房地产估价理论与实务(第二版)郭斌18819课件

1、房地产估价理论与实务,2021/1/29,共136页第2页,第1章 房地产估价概述,1.1 房地产估价的概念 1.2 房地产估价的要素 1.3 中国房地产估价业发展现状,2021/1/29,共136页第3页,1.1 房地产估价的概念,专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估价和判定的活动,2021/1/29,共136页第4页,1.1 房地产估价的概念,估价与评估的含义 估价的含义就是专指对经济物品（即通常所讲的商品、资产、财产等）的价值进行评估，更加精准、明确、具体。 评估的不

2、只限于对价值进行评估，还可以指查验某人、某物或者某项工作、活动等，以判断其表现、能力、质量、效果、影响等，含义很宽泛。 估价应当建立在对估价对象的质量、性能等评估的基础上，但为了表述上更加精准、明确，应当把以得出价值为目标和最终结论的评估，称为价值评估或者简称估价。同理，以其他某个方面作为目标和最终结论的评估，应明确地称为相应方面的评估,2021/1/29,共136页第5页,1.1 房地产估价的概念,估价准确性的认识 即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值。 所有的评估价值都会有误差，即： 评估价值真实价值误差。 不能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差

3、标准，应允许估价有较大的误差。 判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较。 即使可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或者准确性是通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏、在估价过程中有无失误等，间接对其估价结果予以肯定或否定,2021/1/29,共136页第6页,1.1 房地产估价的概念,房地产估价的限制性条件 土地使用制度对房地产估价的限制性作用 国有土地制度和集体所有土地制度的并行存在对房地产估价的限制性作用 土地和房产分别管理制度对房地产估价的限制性作用 新颁布的物权法和现有法律法规在具体条款上的差距对房地产估价的限制性作用 居民社区共同房产的所有

4、权不是十分清晰 土地使用权续约问题影响着房地产的估价 在住宅建筑变为商业用房时政府所规定的限制条件也具有不确定性,2021/1/29,共136页第7页,1.1 房地产估价的概念,房地产估价的限制性条件 多用途土地估价的限制性条件 划拨土地估价的限制性条件 房屋拆迁估价的限制性条件 教育等公共福利用地的限制性条件,2021/1/29,共136页第8页,1.1 房地产估价的概念,房地产估价的限制性条件 限制性条件在房地产估价中不能被正确反映的原因 土地使用制度和房地产政策的弱相关性 隐藏的限制性条件给房地产市场价格带来的巨大风险 对房地产非法活动的惩罚力度不够,2021/1/29,共136页第9页

5、,1.2 房地产估价的要素,1.2.1 估价当事人 1.2.2 估价对象 1.2.3 估价目的 1.2.4 影响估价对象价值的因素 1.2.5 估价时点 1.2.6 估价依据 1.2.7 估价假设 1.2.8 估价原则 1.2.9 估价程序 1.2.10 估价方法 1.2.11 价值的测算与判定,2021/1/29,共136页第10页,1.2.8 估价原则,最高原则：独立、客观、公正原则 1）合法原则 2）最高最佳使用原则 3）替代原则 4）估价时点原则 5）公平原则,2021/1/29,共136页第11页,1）合法原则,合法产权 以房地产权属证书和有关证件为依据 房屋权属证书 土地权属证书

6、关于拆迁估价的规定 一般以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准 各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定，从其规定 拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或面积协商一致的，可以依据协商结果评估 拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或面积不能协商一致的，可以向城市规划行政主管部门申请确定性质、房屋面积鉴定机构申请鉴定面积,2021/1/29,共136页第12页,1）合法原则,合法处分 以法律、行政法规或合同等允许的处分方式为依据 法律法规规定不得抵押的房地产 符合一定条件才能转让的房地产，评估抵押价值应符合转让条件 评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的低压价值时，不包含土地使用权出让金 评估

7、拖欠工程款的房地产的抵押价值时，应扣除拖欠工程款 评估再次抵押的房地产价值时，该房地产的担保价值应扣除已担保债权后的余额部分,2021/1/29,共136页第13页,合法使用 以城市规划、土地用途管制为依据 其他方面 评估结果必须符合国家的价格政策 经济适用房 农地征收和城市房屋拆迁估价 廉租房,1）合法原则,2021/1/29,共136页第14页,2）最高最佳使用原则,标准 ：法律上许可 、技术上可能 、 经济上可行 、价值最大化 经济学原理的支持 收益递增递减原理：确定最佳集约度和最佳规模 均衡原理：确定最佳集约度和最佳规模 适合原理：确定最佳用途 在估价报告中的说明 保持现状前提 装修改

8、造前提 转换用途前提 重新利用前提 组合（3）和（2,2021/1/29,共136页第15页,3）替代原则,房地产估价结果不得不合理的偏离类似房地产在同等条件下的正常价格 类似房地产是在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或相当，并与估价对象处在同一供求范围内 同一供求范围是指与估价对象具有一定替代关系，价格会相互影响的其他房地产的区域范围,2021/1/29,共136页第16页,4）估价时点原则,估价时点是评估房地产价值的时间界限 估价时点与所对应的估价对象状况与房地产市场状况的关系有以下几种： 估价时点为过去的情形，估价对象与房地产市场状况均为过去 估价时点为现在，估价

