2012年度全国物业管理师执业资格考试《物业经营管理》试卷

1、Error! No text of specified style in document.2012年度全国物业管理师执业资格考试物业经营管理试卷应试人员注意事项1全卷共两大题，包括单项选择题和多项选择题。2作答时，采用28铅笔在答题卡上涂黑所选的选项。3考试时间为150分钟。一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)1判断写字楼等级时，不考虑的因素是( )。A建筑形式 B建筑装潢C建设单位 D建筑质量2房地产资产管理和房地产投资组合管理以( )管理为主。A运行 B策略性C日常 D设施3关于房地产置业投资的说法，错误的是( )。A房地产置业投资属于直接投资B房地产

2、置业投资的对象只能是旧房地产C房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入D房地产出租属于房地产置业投资4关于房地产投资利弊的说法，错误的是( )。A房地产投资能够抵消通货膨胀B房地产投资会降低投资者的资信等级C房地产投资能够得到税收方面的好处D房地产投资收益通常高于社会平均利润5房地产投资需要估价师、会计师、律师等提供专业服务，这反映了房地产投资特性中的( )。适应性 B相互影响性C政策影响性 D专业管理依赖性6下列风险中，属于房地产投资的系统风险是( )风险。A收益现金流 B未来经营费用C利率 D资本价值7关于净运营收益的说法，正确的是( )。A净运营收益等于有效毛收入的税后收益B净运营收益

3、等于潜在毛收入的税后收益C净运营收益等于潜在毛收入与运营费用之差D净运营收益等于有效毛收入与运营费用之差8下列费用中，不属于运营费用的是( )。A房产税 B城镇土地使用税C抵押贷款还本付息 D保险费9当每年计息周期大于1时，实际利率( )。A小于名义利率 B等于名义利率C大于名义利率 D不存在10下列财务评价指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中静态指标的是( )。A税前现金回报率 B税后现金回报率C财务净现值 D投资回报率11关于物业价格特征的说法，正确的是( )。A物业价格受区位影响小B物业价格实质上是物业权益的价格C物业价格不容易受交易者的个别因素影响D物业价格形成的时间较短12

4、关于拍卖底价的说法，错误的是( )。A拍卖底价是拍卖前公布的拍卖标的物的评估价B拍卖底价又称为保留价C竞买人的最高应价未达到拍卖底价的，拍卖无效D拍卖底价是拍卖前确定的拍卖标的最低售价13房屋租赁成本租金中不包括( )。A房产税 B投资利息C折旧费 D利润14房地产评估价值所对应的时间是( )。A估价时点 B开始估价日期C完成估价日期 D出具估价报告日期15下列房地产市场环境调研内容中，属于经济环境调研内容的是( )。A一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率B家庭人口规模及构成C居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向D域地质条件16按照交易形式细分，可以将房地产市场划分为( )。A居

5、住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场、土地市场等B房地产买卖市场、房地产租赁市场、房地产抵押市场C低档物业市场、中低档物业市场、中档物业市场、中高档物业市场和高档物业市场D一级市场、二级市场、三级市场17某城市2010年可供住房销售量为260万m2，吸纳量为236万m2，2011年竣工量为242万m2，吸纳量为228 m2，则2011年该城市住房可销售面积为( )万m2。A138 B202C242 D26618对城市风貌起直接指导作用的手段是( )。A土地供应政策 B金融政策C地价政策 D城市规划19国有企事业单位管理自管公房，应持有( )。A“房地产权证”或“房屋使用权证”B

6、“房地产权证”或“房屋所有权证” C“房地产权证”或“房屋租赁证”D“房屋占有权证”或“房屋租赁证”20将房屋租赁分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁，是按( )划分的。A房屋所有权的性质 B物业租金的内涵C房屋租赁期限的长短 D房屋租赁期限约定模式的不同21出租共有房屋应提交( )同意出租的证明。A共有人的证明人 B其他共有权人C共有人的委托人 D其他承租人22下列导致房屋租赁合同终止的原因中，属于自然终止的是( )。A公有住宅无正当理由闲置6个月以上的B故意损坏房屋的C承租人利用承租的房屋进行违法活动的D因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的23承租人无正当理由拖欠房屋租金达( )个月以

7、上的，出租人有权终止房屋租赁合同。A3 B6C9 D1224客户关系管理(CRM)是辨识、获取、保持和增加“能够带来利润的客户”的理论、实践和技术手段的总称。它是一种以客户( )为中心的企业管理理论。A价值 B忠诚C创利 D满意度25下列费用中，属于物业管理营业成本的是( )。A咨询费 B酬金C固定资产折旧费 D业务招待费26下列支出中，按现行财务制度应列入物业管理成本支出的是( )的支出。A购置固定资产 B购置无形资产C职工劳动保险费 D赞助、捐赠27在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算是( )预算。A固定 B弹性C零基 D概率28物业管理成本控制的中心环节是( )控制。A

