2014年武汉蔡甸项目开发可行性建议报告_60P

1、蔡甸项目开发建议,一、项目本体解读 二、市场分析 三、项目开发建议,Part1：项目本体解读,项目位于蔡甸区蔡甸大街汉阳一中旁，项目占地面积40214，容积率2.6，建筑面积104556.4； 项目距最近的城市商业中心王家湾直线距离约20公里，王家湾至项目路况不佳，汉阳至蔡甸方向有一个ETC服务站； 地块公共交通配套不佳，附近有一路公交车，为蔡甸内向公交。,一 地块情况 1、地块基本基本情况,5,地块四至：东至：汉阳一中 南至：蔡甸大街西至：不知名荒废操场 北至：不知名私房 地块较为规整，整个地块基本为农田和小水塘，拆迁难度较小； 地块上有高压线，影响后期开发。,2、地块内部情况,Part2：

2、市场分析,一、整体市场解读：,信息来源搜房网,蔡甸整体市场房价维持在4400-4800元/，价格上行空间小。,蔡甸区在售/潜在项目：,目前已知蔡甸在售/潜在项目约：13个其中 综合体项目3个，在售住宅项目9个，潜在住宅项目1个,中央公园,典型在售/潜在高层住宅项目情况：,典型在售/潜在高层住宅项目情况：,目前已知在售/潜在典型项目： 推出高层住宅约为：113万方 去化：56万方 未来潜在放量：57万方 户型设计以舒适两房和三房为主，主力面积87-120。,二、典型个案分析,典型综合体个案解读,大拇指广场,1,2,3,4,5,公寓,住宅,项目效果图,住宅,住宅,公寓,项目3月底一期 1#（住宅）

3、，5#LOFT（公寓），开盘销售。销售情况良好，目前1#住宅尾盘销售，剩余11套，去化率92%， 均价4500元/；5#loft（不限购）层高5.4m，均价6000元/，剩余20套，去化率95%。,大拇指广场/住宅,户型分析： 2T4户，两房和两变三户型，针对改需客户。 部分偷送面积可改为一间房，但面积较小，舒适度低。 客户主要为地缘性客户：沌口、蔡甸，少数汉阳客户。,1#楼,96,112,81,81,A1,A2,A3,A3,96,112,81,81,A1,A2,A3,A3,大拇指广场/LOFT,户型分析： 3T21户，层高5.4m，赠送空间大，买一层送一层。主力面积29.52，实得面积59。

4、客户主要为投资性客户，客户部分来自汉阳。,户外展示,销售中心,户外广告,围挡广告,刀旗,新茂福中央广场,项目效果图,项目交通,新茂福中央广场,商铺,住宅,项目2014年6月7日开盘销售商铺，一期推出约7600（G1部分、F2部分）均价24000元/，目前剩余约200未售出，去化率97.4%。目前二期（G2部分）预约办卡，预计价格26000元/。,新茂福中央广场,销售型商铺分析：（G1、F2） G1，层高6m，可隔断，实得2层。，F2层高4.5m。 面积划分小，利于销售。面积区间：14.97-160.49，主力面积：20-50。,预售 （拟入驻工贸家电）,在售（尾盘）,售罄,预约办卡,新茂福中央

5、广场,销售策略：售后返租。,新茂福中央广场,已签约入驻品牌：金逸影院、工贸家电、麦当劳、ONLY、劲霸男装、杰克琼斯、阿依莲、哥弟、利郎等。,购物中心,住宅,酒 店,未推,在售,售罄,中核世纪广场,C1a户型3室2厅1卫-90 户型点评 优点：餐厅客厅相连，直通大阳台，主卧带阳台，卫生间在两卧室中间，方便起居 缺点：厨房离餐厅较远，次卧采光不佳,B2户型4室2厅2卫-139 户型点评 优点：客厅主卧带南向阳台，主卧套房设计，入户和北面也有阳台设置，动静分区 缺点：厨房面积较小，走道狭窄有浪费面积,客户来源：蔡甸城区和部分汉阳客户，蔡甸其它乡镇客户非常少，投资类客户比例较高,中核世纪广场,典型住

