建设用地管理第5章 国有建设用地管理2

1、第一节国有建设用地概述 第二节国有建设用地供应管理 第三节新增建设用地土地有偿使用费 及收缴办法 第四节 国有土地使用权收回,第五章 国有建设用地管理,一、国有建设用地的概念 二、国有建设用地的范围 三、有关临时使用土地的问题,第一节国有建设用地概述,国有建设用地是指属于国家所有即全民所有的用于建造建筑物、构筑物的土地。 国家对国有建设用地管理实行的是所有权和使用权分离的制度，即国有土地的所有权属于国家，不可流动，而土地使用权可以依法流动，即国有土地使用权可以出让（或划拨）、转让、出租、抵押等。,一、国有建设用地的概念,国有建设用地的范围包括: 现有的属于国家所有的建设用地。包括城市市区内土地

2、、城市规划区外现有铁路、公路、机场、水利设施、军事设施、工矿企业使用的国有土地；国有农场内的建设用地等。 依法征收的原属于农民集体所有的建设用地、未利用土地和办理了农用地转用和征收的原农民集体所有的农用地。 依法办理农用地转用的国有农用地。 依法批准使用的国有未利用土地。,二、国有建设用地的范围,（一）临时用地的概念 临时使用土地，简称为临时用地，是指因建设项目建设施工和地质勘察需要临时使用，在施工或者勘查完毕后不再需要使用的国有土地或者农民集体所有的土地，不包括因临时使用建筑物或其他设施而使用的土地。,三、有关临时使用土地的问题,（二）临时用地的特点 1不改变原有土地的使用性质 原属农用地的

3、仍为农用地，原为建设用地的仍为建设用地。临时使用农用地的，无需办理农用地转用审批手续，使用结束后恢复原用途。 2临时用地不改变土地权属性质 原所有权和使用权都无需改变，使用集体土地不需办理征收手续，使用国有土地不必办理划拨和有偿使用手续，需签订临时使用土地合同。 3临时用地使用的是城市内的空闲地、农用地和未利用土地 临时用地不包括因使用原有的建筑物而引起的使用土地的行为。如果使用原有建筑物、构筑物的应采用租赁的办法。,三、有关临时使用土地的问题,（三）临时使用土地的条件和要求 1临时用地必须由县以上人民政府土地行政主管部门批准 2临时用地必须签订临时使用土地合同 临时使用的土地，使用者应当根据

4、土地权属，与有关土地行政主管部门或农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地的合同。合同的内容包括使用土地的范围、用途、补偿标准及补偿方式、使用期限、对土地恢复措施等。 3必须给土地所有者或原土地使用者予以补偿 4按合同约定用途使用，不得修建永久性建筑物,三、有关临时使用土地的问题,5临时使用土地的期限一般不超过两年 规定一般为2年，需要更短的时间的可以根据需要在合同中约定。需要时间超过2年的，可以经批准机关批准，或2年后重新办理临时用地手续。 6临时使用期满，应恢复土地原貌 临时使用土地期限届满，应恢复土地原貌，占用耕地的，应自期满之日起1年内恢复种植条件。,三、有关临时使用土地的问题,一

5、、国有建设用地供应的概念 二、国有建设用地供应的基本条件 三、国有建设用地供地的方式 四、国有建设用地供地的政策和标准 五、供地方案的编制与审核,第二节 国有建设用地供应管理,国有建设用地供应，是指土地行政主管部门依据国家法律法规与政策，将国有建设用地使用权提供给建设用地单位使用的过程。 供地行为主要涉及是否提供建设用地、提供建设用地方式、提供建设用地数量、提供建设用地的位置以及提供建设用地所需要的条件等。,一、国有建设用地供应的概念,符合土地利用总体规划和城市规划。 符合国家的土地供应政策。 用地面积符合建设用地标准和集约用地的要求。 划拨方式供地必须符合法定的划拨用地条件。 新增建设用地符

6、合农用地转用和土地征收条件。,二、国有建设用地供应的基本条件,国家可以将国有土地使用权通过划拨、出让、租赁、作价出资或者人股等方式，依法确定给单位或个人使用。 （一）国有建设用地划拨方式供应 1国有建设用地划拨供应的概念 国有建设用地划拨供应，是指经县级以上人民政府依法批准后，在土地使用者依法缴纳了土地补偿费、安置补助费及其他费用后，国家将土地交付给土地使用者使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。,三、国有建设用地供地的方式,（一）国有建设用地划拨方式供应 2国有建设用地划拨供应的特点 土地使用权没有期限的规定。 不得从事转让、出租、抵押等经营活动，即不得流转。如果需要转让、出租