9、对象为历史状况下、房地产市场状况为现在的情形 估价对象为现在，估价对象为现实状况下、房地产市场状况为现在的情形，最常见最大量的 估价时点为现在，估价对象为未来状况下、房地产市场状况为现在的情形，评估预售价格、拆迁中产权调换的房地产价格 估价时点为未来的情形，估价对象和房地产市场状况为未来,2021/1/29,共136页第17页,1.2.8 估价程序,1）获取估价业务 （2）明确估价基本事项 （3）拟定估价作业方案 （4）搜集估价所需资料 （5）实地查勘估价对象 （6）选定估价方法计算 （7）确定估价结果 （8）撰写估价报告,2021/1/29,共136页第18页,1.3 中国房地产估价业发展现

10、状,我国当前房地产评估行业在发展中存在的问题分析 我国房地产评估行业管理体制不适合行业健康发展 第一种是政府独立管理体制 第二种是以政府为主的管理体制 第三种是以行业自律为主的管理体制 法律法规体系不健全，且现有法规涉及范围狭小，限制房地产评估业的发展 在评估机构和从业人员准入制度上存在问题 房地产评估方法，没有考虑外部性对房地产价值影响的问题,2021/1/29,共136页第19页,1.3 中国房地产估价业发展现状,国外估价行业发展情况 美国估价行业介绍 政府对不动产评估的行政管理 1989年颁布了不动产评估改革 设立了评估委员会 评估行业自律性管理 发达的组织体系 严格的会员管理 良好的职

11、业道德要求 ：行为、管理、保密和档案保管,2021/1/29,共136页第20页,1.3 中国房地产估价业发展现状,国外估价行业发展情况 香港估价行业介绍 机构分两类：政府部门或者隶属于政府部门的评估单位或部门 ；非政府的测量师行 专业测量师共分五个级别：产业测量、建筑测量、工料测量、土地测量及规划与发展 创造和探索出了符合香港实际的五种方法:比较法、投资法、承包者法、利润法和剩余法,2021/1/29,共136页第21页,1.3 中国房地产估价业发展现状,发展估价行业的对策 完善我国房地产评估行业管理体制； 改变现有的管理模式，推进以人员管理为主的管理模式； 完善法律法规体系的建立，并且法律

12、法规的建设要有利于房地产评估业的长远发展； 提高房地产评估从业人员的准入壁垒，并且要严格执行准入方面的制度； 借鉴和引入国际先进的经验和管理理念,2021/1/29,共136页第22页,第2章 房地产与房地产价格,2.1 房地产的含义与特性 2.2 房地产的价格与影响因素 2.3 房地产价值和价格的种类,2021/1/29,共136页第23页,2.1 房地产的含义与特性,2.1.1 房地产的概念 2.1.2 房地产的三种存在形态 2.1.3 房地产的特性,2021/1/29,共136页第24页,2.1.1 房地产的概念,指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。 实物：有

13、形的实体、质量、功能 权益：权利利益收益 区位：地理坐标位置、可及性与便捷性、与 重要场所的距离、景观与环境,2021/1/29,共136页第25页,2.1.2 房地产的存在形态,房地产的三种存在形态： 土地 建筑物 房地,2021/1/29,共136页第26页,土地的概念,房地产估价中的土地定义 地面 地上空间 地下空间 土地利用所受到的限制 土地权利的设置以及形式的限制 房地产相邻关系的限制 土地使用管制 容积率=总建筑面积/土地总面积 =建筑密度建筑层数 建筑密度（建筑覆盖率）=建筑物基底总面积/土地总面积 =建筑物最大水平投影面积/土地总面积 对一宗土地的基本认识,2021/1/29,

14、共136页第27页,建筑物的概念,独立 共有（包括按份共有和共同共有，转让共有房地产时应该经其他共有人数面同意） 区分共有（是以建筑物的某一特定部分为客体而成立的房地产所有权形式，是一种复合型的权利，包括专有部分的所有权、共用部分的持份权、因共同关系所产生的成员权,2021/1/29,共136页第28页,2.1.3 房地产的特性,不可移动性 独一无二性 供给有限性 寿命的长久性 用途多样性 相互影响性易受限制性 价值高大性 流动性差 保值增值性,2021/1/29,共136页第29页,保值增值性,对房地产本身进行的投资改良 通货膨胀（房地产保值） 需求增加导致稀缺性增加 外部经济或相互影响,2

15、021/1/29,共136页第30页,2.2 房地产的价格与影响因素,2.2.1 房地产价格的概念 房地产价格既是建筑物价格与土地价格的结合体，又是房地产开发、建设所耗费的社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格（对于我国来讲应该是土地使用权价格）的综合货币表现,2021/1/29,共136页第31页,2.2 房地产的价格与影响因素,2.2.2 房地产价格的影响因素 一般因素 行政因素、经济因素、市场因素、人口因素、社会因素、国际因素和心理因素、环境因素等 区域因素 繁华程度 、交通条件、交通设施 个别因素 位置、地质条件、土地面积和形状,2021/1/29,共136页第32页,2.3 房地产

