2010年安康市场调研及城市进入研判

1、克而瑞2010年5月,安康市场调研及城市进入研判,1,2,3,4,报告框架,PART 1 城市发展研究,PART 1 城市发展研究,安康地处西北、西南、华中区域中心城市交叉辐射区,安康地缘和区位优势独特，在省际之间，处于川、陕、鄂、渝四省市的结合部，位处西安、重庆、武汉三大经济区的几何中心，故有称安康为“东接襄沔、西达梁洋、南通巴蜀、北控商虢”之地,PART 1.1 城市发展特征,川、陕、鄂、渝四省结合部 包茂、十天高速重要交汇处,安康处于西安3小时经济圈、重庆7小时经济圈、武汉8小时经济圈辐射范围内,安康,西安,武汉,成都,重庆,218Km,714Km,531Km,十天高速,包茂高速,陕西南

2、部的三线欠发达城市,天水,安康下辖一区九县，属中等规模城市水平,安康市南依大巴山北坡，北靠秦岭主脊，东西宽约200公里，南北长约240公里，城市面积23529平方公里，占陕西省面积的11.4%，总人口295万人，下辖一区九县，其中旬阳及石泉将于2020年撤县立市,PART 1.1 城市发展特征,安康地处川、陕、鄂、渝四省重要结合部，交通枢纽地位凸显,PART 1.1 城市发展特征,航空： 安康飞机场位于城西的五里镇，距市中心约17公里，每周有从安康直达西安的航班。 铁路：安康火车站位于城区江北。是阳安线（阳平关安康）、襄渝线（襄樊重庆）、西康线（西安至安康）三条铁路的重要交汇点，也是我国中南、

3、华北、西南、西北铁路交通之间重要的联络线路。 公路：是连接十天高速（十堰天水）和包茂高速（包头茂名）的重要节点,水运：安康汉江航运早在秦汉时期就已形成。目前正在修建汉江喜河库区航运项目，其中二里桥客货运码头已全面竣工,PART 1.1 城市发展特征,由于安康地处秦岭以南，故有典型的南方气候，四季冷暖分明，雨量充沛。古时水运贸易繁荣，上达汉中，下抵武汉，有“黄金水道”之誉，来往客商云集，部分定居于此，繁衍生息。 亚热带季风气候和码头文化使得安康成为了一座拥有独特自然、人文风貌的城市,城市拥有优美的自然环境和独特的码头文化，但城市发展依然落后,亚热带季风气候,码头文化,作为陕南著名的旅游城市，09

4、年安康旅游接待人次和综合收入同比分别增长92.31%和96.08%，旅游行业发展迅速,PART 1.1 城市发展特征,汉江江景,香溪洞,瀛湖,城市旅游定位,全国著名的休闲型健康养生目的地 中西部旅游圈的重要链接枢纽和节点 川陕鄂渝交界的区域级旅游集散中心,陕西南北旅游大通道的重要支撑 陕西重要生态旅游基地,安康三产的龙头，重要民生产业 推动安康经济整体提升的重要引擎产业,安康城市化率低于全省水平，未来将依托城市规划带动发展,PART 1.1 城市发展特征,安康城市化率与陕西平均水平相比还有很大差距，主要表现在中心城区规模偏小，布局欠合理，对城市整体的发展带动作用不足，依托城市规划拉动发展显得极

5、为重要,城市化率：全国46.6%陕西39%安康33,一心多区扩张城市规模。安康建成区规模小，城市人口过于密集以及单中心发展的形式使得目前城市中心区的发展趋于饱和,一江两岸优化地缘特征拉大城市骨架。两山夹一川的特殊自然地貌，阻碍了城市扩张发展的空间,城市发展规模受限于两山夹一川的自然地貌，未来扩张势必向地势相对平坦的江北区域偏移,PART 1.2 城市发展规划,但随着城市扩张发展的需要，江南可供使用的空间资源已经及其有限，从而政府在十一五规划中正式提出重心北移的战略方针,汉江由西向东横贯主城，构成“两山夹一川(江)”的自然地貌。主城结构一分为二，形成江南、江北两块发展截然不同的区域。数十年来的发

6、展重心始终围绕在江南区域，江南现已成为了安康城市政治、经济、文化的中心,远景规划主城区人口超百万，城市扩张呈跳跃式发展,中期扩建区160平方公里。 具体界定为： 北到将军乡南界，包括龙王山林区在内 东至石梯乡、九条沟、八庙湾一线 西以现状机场以西至花园乡冉家河为界 南到吉河镇、香溪洞风景名胜区南缘,安康2020远景规划按百万人口大城市区构架，将瀛湖风景区、汉阴至安康月河川道和安康主城区区域一并进行通盘控制，其规划控制区范围为450平方公里,PART 1.2 城市发展规划,汉滨区（建成区30平方公里,中期扩建区（规划160平方公里,安康目前建成区仅为30平方公里，数倍规模的未来规划区将为地产行业

