物业管理公司和业主委员会

1、,第一部分：物业 第二部分：物业管理 第三部分：物业管理相关企业 第四部分：业主、业主大会、业主委员会,第一部分：物业real property,一、物业的概念 现代意义上的“物业”一词源自于香港及东南亚地区，于上世纪70年代末传入内地，首先在广东、福建等外资企业和华侨地区使用，随后上海、宁波等地沿用，后传至全国，并被我国房地产机关接受和采纳。 根据国务院2003年9月1日起施行的物业管理条例规定，所谓物业是指“房屋及配套物和构筑物”，即指能够遮风挡雨并供人们居住、工作、娱乐、储藏、纪念和进行其他活动的空间场所，含住宅房屋，如居民楼，公寓，别墅；也包括非住宅房屋、加工业厂房，仓库，商店，饭店，

2、宾馆，教学楼，医院，体育场馆，公共建筑，办公楼等。 综上，物业是指已建成并具有使用功能（确定业主权益）和经济效益的可供居住和非居住的房屋及配套设备，市政、公用设施和房屋所在的建筑地块及附属的相关场地。,二、特点 （一）普通物业的特点： 1、构成上的整体性：已建成的物业由土地及地面上的建筑物构成。物业是建筑物与土地的统一体。 2、空间上的固定性“不动产” 3、使用上的长期性 4、形式上的多样性建筑功能、位置、环境条件进行差异性的物业管理 5、经济上的商品性物业有保值、增值的性质（劳动产品的价值与使用价值；土地的稀缺性）,（二）社区物业的特点： 1、居住功能单一，相对封闭独立。 2、社区人口密度高

3、，人口结构复杂，形成相对独立的社区文化。 3、社区居住物业产权多元化，公用设施社会化 住宅物业商品化的推进，社区居住物业多为社区居民个人购买，产权为居民个人所有。故居民对自己所拥有的物业享有占有权、管理权、排他权、处置权（出售，出租，抵押，赠与，继承等） 4、规划建设合理、配套齐全，居住方便。大多数规划建设合理、配套齐全、居住舒适、安全、美观、便利。如北京的方庄、望京、回龙观等大型社区，分布着大型购物中心、百货商场、幼儿园、中小学、医院、银行、邮局等生活服务配套设施，此外，社区内的环境、绿化设计皆合理。,方庄是北京第一个整体规划的住宅区域，位于东南二环，属于丰台区，始建于20世纪90年代，曾经

4、被称为北京的“富人区”。方庄的住宅区的名字很有特点，就是其名字都有一个“芳”字，其中四个最大的小区分别叫做芳古园、芳城园、芳群园、芳星园，将这四个小区的中间名字连起来就是“古城群星”，即古老的北京中新的亮点之意。 方庄有一条著名的食街，两边分布着数十家餐馆，如金山城、小土豆、都一处、金鼎轩、肯德基、麦当劳、必胜客等。 方庄的主要商业设施有：家乐福、贵友大厦、方庄购物中心等。 方庄有成熟的医疗、教育、体育设施。建设早、规划整齐，方庄已经成为一个非常适合于居住的人文社区。 另外，有“亚洲第一音乐学府”之称的中央音乐学院附中也坐落在这里。方庄还在发展建设之中。在原有区域的东侧，正在建设方庄新区，已经

5、建成了芳林苑、早安芳庄、时代紫芳等新的高档住宅区。,第二部分 物业管理real property management,一、概念 二、特点 三、物业管理的主要内容 四、物业管理的作用 五、知识点补充,一、物业管理的概念,（一）我国物业管理的起源 起源于19世纪60年代的英国。由奥克维姬希尔（Octavia Hill）女士在其拥有的出租物业开始推行物业管理。在她出租的物业中制订了一套规章制度，要求住户严格遵守，结果使居住环境大为改善，租赁双方的利益得到了较好的保障。 1981年，我国第一家专业化的物业管理公司深圳市物业管理公司诞生。建立了独立核算、自负盈亏的运行机制，从过去的行政型、福利型管理转

