工程咨询概论

1、工程咨询概论主讲：张伟 2014年 12月 4日 9：00-10：00一、技术系统培训、基础知识（一）工程项目：为特定目的而建成形成固定资产的项目。1、按性质：新、扩、改；2、按用途：分为生产性、非生产性；3、按运营性质：4、按投资平源：政府、企业、利用外资（二）四个阶段1前期阶段：项目策划-批准可行性研究报告。投资审批阶段，编制项目建议书、可研2、准备阶段：项目审批-正式开工3、实施阶段：破土开工-开工建设4、运营阶段：项目竣工验收交付-收回全部投资（三）建设书-可研-评估-设计审查-实施方案与监督-经营运行-后评价-机会研究管理程序： 1、审批制； 2、核准制（政府核准的投资项目目录审核外

2、部性，有利于环境生态保护） ；3、备案制（向发改 工信办理备案手续，逐步实现网上申报） ；4、中央预算内投资补 助和贴息，项目行政管理程序；（1）公益和公共基础设施的项目； 安排给单个项目资金超过 2 亿二、项目建议书、可研、规划 行业划分：综合性咨询公司、专业性工程咨询单位、管理性 工程咨询公司（代建制比较广） 。工程咨询单位的资格管理，甲、乙、丙以及 35 个工程咨询 专业。英杰：（1）甲（ 4 个专业）、乙（2 个专业）、丙（ 7 个专业）， 共 13 个行业。（2）城乡规划：丙级（3）工程监理：三、工程咨询服务内容（一）规划咨询：1、概念；2、规划体系：由三级，三类规划组成（ 1）总体

3、规划：是国 民经济和社会发一局战略、纲领性； （ 2）专项规划：特定领域、 特定行业；（3）区域规划：是整体规划在特定区域的规划。3、规划部门（同级人民政府组织编制） 、期限（一般为 5 年， 可以展望到 10 年以上）（二）政策咨询（三）工程项目前期阶段咨询1、企业投资项目2、政府投资项目3、企业投资项目核准和备案项目4、政府性资金申请项目5、工程项咨询评估咨询6、节能评估：电能、煤总的能耗水平（四）工程项目准备阶段咨询 包括工程勘察、设计、融资、工程和货物采购咨询，招标代 理等。1、设计：一般分为“初步设计（工程概算） ”和“施工图设 计（工程预算）”。2、勘察：地质地理环境特征和岩土工程

4、条件，编制工程勘 察文件。3、工程设计审查：初步设计审查： （ 1）一经审定，不可随 意变动；（2）安全、技术、经济合理性。施工图设计审查（施工 图预审f是否通过，一般作为许可的凭证）。4、工程项目融资咨询（五）工程项目实施阶段咨询1、监理：三控三管一协调2、进度：质量、进度f控3、安全、合同、信息f管对各方进行协调4、项目竣工咨询（六）项目后评价（七）工程项目管理咨询模式：（1）自建制；（2）分项委托管理；（3）专业机构管理；（4）代建制。四、工程咨询服务收费标准 行业调整系数以工程难易调整系数 关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知 （计价格:2012 125 号）-依据。（发改价格201

5、1 534号）-下调20%。工程勘察设计收费管理规定 （计价格 2002）工程设计 费用标准：浮动幅度值 20%。施工图预算编制费（单独计取） 。一般： 0.85；较复杂： 1；复杂： 1.15-有专门规定。 监理收费：对海拔高程有关系。可研投资估算与财务评价参数第 3 版 第 1 课时 通过财务分析考察判断项目的盈利能力（1）费用效益分析；（2）费用效果分析； （3）有无对比分 析。价格体系：考虑投入的相对价格变动及价格总水平变动以影 子价格体系为基础。一、财务的效益费用估算步骤 效益与费用估算采用的价格体系应一致。 对适用增值税的项目， 运营期内投入和产出的估算表格可采 用不含增值税的价格

6、。营业收入： 特别要注重目标市场有效需求的分析， 说明项目 建设规模补贴收入： 包括与效益相关的政府补助， 属高科技类享受的 政策。概算法：建筑工程费、设备购置费、安装工程费。形成资产法：固定资产、无形资产、其他资产等。经营成本=流动资金：（1）扩大指标估算法：预可研、流通项目（经营 成本 /周转次数）；（ 2）分项详细估算法：建成期休息： 在投产后计入固定资产原值的利息， 即资本化 利息。1、为简化计算，通常假定借款均每年的年中计算，第一年 按一半计算。国家考核建设规模的总投资， 即建设投资和 30%的流动资金 （又称辅底）规模总投资总成本费用：（ 1）生产成本加期间费用估算法； （ 2）生