8、事前 B事先C事中 D事后Z9制约不必要或不合理开支的物业管理成本控制机制是( )控制。前馈性 B防护性C反馈性 D应急性30下列部门中，最有可能成为成本中心的是( )。A总经理办公室 B公共关系部 C客户接待部 D工程维修部31下列业绩考核指标中，属于成本控制中心经济效益指标的是( )。A物业增值率 B房屋完好率C成本降低率 D事故发生率32前期物业服务合同的甲方应为( )。A物业服务企业 B建设单位C社区居委会 D业主委员会33与邀请招标相比，公开招标的优点是( )。A节约招标费用 B在较广泛的范围内选择承包商C节省招标时间 D减少工作量34风险管理内容不包括( )。A风险制造 B风险识别

9、C风险评估 D风险控制35固定资产的保险价值，是指出险时的( )。A重置价值 B抵押价值C账面价值 D交易价格36某公司购买公众责任保险20万元，每次事故赔付的混合限额为10万元，免赔额为1万元。在保险有效期内该公司发生出险事故一次，对第三者赔偿了20万元，则保险公司赔付的保险金为( )万元。A9 B10C19 D2037下列情况下，属于雇主责任保险范围内的是( )。A被雇人员由于疾病所致死亡B被雇人员自残导致的伤残C投保人的重大过失行为造成被雇人员的伤残D被雇人员违反操作规程出现的伤残38保险合同的受益人是( )。A保险人 B保险代理人C投保人 D被保险人39物业服务企业持续经营的前提条件是

10、( )。A资金运用 B资金消耗C资金收回 D资金分配40资本利润率又称为( )。A资产收益率 B资产利润率C净资产收益率 D资金回报率41现代财务管理的最基本内容是( )决策。A筹资 B投资C利润分配 D资产管理42关于物业管理绩效评价结果作用的说法，错误的是( )。A绩效评价结果是选聘物业服务企业的重要依据B绩效评价结果是评价物业服务企业的重要依据C绩效评价结果是政府直接管理物业服务企业的依据D绩效评价结果是社会投资者进行投资决策的前提和基础43实施物业管理绩效评价的参照系数称为( )。A评价措施 B评价方法C评价标准 D评价时点44下列指标中，不属于物业管理绩效评价基本指标的是( )状况指

11、标。A财务效益 B资产营运C偿债能力 D经营发展45依据评价指标的实际对照相应的标准值，运用功效系数法计算各项指标实际得分的绩效评价方法是( )。隶属度赋值法 B基本指标计分法C修正指标计分法 D评价指标计分法46从物业管理的角度看，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施是做好( )工作。物业经营管理的绩效评价 B物业安全管理C房屋与设备维护 D物业风险管理47租售型写字楼内，属于非收益部分的区域是( )。A门厅 B会议窒C出租办公区 D租赁仓库48某租售型写字楼，总建筑面积10万m2，共10层(地上八层，地下二层)，其中地下停车场面积2万m2，标准层每层面积为1万m2，标准层业主专用面积

12、为7 000 m2，则该写字楼整体有效使用率为( )。A56 B70C80Di0049写字楼物业的市场营销，不宜采取的操作方式是( )。A围绕物业的交通便利性展开市场宣传B围绕物业的设施设备的先进性展开市场宣传C将拟出租房间对外开放，以供参观D以租金递减的方法吸引租户50写字楼的租赁工作中，选择租户通常不考虑的因素是( )。A可能面积的组合B寻租者将来扩展办公室面积的计划C寻租者现在的办公面积D寻租者经营业务的性质51市场经济条件下，写字楼的租金水平主要取决于( )。A经营成本 B物业档次C业主目标收益要求 D同类物业的市场供求关系52业主出租写字楼时，其测算最低租金水平的依据为能够抵偿( )

13、之和。A抵押贷款还本付息、建造费用和空置损失B人工费用、建造费用和空置损失C抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失D经营费用、建造费用和空置损失53在大型零售商业物业经营管理中，通常采取“门里门外”的管理组织形式开展现场管理，这种形式的优点是( )。A可以促进销售 B管理难度减小C各疗责任明确 D物业使用率提高54制定零售商业物业的租赁方案和租赁策略的根本目的是实现( )的最大化。A物业收入 B物业收益C物业使用率 D物业自然寿命55选择零售商业物业租户时不考虑的因素是( )。A租户的声誉 B租户组合与位置分配C租房需要的服务 D租房的企业所有制性质56某租户应缴纳的基础租金为10万元月，其与业

