开盘活动执行方案

1、开盘活动执行方案前言一、 开盘前期工作流程及安排二、 开盘前期内部客户认购方案三、 开盘活动执行方案四、 开盘阶段物业发售类型五、 销售策略制定六、 销售现场控制七、 活动相关费用预算总结前言方案出台背景客户积累充足目前本案住宅、商铺、别墅的客户积累总计600余人，其中意向性客户200余人。这部分客户中多数都是余江县比较有影响力的人群，也有许多持币观望者。为了能够较清楚的认识的消费心理与行为，了解他们的担心与疑虑，我司认为在开盘前举行第二次内部认购尤其重要。销售时机成熟来访客户目前对本案最关心的问题是价格因素，而项目正处于封盘阶段，价格的主动权仍牢牢的掌握在我们手中。消费者对本案价格的关注正是

2、我们可以利用的一个机会点，通过市场的炒作，使客户认可项目的卓越品质，将注意力放到项目广告宣传中的完美形象中来，以至在项目开盘推出的价格得到客户的认同。正值国庆黄金周的到来，外地打工者纷纷返回家乡，龙虎山的游客必定增多，在此期间大范围强效的广告宣传必定达到双倍的效果。“金九银十”的销售旺季我们有绝对的信心，销售时机的成熟不容我们错过。市场急需升温自五一黄金周后，项目在宣传推广投入甚少，市场对本案的认知程度基本上停留在五一期间的水平。前期已购房业主合同签订工作的延迟，面积计算的错误都使得项目在口碑宣传上失分不少。各种事实都促使我们加强广告宣传力度，使市场重新升温。便于强效执行一个成功的策划，其70

3、%的可能在于强效的执行。因为市场是多变的，而执行过程却必须是科学的。当我们面对市场变化，需做出调整时，如果项目各相关部门不能有力的合作，不能为执行策划提供有力的技术支持。那么，我们的执行计划就会变得不完善、不科学，而一个不科学不完善的计划又怎能够去引导客户，达到推广效果呢？我司目前最需要获得的技术支持1、商铺1、2、3号楼的预算面积（套内面积、公摊面积、分摊系数、共用面积用于定价，及价格调整），设计更改后的设计方案（用于户型图、平面图、编号之用）；2、物业管理内容（广告宣传的重点，也是小区品质的体现，我司建议包含24小时保安、保洁、景观维护、代收缴水电费、封闭式管理及其它国家法律规定内容）；3

4、、小区交房标准（是否与前期25位业主一样，我司建议更改，如住宅一楼增加防盗窗，单元增加防盗门）；4、一期整体工程进度，规划更改后的CAD图、平面效果图；开盘前期工作流程及安排：8月10日 8月13日 开盘活动方案提交、确认通过；8月14日 8月25日宣传资料准备阶段：（详见设计方案附稿）1、 楼书设计、制作完成；（要求数量：4000份）涉及周边地区及乡镇人流量较集中处；放置在人流量比较大的银行大厅、各储蓄网点、邮政网点；放置在售楼处现场；邀约经营户入驻冠锦城沿街商铺经营，配合邀请函发放用；2、 DM1单张的设计、制作完成；（要求数量：10000份）（内容：包含冠锦城10月1日浓情开盘，开盘前的

5、最后一次内部认购，望在此之前在售楼处预约登记的客户在此时间内优先办理好内部认购事宜，参加冠锦城的开盘浓情巨献，将有意想不到的收获。）大范围的发放、流动宣传用；(聘请社会闲散人员、学生发放)涉及周边地区及乡镇人流量较集中处；放置在人流量较大的银行大厅、大型超市、储蓄网点、邮政网点、公交车、鹰潭老汽车站停靠点；邮政夹报3、 DM2单张的设计、制作完成；（要求数量：4000份）（内容：沿街商铺的投资回报分析、沿街商铺的经营管理模式、返租的销售管理、邀约经营回执表）余江当地的经营户的发放；周边地区及乡镇经营户、投资户的发放、宣传；鹰潭建材行业、相关行业经营户的宣传发放；南昌各建材市场经营户、相关行业的

