项目周边市调报告

1、舒心园周边市调总结 第一章 调查说明 一、市调时间2012年5月9日至2012年5月10日。 二、市调目的 1.通过对在销楼盘实地调查，收集板块其产品及销售信息； 2.通过对资料的整理研究和分析，为以后公司新项目的开发提供建议。 三、市调范围 东至丰州路，西达昭君路，南到小黑河，北到鄂尔多斯大街。 四、市调项目 颐景阁、内大翡翠城、万锦逸城、万锦枫泽湾、中海凯旋门、中海紫御东郡、金花园、富丽名源、万豪长隆湾、水岸名苑、建和公务嘉园、诚品建筑、俪城、上上城、亿科公园2010、璟峯汇、银泰尊邸。 五、市调方法 采用实地探访售楼部、陌生询问与网上搜索相结合。 第二章 调查资料统计和分析 一、周边楼盘

2、概况项目名称 项目位置 开发商 项目销售 情况 主力面积（） ）/价格（元颐景阁 金桥开发区金桥世纪十一路内蒙古日报社北金河 湾小区内蒙古小环球发公地房产开 司在售 （住宅）87-150起价5700元/，均 ，6400元/价内大翡翠城 玉泉锡林南路内大新校区旁，北临滨河景观带 房拓蒙古蒙内产开发有限地 责任公司在售 40-81（公寓） /均价7500元万锦逸城 玉泉石羊桥十字路口南六百米路西 呼和浩特鹏盛有房地产开发限公司 在售95-145（公寓） /起价5900元，均/价6200元，最高 /6400元中海凯旋门 赛罕南二环路与丰州路交汇处往南500米 呼和浩特市中有宏海洋地产限公司 在售94

3、-203平方米 /高元层6100-6700 ，均价6300元/元小高层7100-78007200元/均/，价 折，一次性97万锦枫泽湾 玉泉锡林南路与南二环交汇处向米南500 特和浩鹏盛呼有开房地产发 限公司在售 9898-145（ 、106、121145、138142 ），最5900起价元/，均/元高价6400 元价6200/中海紫御东郡 赛罕东二环与南二环交汇处中海锦绣城南侧 呼和浩特市中产有宏洋地海 限公司 在售87-146 小 均价高层元高层7700/元7200/ 金花园 赛罕南二环路与昭乌达路交汇处东南角（宾悦大酒店往南第二个 十字路口发内蒙古建房地产开发公司 售完 176166、1

4、04 186、起价6850元/，最，均/元7270高价 /元7000价富丽名源 赛罕南二环大台小康示范园区东 米路南100内蒙古富力源地产开发有房限公司 在售 88-120（平层） （跃层）400平层住宅起价6000元/，均价6780元/元8800；跃层价格 /万豪长隆 湾金桥开发区世纪六路 呼和浩特市永 开发华房地产 有限责任公司 在售86.51-233 （小 高住）、240-740 （别墅）、 700-2100 （商铺） 现住宅7500/元，前阶段/8500元均价9100元/； /元墅别起价17000；商铺均价30000元/ 水岸茗苑 金桥开发区世纪 路11内蒙古小环球房地产开发公司 在售

5、 94-152 ，均起价5700元/元价6400/，最高 6500价元/建和公务 嘉园金桥开发区世纪五路南（呼市建筑质量监督站旁） 长内蒙古兴房地产开发有限责任公司 在售 （入住）130-180（平层住（跃宅） 230-280 层）6680宅层高住起价7760元/，最高价7100/元，均价元/7760 ，跃层均价 /元诚品建筑 玉泉石羊桥南路与锡林南路交汇处（水果批发市 场南）天特和呼浩市开地房新产发 有限公司 在售113.55，85.18 ，最6190起价元/，均6900高价元/3（另有/元6600价，顶房特套价，层 ）元4998/俪城 玉泉石羊桥十字路口南五百米路 西开产地太兰房 发有限公

6、司在售 83-360 均价7800元/ 上上城 呼和浩特市石羊桥南路水果批发 米500市场南山特市浩呼和有地城房产限 责任公司 在售55.16 /元7280均价亿科公元2010 赛罕兴安南路金岁大酒店向南300米 内蒙古亿科房有地产开发限公司 在售 85-120（住宅）LOFT公52-66（寓） 起价7300元/，最，均 高价8000元/ 价7500元/万锦枫泽湾 玉泉区锡林南路与南二环交汇处向南500米 呼和浩特鹏盛发房地产开有限公司 待售 （住宅）98-145 6741（公寓），最/起价5900元高价6400元/，均住（价6100元/元/；起价宅）3000 （公寓）璟峯汇 金桥开发区南二