7、提供广阔的发展空间,远期发展区域,未来规划路以快速环线为框架，多条城市干道为路网创造便捷交通；安康目前道路建设情况十分落后，城区二车道道路较多，通达不便,PART 1.2 城市发展规划,以汉滨区为中心周边规划八大功能区，多极发展构建未来大安康,2020规划将按照 “一江、两岸、三区、五桥、八景”的总体空间结构进行规划建设，以生态建设为主体，完善服务功能和游览功能。同时，在汉江七里沟大桥与城东大桥，江北大道与巴山路形成的口子型区域中布置商业服务、酒店宾馆等公共服务设施，形成城市核心区,PART 1.2 城市发展规划,在“一江两岸”骨架的基础上将整个城市框架布局为一心八区。一心指中心片区（核心区并

8、向南北延展），主要包括江南老城区以及江北沿汉江区域，是以行政、商贸、文化、金融、居住为主的多功能区,江北集中了8区规划中的5区，这将会成为未来推动江北快速发展的强力引擎,八大组团的规划定位为未来房地产市场多元化发展提供参考,PART 1.2 城市发展规划,安康十一五规划大力推进工业发展，从而拉动城市GDP自06年起迅速增长并在09年达到增幅17.65%的历史高点，居全省第二,PART 1.3 城市经济发展水平,安康属于自然灾害多发地区，83年的汉江水灾对当时以农业为城市经济命脉的安康打击深重。工业发展水平迟缓，城市经济水平与其他城市相比“马太效应”明显。十五规划开始，安康市结合自身资源优势大力

9、发展工业，城市经济发展才逐渐走上轨道。2004年以来，安康市GDP一直保持着较快的增长速度，尤其自06年开始，GDP增幅逐年扩大，但由于总量小，经济整体水平依然落后,快速增长期,转折点,安康固定资产投资自06年起增速逐年加快，07年后保持年均36%的高幅增长,PART 1.3 城市经济发展水平,安康市04年以来全社会固定资产投资额逐年递增，09年投资总额达到272.77亿元，创造新高。在增长率方面，07年达到36.5%的峰值之后处于高位平稳走势，城市固定资产投资正以较高的增长速度拉动城市经济发展。 08年安康市66个重点项目完成投资108.78亿元，占年度投资计划的93%，建成了一批重大基础设

10、施和重点产业项目，投资对经济增长的贡献率达到55.3% 。工业投资比例增长，逐步改善了安康工业“短腿”前行的发展状况,转折点,快速增长期,安康人均可支配收入09年达到12525元，同比增长23.4%，收入水平的提升将促使居民购房需求得以快速实现,PART 1.3 城市经济发展水平,安康社会消费品零售总额自04年来始终保持年10%以上的增长幅度，人均可支配收入也呈快速增长之势。城市居民消费能力正迅速加强，从而使得置业需求得以实现，推动地产市场快速发展。 近年来安康城市总人口增长缓慢，但由下辖区县向中心城区涌入的现象十分明显,09年底，安康工业园正式更名为安康高新技术产业开发区，对江北区域未来经济

11、发展起重要带动作用,PART 1.3 城市经济发展水平,安康工业园区是2001年省政府批准设立的省级开发区，原名安康生物科技工业园。地处江北，规划占地面积7平方公里，首期开发面积2.13平方公里。2009年12月31日，省政府正式批准建设安康高新技术产业开发区标志着陕西安康工业园区二次创业快速推进、顺利实现转型升级。 现有企业50多家共引进入园企业59户，总投资21.65亿元，累计完成7.25亿元，建成投产33个项目。以富硒食品、生物医药、新型材料、特色服务、环保产业为重点发展,区内知名企业 上海大众安康公司 中石油安康分公司 中国联通安康分公司 陕西烟草安康分公司 安康公路管理局,PART

12、1.3 城市经济发展水平,安康以旅游和医药、新型材料等轻工业为城市主导产业,安康与省延长、有色、重汽、煤化、医药、旅游集团的合作项目相继落地实施，与华电、广核、重钢、雨润、海泰科、博泰、庞大、北京二商等省外大型企业的合作项目取得实质进展，目前有12家全国500强企业在安康投资开发。形成了以洁净能源、富硒产品、生物医药、新型材料、生态旅游、安康丝绸等六大主导产业,PART 1.3 城市经济发展水平,安康在十四届西洽会上共招商引资248.23亿元，同比增长136,安康在本次西洽会上共成功签约项目102个，总投资248.23亿元。其中，上省团签约项目10个，总投资额36.54亿元。签订合同项目89个