16、价值和价格的种类,使用价值和交换价值 原始价值、账面价值和市场价值 市场价值、快速变现价值、谨慎价值、清算价值和投资价值 成交价格、市场价格、公开市场价值、清算价值和评估价值 市场调节价、政府指导价和政府定价 基准地价、标定地价和重置价格 土地价格、建筑物价格和房地价格 总价格、单位价格和楼面地价 所有权价格、使用权价格和其他权益价格 实际价格和名义价格 期房价格和现房价格 买卖价格、抵押价值、租赁价格、保险价值 、典价、课税价值和征用价值 标价、起价、成交价和均价 起拍价、保留价、应价和成交价 招标价格、拍卖价格和挂牌价格 补地价,2021/1/29,共136页第33页,2.3 房地产价值和

17、价格的种类,租赁价格：折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税、保险费、地租、利润 商品租金=成本租金 + 某房地产单价为5000元/，在销售中采用如下分期付款方式：首付20%，余额在两年内付清，每年末付40%，利率为5%，此房地产的实际价格是多少元/ ,2021/1/29,共136页第34页,2.3 房地产价值和价格的种类,期房价格=现房价格-预计从期放达到现房期间现房出 租的净收益的折现值-风险补偿 补地价： （1）更改原出让土地使用权时规定的用途 （2）增加原出让土地使用权时规定的容积率 （3）转让、出租、抵押划拨土地使用权 （4）出让的土地使用权期满后续期的。后两者直接补 交全部土地出

18、让金 某土地价格为1000元/，容积率为3，开发商在不违反城市规划的情况下，将容积率扩大到3.6，并获得主管批准，此时，开发商需补地价（200）元,2021/1/29,共136页第35页,第3章 市场法,3.1 市场法的基本原理 3.2 市场法估价的操作步骤 3.2 市场法的运用举例,2021/1/29,共136页第36页,3.1 市场法的基本原理,概念：以房地产的市场交易价格为导向求取 估价对象的价值 理论依据：替代原则、大数法则 适用对象与条件 具有交易性的房地产 在同一供求范围内存在较多的类似房地产的交易,2021/1/29,共136页第37页,3.2 市场法估价的操作步骤,一般按照以下

19、七个步骤进行： （1）搜集交易实例 （2）选取可比实例 （3）建立价格比较基础 （4）交易情况修正 （5）交易日期调整 （6）房地产状况调整 （7）求取比准价格,2021/1/29,共136页第38页,3.2.1 搜集交易实例,搜集房地产交易实例的途径 查阅政府有关部门的房地产交易资料 向房地产交易当事人、四邻、促成交易的房地产经纪人、律师、财务人员、银行等人员了解其知晓的房地产成交价格资料和有关的交易情况 从房地产出售者获得房地产的要价资料 查阅报刊、网络资源上有关房地产出售、出租的信息资料 参加房地产展示会 同行之间相互提供 搜集交易实例的内容 交易双方情况及交易目的 交易实例房地产状况

20、成交价格 付款方式,2021/1/29,共136页第39页,3.2.2 选取可比实例,区位、权益和实物状况与估价对象相同或相近 同一供求范围内 用途应相同：做到大类用途相同就可以 建筑结构应相同：做到大类结构相同 档次相同 规模相当：应在估价对象规模的0.52的范围内 权利性质相同 成交日期与估价对象房地产的估价时点应相近 成交价格为正常价格或可修正为正常价格，可以采用分配法 与估价对象的估价目的吻合,2021/1/29,共136页第40页,3.2.3 建立价格可比基础(价格换算,统一付款方式 统一采用单价 统一币种和货币单位： 一般采用成交日期的汇率，但也有例外。 统一面积内涵 统一面积单位

21、,2021/1/29,共136页第41页,例：某宗可比实例房地产2006年1月31日的价格为500美元/平方米，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.5%，假设人民币与美元的汇率为2006年1月31日为1美元=7.8元人民币，2006年7月31日为1美元=7.9元人民币。试将该可比实例的价格调整到2006年7月31日。 例：如果将上例“以人民币为基准的价格变动”修改成“以美元为基准的价格变动”，其他条件不变，那又应该如何调整,3.2.3 建立价格可比基础(价格换算,2021/1/29,共136页第42页,统一面积内涵 统一面积单位 1公顷=10000平方米 1亩=666.67

22、平方米 1平方英尺=0.09290304平方米 1坪=3.30579平方米,3.2.3 建立价格可比基础(价格换算,2021/1/29,共136页第43页,3.2.4 交易情况修正（价格修正,造成成交价格偏差的因素 有利害关系人之间的交易 急于出售或者购买情况下的交易 受债权债务关系影响的交易 交易双方或者一方获取的市场信息不全 交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易 相邻房地产的合并交易 特殊方式的交易 交易税费非正常负担的交易 交易情况修正的方法主要有：百分率法（注意比较基准的问题）和差额法,2021/1/29,共136页第44页,应由卖方缴纳的税费： 营业税、城市维护建设税、教育费

