房地产开发经营与管理TRW复习

1、房地产开发经营与管理,四川大学建筑与环境学院 谭 茹 文,房地产开发经营与管理 谭茹文,复 习,房地产开发经营与管理 谭茹文,第一章 房地产投资概述,一.房地产的概念 二.房地产的种类 三.房地产的特征 四.房地产投资的形式 五.房地产投资的利弊 六.房地产投资的风险,房地产开发经营与管理 谭茹文,一.房地产的概念,房地产是房屋财产和土地财产的总称。地产可视为实物、权益和区位三者的结合,房地产开发经营与管理 谭茹文,1. 实物,从实物角度上看，房地产有三种存在的形态： （1）土地 （2）建筑物 （3）房地,房地产开发经营与管理 谭茹文,2. 权益,房地产可视为由多种权利构成的权利束，而完整的权

2、利束为房地产产权。 基本权利有：占有权、使用权、收益权、处分权；派生权利，如：典权、抵押权、地役权等,房地产开发经营与管理 谭茹文,3. 区位,区位是指房地产的空间方位，除了房地产的地理坐标位置外，还包括房地产与其它地方往来的便捷性、周围环境、在城市中的地位等,房地产开发经营与管理 谭茹文,二.房地产的种类,按开发程度划分 土地 房地产 在建工程 建成后的物业,房地产开发经营与管理 谭茹文,1.土地,1) 按土地的权属划分 国有土地 集体土地 (2) 按土地的开发程度划分（P27） 生地 毛地 熟地,房地产开发经营与管理 谭茹文,三.房地产的特征,1.不可移动性 2.独一无二性 3.寿命长久性

3、 4.数量有限性 5.用途多样性 6.相互影响性 7.易受限制性 8.保值增值性 9.价值高大性 10.难以变现性,房地产开发经营与管理 谭茹文,五.房地产投资的利弊,1.相对较高的收益水平（注意财务杠杆运用的条件） 2.能够得到税收方面的好处（正确理解其涵义） 3.易于获得金融机构的支持 4.能够抵御通货膨胀的影响 5.能提高投资者的资信等级,6.投资数额巨大 7. 变现性差 8.投资回收期较长 9.需要专门的知识和经验,弊,利,房地产开发经营与管理 谭茹文,六.房地产投资的风险,1.系统风险 (1) 通货膨胀风险 (2) 市场供求风险 (3) 周期风险 (4) 变现风险 (5) 利率风险

4、(6) 政策风险 (7) 政治风险 (8) 或然损失风险,房地产开发经营与管理 谭茹文,2.个别风险,1) 收益现金流风险 (2) 未来经营费用风险 (3) 资本风险 (4) 比较风险 (5) 时间风险 (6) 持有期风险,房地产开发经营与管理 谭茹文,第二章 房地产投资分析基本知识,一. 房地产投资现金流量及构成 二. 资金的时间价值及计算公式 三. 房地产投资经济效果评价指标,房地产开发经营与管理 谭茹文,一. 房地产投资现金流量及构成,1.房地产投资现金流量及构成 (1) 房地产投资中的现金流量 (2) 房地产投资中现金流量的构成 投资、成本 经营收入 利润、税金,房地产开发经营与管理

5、谭茹文,3) 现金流量图的构成和画法,1. 绘一水平轴线向右延伸表示时间的延续，轴上每一刻度表示一个计息周期，标上计息周期数。图中上一期的期末即为下一期的期初。 2. 用垂直箭线表示现金流量。向上的箭线表示现金流入，向下的箭线表示现金流出。 3. 箭线的长短与现金流量的大小成正比，在箭线上方（或下方）注明现金流量的数值,房地产开发经营与管理 谭茹文,3. 经营收入、利润和税金,1）经营收入 销售收入 、出租收入、自营收入。 （2）利润 经营利润、 税前利润、税后利润、 可分配利润。 （3）税金 销售税金（两税一费：营业税、城 市维护建设税、教育费附加）、土地使 用税和房产税、企业所得税,房地产

