张家口市沽源项目初步建议书

1、Beijings real estate management institutions can be,北京可诺地产服务机构,张家口市沽源项目初步建议书,本案策划主旨 成功招商是我们的首要目标； 持久运营是我们的根本目的； 提升物业品质、实现商业共赢是我们的现实要求,市场调研及分析,市场环境分析,宏观环境分析城市概要,东邻承德丰宁县,西与康保、张北相连,南与崇礼、赤诚县接壤,北与内蒙古太仆寺旗、正兰旗、多伦县毗邻,沽源县位于河北省北部，闪电河上游，邻内蒙古自治区。总面积3601平方千米。总人口23万人。县政府驻平定堡镇。,宏观环境分析区域交通规划,沽源“三高一铁”打造区域交通新坐标 截止201

2、0年11月份，张石高速土方和桥梁涵洞工程即将完成；张承高速、二秦 （二连浩特秦皇岛）高速通过专家评审，近期将开工建设；蓝张（内蒙正蓝 旗张家口）铁路内蒙境内已开工建设，沽源县境内年内开工。总投资104亿 的新型交通网络，使沽源县拥有138.5公里高速公路和60公里铁路。“三高一铁 ”强力构筑出坝上交通新坐标。,宏观环境分析城市发展概况,以青年湖为轴，利用城外错落有致的河道，突出“水上景观、文化品位、立体交通、新区引领、沿 河开发、拥湖发展”理念，真正使城市“依湖而建，因水而兴”。,一品文城,青年湖大桥,城市发展立足“四横七纵一湖水，四场四园一条线”的总体规划,竞争环境分析沽源县商业发展,沽源经

3、济持续发展，围绕县政府形成以商贸大厦、供销大厦为代表的大型 商场和以桥西路、人民街为主的商业街所组成的“桥西路人民街”商圈， 主要以服装鞋帽、日用百货、餐饮、食品和药品销售为主。,随着沽源新城区建设，沽源商业迅速发展，形成了以桥东路、中环路为代表的新商 业中心。“桥西路人民街”商圈也因为新世纪商厦、人民商场等新购物中心的兴 建进一步加强了沽源商业中心的地位。,近年来沽源县响应“城市三年大变样”号召，大力推进欧景缘、融金广场、金地商城建设进 度，近年来开发的一品文城、同舟熙景等商业项目无论外力面、内部设施、物业管理部都 颇具风范，大有希望形成气候。,20世纪90年代,21世纪初,现在,发展趋势：

4、 商业分布格局“由中心向两端”发展 ；专业市场和时尚购物街“齐头并进” ；房地产开发向边缘地带推进。,竞争环境分析沽源县商业发展,分布特征：由中央向城区两端延伸 沽源县商业街主要集中在人民街、建设街、桥西路、桥东路、中环路上，临街商业较发达，尤其以人民街 与桥西路交叉口附近为商业中心。,竞争环境分析沽源县商业发展,价格特征：房地产开发向边缘地带推进拉低商铺成交均价 据调查显示，沽源主要商城租赁价格为0.72.7元/平方米/天，商业街为0.62.4元/平方米/天。,竞争环境分析主要商业区域研究,“桥西路人民街”商圈 沽源商业阵线的制高点 在商圈近1平方公里的区域内，各路商家排兵布阵，积极进驻，人

5、民商场、商贸大厦、新世纪商厦、供销大厦环聚于此，形成 四方呼应之势。“桥西路人民街”商圈，凭借交通便利、人气兴旺、商业气氛浓厚以及成熟的商业环境与不可复制的优越 位置，成为沽源名副其实的商业中心。 商圈小结： 地段与口岸决定着商业地产的命脉。“桥西路人民街”商圈属于城市的核心商圈，地段显赫，交通畅达，商业活跃，人气旺 盛，是真正意义上的寸土寸金。正是基于对“桥西路人民街”商圈这一黄金口岸的认同，众多商家、开发商、投资者对区域 内的商业物业极具信心。,竞争环境分析主要商业区域研究,中环路商圈 沽源南部商业区的一个重要节点 目前中环路商圈不仅拥有鑫鸿远商住楼、家居建材市场等当家，而且还有水之星酒店

