上海CBD建设及陆家嘴_外滩核心CBD发展构想

1、上海 CBD 建设及陆家嘴外滩核心 CBD 发展构想上海 CBD建设及陆家嘴 外滩核心 CBD发展构想高 骞 王 丹 陶纪明(上海市人民政府发展研究中心200003)内容摘要: CBD 是城市的核心和灵魂, 也是城市经济功能重要的载体。本文从现代 CBD 发展的国际趋势入手, 对上海城市 CBD 建设过程的发展状况和存在问题两个方面进行了分析, 提出了上海未来 CBD 的建设思路。在此基础上, 对上海陆家嘴 外滩核心 CBD 区域功能规划进行了深入具体的研究, 指出了陆家嘴 外滩核心 CBD 发展的不足,提出了未来发展的规划目标和功能设想, 并在政策和制度上提出了保障措施。关键词:上海 CBD

2、 陆家嘴 外滩 功能规划中图分类号:F292文献标识码: A文章编号: 1674- 6171( 2010) 03- 0080- 009CBD (中央商务区 ) 作为城市人流、物流、资金流、信息流高度集中的地区, 总是伴随着城市的发展而演变。当城市文明进入信息化阶段, 城市 CBD 加快了从传统 CBD 向现代 CBD 的转变步伐, 在形态、布局、功能等方面不断发生着变化。上海的城市构架形态, 也遵循 CBD 发展的一般趋势, 明显地表现为沿黄浦江和延安高架形成集聚形态。然而, 随着城市的发展, 在行政区划和交通条件的约束下, 城区 CBD 的发展也出现了一系列的问题。因此, 对上海 CBD 建

3、设的发展和功能定位进行研究, 有着重要的现实意义。一、现代 CBD 的国际发展趋势(一 )从形态上看, 现代 CBD 呈现出 多层级 !的发展趋势随着城市经济的发展, 最初 单核中心 CBD!逐渐不能承载城市所需的各项服务功能, 于是,在城市的部分新兴区域萌生了商业、商务活动的集聚, 形成了新的次级 CBD。在这种情况下, CBD 形态就从原有的 单核中心模式 !转变成 中心 区域模式!, 即核心 CBD 周围兴起若干个次级 CBD, 核心 CBD 与次级 CBD 有效互动与互补。进入 21世纪以来, 随着网络技术、信息技术以及现代交通方式的广泛使用, 城市 CBD 又出现了 去中心化 !的现

4、象: 一方面, 大量的都市制造业、涉及可显性信息服务以及可标准化的低端生产者服务业在空间上更为分散, 逐渐到城市新收稿日期: 2010- 01- 27作者简介: 高骞: 上海市人民政府发展研究中心发展处处长, 副研究员; 王丹: 上海市人民政府发展研究中心助理研究员; 陶纪明: 上海社会科学院经济研究所副研究员。802010年第 3期的中心集聚 ; 另一方面, 高端服务业、企业总部、高级管理部门以及隐性信息服务业部门进一步向核心 CBD 集聚和强化, 核心 CBD 的综合服务能力进一步完善。这种现象促进了城市空间集聚方式的改变和城市空间布局的再次优化, 使得 CBD 的形态从传统的 中心 区域

5、模式 !转变成 多层级模式!, 最终形成 核心 CBD 副中心 CBD 专业中心 CBD 近郊中心 CBD !的层级结构。(二 )从布局上看, 现代 CBD 呈现出 扩散式 !的发展趋势CBD 的空间布局也随着城市规模的扩张而不断变化。在现代城市发展之初, 城市 CBD 作为城市唯一的商业商贸中心, 一般位于城市中心区域, 拥有便利的交通, 优越的商业环境以及繁忙的人群。伴随城市规模的不断扩张, 处于城市中心区的单一 CBD 逐渐不能满足城市发展所需,于是在中心区附近形成规模偏小的次级 CBD, 承担中心区 CBD 功能的辅助和支撑作用。当城市发展步入信息化阶段, 城市 CBD 可以利用便捷的