7、产要 估算法因定：不受业务量增减变动影响而能保持不变的成本。 计价工资：根据业务量的增减而产生变化。盈利能力分析：（ 1）动态分析；（ 2）静态分析： ROE 和 ROI 指标。可根据项目的特点和财务分析目的来选用财务内部收益率（FIRR）,资金有时间价格，衡量一个项目最主要的指标。2、基准收益率反映一个行业的平均收益。 财务净现值：越大越好，负数不一定亏损。 投资回发期：从项目建设年开始计算 总投资收益率：表示总投资的盈利水平项目资本金净利润率偿债能力分析：银行特别关注的指标利息备付率应当大于 1，并结合债权人的要求确定从付息资金率来源的充裕性角度反映项目的偿债能力偿债 备付率应还本付息金额

8、， 包括还本金额和计入总成本费用的全部利 息。融资租赁费用如果有维持运营的投资， 可用于还本付息的资金应扣除维持 运营的投资资产债率：不是越低越好，有适度的资产负债率 分析项目是否足够的净现金流量维持正常运营， 以实现财务 可持续性。为维持项目正常运营，还应分析短期借款的可靠性。二、不确定性分析与风险分析三、盈亏平衡分析点：正好收入=总成本盈亏平衡点越低， 表明项目适应产出品变化的能力越大。 反 进行线性盈亏平衡分析。四、敏感性分析一般选择不确定因素变化的百分率为 5%、 10%、 15%、 20%等。下午调整表的技巧与方法农业： 8%加工： 8%， 10%利润比较高： 12%特殊： 6% （

9、具有一定公益性质的）财务分析第 2 课时 土建工程 建设期 1 年 主讲：张伟 主要生产设备：公用辅助设备、运输设备 强弱电设备 给排水及消防设备 不确定分析的系数勿删，填红部分为手工填写内容 用横向锁定快捷键 改收入表即可营业收入及税金 安装工程费： 5%-10% 总成本费用表后面由分表组成 工程建设其他费用管理费 1%-1.5% 分段计算，为了简化 投资越高，费用率越低投入法 100 万-300 万元 2%-2.4%200 万元以上 -500 万 审图费、造价费、工程保险费（一般 2%） 综合试运转费：简单的 1% 基本预备费：工程费用 +工程其他费无形资产一般取 涨价预备费： 3%-5%

10、，建设期长的时候取 分类好 13%及 17%，税率非常重要水（ 13%）电（ 17%）通常房屋20 年 设备 10 年 其他（安装费用） 10 年无形资产10年迷延资产 5 年 办公家具等费用。高科技企业，国家允许高折日率 租用费用：计入成本，不属一次性购费购置可计入投资项目贷款期加入表中，福利费X 1.14%利率这行也加入修理费：（建设投资+建设期利息）X 1%5% 管理费用：销售收入X费率 销售（营业）费用：销售收入X费率展销：广告等费用 增值税：为增值部分进行征税。建议加年限：1年后f最后一年前加入 建设期、生产（运营）期填加一行 应收账款：年营经成本 /最低周转次数 存留：原材料 +燃

11、料、动力 +在产品 +产成品（加工、售出期） 原料起成品期估算流动资金时需加入增值税参数（三） 在产品转天数比较低新建项目：预收及预付一般不涉及 计算年均数，使用达产年后平均数 算盈亏时也是用平均数年后平均数建议：公司所采用的表格再更新、改进累计盈余资金不可以为负数，若有需加维持运营投资总投资=负债及所有者权益建议：打印位置（区域）设定好，公司给了两套表，多看多学资本公积：政府给予的建设投资补助建议采用公司的敏感性分析及盈亏平衡点表格敏感性分析图勿采用工具f选项f零值房地产项目表格讲解销售价格变化开发成本变化四川省农业综合开发高标准农田建设项目实施方案 主讲：杨栩鉴以四川为例进行系统学习一、政