13、，总投资额232.98亿元，比上届增加134.08亿元；签订协议项目13个，总投资额15.25亿元；签订利用外商投资项目合同1个，总投资额 0.5亿元；签订省际横向联合项目合同63个，比上届增加7个，总投资额110亿元,两川夹一江”的自然地貌使得城市扩张限制性因素较多 城市经济产业结构不均衡，低度化的第三产业占比较高； 城市基础设施建设落后，城市化水平较低,PART 1.4 小结,经济增速近年明显加快，固定资产投资保持高幅增势； “一江、两岸、三区、五桥、八景”的远景规划构建未来大安康； 坡地、水景，城市自然环境优势明显； 多条高速公路的修建提升城市竞争力,劣势,优势,关键词： 区位优势 城市

14、扩张 重心北移,关键词： 地形局限 经济落后 产业不均,PART 2 房地产市场分析,PART 2 房地产市场分析,PART 2 房地产市场分析,进入2008年，在一二线城市发展遇冷的背景下，安康房地产市场开发投资额急速增长，09年市场的供需两旺让行业进入快速发展阶段,2008年之前，安康房地产市场发展迟缓，市场放量极少，买方市场置业热情不高，行业处于酝酿阶段,预计2011年以后，随着越来越多的外埠企业进入市场，竞争趋于激烈，市场供应层次划分明确，行业发展进入成熟阶段,PART 2.1 房地产市场发展总体特征,安康市房地产市场发展在07年前基本处于停滞状态，除04年投资额有超过10%的增幅之外

15、，其余几年均为负增长。但这也为08年的“井喷”积蓄了力量，地产市场在08年得以激活，投资额和增长率均创新高。总投资额中85%以上集中于汉滨区,2009年，顺利完成滨江大道二期市政综合工程，开工建设了寇家沟亲水广场、江北桥头交通组织、经济适用房一期、江北商业步行街项目，滨江大道三期市政综合工程等六大市政重点项目，总投资10.1亿元,09年完成投资1.6亿元。全年完成招商引资36.23亿元，其中山东泰安博泰房地产开发公司投资3.8亿元，开发建设江北商业步行街项目；陕西煤业化工集团投资建设滨江一号地、寇家沟亲水小区和滨江大道三期市政工程及工程建成后438亩建设用地的开发，项目总投资约30亿元；重庆振

16、兴房地产开发公司采取BT模式融资建设黄沟经济适用房项目，项目总投资2.43亿元,09年投资动态,安康房地产投资09年达到12.67亿元，同比增幅为29.6%，对地产行业的推动作用十分明显,PART 2.1 房地产市场发展总体特征,汉滨区汇聚了安康优质资源，对周边区县置业者吸引明显,汉滨区拥有全市最为发达的商业区 汉滨区为经济核心向外辐射式发展 区县的优质购买力成为市场主要支撑,汉滨区作为安康市唯一的主城区是目前安康市房地产市场开发的绝对核心区域，城市集中的资源优势使得大批周边区县购房者涌入市区置业。 江滨区是企业进驻安康市场的首选区域,安康房地产开发目前集中于江南区域，江北市场尚未成型，但作为

17、城市新兴板块潜力巨大,PART 2.1 房地产市场发展总体特征,江南城市发展中心区，商业发展集中、市政配套齐全； 环境老旧，居住舒适度较低； 土地资源紧缺； 在售个案价格水平较高,江北市政配套匮乏、商业发展落后； 房地产发展尚处初级阶段，开发个案较少；购房者认知度不高； 土地资源充裕； 在售个案价格水平较低,江南,江北,城市发展的不均衡性让安康房地产发展也以汉江为界形成江北、江南两大特征板块,大宗地块供应多集中江北，江南则以小宗地块供应为主,PART 2.2 土地市场分析,江北经济发展落后，大片区域尚未开发，从而拥有丰富的资源储备，土地出让基本均为百亩规模的大宗体量。 而江南作为城市商业集中区

18、，发展规模已趋于饱和，向江北发展的政策引导让原先驻扎在江南的部分政府机构、企事业单位相继迁至江北，得以让原先的土地上市流转，但均以中小型地块为主,江北受自然地理条件影响，丘陵坡地较多，开发成本较高。可结合自然地貌规划社区景观及建筑布局，开发低密度高端产品； 江南配套完善仍是产品卖点，小地块、高容积项目可细化产品定位避免同质化，提升竞争力,小宗地块为主,大宗地块为主,周边分布有部分较大规模用地,09年江北土地供应数量居多，但价格水平低于江南,PART 2.2 土地市场分析,42亩，97万/亩,54亩，29万/亩,6亩，167万/亩,09年土地出让多以低容积地块为主,PART 2.2 土地市场分析

