建设工程造价管理基础知识精讲

1、1,中建六局造价员资格考试辅导,建设工程造价管理基础知识 主讲人：张 瑞 2012年4月,2,主要内容,第一章 建设工程造价管理相关法规和制度 第二章 建设工程项目管理 第三章 建设工程合同管理 第四章 建设工程造价构成 第五章 建设工程造价计价方法和依据 第六章 决策和设计阶段工程造价的确定与控制 第七章 建设工程招标与合同价款的约定 第八章 建设工程施工阶段工程造价的控制与调整 第九章 竣工决算的编制与保修费用的处理,3,第一章 建设工程造价管理相关法规和制度,第一节 建设工程造价管理相关法律法规第二节 建设工程造价管理制度,4,一、建筑法中华人民共和国建筑法 适用范围：各类房屋建筑及其附

2、属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动,第一节 建设工程造价管理相关法律法规,5,一）建筑许可,1、建筑工程施工许可 除国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程外，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证,6,申请领取施工许可证应当具备的条件,已办理建筑工程用地批准手续； 城市规划区内建筑工程，已取得规划许可证 需要拆迁的，拆迁进度符合要求； 已经确定建筑施工单位； 有满足施工需要的施工图纸及技术资料 有保证工程质量和安全的具体措施； 建设资

3、金已经落实；（工期与资金比例） 法律、行政法规规定的其他条件,7,2）施工许可证的有效期限,建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。 因故不能按期开工的，向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过3个月。 既不开工又不申请延期或超过延期时限的，施工许可证自行废止,8,3）中止施工和恢复施工,在建建筑工程因故中止施工的，建设单位应自中止施工之日起1个月内，向发证机关报告，并做好建设工程维护管理工作。 在建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告； 中止施工满1年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证,9,4）按照国务院有关规定批准开工报告的工程,因故不能按期开工或者中止施

4、工的，应当及时向批准机关报告情况。 因故不能按期开工超过6个月的，应当重新办理开工报告的批准手续,10,2. 从业资格（自习,1）单位资质 （2）专业技术人员资质,11,二）建筑工程发包与承包,1.建筑工程发包 （1）发包方式 主要有两种：招标发包与直接发包 （2）禁止行为 提倡对建筑工程实行总承包，禁止将建筑工程肢解发包； 发包单位不得指定生产厂，供应商,12,2.建筑工程承包,1） 承包资质 依法取得的资质证书，并在资质等级许可的业务范围内承揽工程 （2）联合承包 大型建筑工程或结构复杂的建设工程，可以由两个以上的承包单位联合共同承包。共同承包的各方对承包合同的履行承担连带责任。 两个以上

5、不同资质等级的单位共同联合承包的，按照资质等级较低的单位的业务许可范围承揽工程,13,3）工程分包 除合同约定外，分包单位必须经建设单位认可。 施工总承包的，建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。 （4）禁止行为 禁止转包、肢解发包、再分包等。 （5）建筑工程造价 发包单位与承包单位应当订立书面合同,14,三）建筑工程监理,1、定义 2、书面合同 3、监理单位的职责,15,四）建筑安全生产管理,建筑安全生产管理的方针、制度 安全第一、预防为主的方针 施工现场安全由建筑施工企业负责 涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位的责任,16,五）建筑工程质量管理,1、建设单位的责任 2

6、、勘察设计单位的责任 3、施工企业的责任 4、建筑工程竣工验收 5、质量保修制度,17,二.合同法,合同主体 1.自然人 2.法人 3.其他组织,18,一）合同的订立,1.合同的形式和内容 建设工程合同应当采用书面形 2.合同订立的程序 （1）要约邀请比如：招标公告 （2）要约比如：投标文件 要约到达受要约人时生效 （3）承诺比如：中标通知书 承诺应当在要约确定的期限内到达要约人 承诺通知到达要约人时生效,19,3.合同的成立 （1）合同成立的时间 签认确认书时合同成立 （2）合同订立的地点 承诺生效的地点为合同成立的地点 （3）合同成立的其他情形,20,4.格式条款 对格式条款的理解发生争议

7、的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款 5.缔约过失责任 当事人订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： （1）假借订立合同，恶意进行磋商； （2）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或 者提供虚假情况； （3）有其他违背诚实信用原则的行为,21,二）合同的效力,1.合同的生效 （1）合同生效时间。 依法成立的合同，自成立时生效。 （2）附条件和附期限的合同 附生效条件的合同，自条件成立时生效,22,2.效力待定合同 效力待定合同是指合同已经成立，但合同效力能否产生尚不能确定的合同。 （1）限制民事行为能力人订立的合

8、同。 未成年人、精神病人、限制行为能力的人 法定代理人追认，为有效合同； 纯获利益合同，为有效合同； 与限制民事行为能力人相适应而订立的合同，为有效合同,23,2）无权代理人代订的合同 1）未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任；如经被代理人追认，合同有效。 2）如果确实存在充分、正当的理由并足以使相对人相信有权代理人具有代理权，则无权代理人的代理行为有效，即无权代理人通过其表见代理行为与相对人订立的合同具有法律效力（所谓表见代理，是善意相对人通过被代理人的行为足以相信无权代理人具有代理权的情形）。 3）法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同不具有法律效力。