6、宣传发放；外销市场投资客户的宣传、发放；4、横幅、吊旗、宣传展板的设计制作；（要求横幅数量：15条；吊旗：200米；宣传展板：12块）横幅悬挂于周遍乡镇的主要干道；横幅悬挂于余江人流量较集中的街道；吊旗悬挂于售楼处门前、中行门前；宣传展板放置于人流量较大的银行大厅、大型超市、储蓄网点、邮政网点；放置于户外流动宣传展示；5、十字路口户外路牌发布、售楼处门前户外路牌五块画面的设计制作更换；6、果喜桥头灯箱广告制作发布；7、冠锦城售楼专用车车身广告设计；接待周边乡镇看房的客户的往返及流动宣传用；销售资料准备阶段：1、 内部认购协议书的准备；2、购房合同书的准备；3、发售物业销控表的制作；外销策略的安

7、排：通过邮局将冠锦城相关资料邮送到各相关经纪公司；通过网络将冠锦城相关资料及信息发布出去；直接或电话与相关经纪公司联系（回访），了解购房意图；走出去,请进来。可考虑金华、温州、台州三地；对于适合的房交会，可考虑参加宣传与推介，蓄积外销客户；大众宣传媒体文案准备阶段：报纸：（具体文案详见附稿）软性广告方案设计：冠锦城房地产专栏的开辟；从前一阶段的客户来访登记及五一期间的试销情况来分析，客户对冠锦城的认知度有了很大的提高，部分客户在本案也预定了物业，但很多潜在客户仍在观望，对本案存有许多疑虑，特别是本案所处区域余江观音阁，离鹰潭较近，客户在购房时一般会进行价格比较，就目前本物业的价格，尚未得到客户

8、的认同。为了扩大冠锦城的差异化，增加本物业的销售势能，我们认为有必要进一步提高冠锦城的物业形象，使本案在客户心目中逐渐形成一种观点冠锦城是余江及其周边乡镇乃至鹰潭最好的楼盘之一，从而对本案产生认同感，进而形成购买行为。针对宣传我们认为要有连贯性，考虑到本区域媒体的选择较为单一，为了树立本案的物业形象，我们可以选择报纸进行宣传，鹰潭报纸主要有鹰潭日报和赣东都市报，鹰潭日报属于政府媒体，且版面较少，大众可读性不强，相比较而言，赣东都市报有8个版面，可以和媒体进行联手，在赣东都市报上开辟一个房地产专栏，由我们中厦冠锦城特约撰稿，主要介绍房地产的相关知识及当地楼盘信息，这样对我们楼盘的形象宣传提供了基

9、础，为此楼盘成为上品质的楼盘提供了有利的说服依据，为此楼盘在消费者心中树立口碑度提供保障。硬性广告方案设计：开盘前两期品牌形象广告宣传；（品牌篇、品质篇）广告文案一期（品牌篇）冠锦城品味阳光、绿色生活；感受尊贵、典雅人生。远离喧嚣，而近于繁华似如梦幻，而逼真现实超大规模住宅小区/规划中商业中心大道/完善的交通体系/别致的建筑风格/出众的户型设计500米长商业街道尽显余江繁华未来商业地标：位于余江一号大道两侧，东连果喜大道，西至国道，是周边地区进入余江的必经之路。商业潜力：余江县未来最繁华、最具前景的商业中心区；未来县政府规划的核心商业区，大量商户向此集聚，周边商业配套的陆续进驻，交通环境的日益

10、改善，商业潜力不可估量。商圈辐射：强大的商业辐射能力，将覆盖整个余江县城消费，凭借优越的交通环境，正逐步形成对杨溪、马荃、春涛、坞桥、平定等周遍乡镇的商业覆盖，成为该片区商品批发、零售中心。售楼地址：江西余江一号大道（中厦冠城售楼中心） 售楼热线5898599开发商：（标志）江西中厦房地产开发有限公司策划代理：（标志）江西省博天营销策划有限公司 建筑规划：AI（香港）景观与建筑设计有限公司景观设计：江西久久园林开发有限公司二期（品质篇）拥有卓越非凡品质，尊居城市领袖地位居住改变生活！让生活的节奏再慢一点，阳光与绿色再多一点；推开窗门，家就是整个世界!经典户型“小康之