6、通讯及交通方式摆脱空间限制, 在一定程度上实现功能互动。在此背景下, 传统 CBD 裂变形成多层级的现代 CBD 结构, 不同层级的 CBD 在空间布局上按照能级的高低从中心城区向郊区延伸, 并依托主要交通要道或节点形成 CBD 带或 CBD 圈。(三 )从功能上看, 现代 CBD 呈现出 复合化 !的发展趋势随着城市功能的不断发展, CBD 的功能及核心内涵从传统走向现代, 主要体现在功能构成、功能分布和功能能级三个层面。在功能构成上, 现代 CBD 正逐渐演变成融合商业、商务、休闲、文化、旅游、高端住宅、专业服务等多种功能的城市核心区域, 表现出功能复合化、布局网络化、产业集群化、品牌高端

7、化、环境人本化等特征。在功能分布上, 随着现代建筑技术在城市发展中的广泛应用, 城市 CBD 的土地利用形态开始从平面延伸向立体空间拓展, 使得城市 CBD 内部的功能分布, 也逐渐从平面分区向空间分层转变。在功能能级上, 伴随现代 CBD 的层级分化以及 去中心化 !现象的不断深化, 不同层级的 CBD 所承担的功能产生较大差异。中心 CBD 主要表现出最重要的指挥、管理、控制和协调的商业、商务和管理功能; 其他 CBD 多在中心附近及之外生成,为中心 CBD 的延伸及辅助功能区, 承担着次级商务、公共服务、居住、文化、旅游等功能, 是对中心 CBD 的一种补充、辅助和支撑。表 1传统 CB

8、D 与现代 CBD 比较CBD 特征传统发展模式现代发展模式基础设施七通一平 + 国际商务办公设施E基础设施 + 多元通讯技术 + 电子商务技术环境形象硬件 ( 建筑物 ) + 软件 (法律等 )生态 + 人文功能要求万商云集 + 高度聚集 + 高效运作即时全球同步 + 全面信息区位条件土地 + 容积率 + 建筑高度 + 城区风貌科技 + 人才 + 空间 + 文化经济形态规模经济时间经济组织形态经营 + 服务型创业 + 投资型跨国公司国际化: 运营中心 + 研发中心全球化: 无中心变革模式渐变突变竞争方式市场竞争敏捷竞争财富形态货币与资本货币与资本 + 新型财富人力资源人才储备全球人才市场文化

9、气氛有序、稳健、繁荣冒险、创新、巨变81上海 CBD 建设及陆家嘴外滩核心 CBD 发展构想二、对上海 CBD 建设现状的基本评价自 20世纪 80年代后期以来, 特别是 90年代浦东开发开放以来, 上海的 CBD 建设随着城市发展步伐的加快而获得快速成长机会, 取得了较大的成绩。但是, 随着现代 CBD 出现新的发展趋势, 按照传统理念建立起的上海 CBD 面临着改造提升的困境与压力。(一 )上海 CBD 建设的主要成效1. 逐步形成了符合现代 CBD 发展方向的多元化发展格局。近年来, 随着外滩的复兴和陆家嘴金融贸易区的崛起, 以及上海各区发展服务经济意识的不断增强, 加之 现代服务业集聚

10、区 !的转型与升级, 各区借势加快打造商业商务区的热情不断高涨, 纷纷加大了商业商务楼宇的建设力度, 上海的 CBD 建设步入快车道, 出现了多元化发展布局。从总体上看, 这是符合现代 CBD 去中心化!和 多心化!的发展规律。图 12008年上海各区县办公、商业楼宇面积分布CBD 在各区县的多元化发展格局, 使得上海的 CBD 在空间关系上表现出 带 !、 轴 !、 圈 ! 的态势。在全市范围, 上海的 CBD 呈现出 三层分明 !的圈层关系, 即核心圈层, 主要包括黄浦区、卢湾区、静安区和浦东的陆家嘴功能区; 内环圈层, 主要包括长宁、徐汇、虹口、杨浦、闸北、普陀、浦东新区扣除陆家嘴功能区