7、环锡林公园以北秋实地产 待售 80-280平方米 未定 银泰尊邸 赛罕南二环与呼伦南路交汇处西 米300成智房屋开发 有限公司待售 40-70（公寓） 未定 丰瑞公园1 号赛罕南二环以北仕奇公园以南 赛罕南二环以 北仕奇公园南待售 116-160平米 二、资料分析 1.本次调研对象总共18个，都是在舒心园周边的一些在售，待售项目。其中，除万锦枫泽湾、璟峯汇、银泰尊邸三个楼盘暂时待售以外，其余的都为在售楼盘。 2.项目性质以商品房为主，区域内产品主要以住宅、公寓为主，以项目内部配套商业为辅，其次为别墅和写字楼。其中，住宅主要以高层、小高层为主，档次居中上游，面积则以中小面积的户型为主。 3.通过

8、调查对于住宅项目还有以下几点发现： 高档精装住宅销售表现一般，中档品质中档价位住宅销售表现良好 交通便利、离中小学近的住宅项目销售较好；2环附近住宅比城市中心繁华地段销售情况好 孩子上学、结婚、中老年改善居住环境成为购买住宅的主要因素 比如说中海地产老带新成为关键因素。连续开发的老项目销售良好，大品牌、 以上的三个项目，老带新的客户多达40% 有停车位较没有停车位的项目销售表现要好的多 90120 的户型最为畅销 购房者维权意识增强，五证齐全、现房成为新的卖点 第三章 舒心园周边项目分析 一、住宅 1.中海紫御东郡 项目效果图社区实景图 宜居生态地产 复合地产物业类别 住宅 ,项目特色 毛坯装

9、修状况 建筑类别 板塔结合小高层 高层 所属商圈 二环 赛罕区政府环线位置46% 容积 率率2.20 化 绿2013-01 开盘时间2011-9-17 入住时间开 发 商 呼和浩特市中海宏洋地产有限公司 总 户 数 1512户 项目紧邻3公里小黑河景观带，独享醇美的生态自然景观资源。建筑及景观设计风格“ARTDECO”，建筑物高耸、挺拔，呈现出一种挺拔向上的气势，充分体现了建筑高贵的气质和内涵。 总用地面积8.48万平方米，总建筑面积约22万平方米，绿化率高达46%，由 栋。16层，共计26栋2层，25栋6层，11栋7层，9栋1项目规划中学、小学、幼儿园一体化教育，浓郁的人文氛围与高尚生活相得

10、益彰，风情商业街、休闲中心近在咫尺，酒店、银行、餐饮、医院等一应俱全。38、60、65、82路等多条公交线路贯通社区。 在售住宅户型面积为87、88、132和146平米。 高层起价7300元/平米，均价7500/平米，小高层起价8300元/平米，均价8500元/平米。现阶段优惠全款97折，按揭99折。 广告推广 “法式格调，水岸生活”中海紫御东郡 “SWOT”分析 S中海紫御东郡位于城市东南核心区，与如意开发区、金桥开发区构成首府“金三角”，聚集商业、教育优势。周边成熟的配套设施，让生活更加简单。贯通丰州路，链接新华大街、鄂尔多斯大街、昭乌达路与机场路，交通方便，出行便利。项目接待态度好，服务

11、质量高，客户回访频繁，优惠活动多，赢得了众看房者的口碑。 W项目本身的产品性价比很高，但相比其他同档次楼盘，对于本地的购房者来说，价格稍偏高。 O城市“东进”、“南拓”的发展战略已经全面展开，项目所处区域齐聚如意、金桥两大区域的优秀资源，带动区域经济的发展。项目也可借此机会提升项目自身的发展，以及项目品牌的知名度和影响力。 T周边的其他项目对项目本身的威胁不大，只有大环境的改变才会对项目造成不可预知的威胁，比如说土地政策、限购令等因素。 周边配套 银行：中行、建行、中信银行、内蒙古银行、信用社等 餐饮：王莉贵宾楼、浩翔私房菜、浩翔农家院、金岁大酒店等 教育：阳光艺术幼儿园、国子学幼儿园、雏鹰双