11、家”、“阳光套房”、“东方明珠”打造一流住宅设计风格，自由的空间随心一起放飞。（户型推荐，含“小康之家”、“阳光套房”、“东方明珠”三种户型）从每一条棱线到每一个转角；从每一处景观到每一块布局，我们都做得尽善尽美。售楼地址：江西余江一号大道（中厦冠城售楼中心） 售楼热线5898599 开发商：（标志）江西中厦房地产开发有限公司 策划代理：（标志）江西省博天营销策划有限公司建筑规划：AI（香港）景观与建筑设计有限公司 景观设计：江西久久园林开发有限公司 开盘当日活动宣传之广告；（活动宣传篇）10月1号中厦冠锦城盛大开盘限量发售5套住宅：小康之家880元/起价，阳光套房

12、980元/起价凡在10月3号前认购本案物业并签订购房合同，除享受优惠折扣外，还将有机会获得超值奖品！机会只在此刻！我们热情欢迎您莅临现场，您会发现我们奖品有多么丰厚！ 开盘三日后的活动炒作推进广告；（火爆认购篇）电视：（具体文案详见附稿）电视新闻报道及专栏开辟：（发布电视台：余江当地电视台）电视新闻不间断跟踪。电视新闻炒作有自己的功能和规律：炒作能造势，因其对社会焦点的关注和引导，形成一批从众的人群和舆论；炒作能深入，所以可以将项目的优势与特点发挥得淋漓尽致。 冠锦城以“余江之春”为主题，在余江电视台开辟一个专栏，邀请当地各个阶层的人群及有关方面的专家一起探讨，由余江的未来规划开始，配以房地产

13、的相关知识，余江目前的房地产走势，将此热点话题继续深入，从而导入冠锦城“阳光社区，绿色家园”的定位。以冠锦城规划为内容，将冠锦城的各项竞争优势一一阐述。包括：冠锦城的整体规划、人工景观规划、配套设施规划、教育等，作为宣传焦点。 这一阶段，广告与新闻配合，从理性与感性两个层面让多数读者接触了解本项目，形成初步印象。 以电视新闻告白形式介绍冠锦城，及一些具体活动安排。通过密集的投放，多方信息源和丰富的题材形成立体攻势，提高目标消费者对冠锦城的全面认识，为“冠锦城阳光社区，绿色家园”创造舆论及理论基础，并通过全方位介绍冠锦城，刺激消费心理，从而启动市场。我们认为，新闻媒体的支持始终处于举足轻重的地位

14、。新闻具有权威性、公正性，其影响力是广告无法实现的。电视字幕广告：（发布电视台：余江当地电视台）发布活动信息，根据当期的优惠及促销方案进行告之性广告。（具体广告文案另附。）现场采访、拍摄：（发布电视台：余江当地电视台、送传：鹰潭电视台）根据开盘当日的现场采集、拍摄，制作专题，进行宣传，宣传在国庆期间持续播放。8月26日 9月9日开盘前期二次认购活动宣传推广： DM1单张的发放；（执行时间：8月21日 9月9日）开始第三次客户回访；（8月20号8月31号）横幅、吊旗、宣传展板的宣传；（执行时间：8月30日 ）十字路口户外路牌发布；（执行时间：8月30日 ）售楼处门前户外路牌教育主题画面的更换；（