11、; 外部圈层, 主要包括闵行、宝山、嘉定、青浦、松江、奉贤、金山、南汇和崇明等区域。就市中心城区看, 上海的 CBD 呈现出 带状结构!, 即东至陆家嘴, 西至虹桥的长达 8公里的现代服务业集聚带。2. 初步形成了适应现代 CBD 发展潮流的复合性功能配套。除陆家嘴金融城以外, 上海的CBD 基本表现出复合性的功能配套, 具有商业、商贸、商务、休闲、居住等多种服务功能。在市中心区, 东至陆家嘴, 西至虹桥的长达 8公里的现代服务业集聚带, 由南京东路商圈、淮海中路商圈、南京西路商圈、徐家汇商圈及虹桥商圈等多个商圈首尾相连, 每个商圈均体现了较好的生活、商务及休闲综合配套, 较好地发挥了综合服务

12、功能。(二 )上海 CBD 建设面临的问题1. CBD 建设缺乏层次性, 导致无序竞争。虽然上海 CBD 形成了多元发展态势, 但由于 CBD 建设具有很浓的行政区划色彩, 各区县为了加快本区服务经济的发展, 仍按 摊大饼 !的传统 CBD 建设理念, 对辖区内 CBD 进行拓展, 使得全市 CBD 之间缺乏层次性, 导致部分 CBD 形态相似、功能雷同、同质竞争。822010年第 3期表 2上海中心城区商务办公区等级表单位: 万平方米级别甲级商务商务办公区名称 (甲级商务办公楼数量及面积 )办公楼面积一 800及以上 陆家嘴 ( 17幢, 100. 06万平方米 )二高350 799虹桥 (

13、 12幢, 63. 83万平方米 )、南京西路 ( 10幢, 39. 25万平方米 )、淮海中路 ( 10幢,43. 66万平方米 )、外滩 ( 8幢, 58. 57万平方米 )三100 349徐家汇 (4幢, 18. 56万平方米 )四低0 99不夜城 (2幢, 7. 3万平方米 )五无打浦桥、中山北路 - 武宁路、大柏树、长寿路 - 江宁路、江苏路 - 延安西路从国际大都市 CBD 发展经验看, 一个地区高级别的商务办公楼越多, 该地区的商务机构的级别就越高、规模越大, 对城市经济的控制力就越强, 在区域中的影响力就越大, 等级就越高。但从陆家嘴 CBD、外滩 CBD、南京西路 CBD、淮

14、海中路 CBD、徐家汇 CBD 等区域的甲级写字楼分布来看, 上海中心城区的 CBD 并没有形成金字塔状明显的数量等级网络体系。由于功能定位缺乏层次性, 各区在发展区域 CBD 的过程中, 缺乏明确的产业导向和特定的政策倾向, 使得各 CBD 所在行政区纷纷出台吸引企业总部、高端服务业以及高端人才等财政、金融政策, 为争夺商业商务资源展开无序竞争。2. CBD 布局不均衡, 与城市空间结构不匹配。上海 CBD 的发展与城市空间的拓展及空间层级导向并不一致。在空间拓展方面, 上海为提升整体城市能级及服务水平, 先后提出了 一城九镇!、 1966城镇体系!。但在城市建设过程中, CBD 的培育并未

15、与城市空间拓展相适应, CBD 的快速发展主要集中在中心城区, 周边卫星城镇及郊区的 CBD 发展速度明显迟缓, 表现出传统 CBD 自我演化的特征, 没能有效承接中心城区 CBD 的辐射与带动。在空间层级上, 中心城区凸现以陆家嘴、外滩为核心的空间架构, 但 CBD 的发展却在所属行政区政府大力推动下, 表现出 遍地开花 !的局面, CBD 的功能与城市空间中的核心 次级关系不匹配。3. CBD 能级体系不清晰, 核心 CBD 能级不足。从国际大都市核心 CBD 的演变历程看, 核心 CBD 的功能经历从低级向高级、从单一到综合的发展过程, 服务能级不断提升。从能级表现看, 城市核心 CBD