19、,城市传统商业区以及配套设施的相对完善使得江南区域目前住宅价格水平高于江北千元左右,PART 2.3 住宅市场分析,以城市主要交通干线将江南板块划分为四大区域,PART 2.3 住宅市场分析,江南项目开发配套优势明显，江北个案多通过内部规划弥补周边配套不足,09年住宅市场供应集中于江南区域，本土开发企业居多,PART 2.3 住宅市场分析,10年全市商品房计划开工建设100万平方米，当年完成投资10亿元。廉租房计划建设37.5万平方米、7520套，总投资4.4亿元,市场销量大幅攀升，同比增幅达58.06%，成交均价也呈快速增长之势,PART 2.3 住宅市场分析,09年安康市场量价齐升，积蓄已

20、久的市场潜力得以释放，房地产市场步入快速发展期,2004年至2008年期间，安康普通住宅成交价格增长平稳，运行区间集中在2500-3000元/之间，涨幅均在10%以下。成交面积方面同样如此，04年全市普通住宅成交面积仅为22万，直至08年市场成交量也仅保持在31万水平。 09年的安康房地产市场在积蓄数年之后一举爆发，量价齐升，其中成交均价达到3560元/，同比增幅为18.12%。成交面积达49万，同比增长58.06,居住环境成熟使得江南中心区住宅整体租金水平高于其他区域,PART 2.3 住宅市场分析,单位：元/月,市场产品开发水平正处于意识建立向品质提升阶段的关键转型期,PART 2.3 住

21、宅市场分析,安康房地产市场起步较晚，目前市场同质化竞争较为明显，缺乏高品质项目带动市场。这将成为进驻该城市开发的机遇,安康早期开发产品档次普遍不高，处于中低端水平,PART 2.3 住宅市场分析,由于市场整体水平起步较晚，先期开发的项目以满足居住功能需要为主要目的； 稍上规模的项目基本均分布于较偏地区，中低档为主； 居民自建房有较多数量,多层住宅开发居多 规模型住宅较少 中低档住宅比例较高 自建房数量较多 缺少高端项目,整体水平较低,部分个案中已出现较为先进的产品设计，但市场总体水平仍有改善空间,PART 2.3 住宅市场分析,江北规模型社区兴科明珠出现坡地别墅、板式高层等先进设计，江南兴华名

22、城、御公馆等也有板式高层的产品规划，部分个案较先前设计水平提升明显，市场反映热烈，产品供不应求,规模型社区数量增多 高层、小高层兴起 部分产品水平提升明显,产品开发进入转型阶段,江南在售楼盘数量占多数，多分布于商业集中区域,PART 2.3 住宅市场分析,在售个案以小高层、高层为主，大户型比例较高,PART 2.3 住宅市场分析,09年安康房地产市场供不应求，绝大多数在售个案已基本售罄,PART 2.3 住宅市场分析,附：典型个案简介,1、御公馆产品的基础数据,占据核心地段打造高性价比人文社区,周边配套资源,交通：大桥路、金州路、巴山中路 学校：安大、安康中学、红卫中学、果园小学、安师附小。

23、商业：紧邻喜盈门超市、大本营超市、秦巴市场，购物极其方便 医疗配套：中心医院、汉滨区中医院、协和医院等,1、御公馆项目概论,本案发展的核心动力 1、外部支撑： A、江南区作为汉滨区发展最早区域，周边生活设施配套非常完善，尤其紧邻育才路，育才路名校林立教育配套非常完善，作为该城市置业人群非常注重。 B、项目南侧紧邻旅游购物街，进一步提升区域价值。 2、内生动力： A、产品力项目整体建筑多采用纯板式结构，顶层设计空中花园，底层采用架空层设计手法，极大提升项目的品质感。 C、营销力营销宣传方面采用主流媒体和户外广告方式，形成全方位立体化的宣传方式,市场站位分析： 1、项目定位以新中式人文中高档社区，

24、在建筑设计和圆林打造上将东方传统文化和西方现代简约风格完美融合。 2、项目地处市中心，利用地位和产品优势，整体品质感较高，主要辐射区域客户以周边十大县富裕者为主，另有少部分城南改善型客户。 3、项目地处江南中心区核心地段，相比较该区域小体量项目，充分享有大社区独有的优势，同时拥有完善的周边配套,1、御公馆项目规划解读,新中式风格高品质人文社区,项目占地60亩，总建面15万，分两期开发，整体规划依据地块特点，分南北两部分，一期为南部，二期为北部，共有11栋楼组成，其中3栋28层高层、8栋17层小高层。商业规划上主要以底商形式；在圆林景观规划上，主要以中心景观和楼间景观设计手法；在产品设计上顶层复

