金莎奥特莱斯招商统一说辞

1、 湖南洞口金莎奥特莱斯招商统一说辞 一、奥特莱斯项目简介 金莎奥特莱斯是洞口首家大型综合性商业广场，项目位于洞口县沪瑞线国道（桔城东路老一中对面）楴燃大厦1-5层，建筑面积近16000，目前项目是一个集潮品购物、裘皮毛衫、箱包鞋履、美食娱乐、儿童体验、娱乐童趣，摄影世界等于一身的一站式购物创新型商业，以此来满足洞口多层次的休闲购物需求，从而达到放松、交流、时尚和购物等多种生活方式。 项目由洞口楴燃置业有限公司开发，湖南金莎奥特莱斯商业管理有限公司运营管理。项目得到县委，县政府的大力支持与肯定，金莎奥特莱斯对洞口县未来的商业发展与人们生活质量的提升起着重大的推动作用！ 二、项目特征分析 1、黄金

2、地段： 业内有一句名言：投资商业，第一要素是地段、第二要素是地段，第三要素还是地段。地段决定了商铺的性价比、商铺的客流量及对消费群体的吸引力。 （1）项目地处洞口县老商圈桔城东路的核心区域，周边商业氛围日益浓厚（裕峰百货，大桥超市，雪峰广场等），项目拥有地下两层停车场，为前来消费的顾客提供了极大的便利。 （2）项目地理位置优越，交通便利，位于洞口县桔城东路老一中对面。 （3）项目周边1公里有汽车东站、汽车北站，其人流量达到近10万次/天，为项目发展提供充足的人流量； （4）项目周边有电力局、公安局、电信、移动等机关单位，客流量稳定，有效提升项目周边人气； （5）项目周边有多家银行，中国农业银行

3、，中国邮政储蓄银行，华融湘江银行等。 2、配套完善： （1）项目配套设施方面，具备完善的水、电、暖、宽带网接口、电话接口等配套设施，为商户提供良好的经营条件，为消费者提供冬暖夏凉优质的购物环境； （2）社会配套：老一中就在项目对面，距离汽车东站800米，距离洞口县人民政府1公里，距离汽车北站1公里，距离汽车总站3公里，距离沪昆高速入口3公里；中国农业银行、中国邮政储蓄银行、华融湘江银行等离项目均在200米之内； （3）物业配套：公司组建专门的物业公司，对商户进行24小时服务，提供保安、保洁、设施维修、水电管理等全方位服务； 3、成熟商圈： 项目由五大文化主题组成，是集购物、休闲、娱乐、美食，摄

4、影等多功能业态组成， 多种复合业态，互为依势，有效互动，通过名吃、名品、名店的加盟，所涵盖的目标消费人群老少皆宜，将成为洞口县全新的城市核心商业圈。 4、经营理念： 金莎奥特莱斯实行统一营运规范，统一营销策划、调整品牌升级、优化经营布局，保障物业管理，树立和提升了中心商业街整体经营形象和档次，为经营者和消费者营造了时尚、舒适、安全的经营环境和消费环境。统一形象管理（店招统一规格、尺寸一致），统一招商管理（在招商过程中着眼于长远，兼顾到各业态、各商户的经营，使商户能够共荣发展），统一经营主题（项目总体上有个明确的定位，各楼层区有自身的定位），统一物业管理（主要是设备管理、工程管理、水电管理、治安

5、管理、清洁卫生管理），统一服务监督（主要是商品质量、文明礼貌、营业时间、服务态度等）的优势彻底打破了以往传统商业经营混乱，鱼龙混杂的诟病。赋予每楼层不同的商业业态，弥补当地商业发展不足。通过品牌的集中效应，带动全县的商业发展，引领当地商业发展潮流。 5、规模优势： 金莎奥特莱斯商业广场实行滚动开发、统一管理的开发模式，商业建筑面积近16000，目前是洞口县规模最大、业态最全、商品最丰富的商业广场。 6、业态优势： 项目通过差异化、特色化定位，实现与临街店铺与周边超市的业态互补、错位经营，填补其业态及品牌上的空白，增加餐饮、休闲、娱乐、摄影、中高档品牌折扣业态比例，实现客流共享，使消费者享受到一

6、站式体验。 7、专业化管理： 金莎奥特莱斯广场由香港（国际）奥特莱斯投资有限公司授权，湖南洞口金莎奥特莱斯商业管理有限公司组建专业的招商运营团队（由公司聘请具有丰富商业招商经验、运营经验、物业管理经验的商业人士对项目进行操作，通过市场调研、项目定位、业态规划、建筑规划设计、招商宣传推广等流程进行操作，期间结合统一的宣传推广，为入住商户造势，对商户进行统一规划布局管理、统一招商管理、统一经营管理、统一物业管理、统一广告宣传），在充分的市场调研的基础上，结合现阶段洞口县商业格局及行业发展趋势，规划合理的业态组合和经营布局，充分考虑车流和人流走向，做到布局合理形成整体优势，确保项目品质和管理水平，为