12、策背景2009年-2014年连续 6 个中央 1号文件都强调要加快推进高标准农田建设。全国高标准农田项目建设规划全国高标准农田建设总体规划二、名词解释灌溉保证率：预期灌溉灌溉水利用系数渠系水利用系数田间水利用系数三、实施方案编制要求项目设计任务书（一）项目建设情况（二）项目区基本情况1、项目区（市）县概况2、项目区概述乡（镇）、村（组）、人口等水资源、常发生的灾涝、自然状况、经济社会状况、耕地及 中低产田现状、基础设施建设情况。项目任务书f基础设施一览表来反映（三）项目区农业生产发展主要障碍因素分析（四）开发任务及目标1、开发任务及布局f高标准建设面积， 涉及到村建设面积、 涉及到的村2、目标

13、（1）总体目标f从而达到“高产” “稳产”的目标（2）具体目标f改变环境，满足项目的需要（五）开发措施及任务量措施：1、水利； 2、农业； 3、科技推广； 4、田间道路；（六）项目投资计划1 、总投资及资金来源 2、列表说明各措施总投资及财政资金情况 渠道投资、山平塘投资等。 土壤改良、农业机械等。（七）项目预期开发效益（八）项目进度计划（九）项目建设与管理1 、组织措施； 2、项目管理措施； 3、资金管理措施； （十）项目建后的移交及管护1、水利工程项目建成后的移交和管护2、田间道路建后建成后的移交和管护3、农机具购置使用和管护4、仪器设备建后移交和管护设计、依据、说明、图件(一)设计依据1

14、、基本依据2、设计说明 因地制宜，符合现代农田水利发展(1) 设计原则A、水利措施B、农业措施 促进农产品增收，农民增收C、田间措施D、科技措施 根据项目区设计的具体措施平原 95%大型灌区 90% 其余中小型不宜低于农田排涝标准一般取 5-10 年机耕20米/h (不大于)路面 2 米3 米( 2)设计标准( 3)水资源平衡分析A、项目区现状水资源供需分析B、项目区需水量分析现状水平年水资源供需平衡分析( 4)单项工程措施设计说明分措施进行说明主要材料、数量汇总表土壤改良：各项培肥的具体量任务需分到村田间： 科技：详细列到村，单项资金超 10 万元须单独写实施方案 （三）图件 包件拟建项目区

15、位置示意图，项目区农业基础设施现状图， 项目规划平面布置图，单项工程结构设计图渠道的重大面，横断面图，必须标准齐全同时画出三图。 第三部分 项目建设预算（一）编制依据：定额、人工、材料价格、有关费率计取标 准（项目建设其他费，预备费等一般不计入） 。税率按 3.28%。 投劳抓资的规定：按 100 元/工日，不计各项费率，不招标。（二）工程预算书表格1、建安工程预算书； 2、非建安工程预算书。 增施有机肥细化用量、运输 科技：各具体措施的各具体内容四、案例分析成都市龙泉驿区黄土镇 2014 年农业综合开发高标准农田 建设项目实施方案“旱涝保收，高产稳产，节水高效” 障碍因素：（一）水利设施制约

16、因素（二）耕地质量制约因素三）农业生产技术制约因素思路：分析现状f找出制约因素f针对制约因素确定建设内容主讲：骆高工 骆世坤 英杰公司的发展大计，拷 U 盘一、高标农田的建设原则1、坚持统筹规划 坚持科学布局 坚持集中连片，规模开发、合理开发 政府主导：农民主体 基本要求：撑握各方知识规范新农村建设f农业部项目，葫芦岛的材料评价高仍有问题。（1）项目区位置图； （2）项目区现状图； （3） 2、基本情况需介绍清楚A、我们所做的材料不仅自己懂，还需给业主懂二、水利项目与农发项目的区别水利：规划（是否可行）f可研f初设f技术设计（实施方 案）农发：原则规划f实施方案，麻雀虽小，五脏俱全。三、项目规

17、划设计的步骤1、收集资料（ 1）自然、资料、水文、地貌等； （ 2）社会经 济资料，土地利用，粮食产量等； （ 3）项目工程现状资料，工程 完好率 50%左右，水库、蓄水池容量等；（4）国民经济发展资料， 当地近期，远期规划； （5）水文气象地质资料； （6）建筑材料指 标；（7）其他资料，扩、改建资料，如垮塌等要做详细调查原来 设计流量，现项目的目标； （ 8）收集当地改建的项目竣工资料、 设计资料；（9）收集当地干部，群众意见，意愿； （10）收集项 目业主对项目的要求。90 年代分期，水利用系数不到 0.3，现渠水利用系数 0.4 左 右，不超过0.5、0.7、0.8、0.9渠系数达到。

