资产评估第二节.ppt

1、第二节 成本法,一、成本法的概念及理论依据,（一）概念：成本法是指在评估资产价值时，按照被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。,2020/12/12,3,（二）理论依据生产费用价值论 资产的价值取决于购建时的成本耗费，这是从供给的角度考察资产的实际价格。 生产费用价值论是重置成本及成本法的理论基础。 即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在 决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会 超过购建该项资产的现行购建成本。,劳动 资本 土地,的报酬,生产的费用,商品的价值量,4,二、成本法的基本思路及运用的前提条件,（一）基本思路 成本法的基本思路是站在购买者的角

2、度，重新购置与被评估资产相同或相类似的全新资产，必然要花费各种费用，包括买价、手续费、咨询费等，也就是在现行市场条件下需要支付的各种成本额，即重置成本。以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗就得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。,5,（二）前提条件 1、成本法以持续使用为假设，要求被估资产处在继续使用过程中（被评估资产处于持续使用状态或被假定处于持续使用状态）。 2.应当具备可利用的历史资料（特别注意二者的可比性）。（1）成本法的应用是建立在历史资料基础上的，许多信息资料、指标需要通过历史资料获得。（

3、2）现时资产与历史资产具有相同性质或可比性。 3、成本法要求必须能够测定形成资产价值的必要耗费，即形成资产价值的耗费是必须的。,（三）成本法的适用范围P43,三、 评估程序,确定评估对象及目的,搜集历史资料，确定成本构成,确定已使用、未使用及总使用年限,确定重置成本,代入评估模型,初步评估结果,最终评估结果,重 新 评 估,是,否,确定各种贬值或损耗,确定综合成新率,2020/12/12,8,1、被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值 -功能性贬值-经济性贬值 =重置成本成新率 -功能性损耗-经济性损耗 2、被评估资产评估值=重置成本综合成新率 该公式为正确使用成本法提供了思路，评估操作中，重

4、要的是按照此种思路，确定公式里边的各项经济指标。,四、成本法的基本计算公式,五、成 本法的 基本要 素,（一）重置成本,（二）实体性贬值,（三）功能性贬值,（四）经济性贬值,（一）资产的重置成本,1.重置成本定义指按现行市场条件下重新构建一项全新资产所支付的全部货币总额。简单地说，资产的重置成本就是资产的现行再取得的成本。 2.重置成本分类一般可分为复原重置成本和更新重置成本两种。,2020/12/12,11,（1）复原重置成本指运用被评估资产原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平复原购建这项全新资产所发生的支出。复原重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映

5、的物价水平是不相同的，前者反映的是资产评估日期的市场物价水平，后者反映的是当初购建资产时的物价水平。,（2）更新重置成本指利用新型材料，并根据现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等。以现行价格水平构建与被评估对象具有同等功能的全新资产所需的成本。,（3）更新与复原重置成本的异同 相同点：均采用现行价格计算。 更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是相同的。 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。,（4）两种重置成本运用中注意事项在实践工作中，选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重

6、置成本。在无法获得更新重置成本时也可采用复原重置成本。之所以要选择更新重置成本，一方面随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计被社会所普遍接受。另一方面，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优于旧的资产。,无论哪种重置成本，资产本身的功能始终是相同的，采用的都是资产的现时价格，不同的在于技术、设计、标准方面的差异。一般而言，复原重置成本大于更新重置成本。如果选用了复原重置成本，则复原重置成本和更新重置成本的差额视作是功能性贬值的一部分。,（3）更新与复原重置成本的异同 相同点：均采用现行价格计算。 更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现

7、时价格标准，资产的功能也是相同的。 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。,1.含义指资产投入使用后，在使用年限内，由于使用磨损和自然力的作用，在物质形式上受到损耗，其物理性能会不断下降，价值会逐渐减少。2.资产的实体性贬值通常用相对数计量，即实体性贬值率，用公式表示为：,（二）实体性贬值,（二）实体性贬值,1.含义指资产投入使用后，在使用年限内，由于使用磨损和自然力的作用，在物质形式上受到损耗，其物理性能会不断下降，价值会逐渐减少。2.资产的实体性贬值通常用相对数计量，即实体性贬值率，用公式表示为：,3、决定实体性贬值的因素 使用时间 使用率，也叫利用率 资产本

8、身的质量 维修保养程度,1.定义资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。,（三）功能性贬值,（2）公式 超额投资成本复原重置成本更新重置成本 （3）注意 如使用复原重置成本则应考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值； 如使用的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了，无需考虑； 如使用现行市场价格作为重置成本， 也不需再考虑超额投资成本。,3、超额运营成本,（1）含义 由于技术进步出现了新的、性能更优的资产，致使原有资产的功能落后于新资产，新资产在运营费用上低于原有资产。 （物耗、能耗、工耗等） （2）公式 超额运营成本各年净超额运营 成本折现系数,(