7、消费者创造优质的购物体验，为经营者创造更大收益！ 随着金莎奥特莱斯广场的启动，我们与裕峰百货，好又多超市，大桥超市等一起将成为洞口县商业氛围最浓厚的商圈，凭借优越的地理位置，便捷的交通，旺盛的人流，完善的配套设施，专业化的管理，合理的业态规划布局，金莎奥特莱斯将为洞口县商业的繁荣和发展提供良好的环境，改变和引领周边居民改变消费习惯，是洞口县商业发展升级的核心动力。 三、招商组市策略 项目在启动阶段采取“放水养鱼”、“品牌拉动、庄家托市”、 “品牌共赢”战略。 1、放水养鱼： 在市场启动初期，开发商、投资者通过系列的优惠政策先把经营户、消费者吸引过来，通过大量经营户的入驻来启动市场，采用合理租金

8、与优质服务做法，将整个金莎奥特莱 斯广场作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金；这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意”的原则。如果前期就向入住商户收取过高的租金，结果无异于杀鸡取卵。 2、品牌拉动、庄家托市： 在市场启动阶段经营者观望态度较浓，通过项目的宣传、推广，把有影响力的商家、消费者认可度较高的商家、规模较大的商家、主力店引入项目，以此来带动其它商家的进驻。目前已有多名商家、知名品牌已经入驻金莎奥特莱斯广场。 3、品牌共赢战略： 常言说“一根筷子容易断，三根筷子断就难”，作为一个特色商业广场，如果经营户各自为政，各自宣传自己的品牌就很难形成大的

9、气候，只有通过整个项目进行统一宣传，才能吸引更多的一站式消费者，才能扩大项目的影响力。通过多业态组合、吸引众多的品类商家，发挥品牌集中效应，可以实现客流共享，如果商户各自为政，将削弱品牌集中带来的优势，项目也将无法有效引领当地商业发展和承载商业繁荣，改变当地居民消费习惯的使命。通过项目进行统一宣传，可以吸引更多的一站式消费者，才能扩大项目的影响力。 四、交通分析&人口分析 1、交通分析 沪昆高速、洞新高速，武冈机场、洞口火车站、320国道。 2、项目周边人口分析 目前项目周边3公里范围内大约30万人的消费群体，成为项目的核心商圈消费群，为商业发展提供有力支撑。 五、临街商铺与商业广场的区别 1

10、、临街商铺的特征 临街商铺各自独立设点，互不干预，很难形成一定的规模效应。消费对象是周边固定的消费群，消费目的单一，从业态分布来讲，比较分散，不能形成聚合效应，由于没有的统一的管理，很难形成业态互补的经营格局。 2、商业广场的特征 （1）综合商业广场为消费者提供良好的购物消费环境，在满足人们在消费的同时还可以体验这里时尚的休闲、娱乐空间。 （2）商业广场业态定位为复合业态，集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体，在这里消费，可以享受一站式的服务，即在购物的同时可以享受美食、健身 、娱乐等活动。可以极大的带动消费者前来消费，并能够起到良好的聚集效应。 （3）由于这里的商铺各具特色，又互不影响，即彼此竞争

11、，同时又相互带动，这种经营格局客观上既促进了经营者提高自身经营管理水平，同时又使经营者提高了经营效益。在这样的综合商业广场里很容易形成品牌效应，就像邵阳市的友阿国际、长沙的王府井一样。 （4）在商业广场经营，可以享受专业化的物业管理服务和良好的经营环境，这就解决了经营者的后顾之忧。如果是单一的临街商铺则很难形成统一的管理模式。 （5）综合商业广场内通过品牌加盟，庄家托市，不仅可以带动中小经营者提高经营管理水平，同时还可起到聚客效应，从而带动整个商业广场旺盛的人气，形成浓厚的商业氛围。 六、金莎奥特莱斯主要业态分布： 1F：缤纷生活：黄金珠宝、钟表眼镜、鞋子箱包、化妆护肤、精致饰品、烘焙西点、休

12、闲零售; 2F：精品服饰：靓丽女装、时尚男装、休闲运动、中年老装，床上用品; 3F：潮流前线：海宁皮草、儿童玩具、儿童娱乐、童装母婴; 4F：美食娱乐：美食广场、主题餐厅、特色小吃、休闲娱乐; 5F：摄影世界：婚纱摄影、家庭摄影，金色童年、学生时代; 七、招商优惠政策及租赁商铺投资分析 1、招商优惠政策（待完善） 2、租赁商铺投资分析（待完善） 八、租金价格 定价依据：公司定价是在充分市场调研的基础上结合不同业态的承租能力、项目所在区域内商业市场租金水平、项目自身状况对商业项目的影响（项目周边环境、展示面、硬件条件等）考虑自身商业经营前景、经营效益，地段和商圈及周边的人口情况，市场启动前期对经营者的让利优惠等。 九、金莎奥莱的优势 1、公司多年的商业经营理念，与众多浙商商家建立了多年良好的合作关系如：浙商市场联盟、海宁皮革发展协会、义乌市场协会、香港奥特莱斯总部、中国日用品商城、中国濮院毛衫市场、太平洋百货、株洲芦淞市场群等等众多机构，同时具备众多全国品