16、 经历了商品交易中心、贸易服务中心、金融服务中心以及资源配置中心的转变, 其服务和管控能级不断加强。图 2CBD 功能级别示意图上海 CBD 在多年发展中实现了空间平面的拓展, 也实现了功能复合化的完善, 但 CBD 在功能能级上却不清晰, 特别是城市核心 CBD, 由于规划、建设和发展思路仍沿用传统 CBD 的理念,83上海 CBD 建设及陆家嘴外滩核心 CBD 发展构想尚未完成从低级的交易中心向资源配置中心的跨越, 未能实现自我升级, 无法在形态、功能与其它次级 CBD 形成明显的能级分化, 也没有产生引领、管控和辐射效应。(三 )上海 CBD 建设的未来思路1. 构建 多心、网络 !的

17、CBD 空间层级结构。适应城市空间拓展和郊区新城发展要求, 突破 CBD 单中心 !发展架构, 形成 核心 CBD 次级 CBD 专业 CBD 近郊 CBD !的四层级商务空间结构, 不同层级 CBD 所承载的产业、功能、能级、辐射范围均存在显著差异。其中, 核心 CBD 处于整个城市 CBD 层级结构的顶层, 包括陆家嘴 外滩和大虹桥, 承担着国家级乃至洲际要素资源的配置功能, 是整个城市经济发展的重要引擎, 对接世界、服务全国的重要载体; 次级 CBD 包括静安寺、五角场、徐家汇等, 是城市商业、商务、文化等综合功能的重要辅助, 承接着核心 CBD 的功能外溢; 专业 CBD 主要包括人民

18、广场、淮海路、滨苏州河等, 侧重于单一的商业或商务功能, 增强城市的集聚能力, 是人流汇聚的重要区域; 近郊 CBD 包括空港新城、临港新城、松江新城和海湾新城等, 是提升城市整体商业商务服务水平和能力的有效补充。2. 以核心 CBD 为依托, 打造东、西两大商务圈。结合中心城区的现代服务业发展布局, 未来上海将形成一条以延安路高架为轴线, 东部商务圈、西部商务圈两翼齐飞的现代服务业集聚带。两大商务圈均处于上海 CBD 网络层级结构体系的顶端地位, 相互呼应, 相互分工, 共同构成具有国际竞争力、适应国际化大都市发展要求的高能级中央商务区。其中, 东部商务圈以陆家嘴 外滩为核心, 联动世博园区

19、、人民广场、花木, 辐射南京西路、淮海路, 侧重与虚拟经济相关的金融投资、金融创新和财富管理, 重点引进世界级总部和国际大型现代服务企业; 西部商务圈则以虹桥交通枢纽为核心, 联动虹桥涉外商务区, 辐射莘庄、中环, 带动松江、嘉定、青浦新城等郊区 CBD 建设, 偏重与实体经济相关的商贸活动、服务贸易和贸易金融 , 面向全国引进国内大企业集团和长三角民营企业总部及各类商贸企业。三、陆家嘴外滩核心 CBD 功能规划构想浦东开发开放以来, 陆家嘴地区功能开发步伐不断加快, 504家银行、证券、保险、要素市场等各类金融机构云集, 金融服务能力逐步显现, 专业服务业发展迅速, 楼宇经济成为区域经济增长

20、的主要支撑。然而, 与国际大都市相比, 陆家嘴 CBD 的空间集聚程度不高, 有待扩大发展空间, 进一步提升经济能力。我们认为, 陆家嘴作为上海核心 CBD 的重要组成, 理应承担国际资源的配置功能, 体现强大的服务辐射能力和要素整合能力, 因此, 应摒弃行政区划的空间概念, 在陆家嘴金融城适度东扩的基础上, 充分利用现有的资源与要素, 实现浦江两岸区域的功能整合与提升, 实现浦东陆家嘴与周边区域的一体化规划和建设, 构建 陆家嘴 外滩核心 CBD !, 从而促进资源的优化、功能的拓展与实力的提升, 而不是简单的空间拓展。陆家嘴外滩核心 CBD 的建设, 应该在明确发展目标的基础上, 按照现代

