三亚海坡项目产品市场定位策划思路

三亚海坡项目产品市场定位策划思路房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力前言根据研究内容和实施时间的不同，房地产全程策划系统可分成三大模块即定位决策系统、营销策略系统和销售推广系统。定位决策系统包括专业集群分析、宏观环境分析、市场调查研究、竞争能力分析和市场定位分析；营销策略系统包括产品策略、价格策略、渠道策略、促销策略和权力策略；销售推广系统包括筹备阶段、导入阶段、强销阶段、持续阶段和结案阶段（见图1）。修正修正图1房地产全程策划系统营销策略系统定位决策系统销售推广系统全程策划系统专业集群宏观环境市场调查竞争能力市场定位产品策略价格策略渠道策略促销策略权力策略筹备阶级导入阶段强销阶段持续阶段结案阶段房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力项目概况海坡项目位于海坡度假区和三亚新城的核心开发区域。东临海坡旅游度假管理中心，目前处于停工状态；西依三亚湾五星级假日酒店，预计2004年10月1日开业；南面三亚湾滨海大道。距三亚主城区约10公里，距凤凰国际机场公里，距世界著名景点天涯海角公里，地理位置得天独厚。海坡项目将成为三亚市休闲旅游度假区（RBD）的核心组成部分。其周边正在和即将建设的项目有海坡项目规划用地25亩，建筑面积24000平方米，容积率约15，绿化率达，海坡项目地块呈梯形分布，临海面较窄，约91米，纵深较长，约174186米，整个地块呈南北向走势。详见如下位置示意图海坡项目目前的土地使用年限剩余38年，补交土地出让金后将延长至50年。海坡项目由海南世嘉地产有限公司投资兴建，致力于成为三亚市顶级的一线海景度假公寓，是三亚市房地产行业与旅游行业有机融合的典范作品。5月3日6日，我们深度介入了海坡项目的竞品调查工作，共调查可类比性项目13个，对竞品物业具备直接认知，因而本系统具有一定的实用性和针对性，希望能对公司决策层提供参考价值。三亚湾滨海大道三亚湾五星级假日酒店海坡旅游度假管理中心房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力1定位决策系统房地产定位决策决定房地产开发60的预后效果，是房地产项目决策中的首要问题，因此定位问题被业界称为“房地产开发第一难”。此观点虽然不一定恰如其分，却一语道破了定位的重要性。本系统采取规范营销策划的研究思路和方法，即对海坡项目的定位决策系统的构建是在充分尊重市场和客户潜在需求的原则下进行的，以相对客观的调查结果作为定位决策依据，尽量避免主观成份。11专业集群分析111营销层面专业集群营销层面专业集群营销策划商、广告设计商和销售代理（承包）商。如果公司立志成为三亚地产界的品牌企业，建议公司在合适的时候（入驻办公新址以后）组建强势的策划部（或市场部），以加强对市场和策略的常规研究，近期有12人足矣注重自身与广告设计商的智力整合，当务之急（建议在6月份确定）是导入强势的广告设计商强势的广告表现能力，有较为丰富的策划经验。选择方案有二方案一，从潜在客户的地域分布角度，可选择杭州的品牌广告设计商建议从青鸟、动脑和瑞丰三者中选其一，其表现内容和形式会更迎合江、浙、沪客户的置业需求；方案二，从对房产品的理解能力和合作双方沟通角度，可选择海口的品牌广告设计商（建议选择国语广告公司天福园、阳光海岸和碧海蓝天的广告设计商）。导入销售代理商的意义不大，理由自身对操盘很有信心；对代理商的综合素质不抱乐观态度；功利驱使导致双方合作成本居高不下，一旦发生利益冲突，双方随时存在磨擦甚至诉讼可能；客户信息被侵占，公司对市场的感知麻木；公司营销管理层基本被架空，非常不利于团队建设；增加沟通成本；品牌资源被切割和占用，对公司品牌建设和长足发展不利。112工程层面专业集群房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力工程层面专业集群规划设计商、建筑设计商、景观设计商、室内设计商、工程施工商、装修施工商、工程监理商、材料供应商和设备供应商等。