山西长治中心商城基本构思(北京商达利策划32P

1、中 心 商 城 基本构思,一、长治市概况 1、 长治市自然环境 2、长治市社会环境 3、长治市商业环境 二、中心商城立地条件 三、商业环境走向分析 四、经营概念的形成 五、经营形态的构想 六、中心商城业态提案（如后页,七、招商策略,方面对永基公司 对经营层面 对具体规划 商场定位 诉求主题 目标客层 主要业种 经营形态 利基点分析 问题点分析,一）商场业态定位提案基本考量,二）中央商城定位建议及评估案,一、长治市概况,长治市自然环境： 1、地理位置： 长治市地处中国山西省东南部，是连接晋、冀、豫三省的重要通道。全市总面13896平方公里，其中市区面积334平方公里。平均海拔1000米，最高处2

2、453米。由于居太行之巅，有“与天为党”之说，故又称“上党”。因其地势险要，自古以来为兵家必争之地，素有“得上党可望中原”之说。 2、气候： 长治属暖温带半湿润大陆性季风气候。全年冬天严寒，夏无酷署，气温适中，四季分明。全市水资源总量为22.96亿立方米，是中国华北地区相对富水区。森林覆盖率为23%，自然环境十分优越,长治市社会环境,1、人口结构： 长治现辖10县2区1个县级市，总人口312万人，其中市区人口55万。市 区中回民较多，是继汉族后第二大民族,长治市经济发展居山西省乃至中国中西部地区中上游水平。2000年以 来，长治市委、市政府结合实际提出了七年再造一个新长治的目标。 2001年，

3、全市国内生产总值达到185亿元。财政总收入17.91亿元，农 民人均纯收入2427元，城镇居民可支配收入5244元,2、社会生活,经济发展框架： 针对经济发展，长治市提出了百强工程，其目标是：集中全市力量，汇聚各方才 智，融通多元资本，争取用2到3年的时间，在全市不同经济领域培育和发展100个左右的年产值或年销量收入在亿元左右的“小巨人”企业或企业集团，届时百强企业年实现总产值将到达200亿元以上，年上缴税金达到达22亿元以上，全市经济总量在全省的位次进一步前移；为吸引外资，长治市同时推出了优惠的招商政策；长治商业发展迅速，全市有各类商业企业1.8万个，商业网点5万余个。其中有20多个大型购物

4、中心,长治市商业市场环境,2003年长治市市零售额前10名大中型商场,二、中心商城立地条件,中心商城位处长治市商业中心繁华区内，东大街之金三角商业区系长治市最具竞争力的商业街商圈，东大街是新发展起来的商业中心，其兴起源于长治商业大厦的创建、开业，继商业大厦后，金威商厦、东南购物城相继成立。三座商厦组成了长治新的商业圈，亦带动了周边的商业发展。该商圈较小，两商场之间最大距离不超过100米，商品以中高档为主，属于长治市高消费区，这一点，与英雄中路形成错位经营。目前两商圈已经连成一片，重心在向东大街方向发展。本项目地正处于新老商业圈交汇地，属于过渡地段。因此在地理位置上比较有优势，但劣势是地处交错地

5、带不易准确定位，也难以形成鲜明特色。对此找到一个准确的衔接点至关重要,三、商业环境走向分析,不可避免的发展趋势 近年来，山西省流通业在大型连锁百货、大型量贩店、仓储型量贩店等；自其他省外陆续登陆山西现有市场后，其经营理念与经营业态给长治业界不少的冲击；而令人关心的零售业，下一波的变革与冲击将会是甚么？在单店与单店的竞争已经变成商圈与商圈的对决演进趋势中，似可感觉出或许将来大连市流通业革命的下一波趋势将是以创造新商圈观念，开发复合式业态广场中心将成为长治市流通业，不可避免的发展趋势,具备条件的先天优势 业态主题广场的投资环境，主要是运用在自有土地资源上的利用，由于政府规划的东大街商业区遗漏了大型