12、语幼儿园、农大幼儿园、农大附小、大台什小学、小台 什小学、巨华小学、二中分校、呼市商贸旅游职业学校、内蒙古农业大学等 行政办公：国土资源局、内蒙古高级人民法院、内蒙古地税巧报地税所 邮政：大台什路邮政支局 ：学府花园文体馆、农大体育馆、主题酒吧、高级会馆一应俱全休闲娱乐 号1丰瑞公园 2. 售楼处效果图项目效果图 景观居所项目特色 物业类别 住宅公园地产 , 毛坯 建筑类别 板楼 小高层高层装修状况 赛罕区政府所属商圈环线位置 二环 31% 率绿容 积 率 3.70 化2011-12 入住时间开盘时间 2010-11-6 开 发 商 内蒙古丰瑞房地产开发有限公司 总 户 数 1550户 丰瑞公

13、园1号占地79.47亩，总建筑面积22.9万，容积率3.7，绿化率24.6%，项目分两期开发，其中一期开发14.90万，二期8万。共开发15栋，1栋30层，2栋29层，4栋26层，2栋16层，6栋11层，为了满足不同的消费群体。 丰瑞公园号小区的中央景内有水景、园艺小品、绿色连廊、健身区域等。同时沿南二环还有一个35米宽的1.6万平方米的景观带。内部分设二个主入口，三个次入口。主入口的宽度为21米，30米；次入口的宽度为：10.2米、11.3米。 期房在售户型面积116-160平米。工程进度：2-3层。 一期剩余房源不多户型面积在116-160，起价6300元/，均价7000元/。二期预定7、

14、8月份开盘，主推户型90-200/。现优惠，一次性3个点， 。40%按揭一个点，按揭首付广告推广 “黄金区位，公园地产”丰瑞公园1号 “SWOT”分析 S“黄金区位”，地段好，地理位置优越；“公园地产”，紧依仕奇公园，优秀的居住环境。 W项目处于南二环的边缘，周边生活配套设施不齐全，项目自身配套不完善。 O城市“东进”、“南拓”的发展战略已经全面展开，项目所处区域齐聚如意、金桥两大区域的优秀资源，带动区域经济的发展。项目也可借此机会提升项目自身的发展，以及项目品牌的知名度和影响力。 T周边项目较多，同质化严重，同等档次的竞争激烈，对项目的自身发展造成威胁。 周边配套 教育：锡林南路小学、农大附

15、小、秋实中学、电力中学、内蒙古师范大学、内蒙古农业大学 生活配套：嘉茂购物、北京华联超市、碧海云天洗浴中心、东鸽电器城、东瓦窑农副品批发市场 银行：中行、农行、中信、金谷、内蒙古银行 邮局：诺和木勒邮政支局 医院：第一、第二医院、武警医院、赛罕区医院、仁济医院 300多亩的仕奇公园水景、园艺小品、绿色连廊、健身区域，小区超市，有线，绿化，保安等其他： 万锦枫泽湾 3. 社区效果图 社区效果图 物业类别 住宅宜居生态地产 ,教育地产项目特色 毛坯高层装修状况 建筑类别 板楼 所属商圈 环线位置二环以外 暂无资料40% 化2.50 率绿率容 积 2013-12-31 开盘时间 2011-11 入住

16、时间开 发 商 呼和浩特鹏盛房地产开发有限公司 总 户 数 2232户 万锦枫泽湾位于锡林南路与南二环交汇处向南500米处。万锦枫泽湾北侧沿锡林南路距离项目不远的位置是嘉贸商圈，配有大型超市，专卖店，美容美发，休闲娱乐，中外快餐，美食广场等等一系列服务设施，继续向北5分钟车程即可进入呼和浩特中山路商圈。 万锦枫泽湾总用地面积141858万平方米，总建筑面积约506141平米，分为南、北区开发，容积率仅为2.5，绿化率预计高于40%，法式高层建筑。配有社区幼儿园，集会所，酒店、写字楼、loft公寓、住宅为一体。 现阶段推出loft公寓户型面积40-67平米，起价3000元/平米，精装修送家电，首