9、4）无处分权的人处分他人财产合同的不具法律效力,24,3.无效合同 无效合同是指其内容和形式违反了法律、行政法规的强制性规定，或者损害了国家利益、集体利益、第三人利益和社会公共利益，因而不为法律承认和保护、不具有法律效力的合同。无效合同自始没有法律约束力,25,1）无效合同的情形。有下列情形之一的 ，合同无效： 1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益 2）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益 3）以合法形式掩盖非法目的 4）损害社会公共利益 5）违反法律、行政法规的强制性规定,26,2）合同部分条款无效的情形。合同中下列免责条款无效： 1）造成对方人身伤害的； 2）因故意或者重大过失

10、造成对方财产损失的 4.可变更或者撤销的合同 可变更、可撤销合同的效力取决于当事人的意思，属于相对无效的合同 （1）合同可以变更或者撤销的情形： 1）因重大误解订立的； 2）在订立合同时显失公平,27,2）撤销权的消灭 有下列情形之一的，撤销权消灭： 1）具有撤销权当事人自知道或者应当知道撤销是由之日起1 年内没有行使撤销权； 2）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。 （3）无效合同或者被撤销合同的法律后果 1）返还财产或者折价补偿 2）赔偿损失 3）收归国家所有或者返还集体、第三人,28,三）合同的履行,1.合同履行的原则 （1）全面履行原则 （2）诚实信用原

11、则 2.合同履行的一般规定 （1）合同有关内容没有约定或者约定不明确问题的处理 （解释见后） （2）合同履行中的第三人 （3）合同履行过程中几种特殊情况的处理,29,1）质量要求不明确按照国家标准、行业标准履行。 2）价款或者报酬不明确，按照订立合同时履行地的市场价格履行；如按政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计价。逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行；价格下降时，按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行。 3）履行地点不明确给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在

12、地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 4）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 5）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 6）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方承担,30,四） 合同的变更和转让,1.合同的变更 （1）协议变更 （2）法定变更 2.合同的转让 （1）合同债权转让 （2）合同债务转移 （3）合同权利义务的概括转让,31,五） 合同的权利义务终止,1.合同的权利义务终止的原因 2.合同解除 3.标的物的提存 债务人可以将标的物提存：债权人无正当理由拒绝受领；债权人下落不明；债权人死亡未确定继承人或者

13、丧失民事行为能力未确定监护人；法律规定的其他情形。 债权人领取提存物的权利期限为5 年,32,六） 违约责任,1.违约责任及其特点 （1）以有效合同为前提 （2）以合同当事人不履行或者不适当履行合同义务为要件 （3）可由合同当事人在法定范围内约定 （4）是一种民事赔偿责任,33,2.违约责任的承担 （1）违约责任的承担方式 1）继续履行 2）采取补救措施 3）赔偿损失 4）违约金 5）定金 （2）违约责任的承担主体（谁违约谁承担） 3.不可抗力,34,七） 合同争议的解决,1.合同争议的和解与调解 和解，是在没有第三人介入的情况下，当事人双方自愿、互谅并达成一致协议；调解，在第三者的主持下，经

14、第三者的说服与劝解，双方自愿达成一致协议。 2.合同争议的仲裁 仲裁裁决具有法律约束力，可以申请有管辖权的人民法院强制执行，当事人对仲裁协议的效力有异议的，可以请求仲裁机构作出决定或者请求人民法院对仲裁效力作出裁定。 3.合同争议的诉讼,35,三、招标投标法,必须进行招标: （1）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目。 （2）全部或者部分使用国有资金或者国家融资的项目。 （3）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目,36,一）招标,1.招标的条件和方式 （1）招标的条件 （2）招标方式。 招标分为公开招标和邀请招标两种方式 2.招标文件 3.其他规定,37,二）投标,

15、1.投标文件 （1）投标文件的内容 （2）投标文件的送达 投标人不得少于3 个。 2.联合投标 由同一专业的单位组成的联合体、按照资质等级较低的单位确定资质等级 3.其他规定,38,三）开标、评标和中标,1.开标由招标人主持 2.评标最大限度满足招标文件，合理低价 3.中标 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30 日内，按照招标文件中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再订立背离合同实质性内容的其他协议,39,四、其他相关法律法规,一）价格法 （二）土地管理法 （三）保险法 人寿保险诉讼时效为五年，其他均为两年 （四）税法相关法律 税收可分为流转税、所得税、财产税、行为税、资源

16、税等五种,40,第二节 建设工程造价管理制度,一.建设工程造价管理体制 1.政府部门的行政管理 国务院建设主管部门的主要管理职能 2.行业协会的自律管理 中国建设工程造价管理协会的主要职能,41,二、建设工程造价咨询企业管理,一）工程造价咨询企业咨询资质等级标准 1甲级资质标准自习12项规定 2乙级资质标准自习11项规定 （二）工程造价咨询企业的业务承接 1业务范围贯穿于项目立项申请-项目概算编制-招投标-施工预算审核-竣工审计-项目后评价，工程造价纠纷的鉴定和仲裁服务。 2执业自习10条职业行为准则 3企业分支机构 4跨省区承接业务承接业务后30日内到工程所在地建设主管部门备案,42,三）工

17、程造价咨询企业的法律责任 1.资质申请或取得的违规责任不予受理资质申请及罚款 2.经营违规的责任罚款和吊销资质的惩罚 3.其他违规责任,43,三、建设工程造价专业人员资格管理,一）注册造价工程师执业资格制度 1.资格考试四个科目的考试 2.注册自职业资格证书签发之日起1年内向聘用的咨询公司工商所在地申请注册；如延期注册，延期注册的有效期为4年；不予注册的10种情形自习（学习重点）。 3.执业所以工程造价的编制、审定、审核：评价及经济纠纷的鉴定；权利与义务自习（学习重点） 4.继续教育每已注册有效期继续教育的学时不得低于60学时,44,二）造价员从业资格制度,1.资格考试 2.从业 3.资格证书