15、执行时间：8月30日 ）报纸媒体专栏的宣传炒作；（执行时间：8月26日 ）报纸媒体硬性广告的宣传炒作；（执行时间： 9月9日 ）电视媒体专题系列：“余江之春”导入；（执行时间：8月26日 ）电视媒体相关活动字幕广告发布；（执行时间：9月1日 9月9日）周边乡镇相关主题活动的流动宣传；（执行时间：8月26日 9月7日）售楼专用车接待周边乡镇看房的往返客户及流动宣传用；（执行时间：8月26日 ）电话通知前期在售楼处登记的客户参与此认购活动；（执行时间：9月3日 9月8日）确定此次活动的发售物业、销售策略，价格；（执行时间：9月4日 9月8日）内部认购协议书的准备；（执行时间：9月6日 9月8日）邮

16、政报纸夹递；（执行时间： 9月8日）商铺外销客户的确认及邀约；（执行时间：9月2日 9月7日）9月10日（为期三天：9月10日9月12日）二次认购活动（活动执行方案后附）9月13日9月15日客户资料的整理及此次活动的效果评估；9月16日9月20日DM1单张的发放；（执行时间：9月16日 ）横幅、吊旗、宣传展板的宣传；报纸媒体专栏的宣传炒作；（执行时间： ）报纸媒体硬性广告的宣传炒作；（执行时间： 9月20日）电视媒体专题系列：“余江之春”导入；（执行时间： ）售楼专用车接待周边乡镇看房的往返客户及流动宣传用；（执行时间：9月16日 ）周边乡镇开盘活动的流动宣传；（执行时间：9月16日 9月25

17、日）经营户的邀约经营宣传推广期，邀请函及楼书、DM2单张的发放；9月21日9月30日开盘前期的强势宣传期：DM1单张的发放；（执行时间：9月21日 ）横幅、吊旗、宣传展板的宣传；（执行时间：9月21日 ）报纸媒体专栏的宣传炒作；（执行时间： ）报纸媒体硬性广告的宣传炒作；（执行时间： 9月28日中秋节）电视媒体专题系列：“余江之春”导入；（执行时间： ）电视媒体字幕广告开盘活动告之宣传；（执行时间：9月21日 10月5日 ）售楼专用车接待周边乡镇看房的往返客户及流动宣传用；（执行时间：9月21日 10月7日 ）周边乡镇开盘活动的流动宣传；（执行时间：9月16日 9月25日）邮政报纸夹递；（执行

18、时间： 9月28日）开盘前期相关销售资料的准备、相关工作的落实：购房合同书的准备；（执行时间：9月25日 9月27日）楼书的准备；（执行时间：9月25日 9月27日）银行工作人员开盘当期的解释、业务咨询办理工作落实；（执行时间：9月25日 9月27日）开盘各相关小礼品、纪念品及奖品的准备、到位；（执行时间：9月25日 9月27日）开盘活动的舞台搭建及奖品陈列区的设置；（执行时间：9月27日 9月29日）各邀请来宾、领导的落实；（执行时间：9月25日 9月27日）开盘相关客户及领导、来宾邀请函的发放；（执行时间：9月25日 9月27日）相关发售物业的销售资料确定；（销控计划、定价策略、优惠细则、

19、各促销活动方案确定）开盘活动流程的最后确认；（执行时间：9月28日 9月29日）开盘当日的活动演习，开盘活动培训及各环节工作的再协调；（执行时间：9月29日）开盘期间保安人员的聘请；（执行时间：9月29日 10月7日）售楼处外部环境和内部环境的布置；（执行时间：9月25日 9月29日）各领导、来宾的胸花、舞台现场花卉的布置；（执行时间：9月29日 10月7日）开盘工地现场的整理和安排；（执行时间：9月29日 9月30日）相关媒体宣传机构的人员的落实和开盘当日的采访安排；（执行时间：9月28日 9月29日）邀请和落实相关经营户的参与；（通过邀请函的发放，DM2单张的发放，楼书的发放，有目的性、有