17、付8万；住宅特价房内部认购中，主推户型面积98-145平米，均价6100元/平米。优惠全款：2万抵8万。按揭首付30%：2万抵4万；首付60%：2万抵6万。 广告推广 “观景居所，名门之后”；“名校相伴，书香门第”“全景商业街区，城市发展前沿”万锦枫泽湾 SWOT分析 S500亩大型景观配套锡林公园、社区自配鼎奇幼儿园、多所名校环伺周边，打造出优质的人文、景观居所；13万的全景商业街，是城市南端独一无二的商业领跑者。 W项目位于锡林南路，处于城市二环的外部区域，离市中心较远，且现阶段周边生活配套设施不齐全，公共交通建设不完善，导致居住者生活很不便利；施工进度缓慢，交房遥遥无期。 O城市“东进”

18、、“南拓”的发展战略已经全面展开，项目所处区域齐聚如意、项目也可借此机会提升项目自带动区域经济的发展。金桥两大区域的优秀资源，身的发展，以及项目品牌的知名度和影响力。 T在本项目的东侧，由秋实地产开发的璟峯汇，主要策略就是低价、高质，最本项目的价格造成影响，对本项目构成了很大的威胁。 周边配套 商业配套：嘉茂商圈、中山路商圈 学区配套：社区自配幼儿园、鼎奇双语幼儿园、育才幼儿园、南茶坊小学、 土默特中学、二十七中、六中、一中、内大南校区 公园景观：锡林公园、南河环城水系 银行、邮局等 其他配套：第一医院、第二医院、社区会所 ：商业底店内部配套通过对几个有特点案例的分析可以得出，销售表现良好的楼

19、盘之间4.存在着以下几点共性： 强大的开发商及良好信誉 项目规模较大，地段环境有优势 便利的交通及优势的配套（比如万锦枫泽湾的教育景观配套） 良好的服务态度+合理的价格+实在的优惠 宣传推广力度大，宣传推广到位 通过调查对于住宅项目的总结有以下几点：5. 高档精装住宅销售表现一般，中档品质中档价位住宅销售表现良好 交通便利、离中小学近的住宅项目销售较好；2环附近住宅比城市中心繁华地段销售情况好 孩子上学、结婚、中老年改善居住环境成为购买住宅的主要因素 大品牌、连续开发的老项目销售良好，老带新成为关键因素。比如说中海地产的三个项目，老带新的客户多达40%以上 有停车位较没有停车位的项目销售表现要

20、好的多 90120 的户型最为畅销 购房者维权意识增强，五证齐全、现房成为新的卖点 二、公寓 内大翡翠城 项目效果图 项目效果图 项目简介1. 内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司开 发 商项目位置 玉泉锡林南路内大新校区旁，滨河景观带北 314244平方米平方米 建筑面积96658占地面积 环线位置 精装修二环以外 装修状况35% 率 绿 化 容 积率3.25 2013-12-1 入住时间2012-01-08 开盘时间 均 /平方米40-81 均价7500元价 主力户型 折，按揭99折，分期97折+送家电买一层送一层+送装修+95 优惠 全款 装修情况2. 电 电视、冰箱、洗衣机、电磁炉家100

21、0装修标准 元/ 面地 一二楼均为复合木地板面 四白落地 墙 顶腻粉刮白 房间隔墙 轻质材料 吊卫生间墙砖到顶房厨 整体橱柜 卫 生 间 卫生洁具门 复合门（含五金件） 洗面池及马桶 户型设计3. A-3（右）户型 C-4户型 户型 C-3户型 C-1 户型 A-3（左）户型 B-1 户型 A-14.项目分析 近期内大翡翠城的销售比较火爆，相比于二环内的几个公寓项目，我觉得它的项目有几个很大的特点： 价格的优势 内大翡翠城的公寓均价在7500元/平方米左右，但实际价格很有可能只在7000-7200元/平方米左右，因为通过暗调发现，实际的成交价格比广告宣传中的价格要低，例如9#中的A-3（右）户

22、型，面积为40.17（80.34）平方米，实际使用面积为65平方米，1F的表面价格是7080元/平方米，实际经过优惠之后的价格是6868元/平方米（按揭最低97折），最后其单价仅为4244元/平方米，这样的价格对于很多的购房者来说不得不说是一个致命的诱惑。 精致装修提升公寓档次 内大翡翠城公寓的精装修为1000元/平方米的标准，而且在此基础上还赠送电视、冰箱、洗衣机、电磁炉等家电，做到了“拉着皮箱即可入住”的理念标准。 中小户型降低投资风险 内大翡翠城的公寓面积为40-81 ，均以小面积为主，降低了投资者的投资风险，增加了收益的回报率。 5.呼市其他项目 项目名称 区位 均价装修标准 家具家电

