关于社区物业管理情况的调研报告【共8页】

1、关于社区物业管理情况的调研报告关于社区物业管理情况的调研报告 按照市委要求，带领部分委室和部门的同志，对我市社区物业管理工作情况进行了调研。现将调研情况报告如下： 一、基本情况 自山东省物业管理条例条例颁布实施以来，各级政府及其相关部门认真履行职责，做了大量工作，取得了较为明显的成效，我市物业管理整体水平稳步提高，为改善城市居住环境，提高城市管理水平发挥了积极作用。（一）领导重视，物业管理体制基本理顺。市委、人大、政府等几大班子的领导都对物业管理工作非常关心。市委单书记专门提出了“理顺体制、明确责任、严格监管、规范运作”的要求。为全面加强对物业管理工作的领导，市里成立了物业管理工作领导小组，并

2、成立了相应机构。在此基础上，市委出台文件，进一步明确了各相关部门和街镇的管理职责，使我市物业管理体制基本理顺，为贯彻实施好山东省物业管理条例打下了坚实基础。（二）建章立制，物业管理工作逐步走上规范化轨道。为进一步规范物业管理工作，市政府相继出台了关于进一步加强物业管理工作的意见、XX市住宅专项维修资金管理办法两个政府规范性文件，并配套出台了关于前期物业管理、物业管理招标投标和物业服务收费管理等物业管理相关政策规定，促进了我市物业管理工作的有序开展。（三）加强管理，物业市场健康发展。经过十多年的发展，我市物业管理企业从无到有、从小到大，得到了健康发展。目前，我市具有三级资质以上的物业管理企业30

3、多家，从业人员1200多人；服务项目从单纯的住宅管理拓展到机关、企事业单位办公楼、宿舍区，以及工业区、仓储、商业大厦、学校、城区道路等社会性物业项目。物业市场的不断发展壮大，对改善我市城市管理和居住环境、推动和谐肥城建设发挥了积极作用。（四）严格监管，物业运作初显成效。按照物业管理条例的要求，全面落实住宅项目前期物业管理的各项要求，严格招投标选聘物业服务企业、严格签订物业管理服务合同、严格规范各种物业管理行为。目前，我市新建住宅小区已全面实行物业管理，小区的安全保障、基础设施维护、保洁、绿化养护、治安秩序等管理工作较为规范。在XX市率先建立了住宅专项维修资金制度，并制定管理办法对资金的归集、管

4、理和使用作了明确具体规定，为新建居民小区今后的公共维修提供了资金保障。在城镇居民住宅小区中广泛开展了创建优秀住宅小区、花园式小区和平安住宅小区活动，认真实施了居民住宅小区“安居提升”工程，涌现出了一批环境美、服务优、秩序好、业主满意的优秀住宅小区，有力促进了我市物业管理水平的提高。二、工作中存在的主要问题 尽管各级政府及其相关部门在贯彻实施条例方面取得了一定成绩，但由于物业管理工作涉及方方面面，具有复杂性、动态性、综合性、长期性，全面贯彻实施条例还有许多难点矛盾有待解决，主要体现在以下几个方面：1、对条例的宣传不够深入，业主对物业管理的认识尚有待进一步提高。目前对条例的宣传力度不大、范围不广、

5、效果不好。部分业主对物业管理工作缺乏必要的认识，甚至对物业公司的工作存在着误解，造成业主与物业公司之间的关系不和谐。大部分业主对物业管理不理解，甚至不接受，物业管理服务消费观念还没有形成，“物业服务是商品，接受服务要交费”的意识还没有形成。特别是由于受福利分房、单位免费管房的影响根深蒂固，仍然把物业作为一种福利来对待，希望不交费或少交费就得到服务，造成物业收费难的问题，致使物业企业与业主之间造成很多纠纷。2、物业管理综合协调机制尚未健全，部分职能部门职责相对缺失。职能部门与物管企业协同不够，小区管理整体合力没有有效形成。对于小区内的违章行为，职能部门和物管企业不能密切配合，协同管理的作用未能较