6、开发经营与管理 谭茹文,二. 资金的时间价值及计算公式,1.利息与利率 （1）利息与利率 （2）单利与复利 （3）名义利率 、周期利率、实际利率,房地产开发经营与管理 谭茹文,2. 资金的时间价值计算公式,1）现值与终值的关系 （2）现值与年金的关系 （3）终值与年金的关系,房地产开发经营与管理 谭茹文,3. 计算实例,要会画现金流量图，重点掌握： 例54 P160 例57 P162 会用计算器进行计算,房地产开发经营与管理 谭茹文,第三章 房地产开发的程序与管理,一.房地产开发的主要程序 二.土地使用权的获取 三.城市规划对房地产开发的影响 四.政府对房地产市场的干预,房地产开发经营与管理

7、谭茹文,一.房地产开发的主要程序,一般包括四个阶段、8个步骤： 投资机会寻找 投资机会选择与决策分析 投资机会筛选 可行性研究 获取土地使用权 前期工作 规划设计与方案报批 签署有关合作协议 建设阶段 施工建设与竣工验收 租售阶段 市场营销与物业管理,房地产开发经营与管理 谭茹文,前期工作的主要内容,1) 对拟开发项目作进一步分析 (2) 获取土地使用权 (3) 征地、拆迁、安置、补偿 (4) 规划设计及建设方案制定 (5) 获取规划许可 (6) 施工现场三通一平 (7) 市政配套设施谈判与协议 (8) 安排短期和长期信贷 (9) 寻找预租（售）客户 (10)对市场作进一步分析，确定目标 (1

8、1)对开发成本作进一步测算 (12)对承包商的选择提出建议 (13)开发项目保险事宜洽谈,房地产开发经营与管理 谭茹文,二.土地使用权的获取,1.开发商获取土地使用权的方式 （1）在一级土地市场上获取国有土地使用权 1）划拨方式 2）出让方式 （2）在二级土地市场上购入国有土地使用权 1）购入已经完成开发的熟地。 2）购入一项房地产，拆除原建筑物，重新开发。 3）购入半成品（在建工程），继续开发。 （3）合作开发,房地产开发经营与管理 谭茹文,2.国有土地使用权的出让和转让,1）国有土地使用权的出让 出让方式：拍卖、招标、协议、挂牌 （2）国有土地使用权的转让 （3）土地使用权使用年限 （4）

9、土地使用权出让金 （5）毛地价 （6）熟地价 （弄清毛地价与熟地价的区别,房地产开发经营与管理 谭茹文,3.旧城区房地产开发的特点,1）比较适合作为商业、办公、旅游、娱 乐、餐饮等类型的开发项目。 （2）由于旧城区人口密度及建筑密度高， 土地开发成本高。 （3）建设项目规划条件较为苛刻,房地产开发经营与管理 谭茹文,4.新区房地产开发的特点,1）比较适合建造高级住宅和公寓 （2）土地开发成本较低 （3）城市规划条件限制较少 （4）不完全具备开发项目的配套设施 （5）绿地和代征地的摊派较多,房地产开发经营与管理 谭茹文,三. 城市规划对房地产开发的影响,1.开发项目规划设计方案中的主要技术 经济

10、指标 （P36-37） (1) 居住区开发项目技术经济指标 (2) 非居住区开发项目技术经济指标 重点掌握规划建设用地面积、居住建筑 用地面积、居住建筑面积、居住建筑密度、 容积率、建筑容积率、层数、层高等指标,房地产开发经营与管理 谭茹文,2)房地产开发过程中的规划管理,1)开发项目选址、定点审批阶段。 2)申请建设用地规划许可证阶段。 3)规划设计条件审批阶段。 4)设计方案审批阶段。 5)核发建设工程规划许可证阶段。 6)竣工验收阶段,房地产开发经营与管理 谭茹文,四.政府对房地产市场的干预,1.政府制定干预房地产市场政策的原则 (1)目标的确定性 (2)政策的连续性与协调性 (3)政策