18、的管理验证不合格或注销资格证书情形共7条自习 4.继续教育每3 年继续教育的时间不得小于30 小时 5.自律管理,45,第二章 建设工程项目管理,第一节 建设工程项目管理概述第二节 建设工程项目成本管理第三节 建设工程项目风险管理,46,第一节 建设工程项目管理概述,一.建设工程项目的组成与分类 （一）建设工程项目的组成 1.单项工程单项工程是具有独立的设计文件，竣工后可以独立发挥生产能力或效益的一组配套齐全的工程项目。 2.单位工程单位工程是单项工程的组成部分，如工业厂房工程中的土建工程、设备安装工程等 3.分部工程分部工程是单位工程的组成部分，应按专业性质、建筑部位确定，如：地基与基础工程

19、 4.分项工程分项工程是分部工程的组成部分，如材料、工艺、设备等,47,1.按建设性质划分 可分为新建项目、扩建项目、改建项目、迁建项目和恢复项目 2.按投资作用划分 可分为生产性建设工程项目和非生产性建设工程项目 3.按项目规模划分 基本建设项目分为大型、中型、小型三类 更新改造项目分为限额以上和限额以下两类,二）建设工程项目的分类,48,4.按项目的投资效益划分 可分为竞争性项目、基础性项目和公益性项目 5.按项目的投资来源划分 可分为政府投资项目和非政府投资项目,49,二、工程项目建设程序,工程项目建设程序是指工程项目从策划、评估、决策、设计、施工到竣工验收、投入生产或交付使用的整个建设

20、过程中，各项工作必须遵循的先后工作次序。 投资建设一个工程项目都要经过投资决策和建设实施的发展时期,50,1.编制项目建议书 2.编制可行性研究报告 技术上可行和经济上合理 3.项目投资决策审批制度 （1）政府投资项目 （2）非政府投资项目 1）核准制 2）备案制,一）投资决策阶段工作内容,51,二）实施阶段工作内容,1.工程设计 初步设计、技术设计、施工图设计 2.建设准备 建设准备工作内容 1）征地、拆迁和场地平整； 2）完成施工用水、电、通信、道路等接通工作； 3）组织招标选择工程监理单位、承包单位及设备、材料供应商； 4）准备必要的施工图纸,52,3.施工 施工安装活动应按照工程设计要

21、求、施工合同条款、有关工程建设法律法规规范标准及施工组织设计，在保证工程质量、工期、成本及安全、环保等目标的前提下进行，达到竣工验收标准后，由施工承包单位移交给建设单位。 4.生产准备 建设单位应适时组成专门机构做好生产准备工作，确保项目建成后能及时投产,53,三）交付使用阶段工作内容,1.竣工验收 （1）竣工验收的范围和标准 （2）竣工验收的准备工作 主要包括：整理技术资料。绘制竣工图。编制竣工决算 （3）竣工验收的程序和组织 2.项目后评价,54,一）项目管理及其知识体系 1.项目管理的概念 2.项目管理知识体系 （1）范围管理 （5）人力资源管理 （2）时间管理 （6）沟通管理 （3）成

22、本管理 （7）采购管理 （4）质量管理 （8）风险管理 （9）综合管理,三、建设工程项目管理的目标和任务,55,二）建设工程项目管理及其发展趋势,1.建设工程项目管理概念 建设工程项目管理的核心任务是控制项目目标（造价、质量、进度） 2.建设工程项目管理的发展趋势（“三化”） （1）项目管理集成化 （2）项目管理国际化 （3）项目管理信息化,56,三）建设工程项目管理的类型和任务,1.建设工程项目管理的类型 （1）业主方项目管理 （2）工程总承包方项目管理（全过程） （3）设计方项目管理 （4）施工方项目管理 （5）供货方项目管理,57,2.建设工程项目管理的任务,1）合同管理 （2）组织协调

23、 （3）目标控制 （4）风险管理 （5）信息管理 （6）环境保护,58,第二节 建设工程项目成本管理,一、建设工程项目成本管理流程 二、建设工程项目成本管理的内容和方法 （一）成本预测（定性和定量） （二）成本计划 （三）成本控制(挣值分析法又称偏差分析法 ) （四）成本核算 （五）成本分析方法包括： 比较法、因素分析法、差额计算法、比率法 （六）成本考核,59,一）成本预测 成本预测的目的，一是为挖掘降低成本的潜力指明方向，作为计划期降低成本决策的参考；二是为企业内部各责任单位降低成本指明途径，作为编制增产节约计划和制定成本降低措施的依据。 成本预测的方法可分为定性预测和定量预测两大类。 (

24、1)定性预测。定性预测是利用专业人员的专业知识和实践经验，通过调查研究，利用已有资料，对成本进行分析和测定。最常用的定性预测方法是调查研究判断法，其具体方法：座谈会法和函询调查法。 (2)定量预测。定量预测是通过建立数学模型来推测、计算未来成本费用的可能结果。 常用的定量预测方法有加权平均法、回归分析法等,60,二）成本计划 项目计划成本应作为项目管理的目标成本。 1.项目成本计划的内容 （1）直接成划 （2）间接成本计划 2项目成本计划的编制方法 (1)目标利润法不符合实际 (2)技术进步法优化设计 (3)按实计算法 (4)定率估算法(历史资料法,61,三）成本控制 1.项目成本控制的主要环