23、附加、土地增值税 应由买方缴纳的税费： 契税、补交土地出让金 双方应缴纳的税费： 印花税、交易手续费,3.2.4 交易情况修正（价格修正,2021/1/29,共136页第45页,对于交易税费的非正常负担的修正: 应由卖方承担的税费由买方承担时： 正常成交价格=卖方实际得到的价格/（1-应有卖方交纳的税费比例） 应由买方承担的税费由卖方承担时： 正常成交价格=买方实际付出的价格/（1+应有买方交纳的税费比例） 例：某宗房地产交易买方付给卖方3700元/，买卖中涉及的税费由卖方承担，实际中应有卖方承担的税费为5.5%，由买方承担的为4%，该宗房地产的正常成交价格（3558元,3.2.4 交易情况修

24、正（价格修正,2021/1/29,共136页第46页,3.2.5 交易日期修正（价格调整,采用房地产价格变动率进行修正 利用房地产价格指数进行修正 如果引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素，可以选用一般物价指数 如果是建筑造价、材料或人工的因素，可以选用相应的建筑造价指数、建筑材料价格指数、建筑人工费指数 理论上讲，房地产价格指数能够全面引起房地产价格变化的因素，应选用可比实例所在地区同类的房地产价格指数 采用时间序列分析，建立房地产价格与时间的相互关系模型来求取,2021/1/29,共136页第47页,采用逐期递增递减的价格变动率进行交易日期调整 可比实例在成交日期时的价格（1价格变动率

25、）期数=可比实例在估价时点的价格 采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整 可比实例在成交日期时的价格（1价格变动率期数）=可比实例在估价时点的价格 为评估某宗房地产2006年7月30日的价格，选取下列可比实例：成交价格为3000元/平方米，成交日期为2005年10月1日，据调查得知2005年8月到2006年3月末该类房地产价格平均每月比上月上涨1.5%，2006年3月末到2005年7月末平均上涨1%，试对可比实例的价格进行交易日期调整,3.2.5 交易日期修正（价格调整,2021/1/29,共136页第48页,3.2.6 房地产状况修正（价格调整,修正的内容 区位状况修正：繁华程度

26、、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备度、临路状况、朝向楼层 权益状况修正：土地使用年限、城市规划限制条件 实物状况修正：面积、形状、基础设施完备度、土地平整程度、地势地质水文 修正的方法 直接比较修正和间接比较修正 注意问题： 可比实例的房地产状况都是成交价格或反映的房地产在其成交日期时的状况 不同使用性质的房地产在进行区位状况和实物状况修正时，具体比较修正的内容和权重应该不同,2021/1/29,共136页第49页,3.2.7 求取比准价格,百分率法下的修正和调整系数连乘公式： 比准价格=可比实例成交价格交易情况修正系数交易日期调整系数房地产状况调整系数 百分率法下的修正和调整系数累加公式

27、： 比准价格=可比实例成交价格(1+交易情况修正系数+交易日期调整系数+房地产状况调整系数) 差额法下的公式： 比准价格=可比实例成交价格交易情况修正金额交易日期调整金额房地产状况调整金额,2021/1/29,共136页第50页,3.3 市场法的运用举例,例：评估某宗房地产2002年7月的单位价格，现有三个可比实例A、B、C其情况如下表： 月利率为0.5%，从 2001年8月至2002年7月房地产人民币价格每月比上月涨1%，2001年11月人民币与美元的市场汇价为8.2：1，2002年7月为8.3：1，试求该宗房地产的市场价格,2021/1/29,共136页第51页,解：1.建立价格可比基础

28、A单价：10+20/(1+0.5%)6/1200=2451元/ B单价：2510.764/1100=2446元/ C单价：200008.210.764/750=2354元/ 2.确定比准价格 2451100/98(1+1%)11100/100100/105=2657元/ 2446(100/100)(1+1%)3100/100100/102=2470元/ 2354(100/100)(1+1%)8100/100(100/98)=2601元/ 3.确定最终比准价格，采用算术平均法 最终比准价格=(2657+2470+2601)/3=2576元/,3.3 市场法的运用举例,2021/1/29,共136

29、页第52页,第4章 成本法,4.1 成本法的基本原理及操作步骤 4.2 房地产的成本价格 4.3 重新构建价格的求取 4.4 建筑物折旧的求取 4.5 成本法的运用举例,2021/1/29,共136页第53页,4.1 成本法的基本原理及操作步骤,成本法的含义 根据估价对象的重新购建价格来求取估价对象价值的方法，先求取估价对象在估价时点的重新购建价格和建筑物折旧，然后将重新购建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值。 理论依据 从卖方来讲是依据生产费用价值论 从买方来讲是替代原理,2021/1/29,共136页第54页,适用对象和条件 适用对象：新近开发建造、计划开发建造、假设重新开发建造的房地产