6、落户于此，构筑了中环路商业格局。 商圈小结： 水之星酒店的入驻、中环路商业街的兴建，使如今中环路商圈的商业生态链趋于和谐、商业业态分布也日趋成熟和完美。,竞争环境分析主要商业区域研究,青年桥商圈 沽源商业重要连接点 青年桥因为连接沽源县城东西两端，形成了青年桥为核心辐射桥西街与桥东街两侧的商圈，因为融金广场的开发兴建，使 该地区在沽源商业市场中占据重要地位。,沽源县商业地产市场调研,沽源县临街商铺租金,桥西路,金源广场,一品文城,全友家私,融金广场,本案,桥西路附近的商业发展较为成熟，大多数商业集中在此地段,沽源县临街商铺租金,目前沽源县租金价格最高的区域在金源广场附近沿街单层商铺租金可在2.

7、3元/天左右，一品文城内商铺租金最低在0.6元/天左右，沽源商铺租金整体市场均价在1.3元/天左右,怡景苑,乾华购物广场,芳菲苑,一品文城,金地小区,本案,与本案竞争项目分布,御水园,融金广场,新合作广场,目前在沽源有商业的项目有8个左右，新合作广场和乾华购物广场是本项目的最大竞争项目，即将开盘，新合作广场距离本项目较近商业有集中体商业、底商、一拖三商业走廊，乾华购物中心商业面积33750，已用招商世纪华联超市在当地打响口号；金融广场与一品文城在2008年开盘属于一拖二、一拖三商业街类型。,与本案竞争项目乾华购物广场,与本案竞争项目新合作广场,与本案竞争项目芳菲苑,与本案竞争项目金地小区、怡景

8、苑、御水花园,与本案竞争项目一品文城、融金街,沽源县现有商业婚纱摄影类,小结,沽源县北侧作为老城区现有商业成熟集中，人流量大，个体经营者过多没有良好的管理模式 老城区内新开盘的项目没有集中体商业，多数为小区内底商 现大型集中体商业正在向沽源县南侧发展 商场体量小，单层面积大多在1000左右； 建筑形态设计落后，外立面色彩单调，缺乏吸引力； 商场内部规划混乱，业态单一，商铺布局无序； 商场多以服装、鞋品为主，商品结构单一，档次不清晰，品质感较差。 商场内部装修单调，缺乏休闲娱乐设施。 缺乏户外广场、停车场等相关配套设施。,项目分析,项目态势分析,项目优势,区域整体发展优势 沽源现阶段已经进入区域

9、整体发展期，政府已经开始加大对区域的整体宣传，借助张北成熟的旅游文化背景，本区域将快速进入旅游产业发展阶段，届时，本地现有商业将不具备如此庞大的接待能力，本项目将借此迅速发展。 未来地块区位发展优势 本区域为沽源地区未来的重点发展区域，现阶段，沽源老城区发展已趋于稳定，商业分布已经完成，发展空间较小，本区域在此方面具有强大优势。 规模效应 本项目开发体量较大，可塑性及整体规划性较强，立于未来发展。,项目劣势,商业氛围欠佳 本项目地处沽源县新型开发区域，区域内各规划均处于策划、发展阶段，人气不旺，还没有形成浓厚的商业氛围。 规划建设周期较长，项目从开发到成熟尚需时日 本项目按照总规划部署，建设周

10、期较长，从开发、施工、建设、招商、开业到具体运营阶段，再到项目成功、开发模式的实践完善，需经历很漫长时间考验。 周边配套设施较少 一个大型商业项目的成功，离不开周边强有力的相应配套做服务链条支撑，本项目周边配套设施缺少，为本项目的开发带来了一定负面影响。,项目机会,产业结构调整 本项目开发为本区域产业结构调整、平衡三大产业比例带来积极信号。 周边规划区产业衍生 在项目地块周围，分布着众多规划产业发展区。未来发展潜力巨大。 投资前景 本项目站在城市发展格局及产业延伸的现代城市经济发展模式创新的角度，符合经济发展的规律，具备良好的投资前景和保障。 商业需求 现阶段本区域内商业仍属空白，抢占市场先机