23、 装修情况在售面积 书香门第 尙座赛罕区 /9000元 未定 无地墙面刮白80 板砖50-120 丰泰金翡丽 回民区 13000元/ 4000元/ 西门子索尼电视；西门子冰洗衣机； 箱镜面墙纸、软皮、 墙体60-80 云鼎回民区 /9400元 /1500元 无普通墙面乳胶漆； 地板40-108 兰德京玉 华都玉泉区 /元9000 /元1500 电热水器、电视、（都磁炉、油烟机 是海尔）圣象墙纸，乳胶， 木地板38-165 通过调查对于舒心园周边的公寓项目得出以下结论：市场概况 由于受到限购、贷款政策和房地产市场的影响，整个区域在售和待售的公寓项目较多，总体来说竞争比较激烈，但销售情况良好。 价

24、格情况 公寓的价格主要受区位、交通、投资小环境、装修材料费用的影响。就根据之前调查结果来看，呼市市区公寓价格由几经济商业中心向城市边缘逐级递减。城市中心公寓均价一般都在10000元/以上，部分高档精装公寓价格可达到15000元/左右，城市边缘公寓均价一般在7000元以上，而舒心园周边区域的价格约在7000元/左右。其中，内大翡翠城，7500元/；上上城，7280元/；亿科公园2010,11000元/；万锦枫泽湾，起价3000元/；银泰尊邸，未定； 装修情况 根据本次调查结果来看，舒心园周边区域在售公寓项目大部分属于精装修，小部分简单装修，几乎没有毛坯的公寓项目。待售公寓项目也有根据市场和客户反

25、馈进行装修的意向。装修费用一般在1000-1500元/左右；精装修还至少配有电视、洗衣机、冰箱；厨卫用具大件齐全，至少配有热水器、油烟机、灶具（一般为电磁炉，个别为天然气灶；洗浴是淋浴基本没有盆浴）。家电家具一般都是知名品牌，部分没有确定牌子的项目也明确表示会选择名牌。墙体一般为墙纸和乳胶漆地板木质和石质基本持平。 在售户型及面积 通过调查发现在售公寓面积在35-160，而60-90的销售情况最好， 有独立卧室的要比卧室客厅一体的销售情况好。 三、商业 1.周边商业概况 项目位置 面积（平米） 单价（元/每平方 米）租金（元/年） 其他 丰瑞 公园 一号赛罕南二环以北仕奇公 园以南100-12

26、0 3200034000 一拖二，无单层。一层 米米，二层层高4.53.8160-200 2800030000 40036800 一拖二，入口处汇商广场 昭乌达路与南二环交叉) 西北角(赛汗区政府旁200160 35000 32000 可单层，可一拖二。一层5米，二层3.8米 首府国际 公馆 30米赛罕区政府广场东 14032000 160 28000 70 25000 超市、日用百货90 60000 汽车维修，保养 亿科公元2010 赛罕兴安南路金岁大酒 米路西店向南300114-400 2500035000 一拖二、一拖三，无单层，面积多样，可自由分割 280.00 35000 一拖二，一

27、层层高4.5米，二层层高3.8米，路边入口处 金花园 赛罕区政府斜对面（南二环与昭乌达路交汇处 东南角）15000.00 1-5层为商业办公区，招商自营 皮革厂 赛罕区政府北，仕奇公 园东南70多 150总价130万自营超市，准备出手 2.个案分析 汇商广场 物业类别 商业 项目特色 综合商业体 装修状况框剪 毛坯 建筑类别 所属商圈 环线位置 二环 赛罕区政府 绿 化 率 容 积率 6.20 30% 占地面积 20000平方米 平方米建筑面积 133000 车位配比 1:1 1000数户总 户 内蒙古华麟房地产开发有限公司 商 开发汇商广场成功的因素： 紧靠赛罕区政府，黄金的区位，优越的地理位置，便利的交通，成熟的周边社区，保证了投资经营的收益回报率，也造就了汇商广场的成功。 银行、邮局等完善的商业配套，为项目商业的发展推波助澜。 底商可单层，可一拖