招商方案和计划ppt课件

1、招商方案,1,目录,一、项目概况,二、招商准备工作 团队组织架构 团队组建及计划 物料准备 工作流程 审批流程,三、租赁策略 租金策略 租期策略 谈判策略 租赁方案 方案分析,四、品牌策略 洽谈构想 品牌规划,五、招商推广 推广计划 推广预算,六、收益测算 收入预算 改造预算 支出预算,七、工作安排 招商时间 工作计划,项目概况,项目位于北京大兴区黄村，北靠康庄路，南向枣园路，西邻大兴黄村南北主干道兴华大街，东至兴丰大街。距地铁四号线枣园站仅354米，距京开高速500米，是黄村地区的交通枢纽地带,项目概况,承租单位：吉星德亿商业中心 建筑面积：11890 楼层：地上四层 停车位：地上370个，

2、地下370个 主营：一层沿街为餐饮，主入口部分区域及二层为大中电器 三、四层为服装、运动工厂店、电玩城以及儿童娱乐等,4,目前暂定作为整个项目的协调管理，对资源进行整合调动，对项目的状况进行监督,招商准备工作-团队组织架构,共计26人,招商准备工作-团队组建及计划,组织筹备商业管理有限公司 2012年10月8日-2012年11月30日 制定商管公司成立预算，上报OA流程进行审批 商管公司组织架构、薪酬标准的确定 商管公司注册申请 商管公司企业名称核准 商管公司注册资金申请及拨款 商管公司完成注册后备案 办理物业管理资质证件 商业管理有限公司人员到岗 2012年11月1日-2013年2月28日

3、项目总经理入职 各部门经理入职 各部门员工入职 商业管理有限公司各部门员工开业前培训 2013年4月15日-2013年5月15日,招商准备工作-物料准备,招商折页（海报） 2012年12月底到位 面积测算表及图纸 2012年11月底到位 招商说辞 2012年11月底到位 招商培训 2012年12月底到位 租赁意向书、租赁合同 2012年11月中旬到位 物业及客户管理手册 2012年11月中旬到位 招商中心 2012年12月底投付使用,招商准备工作-工作流程,招商工作流程图,招商筹备,招商实施,协议&签约,团队组建,商业方案策划,招商物料准备,商户搜集,商务洽谈,综合评审,初步审核,意向书审核&

4、签订,合同审核&签订,转入运营,意向沟 通,招商准备工作-审批流程,租赁策略-租金策略,租金构成：纯租金和租金或营业额抽成 两者取其高两种租金收取方式； 租金形式：纯租金（ 80% ）， 租金、抽成两者取高（20%）； 报价策略：130%-150% 保守租金价格； 租金递增策略：较优惠的租金吸引商家，通过租金递增调整达到租金目标免租策略；维持整体的租金报价体系，对于特殊商户通过免租期调整进行实际租金的调控,租赁策略-租期策略,租期策略 大型餐饮店：5-10年 电玩、培训：5-8年 快餐及特色餐饮店：3-8年 儿童、服装服饰：2-5年 其它：1-3年,装修期 大型餐饮店：4-6个月 电玩、培训：

5、4个月 快餐及特色餐饮店： 2-4个月 儿童、服装服饰： 2-3个月 其它：1-2个月,免租期 大型餐饮店：2个月 电玩、培训：1个月 快餐及特色餐饮店： 1个月 儿童、服装服饰： 3个月 其它：1-2个月,续约策略： 对知名品牌，提供灵活的续约政策，保证远期租金目标实现。 对高成长性品牌，提供优先续约策略，保证品质、租金的高速增长,11,对具备影响力品牌进行预先接触和访谈，测试定位,安排与客户会面，激发客户对项目的兴趣,安排客户对项目的实地考察,处理客户的提问资讯，与客户进行商务洽谈、租赁条款谈判,确定合作，收取押金并签署意向书及租赁合同,结合招商推广活动，不断改变客户对项目认知,租赁策略-

6、谈判策略,1、整体租赁,项目可出租建筑面积为11890平米，由一家商户整体承租后再进行项目的规划以及调整，我司只负责收取相应的租金，项目运营过程中所产生的水、电、气、人员成本、维修等费用，由承租方自行承担。 由于项目物业原因，超市业态不予考虑，故业态定位为电器行业、大型折扣店或整合商业的企业,租赁策略-租赁方案,2、分租-根据目前商户实际情况的商业定位,根据目前项目情况，保留部分商户延续租约，剩余面积重新调整后，我司组建团队自行运营,租赁策略-租赁方案,A方案,租赁策略-租赁方案,298m2 呷哺呷哺,33m2 化妆品 礼品,428m2 比格pizza,24m2 么么茶,61m2 钟表眼镜,3

7、7m2 化妆品 饰品,50m2 化妆品 礼品,52m2 化妆品 礼品,24m2 钟表,15m2 比格pizza,24.4m2 东方时尚 驾校,91m2 蛋糕烘培店,256m2 个性护理店,244m2 兴宏 小额贷款,39m2 化妆品 礼品,31m2 化妆品 礼品,1F,租赁策略-租赁方案,2F,144m2 特色餐饮,93m2 特色美食,94m2 特色餐饮,129m2 休闲服饰,213m2 皮具 鞋品,247m2 休闲服饰,104m2 休闲服饰,35m2,170m2 皮具 鞋品,114m2 皮具 鞋品,42m2,珠宝首饰,54m2 甜品店,14m2 水吧,229m2 特色餐饮,租赁策略-租赁方案