6、宅个案解读,11,11,12,未推,在售,售罄,幼儿园,购物中心,九坤翰林苑,C1户型4室2厅2卫-121.3 户型点评 优点：动静分区，主卧带套房设计 缺点：南北不通透，阳台不朝南，房间通告狭窄，有浪费面积,A1户型2室2厅1卫-80.68 户型点评 优点：动静分区，户型方正，浪费面积少 缺点：阳台不朝南，次卧采光交叉，不通透,客户来源：主要是主城区客户，蔡甸其它乡镇客户也占一定比例（大概10%左右），主要是学区房投资客和陪读家庭购房,九坤翰林苑,12,13,11,10,住宅,酒店,未推,在售,福晟滨江国际,10号楼D1户型3室2厅1厨2卫-126.88 户型点评 优点：赠入户花园，主卧带阳

7、台和套间，动静分区 缺点：客厅阳台朝北，非南北通透，餐厅位置尴尬,12号楼B2户型2室2厅1厨1卫-81.32 户型点评 优点：横厅设计，浪费面积较少；卧室、厨房带阳台，动静分区 缺点：客厅阳台面积小，非南北通透,客户来源：主要为蔡甸城区改善型客户，看中项目的区位和自然环境，临近汉江江滩和莲花湖，也有少量武汉投资客和蔡甸其它乡镇客户,福晟滨江国际,一期（售罄）,二期（售罄）,三期（在售）,知音首府,A1户型3室2厅2卫1厨-126.6 户型点评 优点：客厅与南向阳台相连，主卧带套房设计 缺点：非南北通透，通风不佳,B1户型2室2厅1厨1卫-87 户型点评 优点：动静分区，卧室带阳台飘窗 缺点：

8、进门直对厕所，私密性差，南向无阳台，采光受影响,客户来源：基本上都是蔡甸城区客户，自住型，看中老城区完善的配套,知音首府,2层底商,L形住宅,中央公馆,C户型3室2厅2卫-126 户型点评 优点：动静分区，主卧带套房，两个阳台设计 缺点：南北部通透，书房采光不佳,B户型2室2厅1卫-94 户型点评 优点：南北通透，动静分区明显 缺点：餐厅位置尴尬，利用率不高,客户来源：主要是蔡甸城区客户，其中部分为投资客,中央公馆,在售,售罄,未推,在售,售罄,名流仕家,C户型3室2厅1卫-88 户型点评 优点：南北通透，动静分区 缺点：次卧采光不佳,A户型3室2厅2卫-124 户型点评 优点：赠送入户花园，

9、主卧套房设计，南北双阳台 缺点：走道狭长，进门直对卫生间，私密性差,客户来源：主要为蔡甸城区客户，对于客户购房资格较敏感，部分蔡甸其它乡镇客户,名流仕家,在售,售罄,碧荷花园,A3户型3室2厅2卫-109 户型点评 优点：主卧套房设计，双阳台 缺点：客厅阳台不朝南，走道狭长有浪费面积,B户型2室2厅1卫-89 户型点评 优点：南向大阳台，卧室采光较好 缺点：餐厅位置尴尬，动静不分区,客户来源：约7成为蔡甸乡镇客户，主要是父母为蔡甸工作子女购房，养老房等，其它为蔡甸主城区客户,碧荷花园,在售,售罄,天下峰景,B户型2室2厅1卫-80 户型点评 优点：主卧带阳台，客厅餐厅相连 缺点：动静未分区，进

