首创设计阶段成本管理工作指引

1、设计阶段成本管理工作指引编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人一、工作指引概述流程目的通过设计阶段的成本优化，控制对项目成本影响最大的关键环节，达到以产品设计过程而非产品实现过程为核心的项目成本管理目标，提升产品性价比。通过对设计各阶段的成本管理，达到对项目成本的控制目的适用范围适用于首创置业各项目从方案概念设计至施工图设计阶段的成本优化及控制工作。定义1. 总部相关业务所属中心详见BPI管理制度及当年组织管理手册2. 涉及总部层面的操作流程详见总部BPI手册流程要素描述支持文件1. 项目目标成本管理工作指引2. 责任成本管理工作指引流程CP点1. 各阶段成本

2、关注及可能优化的关键内容责任部门1. 主导部门：成本管理部、设计管理部2. 参与部门：一线公司：营销策划部、工程管理部、前期管理部流程KPI1. 设计限额达成率2. 各阶段成本测算的差异率输入条件1. 各阶段设计成果2. 目标成本3. 历史数据、限额指标输出结果1、各阶段成本测算结果2、成本优化建议的实施设计阶段成本管理工作指引原则：1) 以客户价值为核心：在设计阶段应选择客户认可价值与支付代价最大差值的方案与部品，不单纯追求效果，也不宜片面追求低成本。公司可结合成本收益等综合情况，选择应用一定的新产品、新技术，但从中长期看不降低选择常规产品和技术时的项目利润率，在应用新产品、新技术的同时，应

3、作好市场培育和客户引导工作，增加品牌价值并尽早让客户认同。2) 方案优化：在各阶段设计和单项设计中，都应持续地开展方案优化工作，比较不同设计方案的所带来品质、效果、成本、效益等方面的差异，同时还要考虑物业维护成本、客户使用成本，从中选择最优设计方案，兼顾长期利益和短期利益的平衡。3) 动态测算、及时反馈：成本管理部门在概念设计、实施方案设计、施工图设计等决策过程中，都应全面测算项目成本，及时计算出单位可售面积成本等指标，并联合财务部门测算项目效益水平，提供给设计部门和公司决策层调整设计，使之满足公司的经营要求作为最后设计决策的必备资料。4) 取得设计单位配合：公司应作好与设计单位沟通工作，着力

4、取得设计单位在成本控制方面给予最好的配合，并在设计合同中，将需要设计单位给予的工作配合事项和技术经济指标要求，清晰、明确地表述在设计合同中，可设置一定的履约奖惩措施。组织与分工：1) 项目一经确定，进入设计阶段后，一线公司成本部应牵头设立工作小组。小组成员应覆盖设计、成本、工程、营销、物业五个职能部门，并必须包括建筑、结构、安装、景观、室内设计等各个专业。 2) 小组可根据自身能力，外聘专家，协同做好设计阶段的成本管理工作。3) 在各设计阶段的重要节点工作中，工作小组设计部应组织专题研讨会，并与设计院保持良好和紧密的沟通,深入广泛地讨论和比较各方案的经济性。成本部应及时提供方案比较需要的成本分

5、析，综合效果与经济性、以及各专业的要求选择最优秀的方案。4) 各阶段设计完成后，成本部提供包括成本测算在内的成本资料，方案论证应结合成本因素进行综合评价。5) 各设计阶段成本测算成果作为设计成果的一部分，依组织管控方案确定的各级设计成果的总部审批深度在总部和一线公司之间进行相关审批和报备。二、工作程序2.1概念设计阶段成本管理1) 本阶段工作的基础是由营销策划部、设计管理部、成本管理部共同完成的项目定位及产品策划报告、项目可行性研究报告，定位需要调整时仍需以上三个专业共同讨论。2) 成本管理部应根据设计任务书提供的项目地理位置、自然景观、配套情况等自身特点，以及项目定位时确定的拟建产品类型及风

6、格，结合预期售价，给出一个相对宽松的成本区间范围，对概念设计单位进行交底。3) 在多个概念设计间进行选择时，除关注交通、功能分区、景观分析等方面以外，成本方面应重点考虑以下几个方面：建筑主体应避开原水塘等软地基所在位置；0.00的标高、道路环境标高、基础埋深等引起土方挖填总方量最小；水泵房、配电房、煤气调压站、控制中心等配套设施的位置能使得各种管线的铺设长度最短。4) 对方案调整引起的下列变化应重点关注：商业面积调整；地下室及人防面积调整；停车比例及方式的调整（停车率提高；“架空停车、地下车库等非路面”停车的比例)；基础形式的调整；设备配套方案的调整；以及场地平衡基础处理等内容的增加等等。5)

7、 因各产品的利润率不同，在测算项目总利润时，往往会调整各产品类型的比例。在测算地价、配套设施、环境等费用时，应综合考虑各产品的实际受益，在按占地面积、建筑面积、可售面积等分摊标准中选择最切合实际的分摊方法，准确反应各产品类型的成本和收益情况，为产品比例的调整指引正确的方向。6) 需要特别注意不可售的建筑面积（会所、管理用房、设备用房、不可分摊的走廊)，在满足项目配套需要的前提下，要与项目的定位相适应，同时兼顾长期的使用和经营管理的成本。7) 人防地下室造价较高，某些城市可以在自行建造或缴纳人防异地建设费中选择，本阶段应对两种方案分别测算，选择较为经济的方案。8) 测算时要注意不计建筑面积的实体