8、,A方案,3F,425m2 特色餐饮,102m2 休闲服饰,118m2 休闲服饰,10m2 水吧,35m2 家居 礼品,224m2 休闲服饰,31m2 家居 礼品,45m2 家居 礼品,租赁策略-租赁方案,418m2 手机 数码,479m2 教育培训,114m2 休闲服饰,102m2 休闲服饰,16m2 家居 礼品,36m2 家居 礼品,A方案,4F,1000m2 酷动电玩,254m2 文具用品 图书用品,246m2 一多宝贝,545m2 丽家宝贝,59m2 甜品店,80m2 协和美容院,租赁策略-租赁方案,150m2 巴布豆,60m2 琴学社,68m2 家居 礼品,85m2 力士玩具 奥迪玩

9、具,2、分租-根据目前商户实际情况的商业定位,根据目前项目情况，保留部分商户延续租约，剩余面积重新调整后，我司组建团队自行运营,租赁策略-租赁方案,B方案,298m2 呷哺呷哺,33m2 化妆品 礼品,428m2 比格pizza,24m2 么么茶,61m2 钟表眼镜,37m2 化妆品 饰品,50m2 化妆品 礼品,52m2 化妆品 礼品,24m2 钟表,15m2 比格pizza,24.4m2 东方时尚 驾校,91m2 蛋糕烘培店,256m2 个性护理店,244m2 兴宏 小额贷款,39m2 化妆品 礼品,31m2 化妆品 礼品,1F,租赁策略-租赁方案,2F,457m2 特色餐饮,404m2

10、特色餐饮,213m2 餐饮2,278m2 餐饮1,491m2,114m2 休闲服饰,特色餐饮,170m2 休闲服饰,租赁策略-租赁方案,B方案,29m2 家居礼品,99m2 休闲服饰,2F,457m2 特色餐饮,404m2 特色餐饮,213m2 餐饮2,278m2 餐饮1,491m2,114m2 休闲服饰,特色餐饮,170m2 休闲服饰,租赁策略-租赁方案,B方案,29m2 家居礼品,99m2 休闲服饰,3F,1071m2 特色餐饮,121m2 精品女装,163m2 精品女装,租赁策略-租赁方案,255m2 精品女装,644m2 翻斗乐/淘气堡,420m2 特色餐饮,B方案,4F,1000m2

11、 酷动电玩,254m2 文具用品 图书用品,246m2 一多宝贝,545m2 丽家宝贝,59m2 甜品店,80m2 儿童用品,租赁策略-租赁方案,150m2 巴布豆,60m2 琴学社,68m2 家居 礼品,85m2 力士玩具 奥迪玩具,3、分租整体商业全部调整后的商业定位,目前租赁商户全部进行清场处理后，我司自行组建团队对该项目重新定位、招商、运营,金融,个 性 护 理 店,蛋糕烘焙店,钟表眼镜,1F,2F,3F,4F,主题餐厅,特色餐饮,电玩娱乐,水吧,儿童服饰,摄影,美容美发,教育培训,饰品,休闲服饰,手机 数码,特色餐饮,租赁策略-租赁方案,租赁策略-租赁方案,538.5m2 西式快餐,

12、688.5m2 Pizza 牛排馆,112m2 蛋糕烘焙,252m2 个人护理店,244m2 兴宏小额贷款,22m2 饰品,52m2 手表 化妆品,52m2 手表 化妆品,9m2 饰品,51m2 眼镜,71m2 手表 化妆品,1F,租赁策略-租赁方案,538.5m2 西式快餐,34m2 饰品,184m2 休闲服饰,104m2 休闲服饰,67m2 饰品,688.5m2 Pizza 牛排馆,308m2 休闲服饰,462m2 手机 数码,13m2 饰品,2F,租赁策略-租赁方案,904m2 电玩娱乐,282m2 美容美发,104m2 儿童摄影,184m2 儿童服饰,31m2 水吧,10m2 水吧,7

13、84m2 教育培训,86m2 儿童服饰 儿童玩具,153m2 婴儿培训,3F,租赁策略-租赁方案,3890m2 主题餐饮,4F,租赁策略-租赁方案,整租方案： 劣势：1、租赁年限较长，持续增长较为缓慢，且商业整体定位不能把控。 2、由于项目进深较窄、层高较低故商户业态选择上限制较多，所以符合商家较少,招商 洽谈时间相对较长。 3、需将现有租赁商户全部清退后，方可实施该方案，故清退时间较长。 优势：收益相对稳定，且不需我司投入改造及运营费用。 分租方案（一）：根据目前商户实际情况调整 劣势：1、需前期投入部分费用进行项目改造以及宣传推广事宜，并增加人员成本的支出以及设 施设备的维护费用 。 2、