6、好发挥。目前对住宅小区内违法搭建、噪音扰民、破坏绿化等各类违章行为，往往是物管企业推职能部门，职能部门推物管企业，双方相互推诿，延误了处理的时机，破坏了小区居住环境，业主对此意见很大。3、社区职能作用未能较好发挥，业主自治管理能力不够。一是部分街镇对物业管理工作重视不够，还没有纳入议事日程，社区建设滞后，一些应有的如民政、户籍、社会治安、计划生育等管理职能，目前除计划生育进驻社区外，其他的尚未进入，造成社区的管理职能不能较好发挥。二是部分街镇对物业管理的指导、协调力度不大，加之业主参与管理的积极性不高，造成居民小区业主大会和业主委员会成利率教低，不能满足业户自主管理的现实需要。三是物业管理联席

7、会议制度和物业管理投诉受理机制不健全，致使一些物业管理纠纷不能得到及时有效地调处。4、开发建设规划不能严格落实，遗留问题影响物业管理工作开展。居民小区开发建设遗留问题比较多，在业主入住后，这些问题逐步暴露出来，引起业主不满。究其原因，主要是对条例规定的规划会审、综合验收、整体移交等规定落实不力，开发商在开发建设过程中擅自更改规划，不按标准建设住房和小区配套设施，导致社区、物业管理用房不到位、公用基础设施不配套、公摊面积划分不明确、小区共用部位、共用设施设备的权属不明晰、住房质量不合格、销售面积缩水等问题，在业主入住后相继出现。加之建设项目整体移交制度没有很好落实，一些专营公司拒绝接收住宅小区内

8、的专业经营设施设备，造成多数专营公司不抄表到户、设施设备管理维护职责不明，无形之中给业主增加了经济负担，增添了不必要的麻烦。另外，由于过去政策或监管方面存在的漏洞，造成有些老旧小区规划标准低、建设规模小、房屋产权不明晰以及基础设施及公用设施维修改造不及时、不到位，普遍存在老化等问题，给小区物业管理带来很多困难。5、物业管理市场机制尚不健全，物业管理企业服务水平需要提高。一是多数物业管理企业的市场主体地位还没确立，现有物业管理企业大多数是从房地产开发企业派生出来，没有脱离对开发企业的依附关系，造成遇有开发建设中存在的问题时，就主动为开发商开脱责任，直接损害了业主的权益。二是由于小区业主委员会成立

9、滞后，我市现有进驻小区的物业公司大多数由开发企业或产权单位指定，造成选聘程序不合理、服务标准不明确、合同签订不规范，不能充分反映业主的意愿，致使物业企业不能很好地为业主提供优良服务。三是部分物业公司内部制度不健全，管理不到位，人员素质低，过度追求利润，存在着服务不到位、收费与服务不相符、只收费不服务或多收费少服务的现象，业主意见较大。三、几点建议 深入贯彻实施条例，依法规范和加强物业管理工作，是基层稳定和谐的重要保证，物业管理工作水平的高低直接反映城市的管理水平和政府的依法行政能力，为推进我市物业管理工作健康有序发展，提出如下意见和建议： （一）强化宣传教育，进一步营造物业管理的良好社会氛围。

10、今年，市委、市政府提出了“四城联创”的奋斗目标，各级各相关部门都要围绕这一目标，进一步加大条例的宣传教育力度，加深对住宅区物业管理工作重要性的认识，明确各自在依法行政、调处物业纠纷、促进物业管理工作等方面的职责，增强物业服务企业的法律意识、大局观念和服务意识，积极引导业主树立正确的物业服务消费观念，增强自治意识和公共意识，形成全社会关心、支持、参与物业管理的良好社会氛围。（二）加强组织领导，进一步健全完善物业管理体制机制。要进一步加强对全市社区物业管理工作的领导，调整充实物业管理工作领导小组，强化对社区物业管理工作的协调与督导，根据需要及时召开物业管理工作会议，研究制定物业管理政策、发展规划等

