2008年1季度赣州房地产市场调研报告

2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178908年1季度赣州市场调研报告目录第一部分08年一季度市场动态第二部分一级市场分析第三部分二级市场分析第四部分三级市场分析第五部分广告投放分析第六部分市场综述第一部分08年一季度市场动态11赣州市2008年1季度经济运行情况一季度，全区经济保持稳定增长。据初步测算，一季度全区实现生产总值266123万元，同比增长121（按可比价格计算，下同）。其中第一产业增加值6442万元，同比增长21，第二产业增加值74008万元，同比增长86，第三产业增加值185673万元，同比增长138。今年一季度，我区经济继续持续、稳定、快速增长，为职工收入稳定增长提供了较好的基础和保障。据相关部门统计,截止3月31日，今年赣州市国税系统累计组织税收收入134740万元，同比增收28381万元，增长2669，完成省局国税局年计划任务的2922，完成市政府全口径税收目标的2699，其中，入库财政口径国税收入124390万元，同比增收29023万元，增长3043，完市政府财政口径税收奋斗目标的2681，顺利实现了首季开门红。一季度，章贡区城镇单位从业人员60358人，在岗职工58181人。我区城镇单位发放在岗职工工资总额35649万元，比上年同期增加5691万元，增长19；在岗2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789职工平均工资6068元，比上年同期增加1148元，增长233。增长的主要原因是1、2007年企业经济效益较好，年终奖金在今年一季度兑现；2、部分企业在冰灾中增加了岗位补贴,如供电、通讯、交通等单位；3、劳动法从今年起正式实施，国家对企业限定了最低工作标准，大部分企业都增加了工资。劳动者的利益得到了保障。一季度，赣州居民消费价格总水平累计上涨73，其中食品类价格上涨176，拉动上升个百分点，仍属结构性上涨。1至3月，居民消费品价格同比分别上涨57、79、84，呈现出一条平缓上行线，表明市场价格总水平呈上涨态势。从全省来看，1至3月，全省居民消费价格同比上涨83，我市比全省平均涨幅低1个百分点。分析从总体上来看，赣州的经济继续稳步发展，各项固定资产投资继续加大，招商引资力度加大，工业发展较快，经济的发展有利于房地产行业的发展。职工收入的提高可以拉动消费，提高购房能力，为房地产发展提高源动力。但是CPI同时也在大幅度上涨，物价的上涨较快，面临着较大的通货膨胀的压力，居民的消费能力还是受到一定限制。12宏观政策A、赣州市中心城区住房计划公布赣州市中心城区2008年住房建设计划已经市政府同意，按照建设部建规函2007380号和建设厅赣建规20081号文件的有关规定，现将有关内容公布如下2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789赣州市中心城区2008年住房建设计划住房开工建筑面积为15943万平方米，出让住宅用地面积为12345公顷。其中经济适用住房建筑面积为30万平方米、廉租住房建筑面积为8万平方米，中低价位、中小套型普通商品住房建筑面积为736万平方米，商品住房建筑面积为4783万平方米。赣州市中心城区2009年住房建设计划住房开工建筑面积为1644万平方米，出让住宅用地面积为9192万平方米。其中经济适用住房建筑面积为14万平方米、廉租住房建筑面积为6万平方米，中低价位、中小套型普通商品住房建筑面积为9508万平方米，商品住房建筑面积为4932万平方米。分析从以上数据来看，今明两年住房开工的面积都在上升，从总体上来看，市场供应量在不断加大。具体占比情况如下2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178918805462030850360578030000200040006000800008年09年08年1880546203009年850360578030经济适用房廉租房中低价中小套型商品房从上表来看，未来中低价、中小套型商品住房将成为市场的主流，而中高档商品房在市场中成为一个稳定的组成部分。经济适用房和廉租房作为住房保障体系的重要内容也占有一定市场比例，而且能够在一定程度上起到平抑房价的作用。