全球化背景下的中国房地产业

1、全球化背景下的中国房地产业：发展前景与本土对策 经济全球化具体表现为贸易自由化、资本流动自由化、生产分工国际化， 同时，经济全球化也是一种世界性的制度安排， WTO、IMF、World Bank 作为世 界经济体系的三大支柱，其游戏规则体系构成了全球化的基本制度框架。 全球化必将对各国经济产生广泛的正外部效应。诸如，经济全球化加速生 产要素在全球范围内的自由流动与合理配置，促进全球统一大市场的形成，促 进全球生产 力迅速提高和世界经济的新发展，为各国经济发展提供一个有利的 外部环境；经济全球化加剧全球市场的竞争，而这种竞争对“学习”和创新提 供了最基本的刺激， 促进国家竞争力的提高；贸易自由化

2、有利于各国扩大对外 贸易，从而带动本国经济增长；资本流动自由化，有利于各国通过利用外资而 引进技术，促进本国的技术升 级，获得技术的外溢效应；生产分工国际化，使 各国可以根据本国的资源禀赋和发展战略，主动参与国际分工，实现资源互补 和产业升级。但是，全球化是一把双刃剑，难免带来一些负外部效应。近年来， 世界上产生 较大影响的各种经济危机，都与经济全球化有关。作为全球化进程的后来者，中国在融入全球化的 过程中，必须确定符合本 国实际的战略和对策，加速形成产业竞争力和国家竞争优势的制高点。在全球 化框架下，中国面临两大主题：一是在今后若干年内加快体制 转型，迅速适应 和融入WTO勺规则体系，建立起

3、完善的市场经济体制；二是在经济全球化浪潮 中大力推进中国经济融入世界经济主流，使中国在经济全球化过程中 获得更大 的外溢效应。而这两个方面的进展和已有的产业基础是中国的产业竞争力和发 展前景的决定性力量。目前，中国正处在走向成熟的经济成长阶段和融入全球 化的进程中，出现了工业化、城市化、信息化、市场化、全球化齐头并进的局 面。这种格局对于中国的房地产业发展来说是十分有利的，必将获得巨大的市 场机会和 发展空间。房地产业：新一轮增长周期已经展开近 20 年来，中国经历了两次房地产业的增长周期，第三次房地产业的增长 周期已经 展开。第一次是从 1981年开始至 80 年代末，中国大陆初步形成房地

4、产业和房地产市场。第二次是从 1992 年开始，房地产业高速发展，到 1997年 跌入谷 底， 1998 年出现恢复性增长， 1999 年平稳增长。 2000年，新一轮房地 产业的增长周期启动， 2001年房地产业迅猛发展，预期这一轮增长周期仍将持 续5年以上。从整体上来看， 20世纪 90年代，中国房地产业迅速进入成长期， 并具备了高成长性产业的特征。19942001年，房地产开发投资年平均增 长 18.7%, 2001年高达25.3%, 2002年16月更高达32.9%。房地产开发投资占 国内生产总值的比重已连续多年达到 45%， 2001年 这一参数达到6.51%。 19911999年房

5、地产销售面积年平均增长 21.70%， 19912001年，房 地产销售额年均增长 34.55%。与前两次相比，新一轮房地产业增长周期的景气时期必将持续更长时间， 并具有一系列新的变化特征。这是因为：(1) 前两次房地产业增长周期，基本上是在住房实物分配制度条件下完成 的，房地产业的市场化程度很低，这种制度条件严重阻碍房地产业的发展；新 一轮房地 产业增长周期是在住房制度改革取得了突破性进展的基础上展开的， 大大削弱了房地产业发展的制度障碍。房地产业发展的制度条件初步形成且日趋完善，“制度至 关重要”，制度效率提高支持中国房地产业高速发展。(2) 前两次房地产业增长周期，是以集团消费、集团投资