113物管层面专业集群物管层面专业集群物管顾问商和物业管理商。12宏观环境分析就房地产宏观环境而言，从本案定位的需求出发，主要从区位环境、经济环境、产业环境、行业环境和政策环境等五个方面来分析研究，为后续定位工作提供依据。121区位环境三亚市为我国最南端的热带滨海旅游城市，属热带海洋性气候，年平均气温255。这里一年四季阳光明媚，空气清新宜人，拥有湛蓝的天空，碧蓝的海水，秀丽的山川，是中国唯一热带滨海旅游城市。三亚的空气质量在世界环保组织监测认定的全球10个空气质量最好城市中，位居第二。2002年，三亚凭借其无数的海岸风光，顶级的生态环境质量，摘取了首批“国家生态示范城市”殊荣，并获联合国公认的“最适合人类居住的地方”称号。122经济环境三亚市为海南省的第二大城市，是海南南部的政治、经济、文化中心。目前全市人口为48万人，其中城市人口近18万人。三亚市今年第一季度经济运行良好，农林牧渔业全面增长，工业经济快速运行，固定资产投资规模扩大，社会消费品市场活跃，物价稳中有升，旅游接待人数增加，财政收入增长，金融形势稳定，利用外资和外贸出口增长，人民生活有所改善。据统计局资料显示一季度全市生产总值（GDP）1032亿元，比去年同期增长127。123产业环境三亚市一季度第一产业增加值486亿元，增长72；第二产业增加值18亿房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力元，增长308；第三产业增加值36亿元，增长126。从行业看，建筑业、房地产业、批发零售业和餐饮业是一季度增长的突出行业，分别增长572、248、135、134。从第一季度经济发展形势看，预计第二季度三亚市经济运行态势比较乐观，第二季度GDP增速继续保持两位数增长。三亚市2004年全社会固定资产计划达到35亿元，其中旅游业投资计划10亿元，房地产开发投资计划10亿元，房屋施工面积预期达80万100万M2，销售率达80以上，重点发展花园式生态型高尚住宅小区。基础设施项目投资计划68亿元，比去年预计完成增加70，农业计划投资3亿元，比去年预计完成增长4倍，工业预计投资12亿元，社会事业投资计划35亿元。124行业环境1、近年三亚市房地产市场规划、报建及开工情况2004年13月，总规划项目29个，规划面积4827万平方米，其中住宅项目13个，面积2667万平方米，办公面积073万平方米，酒店项目4个，面积1253平方米，文教公建项目4个，面积765万平方米，个体及集体项目7个，面积069万平方米。今年13月份，建设报建项目25个，总面积4879万平方米，其中住宅23个，面积达3255万平方米，酒店项目2个，面积达1624万平方米。据统计局资料显示，2003年全年房地产开工建筑面积约为11262万平方米，其中住宅面积8087万平方米；房屋竣工面积4752万平方米，其中住宅竣工面积3727万平方米。固定资产投资总额271,030万元，房地产开发投资额83,719万元，其中商品房开发投资76,695万元。2、三亚市住房按揭贷款情况据统计，2003年全市住房按揭贷款1201宗，面积132万平方米，按揭金额26亿元。2004年第一季度按揭约700宗，面积33万平方米，金额约6,250万元，据保守估计2004年全市按揭存量应达到3亿元以上。3、三亚市房地产交易情况从三亚市房地产交易所了解到13月份，实现销售面积3458万平方米，销售套数3432套，实现销售收入102,32872万元。4、三亚市目前房地产市场价格情况房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力2003年度至2004年第一季度，三亚市房产价格已达到历史最高水平。海景房均价达每平方米7000元以上；市内无海景但小区环境较好的住宅售价也达到2600至3500元/M2之间。