B、08年一季度央行两次上调存款准备金率央行宣布从3月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点，调整后的存款准备金率水平为155，这是我国自1984年设立存款准备金制度以来的最高水平。根据商业银行的存款数据估算，此次调整后可以一次性冻结资金2000亿元左右。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789这是央行今年以来第二次上调存款准备金率，距离上次调整超过两个月时间，调整的频率较去年下半年略为放缓。央行称，提高存款准备金率是为了落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长。分析一个季度连续上调两次，共上调一个百分点至155。连续上调存款准备金率将产生累积效应,如果存款准备金率超过15,将对商业银行的流动性管理产生较大影响。提高存款准备金率05个百分点将冻结资金2000多亿元，进一步缩紧了商业银行贷款的投放。房地产开发企业尤其是中小型房地产企业，由于资金来源少，在其它融资渠道尚不完善的情况下，它们对银行贷款的依存度仍然较高，同时，如果销售进一步速度放缓，资金无法及时回笼，这将导致大部分房地产开发企业的资金紧张。13片区热点解析赣州市出台水东梅林片区控制性规划详细方案规划范围水东梅林片位于赣州市中心城区东部，赣江东岸，片区西北以规划建设的厦蓉高速公路为界，东北到梅林变电站，南以贡江、赣州为界。包括章贡区水东镇和赣县的城关镇。总规划面积2461平方公里。片区定位未来的水东梅林片区作为赣州“一主两辅”的水东辅城，将以物流仓储、稀土产品精深加工为特色，依托深厚的历史文化将其建设成为赣州人文生态城区。功能布局水东梅林片区将以赣龙铁路、京久铁路为界分隔，依托323国道，赣储公路展开，架构“一轴两组团九功能分区”的整体布局结构“一轴”即赣县梅林和章贡区以323国道，赣储公路为轴，通过赣州道路网构2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789成一有机整体，并通过7座桥梁将其与赣州其他组团联系成一个整体，共同发挥赣州城市职能。“两组团”即以行政区界限划分为梅林和水东两组团。水东组团水东历史文化区，生态保护区和居住功能区。梅林组团梅林物流仓储和生活居住服务区。“九功能区”依托323国道、赣储公路交通网系统，自东向西形成的功能区赣县工业生产区、居龙休闲渡假区、梅林居住区、梅林核心综合服务区、七里镇历史文化区、赣州东站物流仓储区、水动生活居住区、马祖岩生态保护区和虎岗生活居住区。水东是历史文化名镇，为此，要保留好区内的生态条件较好的山体和水面，严格控制水东的建设规模，逐步外迁虎岗的工业企业，将水东建设成赣州的生态氧源基地、农副产品的供应生产基地、赣州中心城区的“绿肺”和人们休闲旅游的“后花园”；大力发展现代服务业，优化整和旅游资源保护并综合利用中华儿童新村、七里古镇马祖岩风景区、客家文化城等旅游资源，将其纳入赣州大区域旅游体系，着力发展休闲渡假、文化观光旅游；壮大特色优势产业，重点发展有色金属冶金业、电子信息产业、轻化纺工业等，做优做强工业圆区，推进圆区的集约化经营、工业产业链的延伸、资源的循环利用，项目的集群发展；策应赣州市物流体系建设要求，以赣州东站为依托，建设集采购、仓储、配送、运输和信息服务为一体的多功能物流园区，对接珠三角的物流体系，建设集海关、出入镜检验等口岸一体的“内陆港”。实现物流业的社会化、专业化、规模化和信息化，将其打造成赣州进出口国际物流集散地。目前，赣州河套老区与水东梅林片区的最直接联系是东河大桥，数年内，将建设贡江大桥、客家大桥与之相连，并有赣江公路大桥通湖边、贡江京久铁路大桥通2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789赣州火车站、梅林大桥通沙河、加上建春门浮桥，与中心城区另外四个组团充分连接。另外，布置四处广场，水东一出，七里一处，赣县两处。保留赣县人民广场，在七里镇新建设娱乐广场一座，赣储公路北侧设置马祖岩入口广场。水东梅林片区的公共服务设施布局采取集中与分散结合，主要公共服务中心安排在中央公园和人民广场附近，综合型的核心服务区设于梅林中央公元周边，在居民区及小曲配套相应登记公共服务设施形成规模不同但是分工备异和层次分明的公共服务设施体系。分析水东梅林片区的一系列规划建设都在透露着该板块的发展前景，交通和居住环境的改善及生态保护都能将大幅度提高该板块房地产市场的价值。