20、针对性的邀请些熟悉的经营户朋友，进行商铺的概念炒做，确立开盘当日签约经营户的种类，激发开盘当日的商铺购买热情。具体炒做方案祥见开盘销售策略部分和销售现场部分）电话通知前期内部认购客户开盘的活动事宜及参与办法；（执行时间：9月28日 9月29日）外销客户邀请函发放，邀约开盘亲临开盘现场以造声势；（执行时间：9月26日 9月29日）售楼处各相关部件及销控物件的最后检查；（执行时间：9月29日 9月30日）参与开盘的相关领导、佳宾的讲话的时间安排通知、确认；（执行时间：9月29日）开盘当日与当地交警的沟通，售楼处外部交通的协管；（执行时间：9月29日 9月30日）确认开盘当日外地客户及来宾的数量、车

21、辆安置、场面轰托计划安排；（执行时间：9月30日）开盘演出方案的最后确定；（执行时间：9月29日）10月1日开盘活动（活动时间：10月1日10月3日）开盘活动方案详见执行方案第三部分；开盘活动分为外部现场和内部销售现场两部分；10月4日10月7日开盘三日未及时签订购房合同客户的合同签订期；开盘活动的延续期；黄金假日的延续期；观望客户的行为发生期；10月8日10月12日客户资料整理；开盘活动的效果评估；中盘销售期的销售预案的讨论；开盘前期内部客户认购方案活动主题：冠锦城二次内部认购活动时间：9月10号至9月16号活动地点：冠锦城售楼中心活动目的主要针对前期600余名登记客户，从中挖掘出意向性客户

22、，找出真正的目标客户群，为随后的开盘和营销推广作铺垫。与此同时开展广告宣传活动，炒作市场，使消费者对本案的关注程度升温，前期客户对本案的有个印象深刻的了解。活动说明本次认购活动将作为开盘前的一次预热，为开盘积累充足的客户，使市场对本案的信心增加。重点加强对商铺的宣传推广工作，通过各种宣传手段与宣传策略，使商铺的市场前景为消费者看好。借助媒体的导向与电视台的综合宣传，冠锦城所在一号大道的印象至少能在余江人心中有个飞跃式的提升。在运用好借势的同时，认真做好意向性客户的促购活动，以各种形式的“优惠手段”（限定时间），各种销售手法吸引客户认购本案物业。活动持续时间售楼处场外表演活动仅限9月10号上午，

23、物业认购活动则持续7天，物业推售期间所提供的各项优惠措施限于9月10号、11号、12号、13号、14号、15号、16号。认购期间优惠措施活动期间认购冠锦城物业可享受优惠条款：(说明：如存在同时享有多项优惠措施的客户，可累计给予优惠，但优惠折扣总额应不超过5个点)1、一般客户购房住宅部分一次性付款9.8折，按揭与分期付款9.9折；商铺一次性付款9.7折，按揭与分期付款9.8折；2、凡持有VIP卡的客户购房住宅部分一次性付款9.7折，按揭与分期付款9.8折；商铺一次性付款9.6折，按揭与分期付款9.7折； 3、老客户带新客户双方均享受在原有优惠基础上住宅1个点，商铺0.5个点的折扣。4、免一年物业

24、管理客户跟踪与登记工作8月20号开始第三次客户回访，截止时间8月31号。8月20号开始第回访客户进行登记工作，9月2号前完成对客户回访的分析统计工作。9月3日 9月8日开始邀请意向性客户参加9月10号的第二次内部认购活动；所需物料准备所需资料完成时间负责人各号楼价格表9月5号前博天1、2、3号商住楼的预算面积8月26号前潘工客户分析统计9月2号前博天宣传计划事项说明备注售楼处门口户外广告更换画布十字街大型户外广告商铺视觉冲击广告果喜大桥灯箱广告DM单张邮政派发、人员派发为认购活动宣传报纸广告赣东都市报、余江电视台电视台游走字幕9月10号前播放活动后续安排与合作中、小学开展联谊活动活动内容如篮球