6、为主角，房地产市 场需求受到抑制；这一轮房地产业增长周期，个人成为房地产消费和投资的主 体，房地产正在成长为新的消费热点和投资热点，并具备了新经济增长点的特 征和条件。根据亚洲新兴工业化国家和地区消费品市场成长经验，排浪式消费第一浪 和第二浪之间要经历710年的积蓄准备期，从消费结构变动周期的经验波长 和近几年 消费品市场的表现来看，近期资讯产品、住宅和轿车正在成为消费热 点。相对而言，住宅的收入需求弹性更大，又可以通过按揭贷款把未来的收入 提前用于消费和投 资，因而现阶段比轿车更快形成了消费热点。住宅价值量大， 能保值、升值，在消费方面的特点是住宅消费在总消费支出中所占比例高，发 达国家和地

7、区达到 20%30%，而我国仅 10%左右，随着收入水平的进一步提高， 人们将会把更多的支出用于住宅消费，近期全局性的住宅排浪式消费正在生成。 这种住宅消费浪潮持 续时间相对较长，使房地产业增长的景气时期延长。与此同时，私人投资需求能力的增强将对房地产业的长期发展产生强大的 支持。在美国，私人投资的 50%用于房地产投资。在高速经济增长的条件下， 中国私人储蓄存款不断增加，私人投资能力日趋增强，房地产投资热点初步形 成。全球化过程中，中国作为新兴市场经济国家对外商、外资极具吸引力，外 商、外资进入中国市场，特别是服务贸易业的迅速发展，将对国内房地产产生 多样化的市 场需求。商务楼、酒店式公寓等

8、高档用房、娱乐等生活配套设施、 仓储设施及通用厂房的需求都因此而增长。由于跨国公司雇员实行轮流外派制 度，普遍采用住房租 赁消费方式，房地产租赁市场前景更加广阔。房地产消费需求和投资需求的增长，直接刺激其他相关产业市场需求的增 长。因此，台湾在工业化时期把 房地产业称之为“火车头”工业。而处于工业 化快速推进时期的中国大陆，在这一轮房地产业增长周期内，房地产在成长为 新的消费热点和投资热点的同时，房地产 业增长的乘数效应和关联效应将对经 济增长产生直接拉动。(3) 新一轮房地产业增长周期发生在中国正走向成熟的经济成长阶段，城市 化和再城市化 快速发展，城市人口在总人口中的比重迅速上升，人均住房

9、面积 不断扩大，必然支撑房地产业的高速发展。据统计， 2001 年城镇人口在总人口 中的比重为 37.7%，城镇人口为 48064万人。到 2020年，城市人口在总人口中 的比重将达 60%，考虑到总人口变化的因素，城市人口将达 9 亿人左右，城市 人口 的大幅度增加将产生相应的房地产需求。 2000年，城市人均住房建筑面 积为 20.4 平方米，预计 2005年可达 22平方米， 2010年达 25平方米。随着 人均居住面积不断扩大，住宅需求将成倍增长，因而房地产潜在需求空间很大。 因此，新一轮房地产业增长周期的景气时期延展是由中国所处的走向成熟的经 济成长 阶段决定的。(4) 新一轮房地产

10、业增长周期在WTO1架下延续，体制转型和经济全球化的 进展将从根本上改变房地产业的成长环境，大大提升这一轮房地产业增长周期 的景气度和影响力。全球化背景下房地产业的市场机会和发展空间中国作为WT(的新成员，短期内难免受到一定的冲击，特别是中国转型期 的经济体制与WTO1行的游戏规则存在较大差距，以及中国的经济国际化程度 低和产 业结构的档次不高，将迫使其加速调整，因而要有一个适应和弥合期。 但是，在中国本土企业面临严峻挑战的同时，也将促使本国的产业升级特别是 新兴产业的成 长。从这个意义上说，全球化背景下中国的房地产业中长期内具 有极好的发展机会。第一，在wtot景下，中国大陆的经济增长效应和

