中建华府淡市下的运营体系

1、1,中建华府 淡市下的运营体系,2,汇报提纲,一、项目概况 二、项目发展历程及掠影 三、项目进度 四、经济指标完成情况 五、淡市下的运营经验分享,3,一、项目概况,项目区位,产品定位,主要经济技术指标,项目规划,4,该项目位于德州经济开发区，晶华大道以西，三八东路北，紧邻城市主干道，处于城市发展方向,周边范围配套相对齐全，但规模较小，品质较低,项目区位,5,项目产品类型丰 富，涵盖情景洋房、电梯洋房和多层住宅、高层住宅、商业、写字楼等业态,项目主要经济技术指标,6,基于对德州房地产市场的充分调研和分析，以及对各种产品组合方案的成本利润测算，确定“多层洋房小高层”的组合方案最为经济，市场认知度最

2、高，利润空间最大,最优方案：多层+洋房+小高层,产品定位,7,通过合理规划，形成“一环三口、绿心双轴、高区多院落”的居住总体格局，建筑空间组织有序合理,一环+三口”的规划布局,规划方案,8,绿心,绿心：南侧正对步行入口，以环形道路围合的扇形绿化广场，作为小区的集中景观绿地。 双轴：正对南、东两个小区主要出入口，组织两条绿化轴线,绿心+双轴”的规划布局,规划方案,9,围合式院落组团方式，为本项目的一大亮点,规划方案,10,院落效果示意,规划方案,11,多层外檐,规划方案,12,情景洋房外檐,规划方案,13,电梯洋房外檐,规划方案,14,高层外檐,规划方案,15,沿三八路规划了近9000平米的商业

3、。通过与小区南入口的有机结合，力争打造成沿三八路的高品质商业街区,复合型生活商业广场街区,规划方案,16,荣获奖项,2010年中建华府项目获得 “全国人居经典建筑规划设计方案竞赛 规划金奖,规划方案,17,二、项目发展历程,项目发展历程,项目掠影,18,项目发展历程,19,项目掠影,2008年10月销售中心开放,20,2009年5月多层样板间开放,项目掠影,21,2009年5月多层样板间开放,项目掠影,22,2009年10月多层开盘,项目掠影,23,2011年4月情景洋房开盘,项目掠影,24,2011年8月情景洋房样板间开放,项目掠影,25,2011年8月电梯洋房样板间开放,项目掠影,26,中

4、心景观实景,项目掠影,27,五、淡市下的运营经验分享,28,产品定位：“多层+洋房+小高层”的产品组合方案,项目定位：规划理念要领先德州3到5年，要建设主要针对中高端 客户的高品质楼盘，注重细节和品质的打造，引领居住新概念,准确的项目定位和产品定位,从营销角度考虑：主打差异化产品，易于打造高品质，易于去化； 从控制成本角度考虑：有效的降低了建安成本，利润空间最大,29,准确的项目定位和产品定位,异地开发市场调研至关重要，要求调研工作不走过场，汇报工作不讲修辞，深入细致扎实全面的调研工作使我们准确把脉德州房市,依据公司发展战略，客观分析项目区位及发展前景，确定项目定位及产品定位,项目定位及产品定

5、位的准确性和前瞻性是项目始终具有竞争力的保证,30,以市场研究为基础，产品创新为手段，借鉴优秀案例，打造项目核心竞争力,产品创新能力决定竞争力,围合院落的园中园设计成为德州市场独有的亮点,31,结合围合院落的安防设计：三重门禁系统,给业主以领域感、安全感和尊贵感,产品创新能力决定竞争力,32,以客户为中心，认真推敲产品细节，积极进行产品创新，增加产品的附加值,情景洋房增加南侧卧室，使用舒适度，空间 布局更加合理,改良顶层4跃5户内布局空间，双露台、书房、 储藏室等附加值,解决洋房产品楼梯抗性，增加电梯洋房产品,产品创新能力决定竞争力,33,深入研究当地居住特性及生活习惯，以先进理念引领德州新生

6、活,改变原有的北厅设计，采用全阳南厅设计,改变当地简装交房标准，采用毛坯交房,洋房引用花园入户方式，增强生活品质,产品创新能力决定竞争力,34,整盘的推售策略： 通过对德州房地产市场的深入调研，为实现项目开发利润最大化，确定项目分三期销售；以市场接受度最高的多层和洋房产品贯穿整个销售周期，各期均以多层为快销产品，洋房为标杆产品和高利润产品；既保证期期热销，又便于拉升价格，实现较高利润,整盘销售周期： 项目整体销售周期按3年半考虑，即2009年5月2012年12月,营销策略的制定要有战略思维,35,2010年 热销：体验营销，领航市场,2009年 亮相：火爆开盘，抢占市场,2011年 应变：全面

7、提速，逆市飘红,2012年 改变：分批推售 精细营销,营销策略的制定要有战略思维,36,制定完善的计划管理体系，确保计划制定的科学严谨,严格的考核办法，确保计划管理不成为纸上谈兵,在整个项目的运营过程中，计划管理工作都承担着重要的保障性作用,用计划统一思想，用计划管理提升执行力从而极大地提高了公司运作效率,计划管理确保行动的一致和高效,37,计划管理的主责部门：运营管理部； 计划管理办法相关文件： 兴渤海公司计划节点考核办法 管理层绩效考核办法 普通员工绩效考核办法,计划管理确保行动的一致和高效,38,通过严格的业务培训加强物业人员服务意识，提升服务质量,通过各种激励机制使员工看到自己的进步和发展空间,通过各种活动的组织，增加团队的凝聚力,行业最具竞争力的团队,华府物