25、式设计以空中花园，极大提高居住的品质，在首层规划架空层设计，在延伸空间的同时为业主提供游玩场所,开发步骤,1、御公馆产品结构,已推售产品分析,待售产品分析,已推产品优劣分析 1、项目经过5个月的蓄水时间，开盘当天基本售罄，前期除2号楼安置外，其余1、3、4、5号楼属于正常销售，由于项目前期没能充分做好市场调研，形成合理定价水平，导致溢价能力过低。 2、由于一期产品设计多以纯板式结构组成，一梯两户设计，整体舒适度较高。三房128户型，整体全明设计，各房间布局划分明确，但在餐厅区域面积浪费较大。136 三房南北通透、全明设计，各房间功能明确，动线组织合理，餐厅紧邻厨房且独立，整体舒适度较高,三房：

26、128,三房：136,客户特征,产品喜好（卖点,1、区位升值潜力优势 2、项目大体量及高标准的社区配套优势 3、产品规划多以纯板式小高层为主 4、项目周边配套完善,产品劣势（抗力,1、项目作为宝业地产开发的第一个项目，企业品牌影响力较小，市场认知度较低。 2、项目后期点式高层大面积房源，将会成为销售进程中一大障碍,1、御公馆需求特点,2、江南一品产品的基础数据,城东百亩坡地果岭生态低密度社区,周边配套资源,交通：巴山东路、市政规划路、迎宾大道，四桥即将沿高井路修建至江北 学校：江南小学、汉滨区初级中学分校 商业：晶众家乐大型超市 医疗配套：安康市中医医院 自然风景区：怀让旅游文化区,2、江南一

27、品项目概论,本案发展的核心动力 1、外部支撑： A、项目所属区域被规划为“安康中高档住宅核心区”，外围大环境的逐步改造，进一步提升区域价值； B、交通网路发达迎宾大道建成通车；金堂路开始修建；安康四桥选址高井路北延伸线；南环路东段即将修建； C、毗邻怀让旅游文化区，自然景观资源丰富； 2、内生动力： A、产品力纯板式多层电梯洋房提升居住品质感； 10多项新技术应用打造国际品质高尚社区；多功能会所、室内游泳池和商业街设计提升项目品质； B、品牌力本土企业开发知名开发企业，市场品牌影响力较高，江南一品作为企业代表之作，市场认知度较高； C、营销力营销宣传方面主要采用户外广告和主流媒体投放方式，进行

28、全方位立体化的宣传方式,市场站位分析： 1、项目定位以低密度中高档社区，在建筑规划上采用电梯洋房设计理念，成为该区域目前标杆型项目之一。 2、项目地处江南东区，主要辐射区域客户以周边旬阳、平利、白河县为主，另有少部分城南改善型客户。 3、项目所在区域被规划为“安康中高档住宅核心区域”，各种市政建设的加快，将提升该区域的居住品质，另外项目毗邻怀让旅游文化区，拥有得天独厚的环境资源，随着区域改造步伐的加快，区域价值将逐渐显现,2、江南一品项目规划解读,果岭生态低密度大型社区,江南一品整体规划运用地势特点，打造坡地生态果岭社区，项目分两期开发，一期建筑形态主要以多层和小高层组成，在园林规划上采用中心

29、景观与组团景观相结合方式，两大入口大型水景主题广场和5大景观组团，实现40%的立体绿化体系；二期建筑形态主要以多层、小高层和高层组成，产品线较为丰富，在园林规划上利用地势特点结合4大景观组团，打造坡地原生态景观；项目以低密度社区打造，讲求住居的舒适度，产品设计上以七层电梯洋房成为该项目的一大亮点,开发步骤,一期小区实景图,一期小区实景图,一期效果图,二期效果图,2、江南一品产品结构,已推售产品分析,待售产品分析,已推产品优劣分析 1、项目一期经过1年的销售期，目前已售罄，二期目前处于认购排号阶段，首批认购主要以3栋18层小高层为主，交一千抵一万元优惠，推出431套房源，推案面积46839 ，主

30、力户型主要以二房和三房组成。 2、项目二期东郡目前认购房源主力户型以三房125.38-150 为主，二房95.6 户型在设计上南北朝向，但在入户区域面积浪费较大，三房126.67 户型全明设计，空间布局合理，动线组织明确，并且增加双阳台设计，整体舒适度较高,二房：95.6,三房：126.67,客户特征,产品喜好（卖点,1、区位升值潜力优势 2、交通网络发达 3、产品规划多以纯板式电梯洋房 4、大体量完善配套高品质社区 5、企业品牌影响力较高,产品劣势（抗力,1、目前周边配套设施较差，有待进一步完善 2、相对目前周边楼盘价格较高，市场抗性较大,2、江南一品需求特点,3、兴科明珠花园产品的基础数据