11、城市化的加速发展，将 在中长期内创造出房地产业持续高成长的宏观经济条件。未来2030年，在全球化的制度框架下，中国经济将呈现持续、稳定、 高速增长态势，年经济增长率可达 7%8%在这种宏观经济条件下，中国的城 市化 和再城市化进程必将取得显著成效，因而将从需求和供给两个层面拓展房 地产业的景气周期，使房地产业具备保持高成长性产业的市场条件。由此可 见，城市居民将从城市基础设施建设和房地产业的高速成长中获得 更多实惠。城市高速交通框架的建设，如地铁等轨道交通的发展，使居民可以 享受十分便利的交 通。进口轿车价格 5 年内下降 1/3 左右，国产轿车的价格战 势必发生且降价幅度不会低于 1/3，这

12、必然刺激轿车消费，而轿车消费将大大 缩小人们心理上的空间 距离。这样，人们可以用低于市中心 1/31/2 的价格， 远离城市中心去享受大面积、高品质的独立住宅，如 Townhouse别墅等，呼 吸新鲜空气，欣 赏山水风光。第二，由于全球化条件下对产业升级的推动，促使房地产在成为消费热点 和投资热点的基础上，迅速成长为支柱产业。在经 济全球化的过程中，世界产业升级的趋势和高新技术产业的发展，势 必直接推动和影响中国的产业结构转变和产业升级。在此背景下，中国服务业 的产出和就业份额 将快速上升，传统服务业得到改造，现代服务业和新兴服务 业高速成长，而房地产业则在高速增长中成为支柱产业。有充足的理由

13、相信， 我们可以用 3040年时 间，跨越式走完西方国家过去用 50 70年才能走完的 路程，进入大众高消费时代。第三，在中国房地产市场不断开放的条件下，外商以直接投资方式进入大 陆房地产市场，同时，与房地产业相关的产品和技术进口大幅度增长，将促进 房地产业的技术进步和产品品质提高。与国际水平比较，我国房地产业的发展水平较低，特别是房地产业的技术 进步和产业现代化的水平过低，直接阻碍了房地产业的发展。根据测算，发达 国家技术进 步对经济增长的贡献份额在 60%以上，我国这一比重在 35%左右， 而房地产业的技术进步贡献份额仅为 25.4%，还不及农业的水平（接近 40%）。 我国房 地产业的技

14、术水平落后，是由多种原因造成的，特别是由于长期推行住 宅实物分配制度和实行房地产业对外开放的限制政策，制约了房地产业技术水 平的提高，阻碍 了房地产业的发展。在全球化的框架下，由于大陆房地产市场存在巨大的市场机会和发展空间， 大陆房地产市场对海外房地产发展商和海外资金具有极 大的吸引力。发达国家 和地区房地产业的工业化程度高，技术水平先进，生产效率高，因而外商直接 投资大陆房地产业的增长，将促使中国房地产业获得较大的技术 和知识的外溢 效应。随着进口关税的降低，海外房地产业的新技术、新材料、新设备、新理 念、新的运作方式和服务内容都将更快进入中国大陆，大大提高房地产的 科技 集成度，缩短与发达

15、国家和地区的差距，以至在新城开发中形成一定的后发优 势。在有效降低和控制房地产开发成本的条件下，大幅提升产品品质，极大地 增强 房地产的有效供给。这种供给必将产生房地产的需求创造效应，刺激房地 产的消费需求和投资需求。同时，这也意味着购房者在购房成本不变或购房成 本下降的条件 下，可以得到更高品质的房地产产品。第四，金融全球化的浪潮，促使中国加快金融业、保险业的全球化进程， 这将给中国大陆房地产金融保险业的发展注入强大活力。房地产业与银行业、证券业、保险业具有天然的联系，房地产是天生的信 用担保品，房地产业与银行业、证券业、保险业的有效结合，在促进这些产业 发展的同 时，将带动房地产金融保险业