21、 CBD 的演变趋势 , 优化功能性规划。(一 )现存问题1. 产业结构不均衡, 综合服务能力不强。陆家嘴 外滩核心 CBD 在产业选择上侧重于金融、保险、房地产等现代服务业的发展, 金融服务业的区位熵达到 3以上# , 但批发零售等商业服务、住宿餐饮、文教娱乐等配套产业的区位熵明显偏低, 只有 0. 7左右, 小陆家嘴地区表现得尤为842010年第 3期突出, 外滩地区表现相对较好, 配套产业的区位熵处于 1. 5左右。纽约、东京、伦敦等城市的核心CBD 则形成相对完善的产业生态体系, 除了集聚高密度的金融、保险、房地产等, 也有一些都市型制造业。这些城市的现代服务业的区位熵保持在 1 2之

22、间, 都市型制造业的区位熵保持在0. 5 1之间。比较而言, 陆家嘴 外滩核心 CBD 的产业发展仍然不均衡, 综合服务能力亟待提升。表 3国际大都市 CBD 区域主要行业区位熵比较曼哈顿地区各主要行业的区位熵运输、其中年份 制造业通讯和批发业零售业FIRE服务业公用事商务法律个人教育业服务业服务业服务业服务19840.890.851.050.791.361.021.301.370.700.9719960.900.811.020.481.370.991.301.480.771.02伦敦金融城 ( 2. 6km2 )各主要行业的区位熵年份制造业运输、通讯批发零售FIRE专业组织、创意、媒体和文化

23、娱乐业19810.57-0. 442.360.2519990.300. 520.202.571.64东京中央商务区 ( 58km2 )各行业区位熵年份制造业能源供水, 运输通讯批发零售FIRE服务业公共服务19800.811.221.041. 650.961.4519870.6311.221. 7211.092. 商务楼宇分布不均, 产业布局有待整体协调。受经济腹地差异性的影响, 陆家嘴及周边区域在楼宇载体建设上进展不一, 致使区域经济发展后劲出现差异。一方面, 黄浦外滩带受大量历史建筑和历史遗迹的影响, 可开发程度受限, 商务楼宇供应量不大, 而且在滨江开发新建楼宇, 尚需一个建设周期, 在

24、较短时间内不能提供新的供给; 另一方面, 陆家嘴地区商务楼宇短期供给较大 , 处于一个市场消化期。可见, 加强区域楼宇功能的整体协调, 是保持陆家嘴 外滩核心 CBD 可持续发展的需要。3. 周边区域互动不足, 区域功能亟待进一步整合。国际大都市核心 CBD 区域多形成核心区块、辅助区块的功能组合, 核心区块在功能上的发展, 得益于周边区域强有力的互补和支撑。但陆家嘴 外滩核心 CBD 区域由于分属不同行政区, 未能对 CBD 地块实现统一的有机规划和业态布局, 导致各功能区块之间呈现出一种割裂状态, 各种功能无法有效互动, 资源无法有效整合。4. 空间联通不合理, 地下空间利用不足。CBD

25、一般都是城市的交通枢纽区域, 具有四通八达的便捷交通, 地下、地上空间充分利用, 在联通 CBD 区域商务楼宇的同时, 发挥出巨大的商业价值和经济潜能。目前, 陆家嘴 外滩地区过江通道不足、轨道交通承载力不足的矛盾比较突出。特别是陆家嘴地区, 商务楼宇之间缺乏有效连接, 地下空间开发利用不足, 商业商务融合发展不够, 综合服务体系建设相对滞后。(二 )未来建设目标根据国际大都市核心 CBD 的发展经验, 城市发展规模对 CBD 的功能和形态产生着重大影响, 其 CBD 的能级水平、形态规模以及功能辐射均存在较大差异。目前, 上海人均 GDP 和服务业比重达到中等发达国家水平, 与亚洲各国和地区

