2010年上半年广东房地产市场分析报告 7

1、2010年上半年广东房地产市场分析报告（一）房地产投资1、完成开发投资今年上半年，广东总体经济运行继续保持平稳增长势头，房地产完成开发投资1507.92亿元，同比增长32.8%,增幅比去年同期提高48.2个百分点。房地 产开发投资占GDP比重为7.67%,同比提高0.8个百分点，低于全国平均水平3.76 个百分点（见表1）。表1完成开发投资增长数据表单位：亿元地区时闻国内生产总值制定畫产房地产 开发投资固定资产投资占GDP比垂騙地产撩竇占固 定賣产扭密比重GDP比里广2009年片半年1658201135. 6731- 76%2L 62%6. 872010 上半年6443, 67150T. 92

2、32.餌23,7. m同比常粒11- Z22. B32.81. 03 J1.76 彳0 8个帀舟点受国内外经济环境的不利影响，2009年上半年开发投资同比增速大幅回落 并出现负增长；去年下半年开始，房地产市场不断回暖，开发投资也逐渐恢复， 今年上半年扭转了去年同期的跌势，与 2008年上半年比增长12.3%。从单个季度的投资情况来看，今年第 2季度比第1季度的投资额明显增加,扭转去年第2季的跌势，与2008年第2季比增长16.6% （如图一）图一 2008年以来各季度广东房地产发投资比较按用途划分的完成投资中，住宅同比增长 30.0%,低于办公楼、商业用房、 其他用房投资的增速；办公楼、商业用

3、房和其他用房投资同比分别增长39.0%、35.2%和43.4%。与去年相比，今年上半年各类用途投资的同比增速较去年均有 大幅度提高（见表2）。*2按用途完成开发投资数据表单位乂亿元时间住宅投资办公楼投讲商业用房投资苴他投资2009年上半年820. 9441. 08105. 10168. 552010年上半年1067. 0657. 09142. 09241. 69同比增长佣）30. 039+035, 243. 4上半年住宅完成投资1067.06亿元，其中，经济适用房完成投资9.55亿元, 大幅增长275.2%,占商品住宅开发投资的0.9%;别墅、高档公寓完成投资148.81 亿元，增长46.1%

4、,占商品住宅开发投资的13.9%，同比提高1.5个百分点。2、开发资金来源上半年到位资金2723.62亿元，同比增长23.5%,比1季度回落10.6个百 分点，但仍比去年同期高7.4个百分点。从构成看，国内贷款690.38亿元，大幅增长43.8%,但第2季度比第1季 度减少15.0%;自筹资金749.99亿元，增长29.3%;受新政的影响，其它资金（销 售回笼资金）同比增速较慢，比1季度回落了 31.7个百分点。其中定金及预收 款585.05亿元，同比下降5.5%，个人按揭贷款469.91亿元，同比增长24.9%, 比上年同期低66.4个百分点（见表3）。表3房地产资金来源基础数据表单位：亿兀

5、时间瓷金来国内贷款外畫自筹其它律4 H忖）金顾占比金離占比（金锁占比（）金額占比（20092205. 56ISO.1221. 830. 91L 4579. 0826-31114.5550. 5R怕年卜半年2723* 62690. 5825.339.44L 1749, 9927.51258046.023.513.83. 5 4* 百好戊-4. 73个百分点29. 31. 2个 百分点.L2. 5-4.5 个2DK）年】龟136& 45373. IS27,55.5S九4376. 172节.7601, 79羽.42D1OT21367.17317. 2323.224. 091. S373. 8227.

6、3652. 0147. 70.3-15,0百分点350.51.4百井点-0, 64个 rr分点8, 53.3 t 百分点从比重分析，国内贷款占本年到位资金的 25.3%,同比提高3.5个百分点， 为近年同期最高，这体现了房地产企业资金的来源对银行的依赖性较强，也说明了融资渠道比较有限；利用外资占1.1%，为近年同期最低；自筹资金占本年到 位资金的27.5%，其比重仍然偏低，不利于对金融风险的防范；其它资金（销售 回笼资金）占46.0%。从资金投资比看，上半年房地产到位资金占完成投资的181%与近年同期相比仅低于去年的194%仍属高位；但与今年前几个月相比，该比值呈逐月下 降趋势（见表4），企业

7、资金压力逐渐显现。表42010年上半年广东房地产到位资金占开发资金比重情况单位：亿元时间到位资金开发资金到位资金占开发资佥比重2010 年 1-2 月858.69311, 84275%2010 年 1-3 月1356- 45593. 63229%2010 年 1-4 月180L56859. 02210%2010 年 1-5 月226L 001147.57197%2010 年 1-6 月2723, 621507.92181%（二）土地购置在4月份国家严厉的调控政策出台之前，开发商对市场预期偏向乐观，拿地 热情也较高，土地市场火热。第2季度受调控政策影响，房地产开发企业在土地 市场上更加谨慎和理性