5、从价格趋势看三亚的楼市发展情况三亚市楼市与自身纵向对比看已上升到最高点，但与国内各大中城市房价横向对比看，应还有上升空间。特别是经过2003年“非典”洗礼，三亚市健康岛形象已日益深入人心，而2003年11月第53届世界小姐选美大赛的成功举办，使三亚的国际知名度日益提升。目前，三亚市已成为最佳休闲城市、最佳居住城市、最佳养身城市、最美丽的城市、最阳光的城市、最长寿的城市、最大的潜水基地和最大的南繁基地的代名词。随着三亚宏观环境的根本改变，使以往被严重低估的三亚房地产价格出现了“井喷”行情，一线海景价格率先启动，价格与2002年相比几乎翻番，在一线海景价格强劲上升的带动下，二线海景、河景以及市内各类楼盘价格同时出现上涨行情，三亚房地产市场呈现一派旺销局面。另外，三亚市房地产销售主力对象是省外有经济实力及追求较高生活品质的高收入家庭，此类客户购房的主要目的是用于休闲度假，约占购房客户的70以上，而纯投资型的购房者只占不到30的比例，随着三亚宏观环境的不断改善，这一客户构成将在相当长的一段时间内存在。在如此强有力的购买群体支撑下，三亚的房地产价格还有一定的上升空间，故有理由认为目前房地产市场正处于健康、理性的发展阶段。125城市规划到2010年，三亚市全市总人口将达7179万，城镇人口60万，主城区人口为35万。城市建成区用地规模到2010年，城市市区建设用地规模52万平方公里，人均14857平方米。2010年三亚城市定位为国际性热带滨海风景旅游城市，三亚主城区将以三亚湾路为城市旅游发展轴，迎宾路为城市生活发展轴，以环河口地区、解放路、阳光海岸为城市旅游商业核心，以月川行政文化中心为城市生活核心。主城区规划项目包括三亚滨海旅游不夜城的三亚湾“阳光海岸”项目规划、具备旅游商业综合功能的三亚湾新城规划和以行政中心为主的月川新城区规划。三亚滨海地区旅游布局中，主城以东的沿海地区（大东海、亚龙湾、海棠湾）为滨海休闲度假带，建设高档酒店和休闲设施，利用北部山区资源发展健康休闲产房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力业，如温泉健康城等；以三亚湾带状布置各类城市旅游项目，开发城市旅游资源。13市场调查研究（详见物业调查个案统计表格）14竞争能力分析在宏观环境分析和市场调查研究的基础上，本系统运用了SWOT分析（STRENGTHS，WEAKNESSES，OPPORTUNITIESANDTHREATSANALYSIS）方法，对发展商和本案的优势、劣势、机会和威胁进行了全面评估。海坡沿线云集了十几个三亚市高档的海景项目，以上项目无论从位置、景观及地块大小等方面都与本案具有可比性、竞争性，故须对以上竞争项目进行针对性分析，具体分析见附件一、附件二。141SWOT分析模型SWOT分析是对企业或产品内外部条件各方面内容进行综合和概括，进而分析自身拥有的优势和劣势、面临的机会和威胁的一种方法。其中，优势和劣势分析主要着眼于企业或产品自身的实力与竞争对手的比较，而机会和威胁分析则将注意力放在外部环境的变化对企业或产品的可能影响上，但是，外部环境的同一变化给具有不同资源和能力的企业或产品带来的机会或威胁却可能完全不同，因此，两者之间又有紧密联系。SWOT分析模型如图2所示41内部劣势内部优势O环境威胁环境机会32房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力图2SWOT分析模型142内部优势地处最佳人居环境海坡度假区一线海景，永无遮挡；一线海景项目市场供给不足，可供上市销售房产数量有限；对江、浙、沪潜在客户置业习性的认知与把握；高品质物业三亚顶级精装修酒店式度假公寓（能否贯彻实施是关键）；户型的科学组合（待定）；容积率富有弹性，能较大限度地挖掘地块商业价值（对可售面积而言）；项目地块东、西两边都是四星级以上酒店，既可共享资源，减少部分项目配套投入资金，又可提升项目品质；广告表现能力（待定）；全程策划能力；目前发展商零负债率。