6、向了有偿型、专业化管理服务。 建设部94年颁布了城市新建住宅小区管理办法，使我国的住宅小区的物业管理开始走上法制轨道。 2003年9月1日，国务院颁布的物业管理条例开始实施 2004年8月1日，石家庄市物业管理条例实施。目前石家庄市的物业管理企业共有200多家，大多都是房地产开发公司的下属公司，经营状况欠佳，在经营水平方面还需提高。 2007年10月1日，物权法、物业管理条例修订版施行。,（二）物业管理的概念,1、物业的含义：特指正在使用中和已经可以投入使用的房屋及其附属设备、相关场地等配套设施。 2、物业管理的含义：指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋

7、及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 3、物业管理的性质：属于服务业，物业管理的对象是物业，服务的对象是人 4、物业管理的指导思想：以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的。努力做到社会效益、环境效益、经济效益相统一。,二、特点,1、社会化：将分散的社会工作集中起来统一管理。“统一管理，综合服务”，承揽物业区域内包括房屋、设备维修养护在内的许多社会职能，是业主的“总管家”。费用=服务 2、专业化：一是专门的组织机构；二是专业人才；三是专门的管理工具和设备； 3、企业化：从业机构必须具备独立法人资格；以经营型的管理方式，为业主提供有偿服务，实现以

8、业养业。“以业养业，自我发展” ，一是利于物业管理，二是利于减轻政府和各主管部门的经济压力，三是有利于提高服务质量。,4、物业管理原则,1）权责分明原则 业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业权责应当十分明确。业主、业主大会、业主委员会是物业管理权的核心。物业管理企业是物业管理的具体执行者。 2）业主主导原则 在物业管理活动中，以业主的正当需要为核心，将业主置于首要地位。 3）服务第一原则 物业管理企业管理的对象是物业，服务的对象是人，管理的目的是为人服务。物业管理企业只有坚持不懈的为业主提供优质服务，让业主满意，自身才能发展。 4）统一管理原则：一个物业管理区域只能成立一个业主大会，由一个

9、物业管理企业实施物业管理。物业管理区域内的房屋建筑及附属设施设备维修养护、环境保护、绿化清洁、治安保卫、车辆道路等统一纳入物业服务合同，由物业管理企业来负责。 5）专业高效原则：物业管理企业为了提供高效优质服务，减少开支，并创造良好的社会效益和环境效益，可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业。,6）收费合理原则 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与水平相适应的原则。收费与服务水平相适应，而不是和物管公司的资质等级相适应。 7）公平竞争原则 物业管理是市场经济的产物，在市场经济中应当实行公平、公开、公正的竞争原则。 8）依法行事原则 物业管理涉及到的法律很多，处理问题时要以法律法

10、规为依据。物业管理条例、城市房地产管理法、劳动法、民法、合同法、税法等。 依法签订物业服务合同，严格履行合同约定事项。 依法行事是对人负责、对己负责的行为方式，服务行业的服务行为一定要有法可依，才可以让自己避免不必要的风险。,三、物业管理的服务内容,活动一： 知识点回顾，物业管理的服务内容主要有哪些？,三、服务内容,（一）常规性的公共服务 1、维护物业管理区域内的规划不受破坏：按照规章制度制止各种违章行为，禁止私搭乱搭，督促指导业主和物业使用人执行城市规划法。 2、房屋装修监督管理：房屋装修规划、设计、施工由使用人进行时，物业管理公司应加强对装修行为的监管，监督装修设计图纸或作业是否构成对物业

11、结构的损坏，并监督施工工人违章作业，并对装修后的房屋予以检查验收，确保房屋结构不受损坏，保证房屋安全质量。 3、房屋及设备设施的维修与修缮：了解掌握房屋结构、施工质量、完损等级、设备状况，加强房屋的技术管理，及时对房屋进行维护、修缮，保护和提高房屋的完好率。 4、治安管理及消防管理：在公安部门和消防部门的指导和配合下，维护社区公共安全，其工作重点是防火、防盗、防交通事故、防意外伤害。 5、环境卫生管理：一是保护环境不受污染和破坏，同时，对破坏环境的行为及时制止，及时将已排出的污染物加以处理，创建良好的生活环境；二是物业管理企业通过宣传教育、监督治理和定时清扫，保护物业区域的环境。如收集清运垃圾