25、节 (1)项目成本的计划预控。 (2)项目成本运行过程控制。 (3)项目成本的纠偏控制。 2项目成本控制的方法 (1)项目成本分析表法 (2)工期成本同步分析法 (3)挣值分析法,62,四）成本核算 1.项目成本核算的对象和范围 2项目成本核算的方法 (1)表格核算法商务报表 其优点是比较简捷明了，直观易懂，易于操作，适时性较好。缺点是覆盖范围较窄，核算债权债务等比较困难；且较难实现科学严密的审核制度，有可能造成数据失实，精度较差。 (2)会计核算法财务报表 其优点是核算严密、逻辑性强、人为调节的可能因素小、核算范围较大。但对核算人员的专业水平要求较高,63,五）成本分析 成本分析是将项目的实

26、际成本与目标成本(计划成本)进行比较，系统研究成本升降的各种因素及其产生的原因，总结经验教训，寻找降低成本的途径，以进一步改进成本管理工作。 1.项目成本分析方法 (1)比较法(2)因素分析法(3)差额计算法(4)比率法 2.综合成本分析方法 （1）分部分项工程成本分析（2）月(季)度成本分析 （3）年度成本分析 （4）竣工成本的综合分析,64,六）成本考核 成本考核是在工程项目建设的过程中或项目完成后，定期对项目形成过程中的各级单位成本管理的成绩或失误进行总结与评价。通过成本考核，给予责任者相应的奖励或惩罚。应明确规定考核的目的、时间、范围、对象、方式、依据、指标、组织领导以及结论与奖惩原则

27、等,65,1.项目成本考核的内容 (1)项目成本目标和阶段成本目标完成情况 (2)建立以项目经理为核心的成本管理责任制的落实情况 (3)成本计划的编制和落实情况 (4)对各部门、各施工队和班组责任成本的检查和考核情况 (5)在成本管理中贯彻责权利相结合原则的执行情况 除此之外，为层层落实项目成本管理工作，项目经理对所属各部门、各施工队和班组也要进行成本考核,66,六）成本考核 2.项目成本考核指标 （1）企业的项目考核指标。 设计成本降低额和降低率； 施工成本降低额和降低率。 （2）项目经理部可控责任成本考核指标。 项目经理责任目标总成本降低额和降低率； 施工责任目标成本实际降低额和降低率；

28、施工计划成本实际降低额和降低率,67,第三节 建设工程项目风险管理,一、建设工程项目风险管理程序 （一）建设工程项目风险的分类 1.按风险来源划分（5种） （1）自然风险不可抗力，特殊的地质情况等 （2）社会风险社会禁忌、宗教影响等 （3）经济风险银根紧缩、经济结构调整等 （4）法律风险法律不健全，法规限制等 （5）政治风险战争动乱、保护主义倾向,68,2）按风险涉及的当事人划分 （1）业主的风险。 1）人为风险。资金筹措不力，缺乏合作诚意等。 2）经济风险。投资环境恶劣，通货膨胀等。 3）自然风险。恶劣的气候，恶劣的现场条件等。 （2）承包商的风除。 1）决策错误风险。信息失真风险、中介与代

29、理风险、报价失误风险等。 2）缔约和履约风险。不平等条款、协调工作不力等。 3）责任风险。职业、法律、替代责任风险,69,3）按风险可否管理划分 1）可管理风险用人的智慧、知识可控的 2）不可管理风险用人的智慧、知识不可 控的 （4）按风险的影响范围划分 1）局部风险特定因素损失范围小 2）总体风险范围大，如：政治、经济,70,二）建设工程项目风险管理程序,1）风险识别 （2）风险分析与评估 （定量化） （3）风险应对策略的决策 （4）风险对策的实施 （5）风险对策实施的监控,71,二、建设工程项目风险应对策略,1.风险回避概率高风险大（也将失去机会） 2.风险自留 3.风险控制 4.风险转移

30、保险和非保险（第三方,72,第三章 建设工程合同管理,第一节 建设工程造价管理相关合同第二节 建设工程施工合同管理第三节 建设工程总承包合同及分包合同的管理,73,第一节 建设工程造价管理相关合同,一、建设工程项目中的主要合同关系 （一）业主的主要合同关系 1.工程承包合同（EPC、施工合同） 2.工程勘察合同 3.工程设计合同 4.设备、材料采购合同 5.工程咨询或项目管理合同 6.贷款合同 7.其他合同,74,二）承包商的主要合同关系,1.工程分包合同 2.设备、材料采购合同 3.运输合同 4.加工合同 5.租赁合同 6.劳务分包合同 7.保险合同,75,二、建设工程合同类型,建设工程合同

31、包括工程勘察、设计、施工合同等 （一）建设工程勘察、设计合同 1.工程勘察、设计合同的内容 2.发包人的责任 3.勘察、设计人的责任,76,二、建设工程合同类型,二）建设工程施工合同 1.工程施工合同的内容：包括工程范围、建设工期、中间交工工程的开工和竣工时间、工程质量、工程造价、技术资料交付时间、材料和设备供应责任、拨款和结算、竣工验收、质量保修范围和质量保证期、双方相互协作等条款 2.发包人的权利和义务合同内必须明确 3.承包人的权利和义务合同内必须明确,77,三、建设工程造价咨询合同(自习,一）建设工程造价咨询合同 （二）建设工程造价咨询合同标准条件 （三）建设工程造价咨询合同专用条件,