14、接收部分商家会造成商业整体定位布局的局限，调整周期较长，不利于公司整体商业 形象的提升。 优势：1、双方协商达成一致的可能性较大，故清退时间会相应缩短。 2、保留部分商家可减少招商商户洽谈量。 3、我司可利用该项目自行组建团队，成立自己的运营队伍，为今后商业发展奠定基础,租赁策略-方案分析,分租方案（二）：整体商业全部调整 劣势：1、需前期投入部分费用进行项目改造以及宣传推广事宜，并增加人员成本的支出、公 共区域能源费以及设施设备的维护费用 。 2、需将现有租赁商户全部清退后，方可实施该方案，故清退时间较长。 优势：1、经营收益调整空间大且灵活，可随市场的趋势进行调整，持续递增较快，日后收益

15、较高； 2、商业整体定位利于把控，招商品质可随市场变化而适时调整，有利于提升公司整体 形象； 3、根据项目物业情况尽量整合商户进行大面积租赁，可节省部分人员支出成本以及公 共区域水、电、气等费用。 4、我司可利用该项目自行组建团队，成立自己的运营队伍，为今后商业发展奠定基础,租赁策略-方案分析,品牌策略-洽谈构想,优先考虑因素 对项目具有标杆意义的品牌 提高品牌聚集和凝聚度的品牌 大面积的租户 进度安排 大型主力店、特色店 各业态领衔品牌 一般品牌,品牌策略-洽谈构想,36,根据项目实际工程进度情况，及不同招商阶段的时间安排，将项目招商分为以下阶段,招商推广-推广计划,37,第一阶段：招商筹备

16、（ 2012年10月2012年12月,推广目的：前期市场筹备入市 通过前期招商筹备，在业内开始接触掌握一定的资源。 市场策略：业内关注 将项目前期招商工作顺利开展，筹备各种宣传资料，并在市场业内形成一定的声音，吸引市场关注度,推广执行： 接洽确定广告公司：着手准备未来的广告平面展示、推广宣传物料等； 招商现场：进行现场周边包装，完善导视系统； 招商折页：强调项目成熟现状、周边成熟社区、所属成熟商圈、主力商户重新招商、品牌升级等，充分展示项目的优势和亮点,招商推广-推广计划,38,第二阶段：公开招商（2013年01月2013年03月,推广目的：增强商户对项目的信心！ 通过对项目商业优势的告知性宣

17、传，全面展示项目成熟现状、周边成熟社区、所属成熟商圈等优势，主力商户重新招商、品牌升级等信息，引起商户兴趣，并增强进驻项目的信心。 市场策略：项目优势展示，针对性宣传 通过媒介组合，选择受众集中的媒介渠道，有针对性的宣传。 广告主题：首邑上城，火爆招商中 看得到的消费 享得到的商机,推广执行： 活动：项目公开对外招商推介会，邀请主、次要商户代表、媒体、合作团队参加； 纸媒、短信：定期对项目成熟现状、周边成熟社区、所属成熟商圈等优势进行分析，发布招商信息；维持每2周1篇软文、短信发放；针对性选择商业杂志进行项目招商信息宣传，包括项目优势及主力商户重新招商、品牌升级等信息； 道旗：临近主要路道旗宣

18、传，项目分主题、招商信息宣传； 项目现场：对现场包装重新更换画面，宣传商业主题（时尚生活、娱乐天地、大众配套等），配合形象示意图，赋予项目生动的消费场景；对签约主力商户、一般商户信息进行宣传,招商推广-推广计划,第三阶段：招商末期（2013年04月2013年06月,推广目的：增强商户对项目的信心 结合项目优势和招商情况宣传，造势项目品牌升级成功，即将重新开业，吸引市场关注度，为成功试运营做好宣传准备。 市场策略：制造项目人气度 进行项目优势及招商情况的宣传，通过庆祝项目成功招商，制造项目热点，提升项目人气度，为项目试营业营造热烈氛围。本阶段选择多媒介组合，采用集中投放，在短期内引起市场轰动效益

19、。 广告主题：恭贺首邑上城成功升级，即将重新开业。首邑上城开业在即，引爆商机无限,推广执行： 活动：商户答谢暨开业推介会，邀请主、次要商户代表、媒体、合作团队参加； 纸媒、短信：对项目招商后的情况、商户进驻进行宣传报道。着重开业消息的宣传，舆论造势。维持每两周1篇软文。短信密集投放； 道旗：临近主要路道旗宣传，项目成功升级及重新开业消息； 项目现场：营造热烈、隆重的开业氛围。对外墙、现场包装重新装饰，成功升级、即将开业宣传； 派报：对社区、商业区进行派报，告知开业信息,招商推广-推广计划,40,单位：万元,招商推广-推广预算,1、整体租赁,按照正常估计，整租15年总租金收益大约为1.15亿元,按照乐观估计，整租15年总租金收益大约为1.53亿元,资产升值另计,第一年年租金,租金每三年递增建议,单位：元,收益测算-收入预算,第一年正常年租金,2、分租-根据目前商户实际情况商业定位的租金预算,单位：分,收益测算-收入预算,第一年乐观年租金