31、,借助水景资源打造江北新区地标性项目,周边配套资源,交通：安康世纪大道、黄沟大道、西康高速汽车站 学校：安康工业学校、安康二师范学校 休闲场所：汉剧广场、生态广场、森林公园 片区规划：生态园区、行政区、文化教育园区,3、兴科明珠花园项目概论,本案发展的核心动力 1、外部支撑： A、项目位于江北新区，城市规划重点发展着力打造区域，目前部分厂矿、政府已经陆续搬迁，将为该区域导入大量人口； B、项目周边未来将规划以生态园区、行政区、文化教育院区，周边配套设施将逐步完善； C、毗邻森林公园、汉剧广场、生态广场； 2、内生动力： A、产品力利用地势落差打造坡地复式特色产品；水景观光电梯设计；高品质的社区

32、配套； B、品牌力本土企业龙头开发企业，市场品牌影响力较高，通过前期成功开发兴科金地、金州城，市场认知度较高； C、营销力营销宣传方面主要采用主流媒体投放方式，利用各种活动扩大品牌认知度,市场站位分析： 1、项目定位江北新区第一百亩大盘，拥有一线水景资源。 2、项目地处江北新区，区域目前价格水平低于全市均价，成为首次和投资置业者关注区域，客户群体主要以周边十大县为主，另有部分市区投资者。 3、江北新区被规划为重点发展区域，随着政府、厂矿、事企业单位入住，将为该区域导入大量人口，随着基础建设的加快，配套设施的逐步完善，区域发展潜力会逐渐显现,3、兴科明珠花园项目规划解读,依江而造百亩坡地高品质社

33、区,明珠花园依江而建，实现东眺汉江，南望森林公园，景观资源极为丰富。项目整体规划利用地势高差特点，形成坡地景观特色，小区内部以“一带三心”打造手法，形成三重立体绿化空间，项目一期位于地块价值感最好区域，紧邻汉江一线水景资源，产品设计上利用地势特点打造坡地复式，成为该项目的一大亮点，另外项目在二期规划上设计以椭圆型楼栋，提升了外立面质感。在配套方面小区规划以4000平米会所，以及幼儿园和商业步行街,开发步骤,坡地复式,小高层,3、兴科明珠花园产品结构,已推售产品分析,待售产品分析,已推产品优劣分析 1、项目一期所推产品位于地块价值感最好区域，拥有一线水景资源，建筑形态主要以小高层和坡地复式为主，

34、尤其坡地复式成为该项目的一大亮点。 2、在户型设计上增加一梯两户设计，很大程度上提高了居住舒适度，同时坡地复式的产品，增加了空中花园设计，另外依据地形特点层层退台式设计，形成极具立体层次感,坡地复式,1、2号楼平面图,客户特征,产品喜好（卖点,1、区位升值潜力优势 2、大体量完善配套高品质社区 3、拥有一线水景资源 4、企业品牌影响力较高 5、独特坡地复式产品设计 6、片区相对城区较低的价格优势,产品劣势（抗力,1、周边教育、商业配套设施较差，随着规划实施的进一步落实，区域未来发展潜力较大,3、兴科明珠花园需求特点,4、兴科金地产品的基础数据,绝版地段打造零距离亲水高品质社区,周边配套资源,交

35、通：大桥路、西大街、汉江大桥 医院：区中医医院、区第一医院、区妇幼保健院、市医院 学校：石堤小学、安康职业中专、培新小学 休闲场所：汉江公园 商业：金苑大厦、天龙超市,4、兴科金地项目概论,本案发展的核心动力 1、外部支撑： A、项目位于江南桥头堡，零距离拥有一线水景资源，同时毗邻汉江公园、汉剧广场、生态广场； B、项目生活配套设施较为完善； 2、内生动力： A、产品力新能源科技地源热泵中央空调系统运用；独家设计有2.4m2.7m尺寸的下沉式景观阳台和钢化玻璃护栏； B、品牌力本土企业龙头开发企业，市场品牌影响力较高，通过前期成功开发金州城、竹园小区等市场认知度较高； C、营销力利用主流媒体和

