房地产的五证办理的大概流程

1、房地产的五证办理的大概流程规划用地许可土地使用许可建筑规划许可建设许可预售许可。项目建议阶段城市规划行政主管部门应当了解建设项目建议书阶段的选址工 作。各级人民政府计划行政主管部门在审批项目建议书时，对拟安排在城市规划区内的建设项目，要征求同级人民政府城市规划行政主管部门 的意见。可行性研究论证阶段选址意见书城市规划行政主管部门应当参加建设项目设计任务书阶段的选址 工作，对确定安排在城市规划区内的建设项目从城市规划方面提出选址 意见书。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选 址意见书。申请建设项目选址意见书的程序：1 凡计划在城市规划区内进行建设，需要编制设计任务书（可行性研究

2、报告）的，建设单位必须 向当地市、县人民政府城市规划行政主管部门提出选址申请。2 .建设单位填写建设项目选址申请表后，城市规划行政主管部门根据规定分级 核发建设项目选址意见书。3 .按规定应由上级城市规划行政主管部门 核发选址意见书的建设项目，市、县城市规划行政主管部门应对建设单 位的选址报告进行审核，并提出选址意见，报上级城市规划行政主管部 门核发建设项目选址意见书。建设项目选址意见书应当包括建设项目地 址和用地范围的附图和明确有关问题的附件。附图和附件是建设项目选 址意见书的配套证件，具有同等的法律效力。建设项目选址意见书，按建设项目计划审批权限实行分级规划 管理。县人民政府计划行政主管部

3、门审批的建设项目， 由县人民政府城 市规划行政主管部门核发选址意见书；地级、县级市人民政府计划行政 主管部门审批的建设项目，由该市人民政府城市规划行政主管部门核发 选址意见书；直辖市、计划单列市人民政府计划行政主管部门审批的建 设项目，由直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选 址意见书；省、自治区人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由 项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见， 报省、 自治区人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；中央各部门、 公司审批的小型和限额以下的建设项目， 由项目所在地县、 市人民政府 城市规划行政主管部门核发选址意见书； 国家审

4、批的大中型和限额以上 的建设项目，由项目所在地县、 市人民政府城市规划行政主管部门提出 审查意见，报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政 主管部门核发选址意见书，并报国务院城市规划行政主管部门备案。用地预审报告建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目 用地有关事项进行审查， 提出建设项目用地预审报告； 可行性研究报告 报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。建设单位提出预审申请时，应当提交下列材料，由负责预审工 作的人民政府土地行政主管部门直接受理： （一）申请预审的正式文件； （二）项目建议书批复文件； （三）建设项目可行性研究报告，其中应 当

5、包含土地利用的章节， 内容包括规划选址情况、 用地总规模和用地类 型、补充耕地资金落实情况等； （四）单独选址的建设项目，拟占用地 质灾害防治规划确定的地质灾害易发区内土地的， 还应当提供地质灾害 危险性评估报告。 负责预审工作的人民政府土地行政主管部门， 对符合 本办法第六条规定的预审申请， 应当受理。 对不符合本办法第六条规定 的预审申请，应当在 2 个工作日内通知申请人，逾期不通知申请人的， 视为受理。有关人民政府土地行政主管部门应当对建设项目的下列内容进 行审查： （一）建设项目用地选址是否符合土地利用总体规划，是否 符合土地管理法律、法规规定的 条件 ；（二）建设项目是否符合国家供

6、地政策；（三）建设项目用地选址是否符合地质灾害防治规划；（四） 占用耕地的， 补充耕地资金是否落实， 计列费用是否合理。 受理预审申 请的人民政府土地行政主管部门，应当在受理之日起 15 个工作日内完 成审查工作，并出具预审意见。 预审意见应当抄送建设项目所在地的人 民政府土地行政主管部门。 特大型建设项目的预审， 预审时间经批准后 可以延长，但最长不超过 30 个工作日。建设用地规划许可证在城市规划区内进行建设需要申请用地的， 必须持国家批准建设项 目的有关文件， 向城市规划行政主管部门申请定点， 由城市规划行政主 管部门核定其用地位置和界限， 提供规划设计 条件 ，核发建设用地规划 许可证

7、。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后， 方可向县级 以上地方人民政府土地管理部门申请用地， 经县级以上人民政府审查批 准后，由土地管理部门划拨土地。申请建设用地规划许可证的一般程序：1.凡在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城 市规划行政主管部门提出定点申请；2.城市规划行政主管部门根据用 地项目的性质、规模等，按照城市规划的要求，初步选定用地项目的具 体位置和界限；3根据需要，征求有关行政主管部门对用地位置和界 限的具体意见；4.城市规划行政主管部门根据城市规划的要求向用地 单位提供规划设计条件；5.审核用地单位提供的规划设计总图；6.核 发建设

8、用地规划许可证。建设用地规划许可证应当包括标有建设用地具 体界限的附图和明确具体规划要求的附件。 附图和附件是建设用地规划 许可证的配套证件，具有同等的法律效力。土地使用权证建设单位提出用地申请时，应当填写建设用地申请表，并附具下列 材料：（一）建设单位有关资质证明；（二）项目可行性研究报告批复 或者其他有关批准文件；（三）土地行政主管部门出具的建设项目用地 预审报告；（四）初步设计或者其他有关批准文件；（五）建设项目总平面布置图；（六）占用耕地的，必须提出补充耕地方案；（七）建设 项目位于地质灾害易发区的，应当提供地质灾害危险性评估报告。市、 县人民政府土地行政主管部门对材料齐全、符合 条件