143内部劣势发展商尚无项目全程开发经验，整合专业集群的信心、方法和能力欠缺；发展商开发理念摇摆，可能会陷入重利润而轻品牌的误区；地块过于狭长，对规划、建筑和景观设计的要求极高；容积率偏高（对销售推广难度而言）；项目原属于停建工程用地，土地使用年限缩水，重新开发需补交土地出让金、拆除原停建建筑，增加投资成本；对销售代理商过于依赖，没有形成核心的项目销售团队；世嘉海景公寓收楼口碑一般，制约客户忠诚度的培育；发展商企业形象没有得到有效建立和传播；企业管理体制不够规范，管理线路散乱。144环境机会房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力海南省房地产全面复苏，房地产业成为三亚市的支柱产业之一，楼市价格稳中有升；全国宏观经济运行基本面持续走好，主流潜在客户分布区域民资殷实；三亚市声名远播，“国际性热带滨海旅游度假城市”定位名副其实，从而刺激房地产业的市场需求，三亚的市场是全国性乃至国际性的市场；一线海景地块住宅开发受控，同类产品稀缺；一线海景高档物业的定位已被潜在客户广泛认同；三亚新城规划的实施将使海坡一带成为“流金之地”；第54届世姐大赛继续举办；三亚市政府在全国甚至国际范围内对城市整体形象推广理念先进、方向正确、措施得力、意志坚定；发展商与政府的良好关系。145环境威胁一线海景房源价格增长过快，目前已居高位；若干竞品楼盘的规划、建筑和景观设计已达到极高水准，天福园产权酒店（发展商是大业主，100多套出售并返租，300多套自营）更是导入境外建筑设计机构，我们想轻易超越并不容易）；国家对房地产业进行宏观调控，旨在遏制盲目投资和低水平重复建设，使部分行业和地区在一季度内调控效果已显现；银行信贷政策紧缩，提高发展商项目开发的自有资金比例，项目融资和变现渠道受制，投资风险提高；个人住房按揭贷款对投资性购房客户及购置第二套房产的客户从严审核，限制了部分潜在购房客户的购买力；银行信贷政策重点扶持经济适用房建设，对高档住宅信贷加以限制；外界的“泡沫声”不绝于耳，客户置业信心迟疑；离传统市区较远，近期的周边配套不完善。15市场定位分析房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力房地产发展商如何为产品找到恰当的市场位置这是房地产经营的难点。定位要达到出奇制胜的目的，这一点非常重要。市场定位，根据顾客对于某种产品属性的重视程度，给房产品确定一个市场位置，让它在特定的时间、地点，面向某一特定的潜在客户群体销售，以便于与其他竞品进行差异化竞争。其目的在于为自己的产品创造和培养一定的特色，富有鲜明的个性，树立独特的市场形象，以区别于竞争对手，从而满足客户的某种需求和偏爱。151形象定位形象定位的宗旨，在于向社会和公众传达最直接、最良好的产品形象和企业形象，它应该体现产品开发理念和发展商的价值观，建立产品与社会、公众和客户的高度认同感，是品牌建设的重要组成部分。1、产品形象市场调查的结果表明，本案的形象定位应遵循以下原则满足细分市场，在充分了解潜在市场需求的前提下再做产品；顺势而动，充分挖掘、传播本案的地段优势；不逊于海坡目前其他品牌物业的建设标准。综上所述，我们得出本案的形象定位是国际性生态社区；坐落于三亚一线海景的顶级物业；本色人居属最大限度地体现人性化关怀的成品房；拥有独立产权的度假私有领地；高品位成功人士人生第二长期居留之地；财富保值增值的优质载体，长期投资和短期投资两相宜。2、企业形象“浙商”品牌已在全国有较高的知名度和认同感，尤其让浙籍人士引以为豪，因此建议公司着眼于树立“三亚地产界浙商第一品牌”形象。152产品定位1、物业类型市场调查结果显示中小户型公寓的需求量很大，而且其销售速度也是最快的；房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力同时，由于潜在客户主要来自异地，精装修的成品房不但可以彻底规避客户自主装修的无序顽症，更重要的是可以提升楼盘品质，与项目的形象定位相互融合。