9、3)计算步骤,计算年超额运营成本。 计算年净超额运营成本。 年净超额运营成本 年超额运营成本（1所得税率） 据资产的剩余寿命和收益率（折现率），将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额。 被评估资产功能性贬值额 年超额运营成本（1所得税率） （P/A,r,n） 或,（四）经济性贬值,1.含义指由于资产以外的各项因素如外部环境变化等导致资产本身价值的损失。 经济性贬值从概念上讲，是由于企业外部条件的影响，导致企业资产本身价值的损失，与企业资产本身无关。经济性贬值主要体现为运营中的资产使用率下降，甚至闲置，并引起资产的运营收益下降。,2.经济性贬值的影响因素 （1）竟争加剧，社会总需求减少，导致

10、开工不足； （2）材料供应不畅，导致开工不足； （3）材料成本增加，导致企业费用直线上升； （4）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运营成本加大； （5）产业政策的变动，缩短使用寿命；,3.例如：在评估一家化肥厂或化学制品厂时，就要考虑到政府是否新近实施了一些禁止污染的环保法令法规，使得这一厂家的生产经营受到限制，因而其资产的价值会下降。这种损耗一般称为资产的经济性损耗，也称为经济性贬值。（我们可以这样理解，除了以上功能性和实体性两种贬值外的贬值属于经济性贬值）。,六、成本法中各个参数的计算方法,参数,重置成本 实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值,（3）计算公式,重置成本直接成本间

11、接成本,建造成本构成： 材料成本 人工成本 制造费用 资金成本 合理利润,购买成本构成： 购买价格 安装调试费 运杂费 人工费,间接成本构成： 取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用,（4）说明,资产的重置成本应包括开发者的合理收益。如果是建造，建造成本中当然应该包含建造商或者生产商的合理利润，不过该收益应该以现行行业或社会的平均资产收益水平为依据。重置核算法考虑了价格因素，费用项目的构成上可以考虑生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。,例2-8 重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成

12、本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人成本0.8元。求该机器设备重置成本。 （1）直接成本=50000+1000+800=51800（元） 其中：买价，50000元 运杂费，1000元 安装费用，800元 其中，原材料，300元 人工，500元（2）间接成本（安装成本），400（=5000.8）元（3）重置成本合计，52200元。（注：如果有无效支出应该扣除）,课堂练习1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、

13、其他费用1000元，安装期限较短。 评估人员认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：,重置成本=购买价格+运费+安装成本 =180000+5000+20000=205000（元）,课堂练习2 ：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨8

14、0%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？,解： （1）计算直接成本 购买价=8（1+20%）=9.6（万元） 运杂费=1.6（1+80%）=2.88（万元） 安装费中的直接成本=0.4（1+40%）=0.56（万元） 直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本 9.6+2.88+0.56=13.04（万元） （2）计算间接成本 间接成本占直接成本的百分率0.2（81.60.4） 2% 间接成本13.042%0.26（万元） （3）计算重置成本 重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元）,2.价格指数法（物价指数法）,（1

15、）基本原理：是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。,（这里的原理和市场法中的直接比较法中的“价格指数法”一样，大家可以两边比较着看）。,（2）计算公式,资产重置成本 =资产历史成本（1+物价变动指数）,或：,综合物价指数,例2-9 某被估资产购建于1994年，账面原值为50000元，当时该类资产的（定基）价格指数为95%，评估基准日该类资产的定基价格指数为160%，则：被估资产重置成本=50000（160%/95%） =84210（元） 又如，被估资产账面价值为200000元，1992年建成，1997年评估，经调查已知同类资产环比价格（变动）指数分别为1

16、993年为11.7%，1994年为17%，1995年为30.5%，1996年为6.9%，1997年为4.8%，则有：被估资产重置成本 =200000（1+11.7%）（1+17%） （1+30.5%）（1+6.9%）（1+4.8%） =200000191% =382000（元）,Page 37,（3）注意：,资产历史成本要求真实、准确并符合社会平均的、合理成本的要求；资产评估时物价指数指的是评估基准日（或能够代表评估基准日）的物价指数，而且应是资产的类别或个别物价指数。（越是分类具体的物价指数越准确）；一项科学技术进步较快的资产，采用价格指数法的重置成本往往会偏高。物价指数法估算的重置成本，仅

17、考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；,（4）物价指数法与重置核算法的异同,相同点 二者都是建立在利用历史资料的基础上。因此，都需要注意判断、分析资产评估时重置成本口径与委托方提供历史资料（如财务资料）的口径差异。 不同点 一是二者确定的重置成本类别不同。 物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也（可以）考虑生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。,二是建立的基础不同。物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的