7、、抵押等，应当办理土地出让手续或经政府批准。土地使用者不需要使用该土地时，由政府无偿收回土地使用权。 用途未经批准不得改变，改变用途需经批准。改变用途后不属划拨范围的实行有偿使用。 取得划拨土地使用权，只需缴纳国家取得土地的成本和国家规定税费，不缴土地有偿使用费。,三、国有建设用地供地的方式,（一）国有建设用地划拨方式供应 3国有建设用地划拨供应的范围 国家机关用地 军事用地 城市基础设施用地 公益事业用地 国家重点扶持能源、交通、水利等项目用地 可以采用划拨方式供地的其他项目用地,三、国有建设用地供地的方式,（二）国有建设用地出让供应 国有土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将一定年限

8、内的土地使用权让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。 国有土地使用权出让有协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让等方式。,三、国有建设用地供地的方式,（三）国有土地使用权租赁供应 国有土地使用租赁，是指国家将一定期限内的土地使用权让于土地使用者使用，由土地使用者按年度或定期向国家缴纳租金的行为。 可分为短期租赁和长期租赁。 对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。,三、国有建设用地

9、供地的方式,（四）国有土地使用权作价出资（入股）供应 国家将一定年限的土地使用权作价，作为出资投入企业，形成国家股，国家从企业生产利润中取得相应的股息。实质上是国家对企业的一种投资行为。 这种方式可以作为土地使用权出让的一种特殊形式。 在国有企业改制改组中采用较多，既解决了国有土地资产的流失，又为国有困难企业的改制改组创造了条件。,三、国有建设用地供地的方式,（五）国有土地使用权授权经营方式供应 国家以一定年限的土地使用权作价后作为投资授权给经国务院批准设立的国家控股公司，作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。 被授权的公司和投资机构负责该土地的保值、增值，并可以凭政府主管部门

10、发给的授权委托书向其他企业以作价出资（入股）或者租赁方式配置土地。,三、国有建设用地供地的方式,（一）根据国家的产业政策，决定是否供地 一般分为以下三类： 国家鼓励类项目可以供地，甚至要积极供地。 国家限制类项目限制供地。 由于限制供地项目多为竞争性项目，要尽量采用招标、拍卖、挂牌出让方式提供建设用地。 按照限制供地项目目录限制提供建设用地的是：对需在全国范围内统筹规划布点的，涉及国防安全和国家利益的，生产能力过剩需总量调控的，大量毁损土地资源或以土壤为生产原料的，需要低于国家规定地价出让、出租土地的，按照法律法规规定限制的其他建设项目。,四、国有建设用地供地的政策和标准,（一）根据国家的产业

11、政策，决定是否供地 国家禁止类项目禁止供地。 按照禁止供地项目目录禁止提供建设用地的是：危害国家安全或者损害社会公共利益的，国家产业政策明令淘汰的生产方式、产品和工艺涉及的，国家产业政策规定禁止投资的，按照法律法规禁止的其他建设项目。,四、国有建设用地供地的政策和标准,（二）根据有关法律，决定供地方式 1划拨方式供地 2有偿使用方式供地 （三）根据规划，决定供地的具体位置 根据土地利用总体规划、城市规划决定国有建设用地供地的位置。建设项目用地应安排在土地利用总体规划划定的建设用地区域内，并符合城市规划的要求。 （四）根据年度计划，决定供地时间 根据建设项目建设的时间和土地供应年度计划，决定供地

12、时间。 （五）根据用地定额，决定供地数量 国有建设项目用地根据国家规定的具体建设用地定额指标，决定供地的数量。,四、国有建设用地供地的政策和标准,（一）供地方案编制的主体 供地方案一般由县级人民政府土地行政主管部门负责编制。 （二）供地方案的内容 供地方案的内容应当包括供地方式、面积、用途和时间，土地有偿使用费的标准、数额等。 （三）供地方案的审核 供地是否符合国家土地供应政策。 用地面积是否符合用地标准和集约用地要求。 划拨供地的，是否符合法定的划拨的范围。 以有偿使用方式供地的，供地的方式、年限、有偿使用费的标准、数额是否符合规定。 只占用国有未利用土地的是否符合规划、是否界址清楚、面积准