11、将成为本项目成功运作的最佳保障。,项目威胁,宏观经济政策的不确定性 国家对房地产市场的各项调控政策不断出台，金融风险不断加大，市场风险不确定性增加。 本地大量同类产品的市场竞争 根据初步市调表明，在沽源地区，存在着大体量的同类产品，其客源分流以及同类竞争的情况较为明显。 发展中的不确定因素依然存在 经济社会发展环境中，在体制创新、实践过程中，仍存在较多的不确定因素，本项目发展规模特色商业市场产生巨大挑战。,小结,本项目区位发展、地块完整程度以及政策保障优势明显，在后期运营中将起到决定性的作用，但威胁同样凸显其中，如何规避风险，扩大盈利将成为本项目的核心思考点。 通过分析，本项目在未来发展中前景

12、良好，但由于本区域属于空白市场，其定位及运营风险较高，所以在定位期间需要着重考虑后期盈利模式以及独特的业态规划问题。 巨大商机的背后必然存在高强度竞争，对于本项目的定位在此将起到至关重要的作用，如何区别于其他现有竞争商业，在空白市场占领先机成为项目定位的根本诉求点。,项目宏观定位,总体功能定位,草原文化交流区,特色商品交易区,高端休闲聚集区,政府形象展示区,总体功能定位,城市窗口,一个城市必须要有一张属于自己的名片，商业无可非议是最能体现城市魅力的一种展现形式。一个完美的商业区，可以充分表现这个城市的商业政策、文化底蕴、经济、人文修养、国际化程度等等内容。比如北京的王府井、上海的南京路，美国的

13、第五大道等众多成功的商业街已经成为这个城市面向世界的第一窗口，其意义深远悠长，经济效益更体现其中。,本项目的定位原则就是进入沽源的第一张城市名片，其主导的综合高端商业形式，丰厚的文化内涵将引导沽源真正走向城市化发展阶段。,项目定位意义,除了对城市经济的推动作用外，特色商业区的建设还直接关系到城市的形象，是提高城市形象、品位以及表现城市文化底蕴的载体，是城市的名片和品牌。很多城市的商业街形态，比如香港的太古广场、铜锣湾，上海的南京路，北京的王府井，都是这个城市的重要象征元素。,特色商业街区对城市形象的影响,城市的商业区虽然也有传统与历史之分，如北京的王府井、秀水街，上海的城隍庙、南京路，太原的柳

14、巷、王府井是历史悠久的商业街；而北京的金源、东莞的华南、太原的国贸、铜锣湾广场则是新的特色商业街区的典范。但无论传统的还是现代的，无论旧有的还是新建的，这些商业区无不成为一个城市文化与文明的窗口。,特色商业区对城市发展有着深远的影响，而城市对特色商业区发展的作用同样不可忽视，在某些方面，城市对特色商业区的发展影响甚至是决定性的，有什么样的城市就有什么样的商业地产。应该看到，在未来二三十年的时间里，城市化始终是中国区域经济发展的主旋律，随着经济的高速发展，人口和资金不断向中心城市集聚，由此而带来的城市产业升级和功能拓展，城市的区域分工与协作，中心城市辐射半径的不断扩展，以及区域经济一体化、国际化

15、的必然趋势，所有这一切，都注定了新型的商业区形态及开发模式将越来越适应中国城市化飞速发展的形势。,项目定位效益体现,本项目的成功启动对沽源的影响 经济效益体现,GDP增长：此商业项目的发展最直观的表现就在于经济指数上升，商业的成熟发展将对于区域乃至全市的GDP综合指数起到大力拉升作用。 税收：此商业项目的发展对于扩大当地税收起到突出的贡献。 经济预测：营业第一年：商业区整体年流水过千万，为城市贡献税收超百万万； 营业三年后：商街整体年流水超亿元，为城市贡献税收千万以上。,项目定位效益体现,文化展现：此商业项目的建立，填补了沽源高端综合商业区的市场空白，其项目丰富的业态组合以及高端品牌的引进，将