18、基础上。三是评估结果的准确度不同。一般情况下，价格指数法和重置核算法相比，核算的结果可能有误差，其准确度没有后者的高。,Page 40,3.功能价值类比法,（1）基本思路：是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例关系或者指数关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。 （2）理论假设：资产重置的目的在于重置其功能，功能相同，购建成本也应相同 。,（3）具体评估方法,生产能力比例法运用的前提条件和假设：资产的成本与其生产能力成线性关系，生产能力越大，成本越高，而且是成正比例变化。计算公式为

19、：,规模经济效益指数法 由于规模经济效益作用的结果，资产生产能力和成本之间大多数只成同方向变化而不是等比例变化。因此，用被评估资产的重置成本和生产能力与参照物 资产的重置成本和生产能力相比较，估算被估资产的重置成本。计算公式：,说明,一是公式中的X是一个经验数据，称为规模经济效益指数。在美国，这个经验数据一般在0.41间，如加工业一般是0.7，房地产业一般是0.9 。我国到目前为止尚未有统一的经验数据，评估过程中要谨慎使用这种方法。二是规模经济效益指数法计算的一般是更新重置成本；生产能比例法是规范经济效益指数法在x 取1时的特例。,4.统计分析法（点面推算法）,（1）基本思路 当被估资产单价较

20、低，数量较多时，为降低评估成本，简化评估业务，节省评估时间，可采用此方法。就是先将被评估资产按某一标准分类，再在每一个类别选择适量有代表性的资产，用上述三种方法计算重置成本，在根据抽样资产的历史成本计算出分类资产的调整系数，再据调整系数计算被评估资产的重置成本。,某类抽样资产 的重置成本,被评估资产 的重置成本,（2）步骤 在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别。在各类资产中抽样选择适量具有代表性资产，应用功能价值法、物价指数法、重置核算法等方法估算其重置成本。依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本计算出分类资产的调整系数，其计算公式为： K=R1/R式中： K资

21、产重置成本与历史成本的调整系数； R1某类抽样资产的重置成本； R某类抽样资产的历史成本。根据调整系数K估算被评估资产的重置成本，计算公式为： 被评估资产重置成本=某类资产账面历史成本K,例2-10：评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为30万元，而该5台具有代表性通用设备历史成本之和为20万元，该类通用设备账面历史成本之和为500万元，则： K=3020=1.5该类通用设备重置成本 =5001.5 =750（万元）,课堂练习3：被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账面历

22、史成本之和为1200万元。评估人员从中抽样选取了5台具有代表性的通用设备，其账面历史成本为50万元，经估算其重置成本之和为80万元。该类通用设备的重置成本为： 该类通用设备的重置成本 =120080/50 =1920（万元）,（二）实体性贬值估算,实体性贬值估算方法,观察法 公式法 修复费用估算法,1. 观察法（成新率法） (1)含义：它是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，

23、判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。 （2）计算公式为：资产实体性贬值=重置成本（1-成新率） =重置成本实体性贬值率,通过观察确定新旧程度,2.公式法（使用年限法） (1)含义 它是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体性贬值率，进而估测资产的实体性贬值。 （2）原理 该法认为资产的贬值和其实际使用年限成正比例。,请你思考：,实际使用年 限指什么？,实际使用年限是 否等于折旧年限？,名义已使用年限 指资产从购进使用到评估时的年限（也就是按照公历的会计年度确定的会计上的实际使用年限）。名义已使用年限可以通过会计记录、资产登记簿、登记卡片查询确定。 实际已使用年限

24、指资产在使用中实际损耗的年限。由于资产在使用中负荷程度的影响，必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用率来调整。 实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率,（3）名义已使用年限与实际已使用年限,当资产利用率1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长；当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限；当资产利用率1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。,资产利用率计算公式为：,（4）计算公式为（P49）,=（重置成本-预计残值）（实际已经 使用年限/总使用年限） =（

25、重置成本-预计残值） 实体性贬值率,请继续思考,上述计算公式，为何要去除净残值？,式中说明：预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。在资产评估中，通常只考虑数额较大的残值，如残值数额较小可以忽略不计。总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。计算公式为： 总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率 显然残值是没有贬值的，所以式中扣除了预计残值。尚可使用年限是根据资产的有形损耗因素，预计资产的继续使用年限。,例2-11某机器设备购建于1994年10月30日，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时，由于其生产的产品自199

26、4年初至1998年末期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自1999年初恢复正常使用，现以2000年10月30日为评估基准日，则该设备的名义已使用年限为6年。资产利用率为：,由此可以确定该资产的实际已使用年限为： 6117%=7.02（年）,课堂练习4被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备1997年1月购进，2002年1月评估；该设备的重置成本为500000元，其残值为2000元，尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。该设备的实体性贬值为多少。 解：资产利用率=53