目前来看，该板块的楼盘不多，主要是因为环境和政府规划政策的影响，在新的规划政策出台后，该板块必然会倍受关注，正如前几年的杨梅渡板块一样，地价会在短期内迅速增长。存在较大的投资置业机会。14市政动态A、新黄金机场通航月日上午，新赣州黄金机场通航庆典在新机场航站楼前广场隆重举行。项目总投资亿元，赣州新机场的建成通航，是我省完善立体化交通网络，扩大对外开放的一件大喜事。建成通航的新机场，将成为江西第二大机场和赣粤闽湘四省边际最大规模的民用机场。由此从空间上拉开了赣粤闽湘四省通衢区域性现代化中心城市的大框架，为我市经济社会又好又快发展插上了腾飞的翅膀。分析机场搬迁，原址土地将进入开发，为房地产市场提供了空间，将加快2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789新城区的开发建设。城区建筑高度将不再受到机场原因的限制，高层建筑将会增多。新机场的通航，使交通更加便利，为赣州的经济发展带来新机遇。B、中航城奠基月日上午，总建筑面积约万平方米的赣州中航城正式开工奠基。赣州中航城位于章江新区黄金广场对面的核心地段，集城市豪宅、星级酒店、大型购物中心、商务公寓及商业街于一体的商业地产项目，是赣州首个城市综合体项目。分析（1）赣州中航城是赣州城市建设的重要项目，它的建设对于提高赣州的城市品位，提升赣州的城市形象具有重要意义。作为首个城市综合体项目，赣州中航城将给城市的发展带来强劲动力，进一步提升人民生活品味和在一定程度上改变赣州人民的消费观念。（2）赣州中航城位于赣州章江新区核心地段，对新区的发展有极大的积极推动作用。为新区的繁荣发展贡献了一份不可或缺的力量。对新区近期的影响来看，促进了新区周边地产项目的发展。提高了地段的价值。第二部分一级市场分析土地供地区域有所变化，经济技术开发区加快土地供应步伐2008年一季度赣州，土地供应市场以经济技术开发区为主，其他板块为辅的区域布局，1季度全市共上市22幅地块，体量达47854063平方米。其中经济技术开发共上市16幅地块，体量达37341928平方米，占全市比例为727。并且成2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789交金额达到了38003万元08年赣州一季度章江新区土地成交情况规划指标要求土地位置面积（）土地用途容积率建筑密度绿地率起拍价（万元/亩）成交价（万元/亩）总额万元土地去向章江新区H1地块宗地3338986商住223235163172571288849赣州金茂房地产开发有限公司章江新区C7地块4257013商住215254015451220047128136吴道波、朱来耀章江新区H22地块75524综合557403516183818182206181赣州市海新房地产开发有限公司2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178908年赣州一季度老城区土地成交情况规划指标要求土地位置面积（）土地用途容积率建筑密度绿地率起拍价（万元/亩）成交价（万元/亩）总额万元土地去向河套老城区IVA10地块141331住宅234374301125541498531799赣州德威房地产开发有限公司08年赣州一季度经济开发区土地成交情况规划指标要求土地位面积（）用途容积率建筑密绿地率叫拍价（万成交价（万总额万土地去2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789置度元/亩）元/亩）元向金坪南路南侧工业二路东侧地块2001798工业1240201678167850445赣州汇强机械制造有限公司金岭路北侧工业四路西侧地块2356136工业0640201678167859375赣州鑫诺稀土发光材料制备有限公司金坪南路北1247542工业0540201678167831438赣州市宏丰2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789侧工业二路东侧地块仓储服务有限公司金龙路南侧工业四路西侧地块3830752工业1040201678167896535黄伟金龙路北侧金狮路西侧地块2666693工业1240201678167867200赣州市益民肉联食品有限责任公司金145工11365赣2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