化配置长株潭城市空间资源，也有助于提高城市形象和品位。（2）充分发展绿色循环经济， 重点建设以节能为主绿色建筑体系绿色建筑技术涉及建筑的全寿命周期，整个过程中需要强大的技术支撑。目前，市场上对于建筑节能的需求日益加深，现有节能技术已经难以满足绿色建筑发展的需要。政府部门

8、可以借鉴美国LEED、英国BREEM等绿色建筑评价体系，进一步完善绿色建筑标准体系；建立更加完备的激励机制，激励开发商运用技术新、科技含量高的建筑方式。可以从多方面着手：合理设计房屋，充分利用房屋自身朝向，方便自然通风、自然采光，减少照明使用；利用BIM系统进行综合管道设计，开发雨水回收的中水利用系统【2】；垃圾分类，减量化、无害化处理，循环利用。以长沙市外墙保温系统为例，建筑节能市场上主要以聚氨酯、挤塑聚苯乙烯和珍珠岩材料为主，这些材料在一般多用于北方地区，而在夏热冬冷地区使用时，会出现材料与节能指标匹配不适的问题。根据长株潭地区自然气候特点，应利用建筑朝向、窗墙比、热舒适度等技术，加强外墙

9、外保温，外墙内保温及遮阳系统技术的开发研究。同时，恰当使用环保节能建筑材料，供暖通风系统尽可能利用无污染的太阳能、风能等清洁能源，并配以节能系统。加快建筑节能应用的推广。（3）政府积极引导，鼓励多方经济参与政府多年来推行绿色建筑、节能建筑，一直收效甚微，原因大多出自绿色建筑较一般建筑成本高，而绿色建筑又在短时间难以收到效益，普通购买者在购买时又要为此承担部分外部成本。开发商也因此怯于建设和销售绿色建筑。结合长株潭地区建设两型社会的契机，政府应出台相关经济激励政策，鼓励节能建筑的建设。建议由政府协调，扶植绿色能源、建材、施工、经销等领域的创新型领先企业，组建这些领域间的产业联盟【3】。政府对于部分绿色建筑以以奖代补;方式支出，很难用于项目启动。我国可以引导市场资源优化配置，综合运用房地产信托、房地产产业投资基金、发型企业债券、ABS等方式融资方式，构建多元化的绿色建筑开发融资渠道【4】。4、结语两型社会建设需要全社会的努力，房地产业健康发展有利于国家经济的稳步上升。房地产业是国家推进两型社会建设的重要领域，今后要继续开展房地产可持续发展的合理布局和相关技术研究，这对未来环境友好、资源节约社会的建立具有重要意义。参考文献：.【1】 绿网，长株潭两型社会建立官方网站数据。【2】 陈