13、确。,五、供地方案的编制与审核,一、新增建设用地有偿使用费征收范围 二、新增建设用地有偿使用费缴纳标准 三、新增建设用地有偿使用费分成管理 四、新增建设用地有偿使用费征收管理 五、新增建设用地有偿使用费使用管理 六、新增建设用地有偿使用费收支管理 监督检查,第三节 新增建设用地土地有偿 使用费及收缴办法,（一）新增建设用地土地有偿使用费 土地有偿使用费包括：国有土地使用权出让中的土地出让金（纯收益），国有土地使用权租赁中的地租和国有土地使用权作价入股股金等。 新增建设用地土地有偿使用费，是指新增建设用地的平均土地纯收益，即国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征收土地时，向取得出让等有偿使用方

14、式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。 根据土地管理法的规定，利用现有建设用地出让等有偿使用的土地，有尝使用费全部留给地方，用于城市基础设施建设、土地开发和中低产田改造。,一、新增建设用地有偿使用费征收范围,（二）新增建设用地土地有偿使用费征收范围 （1）总体规划确定的城市（含建制镇）建设用地范围内新增建设用地（含村庄和集镇）； （2）在总体规划确定的城市、村庄和集镇建设用地范围外单独选址、依法出让等有偿使用方式取得的新增建设用地； （3）在水利水电工程建设中，移民迁建用地占用城市总体规划确定的经批准超出原建设用地面积的新增建设用地。 因违法批地、占用的新增建设用地，应按照国土

15、资源部认定的实际新增建设用地面积、相应等别和征收标准缴纳新增建设用地土地有偿使用费。,一、新增建设用地有偿使用费征收范围,新增建设用地有偿使用费缴纳标准由财政部会同国务院土地行政主管部门按照全国城市土地分等和城镇土地级别、基准地价水平、各地区耕地总量和人均耕地状况，社会经济发展水平等情况制定，由国务院财政部门和土地行政主管部门联合发布，并定期调整公布。,二、新增建设用地有偿使用费缴纳标准,二、新增建设用地有偿使用费缴纳标准,新增建设用地土地有偿使用费征收标准（元平方米）,在新增建设用地土地使用费征收标准提高的以前，新增建设用地的土地有偿使用费30上缴中央财政，70留给地方财政，用于耕地开发。归

16、地方的土地收益分配办法，由省、自治区、直辖市人民政府规定。 2007年标准提高后，仍实行中央与地方3：7分成体制。同时，为加强对土地利用的调控，从2007年1月1日起，调整地方分成的新增建设用地土地有偿使用费管理方式。地方分成的70部分，一律全额缴入省级（含省、自治区、直辖市、计划单列市）国库。,三、新增建设用地有偿使用费分成管理,新增建设用地土地有偿使用费在办理用地审批手续时征收，由财政部门负责征收管理。 缴纳程序： 1开具新增建设用地土地有偿使用费缴款通知书 2填写“一般缴款书”，将土地有偿使用费按规定比例就地缴入中央金库和省级国库 3国务院或省级土地行政主管部门根据加盖银行收讫章的“一般

17、缴款书”办理新增建设用地手续,四、新增建设用地有偿使用费征收管理,2007年1月1日起，中央分成的新增建设用地土地有偿使用费，由财政部会同国土资源部主要参照各地国土资源管理部门核实的截至上一年底基本农田面积和国家确定的土地开发整理重点任务分配给各省级，并向中西部地区和粮食主产区倾斜，专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发等开支。 各省、自治区、直辖市、计划单列市分成的部分，加上中央财政专项分配的新增建设用地土地有偿使用费，统一由省级财政部门会同土管部门，主要参照各地土管部门核实的截至上一年底基本农田面积、国家和省级确定的土地开发整理重点任务分配给市、县，专项用于基本农田建设和保护、土地

18、整理、耕地开发等开支。,五、新增建设用地有偿使用费使用管理,省级财政部门以及财政部驻各地财政监察专员办事处对新增建设用地土地有偿使用费管理的监督检查，建立定期检查制度。 土管部门建立新增建设用地和基本农田保有量监督检查制度，充分运用航空、遥感等技术方法和手段，核实当年新增建设用地面积和耕地面积，强化使用费征收管理与监督。对未依法办理农用地审批、未利用地转用审批、“以租代征”和未批先用等违法批地、用地行为占用土地的，不按规定及时足额上缴使用费的，以及擅自减免、缓缴、截留、挤占、挪用使用费的，要严格按照土地管理法以及财政违法行为处罚处分条例等有关法律法规进行处理，按日加收滞纳金，并依法追究有关责任