789龙路北侧工业一路东侧地块1215业06402067867871州华平矿业有限公司金龙路北侧金狮大道西侧地块2337429工业0640201678167858903江西宝宝仔饲料有限公司金岭路北侧彩蝶路东侧地块5336628工业10402016781678134483赣州华坚国际工业有限公司金191工11482欧2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789龙路北侧工业一路西侧地块3812业12402067867828陆通电子有限公司迎宾大道南侧工业一路西侧地块3333484工业1240201678167884004华欧电子、进威精密电子元件有限公司金龙路南侧工业二路东侧1639055工业0640201678167841304赣州嘉通新材料有限公司2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789地块迎宾大道南侧工业三路西侧地块2073102工业0640201678167852242赣州粤海新材料有限公司金岭路北侧工业一路西侧地块1966160工业1040201678167849547赣州市康尔实业有限公司金岭西路北侧工业二路东841202工业1240201678167821198赣州鑫港科技有限公司2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789侧地块金坪南路南侧工业二路东侧地块2000154工业0840201678167850404江西赣乐电力设备有限公司金坪南路南侧工业二路东侧地块2346766工业1240201678167859139赣州市兴丰玻璃有限公司08年一季度沙河工业园土地成交情况规划指标要求土地位面积（）土地容建绿叫拍价成交价总额土地去向2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789置用途积率筑密度地率（万元/亩）（万元/亩）万元工业园G28、G29地块1315325工业0840251685168533278赣州市鸿翔电动车有限公司沙河工业园K05地块70424工业0840251685168517817赣州锦强有色机械制造有限公司分析；1从上图我们可以看出，一季度赣州市共成交土地22块，其中工业工地为18块，16块在经济开发区，2块在沙河工业园，总面积为39361493平方米，平均价格为1679万/亩。面积占比759。2一季度赣州市成交商住用地4块，占总出让土地的241。其中章江新区3块，总面积为8351239平方米，平均地价22110万/亩，地块名称楼面地价（元/）去向2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789章江新区H22地块490赣州市海新房地产开发有限公司河套老城区IVA10地块962赣州德威房地产开发有限公司章江新区H1地块宗地1754赣州金茂房地产开发有限公司章江新区C7地块1400吴道波、朱来耀从1季度章江新区成交的两宗土地来看，赣州地价依然居高不下，其楼面地价与去年拍卖的中航城地块楼面地价（1672元/平米）相差无几，但地段及商业价值却相差甚远。地价的高位运行必将推动房价上涨。第三部分二级市场分析1二级市场概况从赣州房地产区域划分来说，基本分为老城区、水南新城、杨梅渡水西版块、站北版块、水东版块。老城区由于土地供应量日益稀缺，商品房开发受到很大限制；水南新城区已经进入商品房大规模开发期，逐渐成为房地产开发的重点区域；杨梅渡片区和站北区随着开发项目的增多，逐渐成为消费置业的热点。（1）老城区市场分析老城区部分楼盘一览表项目名称物业类型价格幅度（元/）销售均价占地面积/总建面积2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789时代广场高层、商业38004500高层4100商业10800占地143750平方米，建筑面积454233平方米爱丁堡多层、高层28003800多层3800占地面积约为105亩，建筑面积为1478727平方米南阳东升小高层小高层3800用地面积约23万平方米，总建筑面积58万平方米蓝波湾多层、高层多层3900高层4200占地面积50亩，建筑面积118000汇福名苑高层高层3800占地面积为436025平方米，建筑面积为16905平方米老城区可供开发的土地不多，在城市规划中，除了进行旧城改造外，政府基本上不会在老城区批地建造商品房。