18、灌溉保证率：四川 40% 50%，依据不足。2、综合分析论证：（1）建成项目的气象，水资源分析；（2）蓄水、饮水工程是否满足；（3）过境水，不能纳入水资源平衡分析；（4）降雨量，不能纳入水资源平衡分析。 针对所在的问题来找措施3、对重点工程专项设计（1）蓄水工程 （2）饮水工程：（1）大江、大河饮水； （ 2）柜细饮水（3）渠道工程，“三面光”，建议能“土渠”就“土渠”4、项目建成后的效益评价5、对环境的评价，施工和建成是否会造成土地流失，地下 水下降。四、项目规划设计中常见的几个问题：1、未按项目业主提供的大纲编制，新旧题纲要求的变化要 注意，不得随意更改大纲；2、基本情况不清；3、水资源平

19、衡分析不正确（地表水、地下水、水系如何利 用如何取水）；4、设计文本质量不高、设计数据前后矛盾（套话，空话多， 实际问题少，数据大意） ；5、设计图件不够规范： （ 1）线条不规范（ 0.2、0.5）；（2） 尺寸标注不全；（3）符号标注不清。单位以 cm、m 为主6、引用的规划多而不精灌溉沟渠规范 、渠道防渗规范工程咨询融资类项目咨询方法主讲人：欧阳烨昕 天府新区促使融资需求爆发， 国家的新趋势， 对概念了然于 心。1、通常的融资项目定义有限追索权： 债务人无法偿还银行贷款时， 银行只能就项目 的现金流量和资产对债务人进行追索。无追索权：融资 100%依赖于项目的经济强度，且融资的任 何阶段

20、，贷款人均不能追索到除项目之外的资产。金融定义：是以金融机构和债务偿还方式予以划分。 工程咨询定义：项目载体类型予以划分。审批制、核准制、备案制的区别沟通、准备的技术f项目经理的素养培训对应三种制度的融资类项目类型： （1）政府：可研、资申报 告、实施方案、 初步设计等。（2）非政府： 银行（其他金融机构） 可研商业计划书。 （3）综合类项目：企业融资政策规划。（1）企业融资政府规划：用途和作用详见PPT弘航集团有限公司现代农业体系政策性融资规划，需要的话，通过OA申报（2014年一2017年）企业调研：背景、沿革组织机构主要产业资产状况f3W3T分析：（1）组织机构调整；（2）产业发展调整。

21、-（1）调整后架构；（2）产业发展规划；（3）项目库规划。-对政策比较 了解忽略种植之一块国家项目是属地安排有利于企业发展的延续性， 对个人业务提升以及公司业务量 稳，性增长有极大的促进作用。（ 2）银行贷款可研报告案例：新津县花源镇白云村土地熟化项目（贷款额 3 亿元） “三通一平” “五通一平” “七通一平”-熟地-熟化项目 一级开发土地整理项目可研文本大纲。银行始终关心的是资金安全，农发行要求财务现金表格 背景一定要充分，项目运作管理模式一定要重视。以土地开发成本的 60%返还作主地收益， 开发模式， 各地模 式有所不同。政策的拔付能力要列表在文中 政策性银行要往政策靠，城市绿化-配套绿

22、化1、熟读银监会政策2、银行侧重点增减挂钩项目年限、利率、自筹资金比例亩均投资有一定要求张总的看法： 1、征地拆迁方案（熟悉标准-户调查-提供 数据（土储）：（ 1）各种依据列上去，相关指标相关条款说明； （2）本方案的内容、方式、奖励、标准必须清楚，补偿方式不 统一，文字叙述结合数字量化； （ 3）土地市场价格，市场预测， 近几年来， 相似地段地块的历史趋势来分析本地块市场， 进行市 场预测分析。重庆的心得：（1）谁来做；（2）建设期（不能超 3 年）；（3） 做什么，毛地或熟地； （4）为什么要做，新农民，城乡统筹，农 民增收；（5）效益：经济（财务指标， 偿债备付率 （1.2%1.4%）