9、的建设用地申请， 应当受理，并在收到申请之日起3 0日内拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书， 经 同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。有关土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关 方案后，对材料齐全、符合条件的，应当在5日内报经同级人民政府审 核。同级人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府，并将审 查所需的材料及时送该级土地行政主管部门审查。对依法应由国务院批 准的建设项目呈报说明书和有关方案， 省、自治区、直辖市人民政府必 须提出明确的审查意见，并对报送材料的真实性、合法性负责。省、自 治区、直辖市人民政府

10、批准农用地转用、国务院批准征用土地的，省、 自治区、直辖市人民政府批准农用地转用方案后， 应当将批准文件和下 级土地行政主管部门上报的材料一并上报。有批准权的人民政府土地行 政主管部门应当自收到上报的农用地转用方案、 补充耕地方案、征用土 地方案和供地方案并按规定征求有关方面意见后3 0日内审查完毕。农用地转用方案、 补充耕地方案、 征用土地方案和供地方案经有批准权 的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后5日内将 批复发出。 经批准的农用地转用方案、 补充耕地方案、 征用土地方案和 供地方案，由土地所在地的市、县人民政府组织实施。以有偿使用方式提供国有土地使用权的，由市、县人民

11、政府土 地行政主管部门与土地使用者签订土地有偿使用合同，并向建设单位颁 发建设用地批准书。土地使用者缴纳土地有偿使用费后，依照规定办理土地登记。以划拨方式提供国有土地使用权的， 由市、县人民政府 土地行政主管部门向建设单位颁发国有土地划拨决定书和建设用 地批准书，依照规定 办理土地登记。以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人 民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门 核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。建设工程规划许可证在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和 其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申 请，由城市规

12、划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证 件和其他有关批准文件后，方可申请 办理开工手续。申请建设工程规划许可证的一般程序：1.凡在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施的单位 与个人，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出建设申请； 2 城市规划行政主管部门根据城市规划提出建设工程规划设计要求； 3.城市规划行政主管部门征求并综合协调有关行政主管部门对建设工 程设计方案的意见，审定建设工程初步设计方案；4.城市规划行政主 管部门审核建设单位或个人提供的工程施工图后， 核发建设工程规划许

13、 可证。建设工程规划许可证所包括的附图和附件， 按照建筑物、构筑物、 道路、管线以及个人建房等不同要求，由发证单位根据法律、法规规定 和实际情况制定。附图和附件是建设工程规划许可证的配套证件， 具有 同等法律效力。施工许可证在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程 的施工，建设单位在开工前应当依照规定，向工程所在地的县级以上人 民政府建设行政主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。 工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑 工程，可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府建

14、设 行政主管部门可以根据当地的实际情况， 对限额进行调整，并报国务院 建设行政主管部门备案。任何单位和个人不得将应该申请领取施工许可 证的工程项目分解为若干限额以下的工程项目， 规避申请领取施工许可 证。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列 条件，并提交相 应的证明文件：（一）已经办理该建筑工程用地批准手续。（二）在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。（三）施工场地已经基本具备施工 条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。（四） 已经确定施工企业。按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标 的工程没有公

15、开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相 应资质条件的，所确定的施工企业无效。（五）已满足施工需要的施工 图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。（六）有保证工程质量和安全的具体措施。施工企业编制的施工组织设计中有根据建 筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施，专业性较强的工程项目编 制的专项质量、安全施工组织设计，并按照规定办理了工程质量、安全 监督手续。（七）按照规定应该委托监理的工程已委托监理。（八）建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程 合同价的50%,建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程 合同价的30%。建设单位应当提供银行出具

16、的到位资金证明， 有条件 的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。（九）法律、行政法规规定的其他条件。申请办理施工许可证，应当按照下列程序进行：（一）建设单位向发证机关领取建筑工程施工许可证申请表。（二）建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的 建筑工程施工许可证申请表，并规定的 证明文件，向发证机关提出申请。（三）发证机关在收到建设单位报送 的建筑工程施工许可证申请表和所附证明文件后，对于符合条件的, 应当自收到申请之日起十五日内颁发施工许可证； 对于证明文件不齐全 或者失效的，应当限期要求建设单位补正，审批时间可以自证明文件补 正齐全后作相应顺延；对于不符合条件的，应当自收到申请之日起十五

17、日内书面通知建设单位，并说明理由。商品房预售许可证房地产开发企业预售商品房，应当符合下列 条件：（一）已交 付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发 建设的资金达到工程建设总投资的2 5%以上， 并已确定施工进度和竣 工交付日期；（四）已 办理预售登记，取得商品房预售许可证明。房地产开发企业申请 办理商品房预售登记，应当提交下列文件：（一）土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证，资金投入、 施工进度和竣工交付日期相关的证明材料；（二）营业执照和资质等级证书；（三）工程施工合同；（四）预售商品房分层平面图

18、；（五）商 品房预售方案。房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起 10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。 同意预售的，应当核 发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由 竣工验收建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工 程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整 的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑 构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理 等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。 建设工程经验收合格的，方可交付使用。建设单位应当严格按照国家有关档案管理的规定， 及时收集、整理 建设项目各环节的文件资料，建立、健全建设项目