30、都可以采用，对于既无收益又无交易实例的房地产估价尤其适用，单纯建筑物的估价、房地产保险与其损害赔偿的评估等 条件： 估价中运用客观成本 要结合市场的供求分析来确定评估价值,4.1 成本法的基本原理及操作步骤,2021/1/29,共136页第55页,成本法操作步骤 搜集有关成本、税费、开发利润等资料； 估算重置价格或重建价格； 估算折旧； 求出积算价格,4.1 成本法的基本原理及操作步骤,2021/1/29,共136页第56页,4.2 房地产的价格构成,土地取得成本 征用农地的：征用费+土地使用权出让金 拆迁取得的：房屋拆迁安置补偿费+土地使用权出让金地价款 购买取得的：地价款+税费（交易手续费

31、、契税） 开发成本 勘察设计和前期工程费 基础设施建设费 房屋建筑安装工程费 公共配套设施建设费（非营业性的） 开发过程中的税费 管理费用 投资利息：包括1+2+3三项的投资利息,2021/1/29,共136页第57页,4.2 房地产的价格构成,销售税费 销售费用，包括销售广告宣传费、委托销售代理费等 销售税金及附加，包括营业税t城市维护建设税、教育费附加 其他销售税费，包括应当由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费等 开发利润 直接成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本） 投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费） 成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本

32、+管理费+销售费用） 销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值,2021/1/29,共136页第58页,成本法的基本公式,最基本的公式：积算价格=重新购建价格-折旧 新开发土地的结算价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 旧房地产的价格=土地重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-折旧,2021/1/29,共136页第59页,4.3 重新构建价格的求取,重新购建价格的含义 重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况下的

33、估价对象所需要的一切合理必要的费用、税金和利润之和。分为重置价格和重建价格 特别注意下列3点： 重新购建价格应是估价时点时的价格； 重新购建价格应是客观的价格； 建筑物的重新购建价格应是在全新状况下的价格，土地的重新购建价格应是在估价时点状况下的价格,2021/1/29,共136页第60页,4.3 重新构建价格的求取,重新购建价格的求取思路 房地重新购建价格的求取思路 土地重新购建价格的求取思路 建筑物重新购建价格的求取思路 建筑物重新购建价格的求取方式 重建价格 重置价格,2021/1/29,共136页第61页,4.3 重新构建价格的求取,建筑物重新购建价格的求取方法 单位比较法(包括单位面

34、积法和单位体积法) 分部分项法 工料测量法 指数调整法,2021/1/29,共136页第62页,建筑物折旧的含义和原因 建筑物折旧的含义 指各种原因造成的建筑物价值损失，其金额为建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差 建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值 建筑物折旧的原因 物质折旧 功能折旧 经济折旧,4.4 建筑物折旧的求取,2021/1/29,共136页第63页,4.4 建筑物折旧的求取,求取建筑物折旧的方法 年限法 折旧额=建筑物的重新购建价格-建筑物的净残值/建筑物的经济寿命 某建筑物的重置价格为100万元，经过年数为10年，经济寿命为40年，自然寿命为50

35、年，残值率为7%，清理费用为2万，则该建筑物的现值为（78.25） 实际观察法 修复所需要的费用(修复后房地产的价值-修复前房地产的价值)，是可修复损耗，所需费用直接算作折旧额。对于不可修复项目，将其分为长寿命和短寿命项目，采用年限法或成新折扣法分别计算折旧额，最后将这些相加，就是建筑物的折旧额。 成新折扣法 采用“先定量，后定性，再定量”的方式进行,2021/1/29,共136页第64页,4.4 建筑物折旧的求取,折旧方法的综合运用 某建筑物重置价格为300万元，经济寿命为70年，土地使用权年限为40年，有效经过年数为10年，其中：装修的重置价格为60万元，平均寿命为5年，已使用3年，门窗的

36、损坏修复费用为1.5万元。假设残值率为0，不存在其他折旧的情况下，求其成新率。 解：门窗损坏的折旧额=1.5万元 装修的折旧额=60(1/5)3=36万元 长寿命项目的折旧额=(300-60-1.5)(1/40)10=59.625万元 建筑物的折旧总额=1.53659.625=97.125万元 建筑物的成新率=(197.125/300)100%=67.625,2021/1/29,共136页第65页,4.4 建筑物折旧的求取,求取建筑物折旧应注意的事项 估价上的折旧是减价修正，不是会计学上的折旧 土地使用年限对建筑物经济寿命的影响 某办公楼年在建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年

37、限为50年，建筑物的经济寿命为60年，则计算该建筑物折旧的经济寿命为多少年,2021/1/29,共136页第66页,4.5 成本法的运用举例,某地征地、安置、拆迁及补偿费用每亩6万元，征地中发生的其他费用为2万元/亩，土地开发费(含管理费)平均为2亿元/平方公里，当地银行贷款利率为12%，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30%，开发商的投资利润率为15%，销售税金为5.5%，开发完成后可转让地土面积的比率为80%，求该地开发完成后可转让熟地的平均单价,2021/1/29,共136页第67页,4.5 成本法的运用举例,解：可转让熟地价格=(取得土地代