25、赛等比赛，并邀请部分业主家庭参加。中秋佳节送月饼活动对已签约或已认购客户，在中秋节前一天或当日送月饼到每家每户，建议采用上门走访的形式，以更体现我们的真诚。准备合同签订工作约在二次内部认购后二个星期内签订购房合同，除少数意向性较强的客户留在开盘当日签订购房合同外，其余客户均在9月30号前签订购房合同。开盘前电话回访准备好在开盘前一周通过电话回访，透露开盘优惠措施；另外利用宣传单张，宣传经典小户型，如以起价、总价、户型设计吸引消费者。开盘活动执行方案活动主题：冠锦城开盘浓情巨献活动时间：10月1号至10月7号活动地点：冠锦城售楼中心活动内容：1、二次认购客户签订合同2、客户物业认购 3、开盘庆典

26、活动组织：江西省博天营销策划有限公司活动说明：1、开盘庆典包含有奖活动，实际时间为10月1号至10月3号； 2、抽奖活动定于10月3号下午3:30，逾期无效；且针对已签订购房合同客户； 3、开盘当日（10月1号）主要针对9月16号至9月30号意向性客户的认购；开盘优惠措施：活动期间认购冠锦城物业可享受优惠条款：(说明：如存在同时享有多项优惠措施的客户，可累计给予优惠，但优惠折扣总额应不超过5个点，礼品、奖品除外)1、一般客户购房住宅部分一次性付款9.8折，按揭与分期付款9.9折；商铺一次性付款9.7折，按揭与分期付款9.8折；2、凡持有VIP卡的客户购房住宅部分一次性付款9.7折，按揭与分期付

27、款9.8折；商铺一次性付款9.6折，按揭与分期付款9.7折； 3、老客户带新客户双方均享受在原有优惠基础上住宅1个点，商铺0.5个点的折扣。4、开盘当期签订合同的客户可获得价格100元的电饭锅5、参加10月3号的抽奖活动6、免一年物业管理操作流程：1、开盘当日举行庆典活动，文艺表演，邀请县领导祝词，讲话；开发商领导致词等；2、开盘当日（10月1号）邀请少数意向性强的已认购客户前来签订购房合同；3、电视媒体宣传炒作；4、10月3号下午举行抽奖活动；5、国庆开盘浓情巨献活动延续（10月4号至10月7号）相关细节流程：开盘当日庆典（外部现场）活动组织：中厦，博天人员邀请：县长或县规划局长，李总，电视

28、台记者，报社记者其它人员：主持人、演艺人员、现场保安、礼议小姐舞台布置：场地大小40，钢管结构，用于抽奖轿车停放，奖品、礼品摆放，演艺人员表演用地；背景为冠锦城宣传画布；上铺红地毯；周边悬挂彩球、彩带、灯笼等；时间安排：准备时间为上午8:30（全体工作人员到位、奖品、礼品摆放到位）开始时间为上午9:00 歌舞表演 主持人宣布庆典开始 县领导讲话 李总致词 主持人认购活动说明 歌舞表演 主持人就抽奖活动说明（奖品、奖项） 认购客户现场领奖，对抽奖活动的信心 歌舞表演 至12：00结束 抽奖活动 说 明： 具备抽奖活动条件的截止时间为10月3号下午2:00整 时间安排：10月3号下午3：30开始

29、活动组织：博天策划、中厦房产 奖项设置及内容： 抽取方式：住宅与商铺分开抽奖（随机抽奖）由公证人员奖签订购房合同业主的姓名具备条件：凡在9月10号至10月3号已签订购房合同的客户都可参加抽奖活动参加抽奖活动的客户需携带购房合同参加人员：李总，公证处人员2名，保安若干； 操作模式：将写有签订购房合同的客户名单分住宅与商铺由公证人员放入抽奖箱，并由公证人员依次抽出获奖人员名单；开盘阶段物业发售类型套房： （ 开盘共计推出64套）套房1号楼 发售套数： 剩5套套房2号楼 发售套数： 28套套房8号楼 发售套数： 剩16套套房11号楼 发售套数： 剩15套商铺： （开盘共计推出）沿街商铺1号楼： 发售套数： 32间沿街商铺2号楼： 发售套数： 42间沿街商铺3号楼： 发售套数： 资料不详销售策略制定1、 各项发售物业