老城区是目前赣州市民工作、生活和教育中心，片区房地产开发主要以旧城改造为主，受改造进程限制，所以楼盘开发较分散，总体规模小，开发总量也不多。因此除了在建在售的项目外，未来进入商品房市场销售的数量很少。但是老城区已2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789建房包括各种公房、集资房、老商品房等都可能进入三级市场交易，对于喜欢居住在老城区而收入又较低的群体来说，会有较多的选择，也对其他区域商品房开发带来一定的竞争压力。（2）水南新城区市场分析水南新城区部分楼盘一览表项目名称物业类型价格幅度（元/）销售均价占地面积/总建面积金桥家园多层36003900多层3700章江豪园高层高层4000占地面积为56470平方米，建筑面积为120000平方米休闲娱乐城店铺900015000一层15000二层9000占地面积为3455亩，建筑面积为96222平方米财富港高层40007200高层4900占地面积为14120平方米，建筑面积为64265平方米江南明珠多层、高多层3700占地面积为1915035平方米,建筑2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789层高层4100面积为4443102平方米黄金时代多层38004500多层4200占地面积为1915035平方米，建筑面积为4443102平方米赣州城市扩展的主要区域，在新规划中承载了赣州新城区的使命。按照区域规划，新区尚有约2/3的面积有待开发，水南新区在赣州城市化进程中将承担重要的角色，区域未来升值潜力巨大。目前市场开发以高层、小高层产品为主，均价在4000元/平米以上，为赣州售价最高板块。随着城市配套进一步完善，区域发展逐渐成熟，板块内销售价格将稳步上涨。总体概况分析新城区做为一个新的起点，从城市规划的角度来看，具有相当不错的发展前景。目前主要问题为商业配套还没有完全到位、没有形成商业气氛，居住氛围不成熟，人流量较少。（3）站北版块市场分析站北版块部分楼盘一览表项目名称物业类型价格幅度（元/）销售均价占地面积/总建面积2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789望江景城高层高层3400占地面积13300平方米，建筑面积为38000平方米宏建天御星高层、多层高层3400占地面积为88335平方,建筑面积为2606443平方米滨江相府高层高层3400龙鑫华城多层、高层高层3100占地面积为52亩，建筑面积为9856789平方米龙湾佳园高层、多层高层3200多层2900站北区为赣州未来重要的物流、商流集散地，地块未来升值潜力巨大。区域内房地产市场如火如荼，呈现供销两旺态势。该版块以3400元为板块内主流价格；建筑形态多以小高、高层为主；受到火车站、贸易广场、摩托车市场及章江美景等利好刺激，区域内外消费群体均较看好板块发展，铁路系统、周边地缘性客户及外地县市客户成为区域的主要消费群体。（4）杨梅渡版块市场分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789杨梅渡版块部分楼盘一览表项目名称物业类型价格幅度元/销售均价占地面积/总建面积隐龙山庄多层27003500多层3200占地面积为1254万公顷，建筑面积为10997万平方米天赐良园高层、多层多层3500高层3700建筑面积53528平方米塞纳春天高层、多层28003400多层3200总建筑面积13万平米水韵花都联体别墅、多层、高层高层3700占地面积为64000多平方米,建筑面积为138000多平方米锦绣星城高层高层3700占地面积为5229919平方米，建筑面积为136490平方米蓝科天水多层、高层多层3100高层3300占地面积为30亩，总建筑面积为50000平方米2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789万福人家多层多层2900占地面积约为16亩、建筑面积约为24万平方分析该板块位于赣州西城区，章江横穿而过，森林公园、赣南假日酒店等均在板块内，景观环境良好，已形成以杨梅渡大桥为核心的居住圈，由于该版块良好的自然生态环境，及经济开发区的巨大发展空间，使得该版块成为近年来赣州房价涨幅最大的区域。