16、充分表现城市文化内涵。 就业：项目投入运营后，预计能够解决近5000人的就业问题。 人文：商街投入运营后将有效的提高本地区人文修养，高端商业带动高端客流，并有效的丰富的当地居民的休闲娱乐生活。,本项目的成功启动对沽源的影响 社会效益体现,项目定位效益体现,形象：项目正式运营后，有效改善当地现有的低端商业环境，迅速提升周边居民的生活环境，提升整个区域的形象地位，其欧式建筑群使本区域从之前一个默默无闻的街道一跃成为沽源当地知名商区，吸引大量外来客流。 城市名片：项目所在地恪守沽源重要交通节点，此项目的建立为沽源印制了一张光鲜亮丽的城市名片。 城市包容性：项目投入运营后，其高端的休闲、美食等商品配合

17、上纯正欧式风格建筑，体现出城市对外强大的包容性，让所有在沽源投资或旅游的外来者能够找到强烈的归属感。,本项目的成功启动对沽源的影响 城市景观效益体现,原定业态分析（建材城）,利益弊端： 本项目操作的最终目的是完成项目的销售，而由于建材城其单体面积过大；单平米价值产出过低；运营氛围杂乱等特性直接导致此业态完成市场销售难度极大，并且销售单价以及租金收益要远低于其他业态。 未来发展弊端： 由于建材城属于低端商业业态，其经营模式、经营环境以及需求客群均处于各领域最底层，从而一个建材城启用很难在后期运营中扭转其低端业态的概念，可以说本区域都将受其影响，无法向高盈利业态转型。 招商操作弊端： 本项目所在城

18、市级别较低，且商贸物流并不是本区域的优势产业，从而项目专业市场业态全无根基，发展就无从谈起，因此建材业态中的高端品牌不会对本项目有任何进驻意向，低端品牌以及杂乱产品将成为本项目主要商户组合，招商完成困难度较大。 运营弊端： 建材城属于专业市场，其需求客群以本地和下级市场为主，客户群无法扩展，在沽源大力发展旅游产业以及城市化建设的同时，本项目无从借力，将成为本项目的巨大损失。,总结,本项目新拟定业态为城市高端第三产业（服务业），其良好的运营能力、业态形象、未来发展空间均具有较强的市场基础，为本项目得到当时市场的快速认可打下了坚实的基础，从而有效的减轻了项目销售环节的阻力； 服务业与沽源城市发展方

19、向完全吻合，可大力借助城市发展力量，使项目更加快速的得到升值，从而完成市场销售； 本项目的全新定位完全处于沽源的市场空白，并从沽源城市需求来看，又属于必备业态，从而本项目的抢先启动，将占领此块空白市场，为未来发展创造出更广阔的空间； 本业态拥有较强的业态提升能力，随着沽源城市的发展以及本项目影响力的扩大，在35年后，在本区域内可围绕本项目进行周边产业的开发，如住宅市场、零售市场以及其他服务产业等； 由于本项目良好的业态形象，将更容易得到政府对本项目的亲睐与支持，从而帮助本项目得到更好的发展。,项目定位思路,主导理念,概念形成 前提：沽源是张家口新兴旅游重点区域 引申：本项目是沽源最全面的商业中

20、心 目标：本项目是沽源最适合休闲消费的场所,主导理念,沽源首席最休闲、最优雅的地产新代言； 精髓：区域文明与自然属性和谐共存，在满足人们对城市资源的高度利用的同时，充分发挥城市的基本作用，充分顾及人与自然、社会的关系。,昊成生活广场（暂定） 沽源不夜主义/休闲生活倡导者,主导理念,贯穿张北与沽源的互补发展,升级城市、运营城市地产,区域线,沽源首席休闲娱乐区,项目线,高档休闲商业,城市线,辐射张家口的娱乐休闲中心,关键词：不夜广场、风情商街、沽源休闲、风情核心形象,新城市休闲生活/娱乐中心,规划布局,基础配套,形象传播,商业定位,市场营销,沽源城市升级典范/形象代表,主导理念,商业,本案,全面,

21、自然的肌理 草原文化的延伸 全新开发区域,投资增值极 商业投资热点 地块共享平台与消费通道,城市升级形象提升 全新品质纯粹生活领地 引动休闲中心板块与经济增长极 实现沽源、张北、张家口上层客户吸纳,高端休闲、娱乐文化的全面体现 城市休闲形态丰富 提倡纯休闲人生的生活氛围,都市,自然,人文,休闲,草原文化传统人文区 休闲的高端客户群对生活的认同 面向世界的新文化、休闲领地,轻松、休闲、奢华,沽源新娱乐主义/休闲美学,主导理念,新城市休闲主义,人文共享,品牌端,消费端,核心利益传递,提供休闲与文化的美学生活价值和方式,消费利益接收,获得这一独特休闲生活方式的人文快乐,传递着休闲、娱乐与环境的生活活