8、。上半年购置土地面积694.42万平方米，同比下降28.4%, 比1季度增幅回落82.3个百分点。另一方面，土地成交价款大幅增加，同比增 长167.2%,比1季度回落31.3个百分点（见表5）表5房地产企业购置土地数据表单位：万m乙亿元时间七地购买面积土地成交价歎购置单价（元/in2）2009年上半年970.1362. 616452010年上半年694. 42167. 302409同比增长（）-28.4167. 2273. 52010年t季度328. 0666. 512027同比增长（）53. 919& 594,0从近年同期房地产企业购置土地面积情况来看， 今年上半年最少；与之相比, 土地的购

9、置单价达到最高，取得土地的成本大幅增加（见图二）。图二广东近年上半年房地产企业购置土地状况（三）商品房建设商品房屋施工面积23955.90万平方米，同比增长22.4%，增幅比第1季度提高1.7个百分点；其中新开工面积5644.62万平方米，大幅增长145.7%,比1 季度提高18个百分点；竣工面积2241.78万平方米，同比增长22.0%,比1季 度下降6.3个百分点。与近年同期相比，上半年商品房施工面积的同比增速仅低于2008年同期增速，迅速改变了去年同比持平的形势，新开工面积同比增速大幅超过往年同期水 平。竣工面积同比增速自2007年以来逐年提高，保持着较为稳定的增势。（四）商品房交易上半

10、年全省商品房销售面积2851.49万平方米，同比下降3.2%，这是今年 以来销售面积首次出现同比下降；销售额 2059.93亿元，同比增长13.7%，比第 1季度回落22.3个百分点；销售均价7224元/平方米，同比增长17.5%,比1 季度回落1.7个百分点。其中，商品住宅销售面积2591.46万平方米，同比下降 6.6%;销售额1791.39亿元，同比增长7.7%；销售均价6913元/平方米，同比 增长15.3% （见表6）表6房地产交易数寸齬表时间商品房销售面积（万 m?）商品房 销售额 亿尤均价 （元/m巧住宅销 售面积 （力 rrP）住宅销 酋额（亿71：）均价（元 血）2009年上

11、半年2945, 681811, 0861482774. 141662.9159942010年上半年2851. 492059. 9372242591.461791.396913同比增长厲）7 1.乙13. 717. 5-6. 67, 715. 3与往年相比，今年上半年商品房、商品住宅的销售面积仅略少于去年同期， 而销售额、销售均价则再创新高；增长速度方面，销售面积、销售额均扭转了去 年的增长势头。从今年上半年的月度数据看，自房地产调控政策出台实施的4月份起，商品 房的销售面积、销售额的同比增速逐月下降；销售均价保持小幅波动，总体略有 下降，说明国家和省对房地产市场的调控政策的效果已经显现，对销售

12、量的影响尤为明显，对于销售价格的影响也开始体现，市场趋于理性和稳定（见表7、图 三）。我了2010年上半年广东商品房销售情况单位，Jjm亿兀、兀/nr时间11-2 月 13)4月5月6月销伟面积628. 09650.80508.11491. 94572. 56同比增长17. 4%10.臥1. 3%-14. 0%-23,7%销售额459, 68454.96375. 44385. 19384. 66同比增长40. 6%31.6%23. 5%5. 8%-18.2%销善均价73196991738978306718同比增长19, 7%18.6%22. 0V23+ 1%7, 2年上半年广东商品膚带ff情呪

13、图三2010年上半年广东商品房销售情况从商品房供求关系来看，2010年上半年批准预售面积3647.90万平方米， 同比下降39.3%;与实际销售的比值为1.28，与去年同期的2.04相比减少了 0.76。其中，第2季度批准预售面积环比下降近 50%而销售面积则增长23% 相当一部分是消化第1季度的存货（见表8）。表&广东商品房供需数据表单位万m?时间批准预售实际销售批准预售实际销售2009年上半年6010. 722945. 682+ 042010年上半年3647. 902851. 501.28同比增长-39. 3%-3.2%-0762010年第1季度2411. 281278. 891.8920

14、10年第2季度1236. 621572. 610, 79环比增长-4& 7%23,0%、结论与建议1、关于开发投资。在去年下半年和今年一季度投资惯性拉动下，二季度房 地产开发投资继续冲高，上半年房地产开发投资同比增速较 1 季度进一步提高， 经济适用房投资高速增长， 但建设规模仍偏小。 随着宏观调控政策效应的逐步显 现，再加上去年下半年基数较高等原因， 预计下半年的增速将趋于稳定或有所回 落。2、关于资金状况。上半年房地产到位资金总体良好，但受新政影响，销售 回笼资金增速比 1 季度大幅回落， 自筹资金则有较大幅度提高。 在严厉的调控政 策之下，房地产企业的融资成本将明显上升，下半年资金压力预期增强。3、关于土地购置。土地政策在房地产市场宏观调控的作用下不断加大，上 半年房地产企业购置土地面积为近年同期最低， 土地成交价款大幅增长； 随着各 地对住房用地供地计划编制工作的完成和完善， 预计下半年土地尤其是保障性住 房用地供应量将有所增加。4、关于商品房建设。