12、、确保社区内无乱贴、乱挂、乱画现象等。 6、绿化管理：增强绿化意识，加强社区内绿化管理，扩大绿化面积。（社区内道路绿化、公共用地绿化、公共设施绿化及养护）绿色家园 7、车辆道路管理：保证车辆存放安全，道路交通畅通。 8、公共代办性质的服务，如代收水电气暖费等,（二）针对性的专项服务：由物业管理企业事先设立的，人们需要的项目。 1、日常生活类（商业服务类）：如与社区联合办服务项目在社区内建便民超市、饮食点、邮局、健身房、诊所及其它各种配套设施，给用户提供家电维修、室内清洁等 2、文化、教育、卫生、体育类 3、金融服务类 （三）委托性的特约服务：服务合同中没有的，专项服务中也没有设立。 由产权人、

13、使用人个别委托投资咨询、房屋中介代理、装修设计、机电安装以及帮助业主办理物业及附属设备的财产保险等。,四、物业管理的作用,活动二： 分析思考物业管理的作用,物业管理的作用,第一是社会效益。这表现为居民提供一个整洁、文明、安全、生活方便的居住环境。对调解人际关系、维护社会安定团结具有重要的意义。 第二是经济效益。这种经济效益从以下几方面表现出来： 一是从政府方面来说，不仅它改变了以往政府用于房屋维修、环卫、绿化和其他公共市政设施上的费用，而且还可以向物业管理企业收取税收。 二是从业主方面来看，物业的专业和科学管理，对维护好房屋住宅及附属设备、设施，延长其使用寿命，从而保障业主的经济利益。 三是从

14、开发企业以及住宅小区物业管理来说，居住小区的社会效益有利于房产的销售和资金的周转。物业管理通过各种有偿服务，既便利于居民生活，又可取得一定的经济效益，从而增加管理费用的来源。 第三是环境效益。居住小区的物业管理，通过小区内的绿化、上下水及用煤、液化气的专业管理，不仅有助于人的身心健康，还将对城市建设产生积极的影响。,结合以往的知识，思考总结现代物业管理与传统房地产管理的区别,知识点扩充一：,现代物业管理与传统房地产管理的区别 1、最主要的区别：现代物业管理提供的是有偿服务，以营利为目的。传统房地产管理提供的是福利型管理，虽然提倡“以租养房”，但租金极其低廉，远远不能达到养房的目的。 2、现代物

15、业管理公司是独立企业法人，而传统房地产管理一般是机关事业单位。,知识点扩充二：,物业管理与社区管理的区别 1、整体与部分的关系 2、管理主体不同：物业管理以物业管理企业为主体，是企业行为；社区管理的主体是街道办事处，是政府行为，不向群众收费； 3、管理功能不同：物业管理管房屋及其配套设施设备；社区管理则协调人际关系，塑造社区文化； 4、管理手段不同：物业管理强调业主主导服务，而社区管理以行政手段，协调为重点对社区进行管理。,知识点扩充三：,近期我国物业管理运行上的特点 由于我国长期实行计划经济的房地产管理模式，在观念上、体制上、操作上都有与现代物业管理不适应的地方。因此近期我国物业管理运行上的

16、特点为： 1、思想观念上看：人们正在逐步接受物业管理这一管理模式，但仍有很多人没有完全接受。 2、从管理模式看:与市场经济相适应的物业管理模式和与计划经济相适应的传统房屋管理模式并存 3、从管理的形式和标准来看从一般的维修、保洁、治安劳动到引进先进的管理设备，提供多功能的与国际水平接轨的服务，以满足不同层次不同水准的居住和工作需要。 4、从管理和服务的水平来看：水平参差不齐，香港和深圳的物业管理水平高，而中国内地的物业管理处于起步阶段，物业管理公司经营水平需进一步提高，努力拓展服务范围，提高服务水平，提高物业服务费的收缴率，从而提高公司效益。 5、从法制化管理来看：法制不健全，纠纷多。,知识点