11、重大问题。要按照“以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合”和“管理重心下移”的原则，进一步落实好“条块结合、属地管理”的物业管理体制。市房管局作为行业管理部门，要强化对街镇、社区物业管理工作的指导、监督和考核；建设、规划、行政执法、民政、公安、环保、社会治安综合治理、园林、环卫、消防、人防、气象以及供水、供电、供热、供气等专业经营单位，都要按照市政府12号文件的要求，认真履行好各自职责，经常对自己职责范围内的物业管理工作进行检查督导，对违法行为及时作出处理；各街镇要切实履行好对本行政区域内物业管理工作的职责，具体组织、指导好本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，并监督业主大会和业主

12、委员会依法履行职责，调解处理好物业管理纠纷；各社区居委会要负责指导、监督业主自治管理，履行监督物业服务企业的职能，协助街镇开展好各项物业管理工作。（三）严把规划落实，进一步规范住宅物业开发建设行为。建设部门要切实加强住宅小区开发的过程性监控管理，切实履行规划监管职能，对物业设施做到统一规划、同步设计、配套建设。要严格落实规划会审制度，确保社区用房、政务用房和物业用房体现在规划上，落实到建设中。要强化对建设规划的监督管理，对在建设过程中擅自变更规划要求的，建设行政主管部门要严肃查处；市政公用基础设施和公用设施不配套、工程质量低劣的，要依法予以惩处，切实保证社区物业配套设施同步到位。要全面落实房地

13、产开发项目综合验收、移交制度，在项目竣工验收和房屋销售时，各相关职能部门要根据规划会审时的要求，严格进行验收，并实行责任追究，竣工时，对达不到规划要求的，一律不予出具验收报告，不得交付使用。要按照综合验收、移交制度的要求，对经验收合格的成片开发项目，其有关的基础设施、配套公用设施等，要及时移交给专业经营单位，各专业经营单位要予以接收，并主动担负起管理、维护和收费等相应职责。要加大对老小区的整治力度，在全面摸清老小区情况的基础上，尽快建立老旧小区改造工作机构，按照轻重缓急的原则，积极稳妥进行老旧小区改造工作，最大限度地解决好历史遗留问题。要加大物业维修资金的归集力度，积极创新管理办法，规范并简化

14、使用手续，做到保值增值，充分发挥好这一制度的作用。要按照“专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，进一步完善住宅专项维修资金的管理措施，使资金交存、账户设置、使用管理程序规范，为长期物业管理提供资金保障，切实维护广大业主的权益。（四）加大监管力度，进一步规范物业企业行为。一是规范物业企业服务行为。要严格区分物业服务和市政公用事业服务的界限，把应当由公用事业部门承担的职能从物业企业剥离出去，制定和完善全市统一的物业企业服务标准，作为物业企业提供服务的依据，实现真正意义上的物业服务。二是规范物业企业收费行为。要在广泛听取社会意见的基础上，定期公布普通商品房住宅小区物业费政府指导价格，保

15、证政府指导价格的权威性和代表性，使业主与物业企业协商约定收费标准时有据可依。三是严格物业企业行业的准入和退出制度。要通过企业资质管理、物业招投标管理、企业年审、加大违规处罚等手段，培育和完善物业服务市场，保障业主与物业企业互相选择、平等协商的权利，对房地产开发企业、物业企业强迫业主签订物业服务合同、不按标准提供服务、滥收费等不法行为，要采取包括降低或取消企业资质等级等办法进行严肃处理。四是要建立物业服务企业信用档案，强化对物业服务企业的管理考核力度，为业委会选聘优秀物业企业提供参考依据。（五）加强社区建设，进一步强化业主自治管理。要按照市政府关于加强社区建设的意见要求，进一步充实人员、完善机构，切实发挥好社区的管理职能。要加强对业主的教育，进一步增强业主的自治意识，全