36、户外广告投放方式，形成立体式营销宣传，形成较高市场认知度,市场站位分析： 1、项目定位江南桥头堡中高端品质社区，零距离拥有一线水景资源。 2、项目地处江南临河沿岸，作为该片区唯一亲水社区，拥有绝佳的地段资源，相比较周边楼盘价格较高，置业群体主要以周边事业有成之士为主，投资客较多,4、兴科金地项目规划解读,依江而造高性价比水景社区,项目依江而建，占据江南绝佳地段，零距离拥有一线水景资源。项目占地35.5亩，建筑面积约11万平方米，绿化率35.5%，由四幢27层塔楼和一幢15层星级宾馆组成，虽然项目体量较小，但在整体规划不惜重金打造，规划有大型休闲广场，设地上泊车位和地下停车场，并运用新能源科技地

37、源热泵中央空调系统，整体品质感较高,开发步骤,4、兴科金地产品结构,已推售产品分析,已推产品优劣分析 1、由于项目定价较高，加之各房型面积较大，造成总价过高，在去化周期上相对较长。 2、产品设计上以两梯七户组成，主力户型主要以三房132.5-140.25平方米组成，主要面向改善类需求；在户型设计上部分大面积户型浪费较大,1号楼27层复式,1号楼户型图,客户特征,产品喜好（卖点,1、地段价值较高，拥有一线水景资源 2、周边环境宜人，居住舒适度高 3、企业品牌影响力较高,产品劣势（抗力,1、产品设计上各房型面积偏大，造成总价较高，去化周期时间相对较长,4、兴科金地需求特点,PART 2.4 办公市

38、场分析,经济基础薄弱，写字楼市场发展迟缓,安康城市经济中外向型经济发展十分薄弱，外埠或跨国企业数量较少，使得办公市场需求度较低，行业发展水平基本停滞,受经济水平影响，安康写字楼市场正处于行业发展最初阶段,PART 2.4 办公市场分析,市场需求实现依赖于其他类型物业，租金水平较低,安康目前写字楼市场以政府办公楼及大型企业自建写字楼无法消化部分成为主要供应来源，部分小型企业也多选成本较低的商住楼或居民自建房作为办公用地,PART 2.4 办公市场分析,江南办公氛围明显优于江北,PART 2.5 商业市场分析,江南为城市商业核心区域，呈三横两纵分布,安康市江南区域作为城市老城区充当着城市商业中心的

39、角色。目前其主要呈现三横两纵的分布态势。 三横东、西大街；培新街、鼓楼街；兴安路。 两纵金洲路；大北、大南街。 其中商业核心区域位于中心广场区域，周边分布有大型百货、超市及品牌专卖等业态,PART 2.5 商业市场分析,商业区街景,商业区街景,商业区街景,超市,百货,超市,整体商业规划欠缺特色，小面积商铺居多，除金洲路有一定数量的品牌专卖店之外，其他道路均以服装、鞋帽、箱包等个体店经营为主，档次不高,大型百货数量较少，主要分布于中心广场周边商业核心区域。中心区主要路段均开设有超市，多数为西安品牌,商业集中，但业态分布不均，成熟度不高,PART 2.5 商业市场分析,商业租金水平与地段价值尚不匹

40、配，潜力有待发掘,选取地段：金洲路、育才路、南环路,商铺租金由中心广场区域至周边辐射递减，而低端及业态的不合理分布也明显阻碍了商业价值的增长,PART 2.6 小结,江北土地市场将迎来出让高峰，江南仍是开发热点 住宅市场供不应求，产品开发进入转型阶段 市场需求力不足，写字楼行业发展迟缓 商业水平较低，市场亟待改造升级,行业进入快速发展阶段，市场介入时机显现,关键词： 土地放量集中江北；住宅供不应求；办公发展迟缓；商业水平落后,PART 3 潜在购房者需求特征,PART 3 购房者需求特征研究,PART 3.1 潜在客户问卷调查工作说明,江北,江南东区,江南南区,江南西区,江南中心区,为了全面把

41、握安康购房者需求特点，易居中国特选择江北、江南中心区、江南南区、江南西区和江南东区五大区域对潜在购房者进行问卷调查。街访人员由安康学院学生配合完成。发放问卷240份，其中有效分卷204份。（区域划分界限请参照住宅市场分区,PART 3.2 潜在购房群体需求特征及产品偏好,受访者中计划两年内买房的比例占到65%，其次为一年内计划置业的购房者。购房目的方面改善型和自住型置业群体占据绝大多数份额，刚性需求明显。同时高层和小高层也成为了目前置业群体最为青睐的建筑形态,刚性需求占市场主体，高层、小高层类物业受到青睐,PART 3.2 潜在购房群体需求特征及产品偏好,从左图可以看出，目前安康市购房者在未来