26、具备了良好的贸易往来与合作, 为上海密切洲85上海 CBD 建设及陆家嘴外滩核心 CBD 发展构想际贸易往来, 提升国际影响力, 崛起为全球城市提供了可能。因此, 上海应该致力于打造同全球城市地位和能级相适应的国际性 CBD。基于这一认识, 陆家嘴 外滩核心 CBD 的建设目标应是: 以高端智力密集型服务业为产业导向, 以金融、投资、财富管理、专业服务、展贸等功能为主题, 不断提高国际竞争能力和综合服务能力, 逐步建成要素资源集聚、基础设施完善、信息高度透明、公共服务卓越、辐射功能强大, 与全球城市地位相适应、具有国际区域经济要素资源配置能力的洲级 CBD 中心, 基本具备国际大都市核心 CB

27、D 的功能和能级, 并融入全球金融、商贸服务的分工网络体系。(三 )规划思路在坚持 优势互补、空间整合、多方共赢和精简集约 !原则的基础上, 对陆家嘴 外滩核心 CBD 区域进行统一规划和功能打造, 从上海城市能级提升的高度, 从历史传承和现代文明建设的视角, 从中心发展和多区互动的纬度制定功能规划。要通过政策、品牌、产业和空间多方面的联通, 从硬件改造和软环境建设两个层面, 逐步提升陆家嘴 外滩核心 CBD 区域的发展目标、环境品质、服务能力和经济能级, 达到集聚要素、整合资源、优化空间的目的, 确立国际性 CBD 的竞争力和影响力, 体现在国际范围内组织和配置经济资源的能力。1. 陆家嘴

28、外滩核心 CBD 的功能规划应该强调联通。一是政策联通。摒弃陆家嘴与周边区域各自为政、分头招商、独自规划的模式, 强化陆家嘴 外滩核心 CBD 对金融、航运和贸易三大功能的整体承载力, 营造统一的政策环境。二是品牌联通。把黄浦江两岸所拥有的历史文化底蕴与现代都市文明有机结合起来, 充分挖掘其品牌价值, 通过构筑协同的功能平台, 强化其整体品牌地位和竞争力。三是产业联通。把陆家嘴 外滩核心 CBD 各区块的优势产业有机结合,实现产业间的功能耦合, 提升内部的自我服务能力和辐射能力, 进而提升整个核心 CBD 的集聚和辐射功能。四是空间联通。加强陆家嘴 外滩核心 CBD 内部的交通联系, 充分利用

29、 CBD 内部的联通资源, 实现交通设施的重构。2. 陆家嘴 外滩核心 CBD 的功能规划应该强调提升。一是目标提升。陆家嘴 外滩核心CBD 在目标定位上不仅仅作为上海的一个核心商圈, 而应该将其视为上海国际大都市地位的重要象征和上海 四个中心 !建设的核心载体, 是上海城市走向国际化的重要基石。二是品质提升。陆家嘴 外滩核心 CBD 在建筑品质上不仅仅要强调现代文明, 更需要融入人文的元素, 将历史与现代有机结合, 提升 CBD 的建筑品质和文化品质。三是服务提升。陆家嘴 外滩核心 CBD 应该建立人本的综合服务体系, 在强调商业商务功能外, 应加强居住、生态、人文、商贸等辅助功能的配套与完

30、善, 提升核心 CBD 的宜居程度。四是能级提升。陆家嘴 外滩核心 CBD 应该强化其资源管控和配置能力, 在市场建设, 制度完善, 产品创新等方式努力与国际接轨, 在全国发挥引领作用。(四 )规划设想1. 区域范围。要从整体功能的角度, 统筹考虑陆家嘴金融城和浦西外滩带, 形成 一城、一带 !核心 CBD 布局, 强化空间内部的功能组合、信息沟通、要素交流以及资源互补, 并强化核心 CBD 与黄浦江两岸综合开发的功能互动, 带动静安、卢湾等腹地区域的功能支撑。2. 功能定位。陆家嘴 外滩核心 CBD 不仅服务于上海和长三角, 还应服务于全国乃至国际区域, 要提升 CBD 的辐射能力, 打造上