14、主约定自然平衡点为每月营业额400万元，以每月营业额的5作为百分比租金。若租户一月份、二月份营业额分别为300万元、400万元，这两个月应缴租金共计( )万元。A20 B25C30 D3557在零售商业物业的经营管理中，物业服务企业进行有效经营管理难度最大的物业产权结构是( )。A投资商拥有全部产权B投资商拥有大部分产权C投资商拥有小部分产权，其余产权由另一业主持有D投资商不拥有产权，产权由众多小业主持有58在零售商业经营管理中有关“净租”的形式的说法，不正确的有( )。A租户仅按比例分摊与物业有关的税项B租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费C所有的经营费用都由业主来全额支付D所有的经营费

15、用都由租户来直接支付通过科学的投资组合，投资者可以在( )之间找到平衡点。收益与成本 B收益与支出C收益与风险 D成本与风险60投资组合绩效评估可以考察出投资管理者的( )。A兴趣 B资历C实力 D技能 得分 评卷人二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2 个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得05分)61与一般管理型物业服务企业相比，专业型物业服务企业具有的优点有( )。A能提高管理效率和质量 B能有效控制和降低管理成本C能提高企业的劳动生产率和效益 D能减少与业主或使用人的矛盾E能避免成为诉讼中的被告62房地产间接投资有( )。A房地

16、产企业债券投资 B房地产企业股票投资C房地产开发投资 D投资于房地产投资信托基金E购买住房抵押证券63房地产投资个别风险包括( )。A持有期风险 B通货膨胀风险C市场供求风险 D机会成本E收益现金流风险64房地产投资济动中，现金流出主要包括( )等。A土地费用 B建造费用C空置损失 D还本付息E税金65建筑物折旧分为( )。A功能折旧 B人为折旧C经济折旧 D物质折旧E自然折旧66下列价值中，属于估价的基本价值类型的有( )。A市场价值 B账面价值C投资价值 D原始价值E快速变现价值67房地产市场指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标。下列指标中，属于供给指标的有( )。A空置量 B出租量C

17、房地产价格 D销售量E竣工房屋价值68房屋租赁的基本特征有( )。A房屋租赁不转移房屋的所有权B房屋租赁关系是一种经济要式契约关系C房屋租赁关系因所有权的转移而中止D租赁双方都必须是符合法律规定的责任人E房屋租赁的标的是作为特定物的房屋69租约签订前，租赁管理的主要工作内容包括( )。A租金结算 B租金方案与策略制定C租户选择 D租金确定E租约谈判70下列费用中，属于物业服务企业经营管理费用或期间费用的有( )。A劳动保护费 B董事会费C财产保险费 D技术开发费E业务招待费71按照成本计算依据的不同，可将物业管理成本划分为( )。A目标成本 B定额成本C计划成本 D固定成本E实际成本72风险具

18、有的特征有( )。A负面性 B不可测性C确定性 D不确定性E可测性73关于投保人、受害人、保险人的索赔关系的说法，正确的有( )。A投保人可向保险人索赔 B受害人可向保险人索赔C投保人、受害人均可向保险人索赔 D受害人可向投保人索赔E受害人可同时向投保人、保险人索赔74物业管理绩效评价的基本要素有( )。A评价指标 B评价标准C评价时点 D评价方法E评价内容75在具体实施物业管理绩效评价时，应注意的有( )。A评价标准值的选用保持前后一致性B每次评价只能采用同一套评价标准C基本指标的实际得分不能超过指标权数D单项指标的积分应精确到小数点后两位E对评价结果有异议时，可对评价指标重新评分76写字楼

19、物业经营管理绩效评价的主要指标有( )。A员工流失率 B服务满意度C员工年龄结构 D物业经济指标E物业品牌化77零售商业物业经营管理中的安全管理工作，包括( )。A所售食品安全 B防火安全C治安保卫 D劳动安全E媒体风险防范78在理想情况下，零售商业物业经营管理者对租户折让优惠的方式有给予租户( )。A税收优惠 B装修补贴C搬家费用补贴 D一段时间的免租期E低息贷款79全面质量管理是为宴现其目标而指导( )的协调活动。A人 B机器C信息 D资金E客户80可持续发展的关键是将人、( )几个相互关联的方面放在一个大系统中，进行协调。A环境 B资源C社会 D信息E经济2012年度全国物业管理师执业资格考试物业经营管理试卷答案一、单项选择题1C 2B 3B 4B 5D6C 7D 8C