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1、顺驰公司成本分析,2004年12月1日,万科对顺驰公司成本分析,1、对比顺驰项目简介 2、各项成本对比 3、差异汇总,题 纲,万科对顺驰公司成本分析,一、对比顺驰项目简介,万科对顺驰公司成本分析,各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,单位:元/M2,顺驰土地费用,万科对顺驰公司成本分析,加权平均,结论:顺驰在土地获得成本上并不占优势,单位:元/M2,各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,万科土地费用,万科对顺驰公司成本分析,单位:元/M2,各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,顺驰前期费用,万科对顺驰公司
2、成本分析,单位:元/M2,加权平均,前期成本有差异,各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,万科前期费用,万科对顺驰公司成本分析,1-1、顺驰设计费用,单位:元/M2,各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,万科对顺驰公司成本分析,1-2、设计费用对比,单位:元/M2,顺驰住宅设计费约在30-40元之间, 万科的设计费约合70元/M2,分析原因: 1、多请国外设计公司; 2、重复、修改设计、无效设计成本较高; 3、需设计项目过多 常规:概念设计、方案设计、环境设计 其它:人防设计、照明设计、样板房装修、 配饰设计、水环境设计、人工湿地设计
3、等等,各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,万科对顺驰公司成本分析,2-1、人防费用,单位:元/M2,各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,万科对顺驰公司成本分析,2-2、人防费用对比,单位:元/M2,顺驰人防费用: (1)区县项目及早期项目人防费经协调不发生费用, (2)建地下车库项目较多,导致人防费较高,结论: 天津市项目的人防费用交纳存在可协调空间,天津万科可在此方面加强协调力度,各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,万科对顺驰公司成本分析,3-1、小配套费用,单位:元/M2,各项成本对比 顺驰土地
4、成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,万科对顺驰公司成本分析,3-2、小配套费用对比,单位:元/M2,顺驰小配套费用: 区县项目及早期项目小配套费经协调不发生费用, 近两年开发项目均已规范交纳此费用,未减免,结论: 随着政府部门对房地产业的逐渐规范,天津市内项目的小配套交纳将严格执行,在此项无协调空间,各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,万科对顺驰公司成本分析,顺驰主体成本,单位:元/M2,各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,万科对顺驰公司成本分析,单位:元/M2,简单算术平均,结论:万科建安成本较高,各项成本对比 顺驰土
5、地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,万科主体成本,万科对顺驰公司成本分析,顺驰区内配套成本,单位:元/M2,各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,万科对顺驰公司成本分析,单位:元/M2,简单算术平均,区内配套成本差异很大,各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,万科区内配套成本,万科对顺驰公司成本分析,1-1供热,单位:元/M2,各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,万科对顺驰公司成本分析,1-2、供热费用对比,单位:元/M2,顺驰供热费用: (1)源头费:万科以往项目交费77-82元不等;而顺
6、驰在此次分析的14个项目中,有九个项目未交纳(或含在地价款中),其余交费 额度在45-80元之间,在此收费项目上,明显有成本优势。 (2)区内费用:万科以往项目成本在25-60元之间,而顺驰此项成本 平均只有22元/M2,也具有成本优势。 (3)没有单独的热力入口装置,各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,万科对顺驰公司成本分析,2-1、气源基金,单位:元/M2,各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,万科对顺驰公司成本分析,2-2、气源基金对比,单位:元/M2,此项政府收费标准为20元/M2,万科以往项目从未协调下浮过;而顺驰在此收费
7、项目上,仅支出了10元/M2,有成本优势,各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,万科对顺驰公司成本分析,3-1、智能化,单位:元/M2,各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,万科对顺驰公司成本分析,3-2、万科智能化,单位:元/M2,加权平均,成本相当,各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,万科对顺驰公司成本分析,顺驰环境成本,单位:元/M2,各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,万科对顺驰公司成本分析,万科环境成本,单位:元/M2,加权平均,环境成本差异很大,各项成本对比
8、顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,万科对顺驰公司成本分析,顺驰销售费用单位成本,单位:元/M2,万科对顺驰公司成本分析,销售成本对比,单位:元/M2,按加权平均计算,顺驰的销售费用每平米仅为83元。而天津万科销售成本一般为售价的2.5-3%,在此科目上,顺驰公司有一定的优势,万科对顺驰公司成本分析,顺驰开发单位成本,单位:元/M2,万科对顺驰公司成本分析,万科开发成本,单位:元/M2,简单算术平均,开发成本差异约500元,万科对顺驰公司成本分析,顺驰总成本,单位:元/M2,平均 毛利21,万科对顺驰公司成本分析,三、主要差异对比,单位:元/M2,万科对顺驰公司成本分析,总结: 1、设计费: 根据项目定位合理选择设计师档次(国内普通设计师、国内知名设计师、 港台设计师和国际 著名设计师)。 2、人防
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