11、的针对性和导向性 (4)政策的公平性和效率,房地产开发经营与管理 谭茹文,2.房地产市场的宏观调控,宏观调整手段主要有： (1)土地供应计划的调整 (2)城市规划的指导 (3)地价调整 (4)房地产税收政策 (5)金融杠杠 (6)住房政策 (7)租金调整,房地产开发经营与管理 谭茹文,3.房地产市场行为的规范,1)资质审查 对进入市场的主体资格进行规范 (2)产权登记 对市场交易对象进行规范 (3)建立房地产价格评估制度 对市场交易价格进行规范 (4)交易程序的规范化 对市场交易过程进行规范,房地产开发经营与管理 谭茹文,第四章 房地产及其运行规律,一.房地产市场的总体结构 二.房地产市场的分

12、类 三.房地产市场的特征与功能 四.房地产市场运行的一般规律,房地产开发经营与管理 谭茹文,一.房地产市场的总体结构,征地市场 一级土地市场 动迁市场 土地投资、 土地使用权出让市场 交易市场 二级土地市场（土地使用权转让市场） 建筑施工市场 一级房产市场 房产交易市场 二级房产市场,房地产开发经营与管理 谭茹文,二.房地产市场的分类,1.按地域范围划分 2.按房地产用途和等级划分 3.按房地产交易形式划分 4.按房地产购买目的划分 5.其他划分方式,房地产开发经营与管理 谭茹文,三.房地产市场的特征与功能,1.房地产市场的特征 (1)分散的地区性市场 (2)准市场 (3)权益的转让市场 (4

13、)专业化的市场 (5)易于出现市场的不均衡和垄断,房地产开发经营与管理 谭茹文,2.房地产市场的功能,1）配置存量房地产资源和利益 （2）显示房地产市场需求的变化 （3）指导供给以适应需求的变化 （4）指导政府制定科学的土地供应计划 （5）引导需求适应供给条件的变化,房地产开发经营与管理 谭茹文,四.房地产市场运行的一般规律,1.房地产使用市场和房地产投资市场 两个市场有两个结合点： 第一，房地产使用市场确定的租金水 平资产需求的中心。 第二，两个市场在房地产开发部分有 连接。如果房地产开发量增加，房地产的 供给量也随着增加，这不仅会使房地产投 资市场价格下滑，而且也会使房地产使用 市场的租金

14、水平下调,房地产开发经营与管理 谭茹文,2.房地产市场的周期循环,1）房地产市场的自然周期 P62 （2）房地产市场的投资周期,要求：能对房地产市场进行一定的分析,房地产开发经营与管理 谭茹文,第五章 房地产开发项目的可行性研究,一.可行性研究的含义、目的和作用 二.可行性研究的工作阶段 三.可行性研究的内容 四.房地产开发项目投资与收入估算 五.房地产开发项目财务评价 六.房地产开发项目评估的不确定性分析,房地产开发经营与管理 谭茹文,一. 可行性研究的含义、目的和作用,1.可行性研究的含义 可行性研究是在投资决策前，对建设项 目进行全面的技术经济分析、论证的科学方 法。 2.可行性研究的目

15、的 可行性研究的根本目的是实现项目决策 的科学化、民主化，减少或避免投资决策的 失误，提高项目开发建设的经济、社会和环 境效益,房地产开发经营与管理 谭茹文,3.可行性研究的作用 （1）是项目投资决策的依据。 （2）是筹集建设资金的依据。 （3）是开发商与有关合作部门签订协议、合同的依据。 （4）是编制下一阶段规划设计方案的依据,房地产开发经营与管理 谭茹文,3.可行性研究的精度 （1）投资机会研究：30% （2）初步可行性研究： 20% （3）详细可行性研究： 10% （4）项目评估与决策： 10,房地产开发经营与管理 谭茹文,五. 房地产投资经济效果评价指标,1.房地产投资经济效果的表现形式 （1）开发投资 开发投资的经济效果主要表现为销售收入。经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。 （2）置业投资 置业投资的经济效果主要表现为租金、物业增值、减少纳税、权益增加这四个方面,房地产开发经营与管理 谭茹文,1）反映开发项目盈利能力的指标： （P167178） 财务净现值( FNPV )或财务净现值比率( FNPVR ) 财务内部收益率（FIRR） 投资回收期（Pt 或 Pt） 成本利润率 成本收益率、 投资收益率,2.财务评价的主要技术经济指标,五. 房地产投资经济效果评价指标,财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和