传统社区与商品房社区治理模式比较研究——以三眼井社区和丽江花园为例

1、传统社区与商品房社区治理模式比较研究以三眼井社区和丽江花园为例文 / 钟永浩 广东省城乡规划设计研究院 广东广州 510000【摘要】本文重点分析居委会、物业公司、业委会三大利益相关者在传统社区与商品房社区中相互关系的异同，得出三大利益相关者在两类社区中地位与角色的不同，并以广州的越秀三眼井社区和番禺丽江花园为例，探讨两类不同社区治理模式的特征与异同。【关键词】社区治理模式；传统社区；商品房社区；比较研究建国以来，计划经济体制催生了单位社区；改革开放后，单位制逐渐转向社区制，随着住房体制改革的深化，商品房社区不断增多，物业管理公司也应运而生。目前，商品房社区已成为主要社区类型，但仍存在具有单位

2、制痕迹的传统社区，两类社区中居委会、物业公司、业委会等利益相关者的相互关系各不相同。不少学者已对国内外物业管理、物业管理与利益相关者关系、社区治理模式、业主与社区治理关系、社区治理利益相关者相互关系等方面进行了研究，但较少从各利益相关者关系着手对两类社区的治理模式进行比较研究。本文选取物业公司进驻部分区域的广州越秀三眼井社区作为传统社区案例，选取借鉴香港大型私人屋村物业管理经验的广州番禺丽江花园作为商品房社区案例，试图通过分析两类社区中各利益相关者的相互关系，对两类社区进行比较研究，总结出两类社区治理模式的特征与异同。1、利益相关者关系对比分析治理理论认为，治理就是政府、市场和社会三大主体相互

3、合作、相互作用的过程。具体到社区治理中，居委会、物业公司、业委会三大主体，共同构成本文关注的居住社区三大利益相关者。居委会是基层群众性自治组织，物业公司是从事物业管理的企业法人，业委会则是代表业主利益并监督物业公司管理运作的民间性组织。传统社区与商品房社区在形成背景、社区类型、居民关系、管理模式、职责分工等方面存在差异，导致三大利益相关者之间的相互关系也各有不同。1.1 居委会与物业公司关系居委会与物业公司在管理的体制、对象、职责、方法、目标等方面存在差异。理论上，居委会承担城市管理体系神经末梢;功能，应对物业公司进行监督、指导，但不干涉其具体管理事务，物业公司则应配合居委会做好社区的综合管理

4、工作；居委会主要负责行政管理和居民自治，承担公共事务与公益事业等有关人;的事务，物业公司则主要负责业主委托的社区物业管理，管物;为主，两者在治安、保洁、绿化等方面负有共同责任。实际上，以三眼井社区为代表的传统社区，居委会把有物业公司进驻区域的治安、保洁、绿化等社区事务委托给物业公司负责，其他社区事务基本由居委会承担，两者职责分工相对明确，而且居委会行政色彩浓厚，能对物业公司进行较好监督，个别传统社区的居委会甚至出现越位;现象。以丽江花园为代表的商品房社区，物业公司介入时间早于居委会，在社区中的角色更重要、地位较强势，居委会功能相对弱化，尽管居委会仍对物业公司的治安、保洁、绿化等工作起到监督作用

5、，但力度有所减少，两者在日常工作事务中以相互配合、协助为主，但个别商品房社区的居委会办公用房、工作人员、员工工资等均由物业公司负责，居委会可能出现缺位;现象。1.2 居委会与业委会关系业委会在我国发展较晚、尚未成熟，存在法律地位不明确、成立难等问题。居委会与业委会在成立形式、性质、代表利益、经费来源、工作职责等方面存在差异。理论上，居委会应对设立业主大会和选举业委会给予指导和协助，并对业委会进行物业管理相关的自治工作进行监督；业委会应配合居委会，支持其工作开展。实际上，由于各方利益的权衡，居委会对业委会的成立有两种态度：一是指导与协助；二是不作为，甚至阻挠。以三眼井社区为代表的传统社区，由于居

6、委会认为其对业委会成立有指导与协助责任、业主对居委会依赖性较强、物业公司缺乏足够经济动力加以阻扰等因素综合影响，当业主需要成立业委会时，居委会一般会积极协助，因此业委会成立较易。以丽江花园为代表的商品房社区，由于居委会自治功能与地位不断弱化、业主维权事件频发导致物业公司对业委会成立百般阻扰、物业公司势力较强等因素综合影响，居委会缺乏对业委会成立的指导与协助。1.3 物业公司与业委会关系理论上，业主大会及其产生的业委会具有选聘、解聘和监督物业公司的职责与权利，物业公司应接受业委会监督，对业委会及全体业主负责并维护全体业主的合法权益。物业公司与业委会（业主代表）的矛盾与冲突大部分来自建筑物公用部位

7、、公共场地等的使用权问题，按照相关政策法规，全体业主拥有小区内公共部分的所有权，物业公司不得擅自使用。实际上，以三眼井社区为代表的传统社区，由于房屋维修养护成本较高、广告、停车场等隐性收入较少、业主维权事件较少等原因，物业公司缺乏动力阻碍业委会成立，两者关系与上述理论情况基本一致。以丽江花园为代表的商品房社区，由于关于业委会的政策法规不够完善等原因，物业公司不一定由业委会聘请，物业公司不支持甚至反对业委会成立，脱离业委会监督甚至侵犯业主的合法权益。丽江花园的第一、二届业委会主任由开发商直接派员担任，第四届业委会也在其操纵下成立，与开发商具有父子;关系的物业公司对业主自发组织召开业主大会成立合法

8、的业委会百般阻挠，可见物业公司与业委会的矛盾与冲突较大。2、社区治理模式比较研究居委会、物业公司、业委会是社区治理的三大主体，可根据其相互关系的不同得出不同的社区治理模式。目前，我国社区主要形成行政型、自治型、混合型三种有代表性的社区治理模式，它们在产生背景、政府 - 社会关系、社区管理主体、运行机制等方面均有差异。在三眼井社区，居委会具有重要地位，不仅负责多项行政事务，还对业主维权、业委会成立、居民参与等方面具有促进作用，是社区治理的主体。在与物业公司的关系中，居委会可以较好监督其行为，物业公司相对弱势；在与业委会的关系中，居委会能对其成立与运作给予指导与协助，物业公司缺乏足够的经济动力驱使

9、其阻挠业委会成立；在与居民的关系中，居民遇到问题基本都向居委会反映、求助，说明居委会在居民日常生活中具有重要地位；此外，居委会还通过举办文化活动等方式提高居民参与水平。可见，在三眼井社区，居委会与社区内各个主体都有着较密切的关系，在社区治理中占据主导地位，基本形成了行政推动型;的社区治理模式。在丽江花园，传统的居委会已不能适应现代社区的发展需要，地位逐渐弱化、不被居民重视，而物业公司在社区中的地位与角色却越来越重要。在与居委会的关系中，物业公司承担了大量原来由居委会负责的功能，居委会在居民日常生活中的地位逐渐被物业公司取代；在与业委会的关系中，物业公司依靠其与开发商的父子;关系，对业委会与业主维权进行阻挠、压迫等，居委会则对业委会成立缺乏指导与协助；在与居民的关系中，物业公司不仅由于提供管理服务与居民日常生活关系密切，而且通过举办晚会、歌舞会、游园会等活动，提高其在居民