16、的发展。在金融全球化的推动下，中国 金融业的开放，海外金融机构的进入，促使先进金融技术的引进，推进金融产 品创新，增强金融 业的竞争力，迅速提高金融业的服务质量。这将有效地拓展 房地产金融保险业的市场空间，促进房地产证券化，并刺激房地产市场的需求， 促使更多的居民通过向银 行按揭贷款实现住宅的超前消费和房地产投资。而且， 房地产证券化的发展，使居民可以拥有更多的金融产品和投资工具，便于理财 和投资组合，大大拓展房地产投 资和房地产金融投资的渠道。第五，海外房地产发展商进入中国大陆房地产业，必然推动大陆房地产业 的企业重组，提高房地产业的市场集中度，增强房地产业的竞争力。发达国家和地区的房地产业

17、较为成熟，它们进入中国房地产市场，短期内 虽然对中国大陆房地产企业产生较大冲击，但也将导致大陆房地产企业的收购、 兼并浪 潮，促进资产重组和企业扩张，提高房地产业的市场集中度，促使房地 产市场由低水平垄断竞争格局逐步转变为寡头垄断市场。这种房地产市场结构 的变化，可以使 某些房地产企业获得相应的发展机会，增强中国大陆房地产业 的竞争力。这种格局的形成，使中国国民不再需要面对成百上千的房地产发展 商去选择产品，鱼目混珠 的现象逐步消失，交易成本大幅度降低。全球化过程中房地产业发展的本土对策未来1020年，房地产业是以新经济的高速成长为发展背景的，IT产业 和网络经济的发展，经济全球化的推进，必将

18、对房地产业产生渗透，也对房地 产业提出更高的要求。房地产业所面临的问题是，既要由一般 产业迅速成长为 支柱产业，又要全面融入新经济的发展框架。也就是说，既要有效解决旧经济 条件下房地产业作为“火车头工业”所遇到的难题，又要主动迎接新经 济发展 的严峻挑战，特别是要解决在房地产业的高速成长中东道国如何提高竞争力获 得更多利益的问题。因此，必须在房地产业的高速成长中促进现代化城市的发 展 和在经济全球化过程中提高本土企业的核心竞争力并获得较大的市场份额， 以及建立房地产市场调控和管理体制。具体地说，要采取以下几个对策：1. 严格进行开发项目的规划审批，从美化城市景观和构筑美好的城市天际 线的角度突

19、出加强片区的开发规划，不仅要创造楼盘的个性，更要注重相邻楼 盘的统一性、协调性、整体性和区域性。今后，中国将经历一定时期集中的、大规模的新城开发和旧城再开发，这 是一个彻底改善城市形象、重塑城市景观的大好机会。必须及时制定和完善城 市的片区开发景观规划，并排除权力干扰，切实付诸实施，既要有效保护历史 城区的价值，又要不断增加和积累现代城市的文化价值。房地产开发是应该突出项目的个性和特色的，但更要强调统一规划与整体 协调，使新开发的楼盘能与周围的环境融为一体，不断完善城市景观。如果过 分强调个体 的特色而不顾及相邻项目的特点，忽视片区的统一性、协调性、整 体性和区域性，极易形成冲突与对立，破坏城

20、市的整体景观效果，变成城市开 发的败笔，不能给后 人留下可以细细品味的文化财产。2. 真正树立“双赢”的理念引导房地产开发，以为业主创造价值、为社会 创造财富、为后代创造文化的高度责任感，精心打造物业，贡献房地产精品。 考察我国众多大城市房地产开发和市场销售的状况，可以发现，短期内被 市场认同、价格上涨、销售火爆的项目较多，但真正经得起时间考验、中长期 不被市场淘 汰、能够保值增值的项目不多，大量的楼盘缺乏历史文化价值和升 值空间，甚至有的项目清盘以后，价格便开始大幅下跌，发展商赚了大钱而买 房者却陷了进去，对 先前购房的投资者产生极大的打击。这种“低开高走，先 扬后抑”的房地产价格走向，势必