19、人的责任。,六、新增建设用地有偿使用费监督检查,一、国有土地使用权收回的概念 二、收回行为的法律和行政法规依据 三、收回行为的法律性质分析 四、收回国有土地使用权的具体范围 五、收回行为的行使主体和程序 六、国有土地使用权有偿收回的补偿标准,第四节 国有土地使用权收回,国有土地使用权的收回是指人民政府依照法律的规定，收回用地单位和个人国有土地使用权的行为。,一、国有土地使用权收回的概念,（一）土地管理法 土地管理法第37条第1款规定：“禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地

20、单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种”。,二、收回行为的法律和行政法规依据,（一）土地管理法 土地管理法第58条第1款规定：有下列情况之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：为公共利益需要使用土地的；为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；

21、因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。,二、收回行为的法律和行政法规依据,（二）城市房地产管理法 城市房地产管理法第19条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”。 城市房地产管理法第21条第2款规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”。,二、收回行为的法律和行政法规依据,（二

22、）城市房地产管理法 城市房地产管理法第25条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外”。,二、收回行为的法律和行政法规依据,（三）城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第17条第2款规定：“未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府

23、土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚”。 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第40条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记”。,二、收回行为的法律和行政法规依据,（三）城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第42条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公众利益的需要，国家依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿”。 城镇国有土地

24、使用权出让和转让暂行条例第47条第1款规定：“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让”。,二、收回行为的法律和行政法规依据,（四）基本农田保护条例 基本农田保护条例第18条规定：“禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田。经国务院批准的重点建设项目占用基本农田的，满1年不使用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅基本农田的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；1年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续2年未使用的，经国务院批准，由县级以上

25、人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种，重新划入基本农田保护匿”。,二、收回行为的法律和行政法规依据,（一）行政处罚的“收回” 行政处罚的“收回”，是指因土地使用者违反了法律法规禁止性规定，被人民政府或土地行政主管部门依照法律法规的规定收回土地使用权。这种“收回”，首先是因为土地使用者发生了法律法规禁止的行为，其次，法律法规对这种违反法律法规的行为必须给予无偿收回土地使用权的惩处。 土地管理法第37条第1款、基本农田保护条例第18条的“收回”，是土地使用者违反了“禁止闲置、荒芜耕地”，“禁止闲置、荒芜基本农田”的规定；城市房地产管理

26、法第25条的“收回”，是土地使用者违反了“必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地”的规定，都属于行政处罚的“收回”；城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第17条第2款的“收回”，该条款本身已明确是“处罚”。,三、收回行为的法律性质分析,（二）土地使用权期满的“收回” 土地使用权期满的“收回”，是指出让的国有土地使用权期满后，由于土地使用者未申请续期，或者虽申请续期但未获批准，依照出让合同的约定，土地使用权由国家无偿收回。 土地管理法第58条第1款第3项、城市房地产管理法第21条第2款、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第40条的“收回”，属于土地使用权期满的“收回”。

27、,三、收回行为的法律性质分析,（三）其他法定事由的“收回” 其他依法定事由的“收回”，是指土地使用者在没有违反法律法规禁止性规定的情况下，因发生某种法律法规规定应当收回土地使用权的事件，而被土地行政主管部门收回土地使用权。这里需要说明的是，首先土地使用者没有违反法律法规的行为，其次，发生的事件可能是土地使用者自己的原因，如单位迁移、解散、撤销、破产，也可能是国家方面的原因，如为了公共利益，或者为了实施城市规划。 根据上面的阐述，我们可以确定，依据土地管理法第58条第1款第1、第2、第4、第5项，城市房地产管理法第19条，城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第42条，第47条第1款的规定收回土地

28、使用权，属于其他依法定事由的“收回”。,三、收回行为的法律性质分析,为公共利益需要使用土地的，包括城市基础设施、公益事业建设，国家重点扶持的能源、交通、水利、矿山。军事设施等建设需要使用土地的，不管是划拨土地还是出让未到期的土地，经过政府批准都可以行使国有土地收回权。 为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的。城市国有土地使用权是城市旧城改造中遇到的难题。实际上旧城改造中不是将土地使用权收回，而是要对土地使用权进行重新调整。,四、收回国有土地使用权的具体范围,土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的。这在城市房地产管理法中规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准”。关于这类土地使用权收回的，土地使用权国家将不予补偿。,四、收回国有土地使用权的具体范围,因单位撤销迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的。因法律规定，国有划拨土地不得出租、转让等，只能供批准的用地单位按批准的用途使用，如果单位撤销或迁移不再需要使用，则交回国家。因