10、门直对次卧门，阳台不朝南,C户型3室2厅2卫-118 户型点评 优点：动静分区，主卧带卫生间 缺点：餐厅与客厅分离，利用率降低，,客户来源：1/3为蔡甸城区客户， 1/3为蔡甸其它乡镇客户（婚房，父母给子女购房）， 1/3为武汉及其它地方客户,天下峰景,在售,售罄,沁园首府,C3户型2室2厅1卫-90 户型点评 优点：南向大阳台与客厅相连，动静分区 缺点：厨房面积较小，次卧采光不佳,B1户型3室2厅2卫-116 户型点评 优点：赠送入户花园和花池，主卧套房设计 缺点：卫生间面积偏小，次卧采光不佳,客户来源：主要为蔡甸城区行政公职人员，少量蔡甸其它乡镇及武汉客户,沁园首府,该项目目前为尾盘出售，

11、剩余10套高楼层房源， 折后均价4100元/。,摩天逸品,规划图,项目交通图,一期售罄,规划图,祥鑫天骄城,尾盘销售项目，二期开盘2012.3.20，由于户型设计不太合理，且面积较大使性价比较低，销售不太理想。目前折后均价4500元/。,8,9,12,13,二期尾盘,祥鑫天骄城,户型分析,95 2房2厅1卫,120 2房2厅2卫,137 3房2厅2卫,户型设计不尽理想，总价高，舒适度差。,万龙中央公园,项目预计2014年7月底首次开盘，推出85-150房源，预计价格5100-5300元/。,项目,万龙中央公园,户型解析：户型方正，南北通透，动静分离。 户型面积大，三室为主，针对改善型客户，目前

12、办卡客户来源于蔡甸城区政府机关，学校。,85：两室两厅一卫,136：三室两厅两卫,148：四室两厅两卫,153：五室两厅两卫,户外展示,售房部,户外广告,户外广告,御彬馆,项目为旅游地产项目，产权40年，在售联排、双拼产品，均价5800元/。,户外展示,市场小结：,住宅市场,商业市场,整体市场,蔡甸整体市场房价维持在4400-4800元/，价格上行空间小。,主要为高层住宅，主力面积段为80-95二房，100-120三房，总价范围35-50万。在售楼盘月均去化量约20-40套左右，单盘年均去化量约4-5万方，销售情况比较平稳。,发展缓慢，多为住宅底商，目前中核世纪广场、大拇指广场、新茂福中央广场

13、综合体项目入市，将会助推蔡甸整体商业市场的升级。 目前在售商铺：面积以小铺为主，主力面积：20-50。均价：23000元/。,客户分析,据其他蔡甸项目客户统计来看，蔡甸市场客户地缘性较强，大部分客户居住和工作都在蔡甸区域。,客户分析,蔡甸区域客户类型为普通职工，年龄段主要集中在20-30岁之间，此类型客户主要为刚性需求，其主要目的为购买婚房。 31-40岁客户占比38%，此类客户是购买目的主要为改善居住的较成功人士，是本项目的主要针对客户。,客户分析,A.注重现实品质：注重现实性价比、硬性因素作为判断依据的特性值得关注，存在认为社区内部品质比外部环境重要的想法；,B.价格敏感度：区域外已成交客

14、户表现出明显的高性价比驱动特性；,C.职业背景集中：周边企事业单位人员、周边政府公务人员、私营业主。,Part3：项目开发建议,项目原始经济技术指标：,本案,备注：项目10%为商业。即商业面积约10456，住宅面积约94100.4。 高压线从地块内部穿过，严重影响项目住宅开发及品质。,项目规划指标汇总：,住宅底商,高层,项目总投入：,项目总投入4.55亿，单位成本为：3402元/,项目静态货值预估：,备注： 各产品单价根据蔡甸市场保守定价； 单价为建面单价； 未考虑项目产品价格递增。,项目现金流分析：,项目收益情况分析：,项目总建筑面积约为：133832.2， 实际可售物业面积：104556.4 ，其中高层面积94100.4，商铺面积10456； 项目总投入：4.55亿元， 项目静态收入：6.12亿元， 项目税后净利润：0.83亿元； 项目税后内部收益率：7%