32、78,一、建设工程施工合同的类型及选择 （一）建设工程施工合同的类型 1.总价合同 （1）固定总价合同 合同价格一笔包死（不含变更）。承包商要承担合同履行全部风险，因此，投标报价较高。固定总价合同的适用条件一般为： 1）已达到施工图设计的深度，不会出现较大的设计变更，报价工程量与实际完成的工程量不会有较大差异。 2）工程规模较小，技术不太复杂的中小型工程或承包工作内容较为简单的工程部位。 3）工程合同期较短（一般为1 年之内），不考虑市场价格浮动的影响,79,2）可调总价合同 与固定总价合同基本相同，但合同期较长（1 年以上），只是在固定总价合同的基础上，增加合同履行过程中因市场价格浮动对承包

33、价格调整的条款。 常用的调价方法有： 文件证明法如与供应商签订的合同 票据价格调整法如材料采购发票 公式调价法如按造价信息调整,80,2.单价合同 单价合同是指承包商按工程量报价单内分项工作内容填报单价，以实际完成工程量乘以所报单价确定结算价款的合同。承包商所填报的单价应为计入及各种摊销费用后的综合单价，而非直接费单价。 单价合同大多用于工期长、技术复杂、实施过程中发生各种不可预见因素较多的大型土建工程，以及业主为了缩短工程建设周期，初步设计完成后就进行施工招标的工程。单价合同的工程量清单内所开列的工程量一般为估计工程量，而非准确工程量,81,3.成本加酬金合同 成本加酬金合同是将工程项目的实

34、际造价划分为直接成本费和应得酬金两部分。直接成本费由业主实报实销。 成本加酬金合同大多适用于边设计、边施工的紧急工程或者灾后修复工程。业主需承担工程项目实际发生的一切费用，因而也就承担了工程项目的全部风险。而承包商由于无风险，其报酬也往往较低,82,二）建设工程施工合同类型的选择,同前面 考虑因素如下： 1.工程项目的复杂程度 2.工程项目的设计深度 3.工程施工技术的先进程度 4.工程施工工期的紧迫程度,83,二、建设工程施工合同示范文本,一）建设工程施工合同文件的组成 1.协议书解释顺序如下 施工合同协议书；中标通知书；投标书及其附件；施工合同专用条款；施工合同通用条款；标准、规范及有关技

35、术文件；图纸；工程量清单；工程报价单或预算书。 2.通用条款 3.专用条款 4.附件,84,二）建设工程施工合同中有关造价的条款,1.合同价款及调整 （1）合同价款 （2）合同的计价方式 固定价格合同（风险范围）、可调价格合同、成本加酬金合同 （3）合同价款的调整因素 （不是索赔） （4）合同价款的调整（14天、生效,85,2.工程预付款（7天、贷款利息） 3.工程量的确认（7天、生效） 4.工程款（进度款）支付 协议应明确延期支付的时间和从计量结果确认后第15 天起计算应付款的贷款利息 5.竣工结算（28天、56天） 6.质量保修金 工程质量保修金一般不超过施工合同价款的3,在谈合同时要明确

36、,86,三）建设工程施工合同争议的解决办法,解决争议方式： 和解、调解、仲裁、诉讼 注：我国仲裁实行一裁终审制，不可再上诉,87,一、建设工程总承包合同管理 （一）EPC(设计-采购-施工)承包合同的订立 1.合同的订立过程 “业主要求”作为合同文件的组成部分，是承包商报价和工程实施的重要依据。 2.合同文件的组成（6方面,第三节 建设工程总承包合同及分包合同的管理,88,二）EPC合同的履行管理,1.业主的主要权利和义务 (1)选择和任命业主代表 (2)负责工程勘察 EPC 承包合同中不包括地质勘察 (3)工程变更 (4)施工文件的审查,89,2.承包商的主要责任（5方面） (1)设计责任

37、(2)承包商文件 (3)施工文件 (4)工程协调 (5)其他 3.合同价款及其支付 （1）合同价款 （2）合同价格的期中支付,90,二、建设工程分包合同管理,一）建设工程施工专业分包合同管理 1.专业分包合同的订立 从合同文件组成来看，专业分包合同(从合同)与主合同(建设工程施工合同)的区别，主要表现在除主合同中承包人向发包人提交的报价书之外，主合同的其他文件也构成专业分包合同的有效文件. 2.专业分包合同的履行管理 （1）开工 （2）支付管理 （3）变更管理 （4）竣工验收,91,二）建设工程施工劳务分包合同管理,1.劳务分包合同的订立（内容，订立） 2.劳务分包合同的履行管理 （1）施工管

38、理 （2）劳务报酬（结合实际） 1)固定劳务报酬方式 2)按工时计算劳务报酬方式 3)按工程量计算劳务报酬方式,92,第四章 建设工程造价构成,第一节 建设工程造价的含义与特点第二节 工程造价的构成,93,第一节 建设工程造价的含义与特点,一、工程造价的含义 投资范畴定义，施工范畴定义 （一）工程造价的第一种含义（广义） 工程造价的第一种含义，是从投资者或业主的角度来定义。 建设工程造价是指有计划地建设某项工程，预期开支或实际开支的全部固定资产投资和流动资产投资的费用,94,非生产性建设项目的工程总造价就是建设项目固定资产投资的总和。而生产性建设项目的总造价是固定资产投资和铺底流动资金投资的总