38、价+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润) /可转让土地面积 土地取得费=6万元/亩+2万元/亩=8万元/亩=120元/（2）土地开发费=2亿元/平方公里=200元/ 投资利息=120(112%)2120030%(112%)1.5120070%(112%)0.51 =49.808元/ 开发利润=(120200)15%=48元/ 可转让熟地价格=(120+200+49.808+48)/(1-5.5%) 80%=526.20元,2021/1/29,共136页第68页,第5章 收益法,5.1 收益法的基本原理及操作步骤 5.2 净收益的求取 5.3 报酬率的求取 5.4 直接资本化法

39、 5.5 投资组合和剩余技术 5.6 收益法的应用举例,2021/1/29,共136页第69页,5.1 收益法的基本原理及操作步骤,收益法的含义 通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。具体地说，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。 收益法的理论依据 以预期原理为基础，决定房地产价值的是未来因素 收益法的适用对象 有收益或有潜在收益的房地产，不论估价对象本身现在是否有收益，只要它所属的这类房地产有收益就行）和条件（房地产的收益和风险都能量化,2021/1/29,共136页第70页,5.1 收益法的基本原理及操作步骤,收益法估价的

40、操作步骤 搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料 ，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等； 分析预测估价对象的预期收益（如净收益）； 确定折现率或资本或率； 选用适宜的收益法公式计算收益价格,2021/1/29,共136页第71页,报酬资本化法的主要计算公式,最一般公式（基本原理公式） 收益年限无限且其他因素不变： V=a/r 收益年限有限而其他因素不变： 用于不同期限价格之间的换算 用于比较不同年限价格的高低 用于市场法中土地使用权年限修正,2021/1/29,共136页第72页,报酬资本化法的主要计算公式,净收益按照一定数额递增 收益年限为无限年 收益年限为有限年 净

41、收益按一定数额递减（不存在无限年的情况,2021/1/29,共136页第73页,报酬资本化法的主要计算公式,净收益按照一定比率递增 收益年限为无限年 收益年限为有限年 净收益按照一定比例递减 收益年限为无限年 收益年限为有限年,2021/1/29,共136页第74页,报酬资本化法的主要计算公式,预知未来若干年的净收益及若干年后的价格,某公司购买了一商业物为进行投资经营，预计未来第一年纯收益40万元，第二年为42万元，第三年为45万元，以后在此基础上每年纯收益递增2%，该公司准备经营满20年后，即将该物业出售，预计到时的销售价格为425万元，该类物业的报酬率为10%，问其现时价格为多少。 解：V

42、=40/(110%)42/(110%)245/(10%2%) 1(12%)18/(1 10%)18/ (110%)2425/(110%)20 =36.3634.71345.4663.17=479.7万元,2021/1/29,共136页第75页,5.2 净收益的求取,净收益的概念 潜在毛收入 有效毛收入 净运营收益 税前现金流量 净收益流模式 过去数据简单算术平均法 未来数据简单算术平均法 未来数据资本化公式法,2021/1/29,共136页第76页,5.2 净收益的求取,净收益测算的基本原理 基于租赁收入测算净收益的手依法称为投资法 净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-运营费用 =有效毛

43、收入-运营费用 注：运营费用不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折 旧额、房地产的改扩建费用和所得税 基于营业收入测算净收益的手依法称为利润法 年净收益 = 年经营收入-年经营费用,2021/1/29,共136页第77页,5.2 净收益的求取,不同收益类型房地产的净收益的求取 出租型房地产 净收益=有效毛收入-维修费-管理费-保险费-房地产税-租赁代理 有效毛收入中应该包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入 商业经营型房地产 净收益=商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及 附加-管理费用-财务费用-商业利润 生产型房地产 净收益=产品销售收入-生产成本-产品销售费用-产品销

44、售税金及 附加-管理费用-财务费用-厂商利润 尚未使用或自用的房地产 农地净收益,2021/1/29,共136页第78页,5.2 净收益的求取,求取净收益时对有关收益的取舍 采用正常客观的数据 有租约限制的，在租赁期内应采用租约约定的租金，期外的采用正常客观的市场租金 成本节约资本化法：承租人权益价值评估 例：甲将自有的房屋出租给乙，约定租金为500元/月，乙承租5年，已经满两年，但市场正常的租金为900元/月，该房屋还能正常使用35年，该房地产的报酬率为10%，运营费用率为30%，试求该房屋现在的价值和目前承租人权益的价值,2021/1/29,共136页第79页,5.2 净收益的求取,收益年

45、限的确定 单独土地或建筑物，分别根据土地使用权年限和建筑物经济寿命来确定收益年限 对房地产，如果建筑物的经济寿命土地使用年限，则选土地使用年限 对房地产，如果建筑物的经济寿命土地使用年限，先根据建筑物的经济寿命确定未来可获收益的年限，然后加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限的折现值,2021/1/29,共136页第80页,5.3 报酬率的求取,报酬率的实质等同于具有同等风险的投资报酬率 报酬率=投资回报/所投入的资本 报酬率的求取方法 累加法 报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿 +缺乏流动性补偿-投资带来的优惠 市场提取法 投资收益率排序插入法 报酬率的种类 综合