31、海 CBD 网络层级体系中最顶层、对周边的商务区具有管控和引领作用的城市核心 CBD, 强化金融、商业、商务、文化、展贸、居住等综合功能, 成为上海四个中心!建设的核心载体、全国现代服务业综合改革试验区和上海构建服务经济体系的示范862010年第 3期区。3. 功能布局。依托历史沉淀和现代建筑群集约开发和整合 CBD 的空间资源, 形成多层级的功能空间, 强化各功能空间的互动。浦东陆家嘴金融城重点强化金融市场建设、产品创新、流量经济管控以及与国际制度接轨等方面的核心功能, 进一步发挥先试先行作用; 浦西外滩带着重发展对企金融、个人理财、进出口贸易、航运金融等功能, 实现历史传承与现代发展的结合

32、。4. 产业体系。要在集聚金融、保险、专业服务等高端服务业的同时, 更要集聚能体现 CBD 人文功能、创新功能、休闲功能、以及高端居住功能的产业, 强化产业平衡体系的建设, 激发 CBD 内在的经济活力。通过多样化服务业要素资源的集聚和服务功能的整合, 构筑以金融、航运、商贸、专业服务为核心, 人文、教育、旅游、创意、休闲、居住为辅助的产业生态, 形成相对均衡的产业结构体系。一方面, 推动陆家嘴和浦西外滩带优势产业互补, 加快优势产业的延伸与拓展, 实现产业链在高端环节的融合; 另一方面, 引进和集聚具有国际先进理念的专业服务业, 促进服务体系制度和软环境与国际接轨。四、推进陆家嘴外滩核心 C

33、BD 区域功能规划的政策建议(一 )重新编制全市商务区的布局规划, 体现出 CBD 的能级性和层级性在对全市新一轮商务用地和商务楼宇专项调查的基础上, 全面梳理并掌握全市商务楼宇总量、布局、结构的现状等基本情况。同时, 以 两规合一 !为基础, 对全市各类商务区进行总体的评估和系统分析, 探讨研究与上海长远发展相适应的商务楼宇总量、结构和布局, 制定新一轮的全市商务区布局结构规划 %, 并分层次、分类别、分时段地制定土地功能和规划审批, 构筑支撑上海城市持续发展的 CBD 网络层级体系。(二 )建立陆家嘴外滩核心 CBD 功能提升的推进机制为了克服陆家嘴 外滩核心 CBD 区域在跨区联合工作、

34、项目协调、统筹规划等方面遇到的困难与阻力, 建议整合现有的 CBD 开发提升的组织资源, 建立联席制度, 形成长效沟通平台, 加强陆家嘴与周边区域的政策共享、内部资源整合、空间优化和功能互补, 以强化空间优化的合理性、功能规划的整体性以及产业引导的协调性。(三 )推动跨区整合开发资源为了有效提高陆家嘴 外滩核心 CBD 区域的开发效率和协调性, 加快资源整合、功能提升的步伐, 在具体实施功能开发与资源整合过程中, 建议按照核心 CBD 功能提升的整体规划及空间布局思路, 实施跨区域联合开发, 探索有效的利益平衡机制, 通过利益补偿或利益分成, 以降低各区开发主体进入周边区域的门槛, 调动其他区

35、块部门参与的积极性。(四 )设立 CBD 产业投资基金和功能提升引导基金为了保障和引导核心产业的集聚, 采用财政、开发银行贷款、风险投资等方式, 设立核心 CBD 产业投资基金和功能提升引导基金。其中, CBD 产业投资基金采用证券和信托集合投资的方式, 募集社会闲散资金, 主要用于 CBD 区域设施改造、载体建设、地产开发等商业行为; CBD 功能提升引导基金以政府资金为主导, 主要用于向集聚企业提供低价控制、项目资助、发展奖励、租房优惠、高管人才激励等方面的支持; 同时, 加快核心 CBD 地区的基础设施改造和建设。(五 )鼓励和引导陆家嘴 CBD 通过楼层置换, 实现业态合理配比, 完善综合服务功能陆家嘴地区商务功能比