17、扩充四：,我国物业管理发展趋势 1、实行法制化、规范化管理 （1）法制：物业管理条例、民法、合同法、消防法、城市垃圾处理规定、特种设备安全监察条例等等 （2）规范： l 建设部全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及评分细则（建住房物第008号文） l 中国物业管理协会普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）（中物协20041号） l 国家行政管理部门和地方政府指定的其他服务质量要求物业管理收费管理办法、城市房屋修缮管理规定、物业管理企业资质管理办法等 l 国际标准 ISO90002000质量体系 2、实行品牌经营与规模化经营 实现品牌经营是物业管理企业竞争的主要手段，有助于扩大经营范围

18、，从而实现规模化经营，而规模化经营可以降低成本提高经济效益，获取较好的利润。 3、实行智能化管理：用先进的技术做出更好的服务，同时也可以降低人力成本。,第三部分：物业管理相关企业,一、物业管理公司： 物业管理公司是指具备相应资质条件并按照法定程序成立的从事物业管理服务的经营性企业法人。 二、物业管理公司的服务项目 活动三：知识回顾，服务项目主要有哪些？ 三、从业人员素质要求：,从业人员素质要求,良好的语言表达能力，较好的沟通协调能力 宽阔的胸怀，良好的心理素质 掌握必备的专业知识和技能以及物业管理相关法律法规、政策文件 健康体魄 良好的个人形象：仪表仪容端庄大方，着装干净整洁 工作上有上进心，

19、勇于创新。,四、物业管理企业权利和义务,（一）权利 1、根据有关法规、结合实际情况制定物业管理办法 2、依照物业管理合同和管理办法对物业实施管理 3、依照物业管理合同和有关规定收取管理费 4、有权制止违反规章制度的行为 5、有权要求业主委员会协助管理 6、有权选聘专营公司承担专项管理业务 7、可以实行多种经营，以其收益补充管理经费 （二）、义务 1、履行物业管理合同，依法经营 2、接受业主委员会、业主及使用人的监督 3、重大管理措施应提交业主委员会审议批准 4、接受行政主管部门监督指导 5、至少每6个月应向全体业主公布一次管理费用收支账目 6、发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告 7、物业

20、管理合同终止时，必须向业主委员会已交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产。,五、与街道办事处和居委会,物业管理企业和业主大会、业主委员会都应接受街道办事处和居民委员会的工作指导，并积极配合他们开展社区建设工作。 1、 业主大会会议应当告知相关的居民委员会；业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。 2、 业主筹备成立业主大会的，也应接受街道办事处的指导。,第四部分业主、业主大会和业主委员会,一、业主的基本权利 业主即房屋的所有权人，使用权人不是业主 1、对专有部分的所有权 对专有部分的所有权，包括：

21、占有、使用、收益、处分 2、对共有部分的区分所有权 （1）使用权 （2）收益权,二、业主在物业管理活动中享有的权利 1、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的各项服务 2、提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议 3、提出制定和修改业主公约/管理规约、业主大会议事规则的建议 4、参加业主大会会议，行使投票权,三、业主在物业管理活动中应履行的义务 1、遵守业主公约/管理规约、业主大会议事规则。业主公约/管理规约对全体业主具有约束力。 2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 3、执行业主大会和业主委员会作出的决定 4、按有关

22、规定缴纳专项维修基金 5、按时缴纳物业服务费用 6、法律法规规定的其他义务,案例1：某小区的江先生新买了一辆汽车，由于小区车位较少，江先生无处停放自己的汽车。其楼下有一片空地，物业管理公司没有搞绿化或其它设施。于是江先生便打算将这块空地平整一下做个车棚。在其请来师傅施工时，物业管理公司发现此事，于是制止施工，告诉江先生小区内场地个人不可随意占用。江先生认为小区内场地属于业主大家所有，他有权使用，为此与物业管理公司发生了纠纷。 问：江先生和物业管理公司谁的做法是正确的？ 案例2：电梯广告收益应归谁？ 某小区的物业管理公司在未征求业主委员会意见的情况下，在小区的电梯里挂了广告。其广告收益应归谁？,物业管理条例第55条：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理