39、和。 （二）工程造价的第二种含义（狭义） 工程造价的第二种含义，是从承包商、供应商、设计市场供给主体来定义。本含义是以市场经济为前提，通过招投标或其他交易方式，由市场形成的价格。 建设工程造价是指为建设某项工程，预计或实际在土地市场、设备市场、技术劳务市场、承包市场等交易活动中，形成的工程承发包（交易）价格。 第二种含义通常把工程造价认定为工程承发包价格,95,二、工程造价的特点,工程造价具有以下特点： 1.大额性实物形态大，造价高 2.单个性功能、用途、设计各不相同 3.动态性价格变化，资金的时间价值 4.层次性单位工程-单项工程-总造价 5.阶段性（多次性）多阶段计价,96,三、各阶段工程

40、造价的关系和控制,在建设工程的各个阶段，工程造价分别使用投资估算、设计概算、施工图预算、中标价、承包合同价、工程结算、竣工结算进行确定与控制。 (一)工程建设各阶段工程造价的关系,97,二）工程建设各阶段工程造价的控制,1以设计阶段为重点的建设全过程造价控制 工程造价控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段 设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的1以下，但正是这少于1的费用对工程造价的影响度占75以上,98,2.主动控制，以取得令人满意的结果 3.技术与经济相结合是控制工程造价最有效的手段 即通过技术手段优化方案，在满足功能的前提下控制造价,99,三) 工程造价控制的主要内容,1各阶段的控制重

41、点 (1)项目决策阶段控制功能和使用要求 (2)初步设计阶段标准设计和限额设计 (3)施工图设计阶段限额设计和价值工程 (4)招标投标阶段合理低价 (5)工程施工阶段以合同价为控制依据 (6)竣工验收阶段,100,2关键控制环节 (1)决策阶段做好投资估算 (2)设计阶段强调限额设计 比如：采用花岗岩还是大理石 (3)招标投标阶段重视施工招标 (4)施工阶段加强合同管理与事前控制,101,第二节 工程造价的构成,一、建设项目工程造价的构成,102,二、建筑安装工程造价的构成,103,一）直接费 直接费由直接工程费和措施费组成。 1.直接工程费 指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用。包括人工

42、费、材料费、施工机械使用费。 （1）人工费：是指直接从事建筑安装工程施工的生产工人开支的各项费用，内容包括： 1）基本工资 2）工资性补贴 3）生产工人辅助工资 病假在6 个月以内的工资及产、婚、丧假期的工资 4）职工福利费 5）生产工人劳动保护费,104,2）材料费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用。 内容包括： 1）材料原价（或供应价格） 2）材料运杂费 3）运输损耗费 4）采购及保管费 5）检验试验费,105,3）施工机械使用费：是指施工机械作业所发生的机械使用费以及机械安拆费和场外运费. 费用组成： 1）折旧费 2）大修理费 3）经常修理费

43、 4）安拆费及场外运费 5）人工费 6）燃料动力费 7）养路费及车船使用税,106,2.措施费 指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用。包括环境保护费、文明施工费、安全施工费、临时设施费、夜间施工费、一次搬运费、大型机械设备进出场及安拆费、混凝土和钢筋混凝土模板及支架费、脚手架费、已完工程及设备保护费、施工排水、降水费等（11项,107,二）间接费 间接费由规费和企业管理费组成。 1.规费 规费指政府和有关权力部门规定必须缴纳的费用 （1）工程排污费 （2）工程定额测定费 （3）社会保障费 1）养老保险费 2）失业保险费 3）医疗保险费 （4）住房公积金 （5

44、）危险作业意外伤害保险,108,2.企业管理费 企业管理费指施工企业为组织生产经营活动所发生的管理费用。 （1）管理人员工资 （7）工会经费 （2）办公费 （8）职工教育经费 （3）差旅交通费 （9）财产保险费 （4）固定资产使用费（10）财务费 （5）工具用具使用费（11）税金 （6）劳动保险费 （12）其他 其中（6）是企业支付离退休职工，如：六个月以上的病假人员工资,109,三、设备及工器具购置费的构成 （一）设备购置费的构成 1.国产设备原价的构成及计算（自习） 2.进口设备原价的构成及计算 进口设备抵岸价=货价+国际运费+运输保险 费+银行财务费+外贸手续费+关税+增值税 +消费税+

45、车辆购置附加费 注：1.装运港船上交货价(FOB)，习惯称离岸价格 2.到岸价格(CIF)包括离岸价格(FOB)、国际运费、运输保险费，它也作为关税完税价格,110,国际运费(海、陆、空)=FOB运费率 运输保险费= 保险费率 银行财务费= FOB银行财务费率 外贸手续费=CIF外贸手续费率 关税=CIF进口关税税率 进口产品增值税额=（ CIF +关税+消费税）X 增值税税率 应纳消费税额= 消费税税率 进口车辆购置附加费（ CIF 关税消费税增值税）进口车辆购置附加费率,111,第五章 建设工程造价计价方法和依据,第一节 工程造价计价方法第二节 工程造价计价依据的分类第三节 预算定额、概算

46、定额和估算指标第四节 人工、材料、机械台班消耗量定额第五节 人工、材料、机械台班单价及定额基价第六节 建筑安装工程费用定额第七节 工程造价信息,112,第一节 工程造价计价方法,一、工程造价计价的基本方法 工程造价=（工程量*单位价格） 式中i第i 个工程子项； n工程结构分解得到的工程子项数 工程子项的单位价格分析，可以有两种形式： （1）直接费单价 单位价格=（工程子项的资源要素消耗量资源要素的价格（市场价,n i=1,113,2）综合单价 （工程量清单计价模式） 综合单价是完成工程量清单中一个规定计量单位项目所需的人工费、材料费、机械使用费、管理费和利润，以及一定范围的风险费用组成。而规