23、 社会（针对三农问题） ）；（ 6）市场问题，成交量，成交均价，土 地储量计划；（7）银行的前提条件。善常撑控，把握能力出地率控制（热情高效专业）发展规划的编制杨西岳院长 2014年 12月 6 日 9：00-12：00 规划：概念（介于发展规划与建设规划之间，不受时间条件 限制，具有比较大的想像力及创造力） 、总体、详规。百花香概规国际旅游区规划 背景1、区位与资源2、交通条件3、气候条件4、历史人文5、用地现状条件（用地高程分析、用地坡度分析、用地坡 向分析、水文条件分析）6、相似景观进行比较分析总体规划概规需进行定位研究， 旅游规划必要创造条件向其靠拢， 具 有不确性，具有前詹性，力求和

24、实际结合起来。城镇性改造规划， 千篇一律， 做一个小镇的规划大概要 3 个 月的周期。在一定区城内， 根据经济、政策等整体上进行空间布局设计， 概念性规划不具备强制性， 总规要在人大通过， 并进行强制实施。规划f一张蓝图多规合一内容是有阶段性，规划期内需进行无条件实施区域经济社会发展纲要与城规进行对接必须要知道上层次规划是什么，需连接，工作量可以减少 30%左右。要对区位进行分析，包括交通、自然条件等，对优、劣势进 行分析。要进行定位，注重特色，差异化，指标实现有什么困难，有 什么办法进行分析。对土地利用涉及到功能布局 最近，国家发改委要求：一对上级提及的主体功能衔接，根 据主体来做功能区化，

25、然后再进行产业规划布局。生态是一个系统，主体功能区是比较重要的位置 指标体系主要针对区域发展规划， 城镇规划不用， 非常重要， 必须要合理，高速度高指标是经济上 的盲 性，市政道路，市政 体系搞清楚，城市的主轴与风向一致可以减少“城市热岛”城市 给排水布置，必须在上方，高程给水，城市规划中不能缺失人性 化。控制性规划有可操作性，不可修改， 0.00 的高程点必须标 出来，必须确定每一块用地的性质，不能改性质，控制位置，用 图纸或不同的色块表示出来。高新技术，现代产业，总部经济 两个转变：转变传统资源模式；转变粗放的空间开发模式。 核保护区，边缘开发区三大块（一般） ，根据边缘区，过渡区发展生态

26、，环境。主体功能区与生态功能区再细化， 更好地利用生态产品， 生 态保护与空间布局结合起来， 一个县城规划， 一是生态保护边界， 二是城市增长边界（预测人口增长程度和集聚程度f10000万/平方公里），三是耕地边界。区域经济规划： 城镇化是衡量一个地区的发展水平， 不能完 全顺业主的意见走。农业规划：有很强烈的地域性，围绕环化农业的坑，何现代 工业模式去借鉴（一个组织形式改变，二是规模形式的转变，三 是信息技术的转变）生态农业对旅游业是一个重要的推动。给基层起到参谋作用，进去f跳出来进行产品设计，差异化的设计， 产品设计到产品营销的进行， 商品化程度的问题，现代农业必须使用最新技术（1、土壤管

27、理问题，土壤修复代价比较大，逐步减少化肥、农药使用量，增加 有机质，对微生物生存改变； 2、“水肥一体化”，可以节约污染， 对水环境影响比较小，化肥有效率才到 30%-40%，在有条件的地 方可以进行管理输送， 运营成本可降低， 沼气作为能源开发种子 单位，出栏量3000头猪发电30kw （大致数字），农民个体也可 以做，可以严格达到测土培方的要求； 3、根据不同区域开发绿 色、有机特色产品，用有机农业来培育特色农产品；4、设施农业，湿度过大，正确地一个利用方式，葡萄使用农药 5-8 次；5、 采取工程化的育苗） 。园区规划： 大部分有什么公司就如何针对， 五统一（专业化、 统一管理、统一核能、统一给排水）循环经济很重要，采取一托 二、一托三的集聚形成，园区产能过剩，企业亏损比较严重。国家经济发展常态化，减政放权，形成购买经济，用创新思 维来改变规划模式，知识沉淀问题，搞咨询行业需要“杂家” ， 每当完成一定难度的项目就上了一个台阶。乡规划：总规（区位分析，对城镇职能定位，分阶段，推 人口、户数变化，