6、停车空间与宽阔的交通环境的基本条件；其所需要的土地面积，往往须结合不动产与流通业的共同力量，才能推动集团在已取得前述最不易具备的条件。在没有此一得天独厚的优势下，开创出长治市第一个能与流行接轨的复合型业态广场。针对此一课题，提出以下开发计划的初步提案,长治市商圈图,四、商业环境走向分析,前瞻性潜力的投资 业态主题广场，在经济上代表了一种新的零售业变革，也是长治都市规划的新概念，由于流行趋势结合了休闲、娱乐、餐饮、购物及文化等多方面功能，而由商品贩卖延伸至非商品层次；如各种复合性饰品、休闲性服饰、搭配性娱乐。 在商圈上将构成一个新的现代化长治市民的交点新型态,可行性需审慎评估 委托专业顾问，依据

7、市场调查，政府统计数据资料及城市开发计划之可行性咨询沟通，提出具体的投资计划，并委托经营顾问规划设计组织协力作出整体的环境与空间规划，以此提出具投资计划与执行计划从事营运损益分析，将是投资本案旗开得胜的关键,四、经营概念形成,商圈条件 车程5-15分钟交通便利可及性良好 自创的商圈吸引力 交通方便吸引第三商圈客层 位居商业区，旅游区，购物区及休 闲区的中心点,目标客层 收入小康向上型家庭 双薪族，价值感取向的新家庭 个人意识取向强烈的新新人类 市民，商业客，旅游过境客 好奇憧憬新鲜事物的第二代客层,业态构成 个自独立又可双向结合发挥相辅 相成效益的 满足消费追求“超质生活”欲求的 满足消费追求

8、“合理节约“欲求的 差别化，区隔化，特色化，多文化的,经营理念 开拓知性与感性的空间 创造向上的生活领域 满足“新价值观”的欲求,中心商城 以复合式业态创造独 俱魅力的地区吸引力 以专业性业种满足消费 者知性与感性的欲求,业种构成 与健康主题切合的 相互搭配拥有共通客层的 产生互动效益而不相抵触竞争的 针对目标客层而选定的商品组合 配比合理，创造渐进绩效的,环境构成 明视性，高感度的 感性的，知性的，活泼的 自在舒适，无拘无束的 新都市，新生活品味的 匠心独具不可思议的,服务构成 兼具“商品面”，“设施面”与 “人 员面”之全方位服务 站在消费者立场，用“心”树立 服务形象口碑 “满足消费者需

9、求”提升至”超越 消费者需求” 运动情报讯息及流行情报讯息 的传达者,风格构成 与都会接轨的，都市化的 与生活环境意识浓厚的 塑造欧洲现代文明形态的 流线开放型主题性广场,新概念 休闲 / 娱乐 / 餐饮 / 购物 / 文化 复合化空间 。新地标 。新景点 年轻感 / 便利性 / 人性化 / 大众型 主题式 / 现代化 / 乐感 / 趣味性 新话题景点 复合式广场 中心商城 。新卖场 。新价值 目的客层 / 复合型 / 自选式 / 生活化 主题化 / 活泼式 / 年轻感 / 流行性 主题性广场 活力传达者,五、经营形态构想中心购物广场,六、中央商城业态定位提案,一）商场业态定位提案基本考量：

10、对永基公司： 利于1F有效销售 利于集团公司未来的商场物业开发项目 减轻商场前期投资资金压力，缩短商场投资报酬回收期,经营层面,塑造独特的商场主题风格，与商圈内各业态商场之定位风格做有效的明显区隔。 开创中央商城的特有客层 利于招商目标的达成 利于长期营运管理运作 利于创造营运效益,运作层面,中心商城于周遭现存交通环境条件限制下，不宜定位为特定品种的批发商场及餐饮城。 中心商城之卖场面积及建筑结构，可定位为多业态（或多业种）购物商场。 基于商圈内同业（如金威、东南、长治）之竞争压力，长治市商场之消费购物习性与中央商城自身的建筑结构条件限制，不宜定位为主题式in-shop（店中店）式或特定客层之百货店。 就商圈内主客流之客层分析及同业商场的现况，young-mind(心态年轻化)客层应是中央商城定位上主要诉求之