47、费和税金，是在求出单位工程分部分项工程费、措施项目费和其他项目费后再统一计取，最后汇总得出单位工程造价。 我国现行的工程造价计价方式有两种：工程定额计价法和工程量清单计价法,n i=1,114,二、工程定额计价法,一阶段：收集资料图纸、价格、合同、设计等 二阶段：熟悉图纸和现场 三阶段：计算工程量数据精确的重要性 四阶段：套定额单价定额换算等 五阶段：编制工料分析表 六阶段：费用计算直接费、间接费、利润、税金 七阶段；复核 八阶段：编制说明,115,三、工程量清单计价法,工程量清单计价法的程序和方法与工程量定额计价法基本一致，只是第四、第五、第六、阶段有所不同。 1.第四阶段：工程量清单项目组

48、价 每个工程量清单项目包括一个或几个子目，每个子目相当于一个定额子目。 2.第五阶段：分析综合单价 3.第六阶段：费用计算 分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和税金的计算,116,第二节 工程造价计价依据的分类,一、工程造价依据体系 二、工程造价计价依据的分类 （1）准确可靠，符合实际 （2）可信度高，具有权威 （3）数据化表达，便于计算 （4）定性描述清晰，便于正确利用 （一）按用途分类 （二）按使用对象分类,117,三、工程建设定额的分类,一）按定额反映的生产要素消耗内容分类 1.劳动定额时间定额、产量定额 2.材料消耗定额 3.机械台班消耗量定额,118,二）按定额的不同用途分

49、类 1.施工定额企业投标报价、控制施工成本的依据 2.预算定额工程预结算的依据，是施工定额为基础的综合扩大 3.概算定额编制扩大初步设计概算的依据，预算定额的扩大 4.概算指标初步设计阶段工程预算的依据，它比概算定额更综合扩大 5.投资估算指标项目建议书和可行性研究阶段的依据，是以预算定额和概算定额为基础的综合扩大,119,三）按定额的编制单位和执行范围分类 1.全国统一定额 2.地区统一定额 3.行业定额 4.企业定额 5.补充定额,120,四）按照投资的费用性质分类 1.建筑工程定额 2.设备安装工程定额 3.建筑安装工程费用定额 4.工程建设其他费用定额,121,第三节 预算定额、概算定

50、额和估算指标,一、预算定额 （一）预算定额的概念 预算定额是建筑工程预算定额和安装工程预算定额的总称 （二）预算定额的作用（自习） （三）预算定额的编制原则 （四）预算定额的编制依据（自习,122,五）预算定额的编制步骤（自习） （六）预算定额各消耗量指标的确定（自习） 人工其中消耗指标的确定包括基本用工、材料超运距用工、辅助用工和人工幅度差。 （七）编制定额项目表（自习） （八）预算定额的编排（自习,123,二、概算定额、概算指标 （一）概算定额概念 概算定额又称扩大结构定额，规定了完成单位扩大分项工程或单位扩大结构构件所必须消耗的人工、材料和机械台班的数量标准。 （二）概算定额的主要作用

51、（三）概算定额的编制依据 （四）概算定额的编制步骤 （五）概算指标,124,三、投资估算指标,一）投资估算指标的作用 工程建设投资估算指标是编制项目建议书、可行性研究报告等前期工作阶段投资估算的依据，也可以作为编制固定资产长远规划投资额的参考。投资估算指标为完成项目建设的投资估算提供依据和手段，它在固定资产的形成过程中起着投资预测、投资控制、投资效益的分析作用，是合理确定项目投资的基础。 （二）投资估算指标的内容 1.建设项目综合指标2.单项工程指标3.单位工程指标 （三）投资估算指标的编制方法（自习,125,第四节 人工、材料、机械台班消耗量定额,一、劳动定额 （一）劳动定额的概念 劳动定额

52、亦称人工定额，指在正常施工条件下，某等级工人在单位时间内完成合格产品的数量或完成单位合格产品所需的劳动时间。按其表现形式的不同，可分为时间定额和产量定额。是确定工程建设定额人工消耗量的主要依据,126,二）劳动定额的分类及其关系 （1）时间定额。时间定额是指某工种某一等级的工人或工人小组在合理的劳动组织等施工条件下，完成单位合格产品所必须消耗的工作时间。 （2）产量定额。产量定额是指某工种某等级工人或工人小组在合理的劳动组织等施工条件下，在单位时间内完成合格产品的数量,127,时间定额与产量定额互为倒数的关系 即： 时间定额= （三）工作时间 1.工人工作时间定额时间和非定额时间 （1）定额时

53、间 1）准备与结束工作时间 2）基本工作时间 3）辅助工作时间 4）休息时间恢复体力所必须的时间 5）不可避免的中断时间,128,2）非定额时间 1）多余和偶然工作时间 2）施工本身造成的停工时间 3）违反劳动纪律的损失时间,129,2.机械工作时间 （1）定额时间 1）有效工作时间 2）不可避免的无负荷工作时间 3）不可避免的中断时间 （2）非定额时间 1）机械多余的工作时间 2）机械停工时间 3）违反劳动纪律的停工时间,130,四）劳动定额的编制方法 1.经验估计法 2.统计计算法 3.技术测定法 4.比较类推法,131,二、材料消耗定额,一）材料消耗定额的概念 材料消耗定额是指正常的施工