46、报酬率、建筑物报酬率、土地报酬率,2021/1/29,共136页第81页,5.4 直接资本化法,直接资本化法的含义 直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。 基本公式 资本化率=年收益/价格 价格=年收益收益乘数,2021/1/29,共136页第82页,5.4 直接资本化法,几种收益乘数法 毛租金乘数法 房地产价值=毛租金毛租金乘数（租售比价） 潜在毛收入乘数法 房地产价值=潜在毛收入潜在毛收入乘数 有效毛收入乘数法 房地产价值=有效毛收入有效毛收入乘数 净收益乘数法 房地产价值=净收益净收益乘数,2021/1/29,共

47、136页第83页,5.4 直接资本化法,资本化率与报酬率的区别和联系 报酬率与净收益的变化，与获得净收益期限的长短等无直接关系，与获得净收益期限的长短有直接的关系； 资本化率与报酬率之间没有明显的严格数学关系,2021/1/29,共136页第84页,5.4 直接资本化法,直接资本化法与报酬资本化法的比较 直接资本化法的优点： 通常只需要测算未来第一年的收益 资本化率能较好的反映市场的实际状况 计算简单 直接资本化法的缺点：对可比实力的依赖性强 报酬资本化法的优点： 比较严密，有较强的理论基础 每期的净收益或现金流量比较明确，容易理解 可以通过其他具有同等风险投资求取适当的报酬率 报酬资本化法的

48、缺点：需要预测未来各期的净收益,2021/1/29,共136页第85页,5.5 投资组合和剩余技术,复合投资资本化率法 R=MR M +(1-M)RE R资本化率(%)； M贷款价值比率(%)，抵押贷款额占房地产价值的比率； R M抵押贷款资本化率(%)，第一年还本息额与抵押贷款额的比率； RE自有资本要求的正常收益率(%)。 某宗房地产的预期年净收益为12万元，使用年限为40年，在其购买中通常 抵押贷款占八成，抵押贷款的年利率6%，自有资金的年收益额为15%，试确 定该房地产价格。 解： （1）计算资本化率 已知贷款价值比率M=0.8，抵押贷款利率rM=0.06,自有资金收益率rE=0.15

49、 则：r=MrM（1M）rE=0.80.06（10.8）0.15=0.078 （2）计算房地产价格V V=1211/（17.8%）40/7.8%=146.22万,2021/1/29,共136页第86页,5.5 投资组合和剩余技术,资本化率的组合 RO=LRL+BRB RO综合资本化率(%)，适用于土地与建筑物合一的估价； RL土地资本化率(%)，适用于土地估价； RB建筑物资本化率(%)，适用于建筑物估价； L土地价值占房地价值的比率(%)； B建筑物价值占房地价值的比率(%)，L十B100,2021/1/29,共136页第87页,5.5 投资组合和剩余技术,待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基

50、300，建筑面积200，月租金3000元，土地资本化率为7%，建筑物资本化率为8%，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总费用为7600元，评估人员另用市场比较法求得土地使用价格每平方米1000元，试评估建筑物的价值。 解：（1）计算房地合一状态下的总收入=300012=36000元 （2）计算总收益=总收入-总费用=36000-7600=28400元 （3）计算土地收益=10003007%/1-1/(18%)25=25743元 （4）计算建筑物收益=28400-25743=2657元 （5）计算建筑物价格=(26578%)1-1/(18%)25=28363元,2021/1/

51、29,共136页第88页,5.6 收益法的应用举例,现有一栋1992年建成的5层办公楼需做抵押评估，该楼在92年开发完成时已补办了出让手续，出让期为50年，请根据以下条件，计算房地产价值。 （1）该楼土地面积5000，建筑密度为80%；（2）该楼全部用于出租，出租率为80%；（3）同类物业市场租金按使用面积计为150元/(月)；（4）同类物业使用面积与建筑面积之比为1：1.5；（5）有关出租成本有：房产税按年租金的确12%计；物业管理成本按使用面积计每年每平方米100元，保险费按使用面积计每年每平方米32元。房地产报酬率为12,2021/1/29,共136页第89页,解：(1)求建筑面积：50

52、0080%5=20000（） (2)求出租总收益：2000080%15012/1.5=19200000（元） (3)求总费用： 房产税1920000012%=2304000（元） 物业管理成本：10020000/1。5=1333333（元） 保险费：3220000/1。5=426667（元） 合计：4064000（元） (4)求净收益：19200000-40640000=15136000（元） (5)房地产总价值 V=151360001-1/(1+12%)40/12%=1247777804（元,5.6 收益法的应用举例,2021/1/29,共136页第90页,第6章 假设开发法,6.1 假设开

53、发法的基本原理 6.2 假设开发法的基本公式 6.3 现金流量折算法和传统算法 6.4 运用举例,2021/1/29,共136页第91页,6.1 假设开发法的基本原理,假设开发法的含义 预测估价对象开发完成后的价值和正常开发成本、税费和利润，然后将开发完成后的价值减去正常开发成本、税费和利润，从而求取估价对象价值的方法。 适用对象 适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价 需要具备的条件 房地产最佳开发方式（包括用途、规模、档次等）的确定 房地产未来价值的确定,2021/1/29,共136页第92页,6.1 假设开发法的基本原理,假设开发法的操作步骤 （1）调查待开发房地产的基本情况 （2）