因此，我们提出“精装修、集约型、酒店式度假公寓”的产品定位思路。2、物业名称案名一海上明月酿名缘起体现一线海景的地段特征；将本案寓于明月，温馨、典雅、浪漫情愫尽在其中；与海坡一线海景楼盘案名形成互动共荣序列。案名二浪海云天酿名缘起体现一线海景的地段特征；浪、海、云、天，映成一道天地奇光；与海坡一线海景楼盘案名形成互动共荣序列。案名三海天一色酿名缘起体现一线海景的地段特征；展现“海水共长天一色”的美丽画卷；与海坡一线海景楼盘案名形成互动共荣序列。案名四日出南海酿名缘起体现一线海景的地段特征；将本案寓于太阳，并暗示蒸蒸日上的企业成长态势；与海坡一线海景楼盘案名形成互动共荣序列。我们认为，海坡项目的案名首先必须体现一线海景的地段特征，这是酿名的思考基准，其次，案名必须简洁、匀称、易记，琅琅上口。以上四个候选案名除了符合以上要求以外，更是巧妙借助了比喻、写景和抒情手法，其案名本身就具有极强的诗画效果。3、建筑外形最大限度地利用海景。4、户型组合三房二房一房235153价格定位1、定位宗旨短期目标获取理想的投资收益率；中长期目标树立良好的企业形象和品牌形象。2、均价建议（待论证）房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力154客户定位客户定位是筛选目标客户的过程，在市场较为成熟和理性的前提下，任何房产品都有其特定的消费群体，切忌胡子眉毛一把抓，因此房地产开发应以有效需求为导向，在开发前就需初步确定项目的目标客户，分析其消费能力和消费习性，并据此对物业进行量身定制。本案的客户定位建议从以下角度进行1、地域分布角度一类地域浙江、上海、江苏（50以上的客户量）二类地域北京、东北（30左右的客户量）三类地域其他省份（20左右的客户量）2、置业目的角度度假50长期居留30投资203、客户分级角度低端50中端30高端204、客户身份角度中小型民营企业业主高校教师建筑设计师律师企业金领阶层有身份的老年人外籍华人其他155主题定位房地产项目的目标客户群体被锁定以后，主题概念就呼之欲出。主题定位的宗旨，在于以最少的文字提炼出项目最核心的价值和最鲜明的特点，以便于客户和公房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力众在最短的时间内对项目留下最深的印象。主题定位必须围绕形象定位、产品定位、价格定位和客户定位进行，以便于在项目推广时形成良性互动。为了体现项目的核心价值，在进行主题定位时应该把握以下原则1、尖锐性原则主题定位表现的是项目最本质的东西，体现的是项目最鲜明的特点，因此应该具有极强的尖锐性和针对性，能起到“一针见血”和“一语道破天机”的效果。2、独特性原则发展商应该视主题定位为房地产项目最重要的“独特销售主张（USP）”，主题的独特性是进行差异化营销推广的前提。3、易传播原则房地产项目的主题定位是项目核心价值的文字浓缩，可谓是“一字千金”。由于主题概念将在项目的销售推广系统中广泛应用，是项目销售推广的载体和灵魂，因此，主题定位必须符合极简练、易识别、易传播的原则。4、可实现原则主题概念不但是为项目销售推广过程服务的，而且也是为未来业主服务的。发展商应该考虑主题概念的可实现性，使之在产品中得以充分贯彻和实现，进而融入到未来业主事业和生活的方方面面。结合产品定位的案名，对本案相应的主题定位分别作以下描述1、主题一海上明月共潮生与案名高度关联；与海坡地块的“国际性高尚滨海度假胜地”气质接轨、吻合；海、明月、潮和谐交融，引导受众进入遐想无限的诗画意境；有古诗为鉴，文化营销水到渠成；与主流潜在客户的文化习性相吻合。2、主题二3、主题三海水共长天一色与案名高度关联；与海坡地块的“国际性高尚滨海度假胜地”气质接轨、吻合；海水、长天两位一体，气势磅礴，具有极强的人性震撼力；有历史出处，宣传题材信手拈来；房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力与主流潜在客户的文化习性相吻合。