22、力,产品功能定位,以沽源商业市场发展为基础参考，结合项目规模和地段特点，并参考项目的目标消费者定位,产品功能定位,采用富有创意、时尚的建筑形式，融入多元化休闲业态； 通过优质主力商家资源的带动； 创造出沽源独具草原文化魅力的高端时尚休闲娱乐商区； 使本项目地块成为沽源地区消费者休闲、娱乐、餐饮、旅游的全新商业板块。成为沽源商业新核心。,市场定位,+,+,+,沽源首席不夜休闲主题商业广场,项目业态总体定位,项目核心卖点：主题时尚休闲馆（风尚大本营） 休闲业态演绎：大型餐饮、高端休闲 其他业态集群：电玩、网吧、男女SPA、休闲按摩等,项目业态定位（一）,主题商城,项目业态定位（一）,分层业态定位,

23、项目业态定位（二）,快捷酒店,项目业态定位（二）,餐饮娱乐一条街,项目业态定位（二）,分层业态定位,项目业态定位（三）,洗浴、KTV,项目业态定位（三）,分层业态定位,项目业态定位（四）,高端综合会所,项目客群定位,而选择本案的人群， 我们把他们描述为 ,城市阶首，享乐梦想家,这群人的特征 与项目的客户群比较接近 但“追求享受生活”的色彩更浓重,项目定位提升,精神放松场,朋友聚会场,情调娱乐场,休闲魅力生活场,24小时不夜生活广场,项目定位提升,娱乐天堂,奢华格局,休闲生活,+,+,奢华休闲生活广场,推广策略,广告定位,2012心享乐，沽源新娱乐,包装定位建议,例举案名 夜忆昊成生活广场,SL

24、OGAN：奢华生活休闲广场,推广定位,营销思路,总体思路,我们首先要明确的概念是 本案应该以“品”的高度去诉求,市场已经给出合适了答案 品质 品牌 品位 Trading up: the new American luxury 2004 Michael J. Silverstein,【高端营销三要素】,营销思路,本项目操作中实行销售与招商并行的方式进行,可销售区域划分： 1、集中体区域：仅沿街商铺进行对外销售，内厅暂定为持有经营，通过良好的运营，拉动后期销售价格（建议集中体销售在项目投入运营2-3年启动，从而保证项目利润回收最大化）； 2、风情街区域：全部物业进行对外销售，其中一二层执行单一商铺

25、销售，三层可实行销售后返租的方式进行销售，从而保证三层运营后的业态完整性以及丰富本项目产品品类； 3、会所区域：由于单体体量过大，从而进行销售与持有经营两手准备。建议进行整体销售。,价格拟定,本项目现正处于策划阶段，具体价格需进行完整的市场调研和数据分析后进行确定，以下为项目价格的初步建议：,销售价格建议： 集中体商业一层底商：12000元-18000元（/平米） 风情街1、2层：7000元（/平米） 风情街3层：3500元（/平米） 会所、酒店、洗浴等大型商业：建议执行定制开发，根据交房标准以及需求面积最终商谈确定，建议商谈价格范围为4000元5000元（/平米） 租金价格建议： 项目整体租金价格均价建议为：0.5元1.2元（/天/平米），根据面积、位置、业态、楼层等多方面因素最终确定； 本项目租赁建议实行一铺一价的方式进行对外出租。,招商思路,招商策略,广泛招商，开业即轰动,招商策略分解,基本观点广泛招商 解决办法 以主力店带动，以特色店促进 强攻主力店，力招特色店,招商方向： 零散商户：进行沽源本地招商（如部分女装品牌、饰品、部分家居及轻纺、电玩、网吧、花店等） 重点商户：进行张家口、宣化等地招商（如中大型餐饮、品牌服饰等） 大型商户：进行异地招商（如KTV、洗浴中心、高端会所等）,北