8、（不足2.2米的设备层、不利用的吊脚架空层等）对成本的影响，防止遗漏。9) 本阶段应对建筑平面、户型结构、主要设备、停车方式等的可行性及经济性进行预研究，避免实施方案设计阶段调整幅度过大。2.2方案设计阶段成本管理1) 方案设计完成后设计管理部负责提供项目技术经济指标（方案）、项目产品配置标准（方案）及此阶段图纸，成本管理部据其完成成本测算（方案版），并对比概念设计阶段成本测算结果，对成本影响较大或成本容易流失的单项工程需做专项成本分析报告，同时进行编制初步限额设计指标。其中建筑技术指标至少应包括：外墙面积指标、外保温面积指标、外装不同饰材的面积指标、外装线条指标、门窗面积指标、屋面饰材指标、

9、防水面积指标、大堂装饰面积指标、室内公共部分装修面积指标、室内精装修面积指标（精装修交房项目）；结构技术指标钢筋、混凝土含量；景观工程、精装修工程单方经济指标。建议成本管理部可依据建筑工程设计文件编制深度规定（住房和城乡建设部发文建质2008216号文）、图集号04J801、图集号05J802、图集号05J805等设计标准要求设计管理部提供相关图纸以便测算。2) 基础工程成本测算应结合地质勘察报告，计算基础工程量结合历史数据、市场预期测算；主体工程成本的工程量参考历史项目的经验数据，单价结合现合同条件以及市场预期进行测算；景观工程成本的工程量应按照方案图进行测算完成，至少应包括：景观面积、软景

10、面积、硬景面积、水体面积、铺装面积、挡墙工程量、围墙工程量、代征绿地面积；三通一平工程成本的土石方工程量应根据方案图（或平场图）、原始地貌图进行计算，施工道路、施工水电、临时设施根据施工平面布置图测算；基础设施工程成本根据综合管网图（方案版）测算工程量，至少应包括：道路工程量、雨污水工程量、雨污水处理池工程量、强弱电管网工程量、给水管道工程量。3) 建议如成本测算（方案版）未超过成本测算（概念版本）的成本控制额度，则结合成本分析报告和初步限额指标审批相关意见修正成本测算（方案）并报一线公司相关领导审批。否则，需设计管理部和成本管理部对超预设目标成本的原因进行分析和总结，结合成本原因分析报告和相

11、关意见修正成本测算（方案）并报一线公司相关领导审批，方案阶段成本测算应在方案设计完成后30个工作日内完成。4) 根据审核通过的成本测算（方案版）和初步限额设计指标、成本控制建议，由设计管理部负责完成初步设计任务书成本控制附件，并报成本管理部及相关职能部门审核，作为初步设计任务书的附件。2.3初设阶段成本管理1) 初步设计完成后设计管理部负责完成项目技术经济指标（初设）和项目配置标准（初设）。如无初步设计，可省略此项工作。2) 初步设计完成后30个工作日内，依据项目技术经济指标（初设）、项目配置标准（初设）及此阶段图纸成本管理部组织相关部门共同开会充分讨论，完成成本测算（初设阶段），并对比初步设

12、计限额指标和成本测算（方案修正版），同时编制“初步设计阶段成本分析报告”、限额指标和成本控制建议报一线公司相关领导审批。审批后反馈“成本测算（初设版本）”和“初步设计阶段成本分析报告”给设计部。如有超初步设计限额情况，设计管理部根据审批意见调整设计，并对下一阶段施工图设计提出成本控制建议，提交成本管理部及相关部门。3) 成本测算依据初步设计图纸针对典型配套及不同层高标准层的主体结构混凝土含量、模板含量、砌体含量、地面、墙面装修等分项工程计算单位含量并套用现行综合价按规定取费并按平均市场下浮水平计算，部分因图纸设计深度不够的项目暂按估算指标值，专业分包工程按市场价格，并提出技术经济优化措施建议。

13、为保证目标成本的实现，钢筋含量、砼含量必须控制在限额指标范围内，应将测算结果及时反馈至工程管理部、设计管理部，以便进一步优化。如果局部或者全部指标超标需要分列细项详细分析超标部位原因，并将结果发给设计部和主管结构优化的工程师以及相关领导，推进设计优化工作完成，遇到特殊情况确实需要超标的要报请主管领导审批同意后在进行下一部的设计工作。4) 建议如成本测算（初设）未超过成本测算（方案版）中的成本控制额度，则结合成本分析报告和限额指标审批相关意见修正成本测算（初设）并报一线公司相关领导审批。否则，需要成本管理部和设计管理部对超预设目标成本的原因进行分析和总结，结合成本分析及总结修正测算（初设）并报一线公司相关领导审批。5) 根据审核通过的成本（初设）和限额指标、成本控制意见，由设计管理部负责完成施工图设计任务书成本控制附件，并报成本管理部及相关职能部门审核，作为施工图设计任务书的附件。2.4施工图设计阶段成本管理1) 施工图设计完成后，依据项目技术经济指标（施工）、项目配置标准（施工）及施工图成本管理部组织相关部门共同开会充分讨论，完成成本测算（施工阶段），并对比设计限额指标和成本测算（初设），同时编制“施工图设计阶段成本分析报告”、限额指标和成本控制建