4、主题四日出南海成就天下与案名高度关联；简洁、匀称、大气、豪迈；迎合成功人士的事业理想。2营销策略系统21产品策略211规划设计功能配套挑高大堂、健身中心（室外泳池、天然温泉、乒乓球室、淋浴房、更衣室）、会议中心、美容美发中心、地面停车泊位、餐厅（一楼设置特色商务吧，可经营简单的商务套餐）；会议室（大、中、小型会议室各一个）、商务中心和总台（在一楼设置）、票务中心及快递中心（在一楼设置）、24小时便利店、儿童乐园、老人活动中心、物业管理用房等。其中桑拿房、娱乐场所、网球场、壁球馆等高成本设施可与左右相邻的数家假日酒店进行配套资源共享。路网系统道路主轴、人车分流、园区路径容积率绿化率房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力212建筑设计建筑风格与形状退台式设计建筑体量（层数）外立面色彩（暗灰）砖混结构/框混结构/钢砼结构一楼架空隐藏式空调机位双层中空玻璃节能、隔音随着城市建设重心向海坡一带西移，噪音问题将日渐突出，而且本案与滨海大道近在咫尺，建议公司对此有前瞻性的考虑，并将其作为根本区别于竞争对手的重大卖点之一。户型分割、层高给排水消火栓、自动喷洒系统得房率梯户比213室内设计装修标准（成本）菜单式精装修风格214景观绿化水景运用绿化层次借景手法215机电设备电梯品牌、数量、速度、容量、舒适度弱电宽带接入、卫星接收及有线电视系统、背景音响系统、无线增益系统（确保通讯无盲区）、安全防范系统、自动抄表系统、多媒体查询系统、物业管理软件等。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力本案弱电所有智能化子系统在做规划时，应作整体考虑，而在进行具体施工时，可以根据实际情况进行取舍和分步施工。216物业管理导入品牌物业管理公司22价格策略221定价策略由于本案的可类比性物业非常明确，因此建议采用市场比较定价法进行定价。首先确定市场比较的范围，从万博至碧海蓝天，长达13KM的一线海景房是重中之重，重点比较对象应46个，并且根据楼盘的类型、所处位置、营销期限等因素对于本项目的影响程度确定各楼盘的影响分值（权重）；其次确定项目不同因素的比重，对影响价格的各因素分配权重，进行修正。222调价策略1、低开高走策略2、提价时机选择销售比率30、50、80旺销季节十一长假春节223价格体系两低一高低起价、低总价、高单价一房一价楼层系数、景观系数、户型规则度与室内设计商和装修施工商核算成本后另行细化224付款方式一次性付款银行按揭建议不接受分期付款方式一可大大降低交易成本、二可提升楼盘品质房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力225优惠条款建议慎用最好不用23渠道策略231现场展销中心232杭州展销中心233其他异地展销234网上展示交易235营销代理公司24促销策略241广告投放报纸、电视、INTERNET（企业和产品网站/三亚房地产信息网/住在杭州商务网/其他针对性专业网站）、电台、航空杂志、现场户外广告等242终端用品品位楼书、精致折页、户型单页等243促销活动参与针对性房交会（杭州秋季房交会、上海中国住交会等）其他高规格公关活动25权力策略房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力3销售推广系统31筹备阶段311时间（2004年月日月日）312目标市场定位、营销策略及销售推广思路确定完成销售准备树立本案整体形象，引导目标客户关注313手段发展商和本案VI系统的设计（月日前）建筑平面、立面确定现场户外看板设计与制作现场销售中心建设工地围墙广告开工典礼314销售体系的建立房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力销售队伍的组建（素质、组合、到岗时间、培训计划）销售管理制度销售激励机制的建立销售手册统一销售口径31