54、选择最佳的开发利用方式 （3）估计开发经营期 （4）预测开发完成后的房地产价值 （5）估算开发成本、管理费用、销售税费、投资利息、 开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费 （6）进行具体计算，求出待开发房地产的价值,2021/1/29,共136页第93页,6.2 假设开发法的基本公式,最基本的公式 待开发房地产的价值 =开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用 -投资利息-销售税费-开发利润 -投资者购买待开发房地产应负担的税费 具体的表现方式 求生地价格的公式： 生地价格开发完成后的房地价值(熟地)-由生地建造房屋 的开发成本(有生地开发熟地的开发成本) -管理费用-投资利息-销售税

55、费-开发利润 -买方购买生地的税费,2021/1/29,共136页第94页,求毛地价格的公式： 毛地价格=开发完成后的房地价值-由毛地建造房屋的开发成本 -管理费用-投资利息-销售税费-开发利润 -买方购买毛地的税费 求熟地价格的公式： 熟地价格=开发完成后的房地价值-由熟地建造房屋的开发成本 -管理费用-投资利息-销售税费-开发利润 -买方购买熟地的税费 由生地开发为熟地然后租售求生地价格的公式： 生地价格=开发完成后的熟地价值-由生地开发为熟地的开发成本 -管理费用-投资利息-销售税费-土地开发利润 -买方购买生地的税费,6.2 假设开发法的基本公式,2021/1/29,共136页第95页

56、,由毛地开发为熟地然后租售求毛地价格的公式： 毛地价格=开发完成后的熟地价值-由毛地开发为熟地的开发成本 -管理费用-投资利息-销售税费-土地开发利润 -买方购买毛地的税费 由旧房装修改造为新房然后租售求旧房价格的公式： 旧房地价格=装修改造完成后的房地价值-装修改造成本 -管理费用-投资利息-销售税费-装修改造投资利润 -买方购买旧房地的税费 求在建工程项目价格的公式： 在建工程价格=续建完成后的房地价值-续建成本-管理费用 -投资利息-销售税费-续建投资利润 -买方购买在建工程的税费,6.2 假设开发法的基本公式,2021/1/29,共136页第96页,6.3 现金流量折算法和传统算法,现

57、金流量折算发和传统方法的定义 对资金的时间价值的处理一般有以下两种方式：采取折现的方式和采取计算投资利息的方式。采取折现的方式的假设开发法称为现金流量折现法；采取计算投资利息的方式的假设开发法称为传统方法,2021/1/29,共136页第97页,6.3 现金流量折算法和传统算法,现金流量折算法和传统方法的区别 在传统方法中主要根据估价时的房地产市场状况确定各项费用，也就是静止在估价作业时的数额，在现金流量折现法中要模拟开发过程，预测他们在未来发生时所发生的数额，就是要进行现金流量预测。 传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，直接用收入减去支出，但是要计算利息，计息期通常到开发完成时止，不

58、考虑预售和延迟销售；现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，将他们折算到同一时间上后在相加减。 传统方法中投资利息和开发利润是单独显现出来的，而现金流量折现法对这两项不单独显现出来，而是隐含在折现过程中，因此折现率包括安全收益部分和风险收益部分,2021/1/29,共136页第98页,6.3 现金流量折算法和传统算法,现金流量折算发和传统方法的优缺点 现金流量折现法测算的结果比较精确，但测算过程比较复杂； 传统方法测算的结果比较粗略，但测算过程相对简单。 现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到以下3点： 后续开发经营期时间要估算准确； 各项支出、收人发生时点要估算

59、准确； 各项支出、收入在发生时点所发生的金额要估算准确,2021/1/29,共136页第99页,6.4 运用举例,待估宗地的土地使用权年限为50年，允许的修建8000平方米的写字楼。该项目开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后对外出租，出租率为90%，每平方米建筑面积预计租金为300元，年出租费用为6年租金的40%，开发成本和管理费用为每平方米1000元，该费用第一年投入总额的40%，第二年投入60%，贷款利率为6%，不动产的资本化率为8%，取得土地使用权是买方发生的税费为地价的3%，投资利润为15%，试以传统方法估算土地价格,2021/1/29,共136页第100页,6.4 运用举

60、例,解：（1）设待估宗地价格为V （2）求开发完成后的总价值P，用收益还原法来确定： 写字楼的年纯收益=300800090%(1-40%)=1296000元 写字楼总价=12960001-1/(1+8%)48/80%=15797121元 （3）开发成本和管理费用=10008000=8000000元 （4）利息=(V+3%)(1+6%)2-1 +800000040%(1+6%)1.5-1+800000060%(1+6%)0.5-1 =0.1273V+292278+141902=0.1273V+434180 （5） 税费=0.03V （6） 开发商利润=（V+0.03V+8000000）15%=0