54、条件和合理使用材料的情况下，生产质量合格的单位产品所必须消耗的建筑安装材料的数量标准。 （二）净用量定额和损耗量定额 材料消耗定额=材料消耗净用量+材料损耗量 （三）编制材料消耗定额的基本方法 1现场技术测定法 2试验法 3统计法 4理论计算法,132,三、施工机械台班定额,施工机械台班定额是施工机械生产率的反映。 编制施工机械台班定额，主要包括以下内容： （一）拟定正常的施工条件 （二）确定施工机械纯工作1 小时的正常生产率 （三）确定施工机械的正常利用系数 （四）计算机械台班定额 施工机械台班产量定额=机械纯工作1 小时正常生产 率工作班延续时间机械正常利用系数,133,第五节 人工、材料

55、、机械台班单价及定额基价,一、人工单价 （1）基本工资 （2）工资性补贴 （3）生产工人辅助工资 （4）职工福利费 （5）生产工人劳动保护费,134,二、材料单价 材料价格是指材料由其来源地(或交货地)运至工地仓库堆放场地后的出库价格。包括： （1）材料原价(供应价格)； （2）包装费； （3）材料运杂费； （4）运输损耗费； （5）采购及保管费； （6）检验试验费。 材料预算价格=【（材料原件+远杂费）（1+运输损耗率）】（1+采购及保管费率,135,三、施工机械台班单价,施工机械台班单价亦称施工机械台班使用费，它是指单位工作台班中为使机械正常运转所分摊和支出的各项费用。 1第一类费用（不变

56、费用） 包括：折旧费、大修理费、经常修理费和机械安拆及场外运输 2第二类费用（可变费用） 包括：燃料动力费、人工费、其他费用（养路费及车船使用税、保险费及年检费）等,136,四、定额基价,定额基价，亦称分项工程单价，一般是指在一定使用期范围内建筑安装单位产品的不完全价格（只包含人工、材料、机械，只能算出直接费，也是分项工程的基准价）。按照建设工程工程量清单计价规范的要求，也可编出建筑安装产品的完全费用单价，这种单价除了包括人工、材料、机械台班三项费用外，还包括管理费、利润等费用，形成工程量清单项目的综合单价的基价，为发承包双方组成工程量清单项目综合单价构建了平台。 （一）基价的编制依据 （二）

57、基价的确定方法 （三）确定定额项目基价的步骤 （四）定额基价的套用 （五）定额基价的换算,137,第六节 建筑安装工程费用定额,一、建筑安装工程费用定额的编制原则 （一）合理确定定额水平的原则 （二）简明、适用性原则 （三）定性与定量分析相结合的原则,138,二、间接费定额 （二）间接费定额的编制方法 间接费费率（%）=规费费率（%）+企业管理费 费率（%） 1.以直接费为计算基础 间接费=直接费合计间接费费率（%） 2.人工费和机械费合计为计算基础 间接费=人工费和机械费合计间接费费率（%） 3.人工费为计算基础 间接费=人工费合计间接费费率（,139,三、利润 1.以直接费为计算基础 利润

58、=（直接工程费+措施费+间接费）相应利润率 2.以人工费和机械费为计算基础 利润=直接工程费和措施费中的（人工费+机械费）相应利润率 3.以人工费为计算基础 利润=直接工程费和措施费中的人工费相应利润率,140,四、税金 营业税、城市维护建设税、教育税附加 市区：3.41% 县、镇：3.35% 村：3.22% 不同原因： 城市维护建设税率依次为：7%、5%、1,141,第七节 工程造价信息（自习,一、工程造价信息的管理 二、工程造价资料的积累 三、工程造价指数,142,第六章 决策和设计阶段工程造价的确定与控制,第一节 决策和设计阶段工程造价确定与控制 概述 第二节 投资估算的编制与审查第三节

59、 设计概算的编制与审查第四节 施工图预算的编制与审查,143,第一节 决策和设计阶段工程造价确定与控制概述,一、决策和设计阶段工程造价确定与控制的意义 二、决策和设计阶段影响工程造价的主要因素 三、建设项目可行性研究与工程造价确定和控制 四、设计方案的评价、比选与工程造价确定和控制,144,一、决策和设计阶段工程造价确定与控制的意义 项目投资决策是选择和决定投资行动方案的过程，是对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同建设方案进行技术经济比较及做出判断和决定的过程。正确的项目投资行动来源于正确的项目投资决策。 这个阶段的产出对总投资影响，一般工业建设项目的经验数据60%70%，估计产

60、出对项目使用功能的影响在70%80,145,决策和设计阶段工程造价确定与控制的意义主要有： 1提高资金利用效率和投资控制效率 2使工程造价确定与控制工作更主动 3便于设计与经济相结合 4在决策和设计阶段控制工程造价效果最显著（如下图,146,147,二、决策和设计阶段影响工程造价的主要因素 （一）决策阶段影响工程造价的主要因素 1项目建设规模 （1）市场因素（2）技术因素（3）环境因素 2建设地区及建设地点（厂址） （1）建设地区的选择（2）建设地点（厂址）的选择 3技术方案 4设备方案 5工程方案 6.环境保护措施,148,二）设计阶段影响工程造价的主要因素 1工业项目 （1）总平面设计 （