27、605/53608=62.5% 实际已使用年限=562.5%=3.125（年） 总使用年限=3.125+5=8.125（年） 资产的实体性贬值=（500000-2000）3.125/8.125 =191538.46 （元）,3.修复费用估算法,原理：利用恢复资产全新功能所支出的费用金额来直接估算资产有形损耗的一种方法。,计算公式,有形损耗=可修复性损耗+不可修复性损耗,（三）功能性贬值的估算,1 .含义： 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。 功能性贬值是无形损耗的一种，体现在两方面：一是超额投资成本（一次性功能性贬值） ；二是超额运营成本(运营性功能贬

28、值 )。,2.超额投资成本（一次性功能贬值） （1）含义： 指被评估资产与当前新资产建造成本相比，因建造技术、工艺、材料和设计上的差别而导致的贬值。它是由于科学技术进步使得新的同样功能的资产价格降低而引起的原有资产价值的贬值。事实上，它是超额投资成本引起的功能性贬值。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。,（2）计算： 功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，即超额投资成本可视同为功能性贬值，计算公式为：功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本 （3）注意： 使用复原重置成本则应考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；如使用的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了，无需考虑

29、；如使用现行市场价格作为重置成本，也不需再考虑超额投资成本。,3.超额运营成本（运营性功能贬值),（1）含义：被评估资产与全新状态的资产相比，由于资产的效用，生产加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加和效益降低。 超额运营成本是由于技术进步出现了新的、性能更优的资产，致使原有资产的功能落后于新资产，新资产在运营费用上低于原有资产。,（2）公式： 超额运营成本各年净超额运营成本折现系数 (3)计算步骤 将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较,计算年超额运营成本。 计算年净超额运营成本。 年净超额运营成本年超额运营成本（1-所得税率） 据资产

30、的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额。 被评估资产功能性贬值额年超额运营成本 （1所得税率）（P/A,r,n） 或 =,例2-12某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12 000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，待评估资产相对于同类新装置的功能性贬值测算过程如下。 估算待评估资产的年超额运营成本： （6-4）12 000=24 000（元）测算待评估资产的年净超额运营成本： 2

31、4 000（1-33%）=16 080（元）将待评估资产在剩余使用年限内的净超额运营成本折算为现值： 16 080（P/A,10%,3）=16 0802.4869 =39 989.35（元）,例2-13待评估资产为一栋层高为4米的住宅，其复原重置成本为1 600元/建筑平方米，而在评估基准日建造具有相同效用的层高为3米的住宅，更新重置成本为1 500元/建筑平方米，就此可以断定其单位建筑面积功能性贬值额为：1 600-1 500=100（元/建筑平方米）,（四）经济性贬值的估算,1、含义： 指由于资产以外的各项因素如外部环境变化等导致资产本身价值的损失。 2、注意问题： 一般情况下，当资产使用

32、基本正常时，不计算经济性贬值。 3、表现形式 （1）资产利用率下降。 （2）资产年收益额减少。,4.经济性贬值的估算法方法（1）生产能力比较法 资产利用率下降导致的经济性损耗的计量(生产能力相对过剩引起的经济性贬值 )。,经济性贬值=（重置成本-实体性贬值-功能性贬值）经济性贬值率,（2）收益损失资本化法 资产年收益额减少引起的经济性贬值的计算。 经济性贬值资产在尚可使用年限内可预见的经济 收益损失额现值系数 或: 经济性贬值额年收益损失额（1-所得税率） （P/A, r, n） 注意： 此种情况下的计算方法和由超额营运成本引起的功能性贬值的计算方法一样。,例2-14某电视机生产厂家，其电视机

33、生产线年生产能力为10万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产品销售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年产7万台(销售价格及其他条件未变)。这种局面在今后很长一段时间内难以改变。请估算该电视机生产线的经济性贬值率。 评估师根据经验判断，电视机行业的生产规模效益指数为0.6，设备的经济性贬值率为：,经济性贬值=,例2-15如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价销售电视机。假定原电视机销售价格为2000元/台，经测算每年完成10万台的销售量，售价需降至1900元/台，即每台损失毛利100元。经估算，该生产线还可以继续使用3年，企业所在行业的平均投资报酬率为10%，试估算该生产线的经济性贬值。 经济性贬值=(100100000)（1-33%） （P/A，r，n） =16662230(元),例2-16某生产线额定生产能力为1000个/月,已使用三年，目前状态良好，观察估计其实体性贬值率为15%，在生产技术方面，此生产线为目前国内先进水平。但是由于市场竞争激烈，目前只能运行在750个/月的水平上。假设已知