21、破坏投资者的市场信心，阻碍房地产业的长 期发展。因此，发展商亟待解决的难题是如何使产品创新不被历史淘汰。解决这个 问题的关键是要真正了解一个城市的历史文化、建筑传统和地方文脉，使新开 发的楼盘能够自然继承、大胆扬弃和全面伸展这个城市的个性，同时，能够适 应城市现代化发展的要求。3. 切实调整房地产业的市场结构，制定合理的产业政策，降低发展商的退 出壁垒，提高市场的进入门槛，实施大规模的企业购并和资产重组，不断提高 房地产业的市场集中度和产业竞争力。从整体上来看，我国房地产市场目前处于一种垄断竞争的市场格局，市场 集中度低，甚至出现了低水平的过度竞争。令人担忧的是，中国大陆根本没有 “地产大 王

22、”。全国现有房地产开发企业 25000 多家，一、二级资质的开发企 业加起来不到 14%；香港 80%的物业由 10 大公司开发，内地 70%的项目是由三 级或 三级以下资质的房产企业开发的，市场集中度很低。这种市场结构状况已 成为阻碍房地产业发展的主要因素之一。因此，要通过多种途径促进本土企业 扩张，尽快提高市场集中度。一是推 进房地产企业改制，实行产权结构多元化；二是争取更多的房地产企业的股票 上市，降低上市公司从事房地产开发的进入壁垒， 增强发展商的资本实力；三 是充分利用资本市场，通过收购、兼并，推进房地产企业的资产重组和企业扩 张；四是在资本规模、技术实力、操作经验、开发规模等方 面

23、提高房地产业的 市场准入的条件，延迟销售许可证的发放时间(如主体工程已封顶或准现房) ， 征收土地闲置税和房地产空置税，促使无实力的项目公司退出市 场，提高房地 产业的市场进入壁垒。4. 健全和完善土地市场，促进土地产权流动，建立适应房地产业发展的土 地产权制度。目前，土地 产权制度的改革和土地市场的发育，已经滞后于房地产业发展 和要素市场发育的整体水平。土地市场是房地产市场体系的重要组成部分，土 地市场发育迟缓必将制约 房地产市场体系的完善。因此，必须在土地产权制度 改革和土地市场培育上取得突破，全面盘活土地资产，建立健全土地批租市场， 促进划拨土地使用权进入市场。 (1) 对于新增的经营性

24、土地使用权主要通过土 地批租市场，实行土地出让，并以土地拍卖、公开投标、挂牌交易方式取代协 议方式。 (2) 通过立法，明确存量不 动产划拨土地使用权的使用期限，根据不 同用途和现有财产状况把使用期限确定在 2030年以内。企业可以将这种土地 产权当作法人财产权进行转让、出租、抵 押等。当非经营性土地改变为经营性 土地时，也应重新明确使用期限。 (3) 逐步提高存量不动产划拨土地使用权的年 租金，使之与批租土地的年地租成本相当，从 而促使存量不动产的土地批租。 (4) 放宽划拨土地使用权进入市场的条件，政府原则上不限制划拨土地使用权的 转让、入股、出租、抵押等，但上述权利的行使不 得超过规定的

25、土地使用期限， 同时要承担缴纳地租的义务。 (5) 培育土地二级市场，促进土地产权的有效配置。 (6) 不断开拓土地等不动产金融业务，运用金融 机制促进土地产权流动。这种改革思路，允许划拨土地使用权直接进入市场，将大大促进市场交易 规模的扩张和土地市场的发展；在价格机制的作用 下，土地就会自动流向效益 最高的行业和企业，并实现不同用途土地的相互转换，从而改善土地利用结构， 提高土地资源配置效率；而且，通过明确土地使用期限、 收取地租和土地入股 等途径，国有土地所有权在经济上真正比过去得到更好的实现；与此同时，由 于实际操作上简便易行，必然会大幅度降低改革和发展中的交易成 本。5. 改革房地产市场管理体制，加强房地产市场调控，避免房地产业大起大 落，促进房地产市场的持续、稳定发展。房地产市场的走 势，与经济增长的趋势和经济波动紧密相关。 20 世纪 90 年代初发生的经济过热和房地产开发失控的局面，导致 20世纪 90 年代中后期 大量的房地产空置，客观 上对房地产市场和经济增长带来不利影响