42、置业区域选择方面仍倾向于江南中心区和江南南区。 两者一是城市商业区，配套设施完备；另一个则是教育集中区，人文气息较浓，选择此区域多是为日后子女上学便利考虑,从购房者的需求偏好来看，有47%的购房者倾向于3房类房源，排行第二的则是2房类的房源需求，二者比例占到总受访人群的80%以上。可见目前置业群体只要以家庭类为主。这也和目前市场上供应房源的主力户型相吻合,商业、教育集中区域，中、大类户型是置业首选,PART 3.2 潜在购房群体需求特征及产品偏好,从上图可以看出，目前购房者在房价接受度方便仍显保守，仅有17%的购房者对于房价接受水平在3000元/以上，与目前市场价格存在较大差异。自09年来安康

43、市地产价格水平急速攀升之后，作为市区购房群体对于未来置业价格水平仍停留在之前阶段，对目前房价水平认同感不高。在总价方面，则有39%的受访者选择可接受房屋总价范围在30万元/套以上，由此可见中、大户型房源是购房者置业首选,受访者对单价水平接受度普遍偏低，但对总价敏感度较弱,PART 3.2 潜在购房群体需求特征及产品偏好,从本项可以看出，本次调查中选择有能力一次性付款的置业者占到总量的1/4以上，其中选择按揭购房的置业者中有超过半数的首付能力在10万元以上。由此可见虽置业者对于房屋单价水平期待值较低，但支付能力水平较高,购房者支付能力水平较高，首付10万以上群体占半数以上,PART 3.2 潜在

44、购房群体需求特征及产品偏好,受访者多为三口或四口之家，以家庭为单位的消费能力较强,从受访者的相关信息可以看出，25-45年龄段的人群占到总量的90%，此类人群的主要购房意愿一方面是以结婚需求为目的，另一方面则是出于自住需要； 在家庭成员构成信息方面来看，78%的受访者目前是三口、四口之家或三代同住，此类居住结构也是目前买方群体中消费实力最强的群体,PART 3.2 潜在购房群体需求特征及产品偏好,受访者家庭月收入以3001-5000元，5001-10000元两类价格段占比最高，分别达到32%和30%，潜在购房实力较为看好,在家庭月收入方面，10000元/月以下总体收入的家庭占绝大多数，其中又以

45、3000-10000元/月最为集中，家庭经济实力中等偏上； 目前受访者主要居住在江南中心区和江南南区区域，均属安康传统居住集中区域,PART 3.2 潜在购房群体需求特征及产品偏好,刚性需求人群占比较高，各区域价格接受度均较低,多层产品的潜在客户中选择作为婚房用途的占比较高，小高层产品多为刚需居住需求群体首选，而改善居住型客户则更倾向于高层产品。无论各产品形态，刚需型客户均占较大比重,购房者在对不同区域的房价接受度调查中普遍显示可接受价位均集中在2001-2500元/段，与市场当前价格水平差距较大。虽江南中心区4000元/以上价格段接受人群较其他区域比重大，但仅有选择该区域总人数的6.52%，

46、不足一成,PART 3.3 潜在客户深访,区域认知： 1、目前江北生活便利程度远不及江南，尚不能满足日常生活需要； 2、虽政府将江北规划为未来城市发展重心，但短期内不会有较大改善。 意向置业： 1、首选江南距工作单位近、生活、求学便利； 2、倾向高层规模社区较偏、尝试新环境； 3、配套关注教育、交通及内部环境； 4、项目关注朝向、通风、功能设计。 价格期望： 1、价格期望值较低（2001-2500元/平米） 2、如遇高品质项目仍会考虑。 政策影响： 1、基本不会影响置业需求,客户观点,客户概况,此类购房者代表了改善型需求客户，对原有熟知环境较为依赖，对产品细节有一定要求，虽价格接受度较低但如遇

47、高性价比项目仍会考虑购买,PART 3.3 潜在客户深访,区域认知： 1、虽江南居住环境老旧，但生活便利； 2、江北已有发展，但交通尚不方便。 意向置业： 1、首选江南婚房，为将来子女入学考虑、生活便利； 2、倾向小高层高层社区较小； 3、配套关注发展规划、商业配套； 4、项目关注满足居住即可、开发商信誉和实力。 价格期望： 1、价格期望值较低（2501-3000元/平米）； 2、认可未来增长趋势，结婚迫使近期购买。 政策影响： 1、基本不会影响置业需求,客户观点,客户概况,此类购房者则代表婚房为目的的刚性需求类客户的普遍心理，由于选择时间有限，对产品品质要求不高，满足基本生活需要即会出手购买,PART 3.4 小结,购房者对设施完善区域的置业意向较为突出，但也有超过2成置业者青睐江北 单价2001-2500元/和总价20-30万/套是大多数受访者可接受的价格水平，与市场目前价格水平差距较大 两室、三室类中、大面积房源选择比例达到8成以上，家庭类置业需求占主导 刚性需求