（5）水东版块分析水东部分楼盘一览表项目名称物业类型价格幅度（元/）销售均价建筑规模时间公园别墅、多层45005800联排4500独栋5800占地约为1000余亩，建筑面积约为100万平方米分析水东片区具有“一轴”、“两组团”和“九功能区”，是赣州与赣县及河东片区各县市的重要连接区，未来前景较好，但由于该片区规划相对滞后，目前属于城郊接合部，周边环境较差，加之交通通行能力较差，道路经常拥堵，片区形象不佳。目前房地产开发节奏较慢，还没有大规模进行，在建楼盘只有时间公园，该楼盘规模近1000亩，临贡江，建筑大多以别墅为主，少量多层与小高层，由于目前周边环境较差及交通不方便，置业者较少。但随着红旗大道延伸工程及贡江大桥的2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789建成通车，将极大地改善片区的交通，进一步拉近与老城区的距离，该片区具有良好的升值潜力。2各片区房价走势分析08年一季度和07年一季度同比分析高层（均价）多层（均价）版块名称08年07年同比08年07年同比老城区版块39003142242380026004615站北版块3300232541929002350234杨梅度板块3600256040631802314374水南板块450032603838332667437水东板块08年一季度和07年四季度环比分析高层（均价）多层（均价）版块名称0807环比0807环比2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789老城区版块3900385013380034501014站北版块3300320031253000290034杨梅度板块3600340058831802900965水南板块4500410097638333500951水东板块3200分析08年一季度二级市场房价同比上涨幅度较大，平均涨幅在3609。其中老城区多层达到4615。说明在过去的一年中，赣州房价大幅度的上涨，其中多层的幅度又比高层涨幅略大一些。从环比分析来看，1季度平均涨幅为93，上涨仍在继续。老城区多层涨幅最高，达1014。由于老城区可供开发的土地日益稀少，在售楼盘不多，而目前老城区各项配套齐全、功能较完善，被大多数人认可。而高层涨幅为13，与多层相差甚远，主要是由于老城区近来没有新楼盘推出，大部分都是以前的多层建筑。3、各片区均价比较分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789330029003600318039003800450038330500100015002000250030003500400045005000高层多层站北版块杨梅度板块老城区版块水南板块分析从上表可以看出，水南板块房价最高，小高层、高层均价达4500元/平2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789方米，多层3833元/平方米。其次是老城区，高层4000元/平方米，多层3800元/平方米。其中多层水南板快与老城区板快接近。高层两者差价500元/平方米。这与城市的规划有密切关系，老城区作为当前赣州的市中心，各项职能都已经成熟，而水南板快根据政府规划，将成为赣州未来的城市中心，其升值潜力显而易见，所以地价较高。杨梅渡板块居第三，3180元/平方米，价位最低的是站北板块2900元/平方米。4供需分析从上图25个楼盘可以看出，其中高层占48、多层占43、商业占3、别墅占6，目前市场供应多为小高层、大户型为主的中高档楼盘，而中低价、中小套型的楼盘太少，供应结构矛盾突出，房价的上涨很大程度上也表现为结构性上涨。通过市场调查发现，各楼盘的销售状况均不理想，与去年同期相比较，销售量大幅度下滑，主要是受宏观调控等各种因素的影响，市场需求受到抑制，同时投资投机需求大大减少，市场观望情绪浓厚。5、二级市场综述（1）各片区竞相发展，但开发水平不平衡。章江新城区、杨梅渡区是目前开发的重点和热点，站北区的开发有所加速，而水东区及水西片区的发展相对滞后，房地产开发还处于较低级阶段，老城区由于可供开发的土地不多，未来主要是以旧城改造为主。（2）房价继续上涨，但涨幅有所放缓。1季度房价同比上涨超过50，环比上涨约12，房价依然上涨。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789（3）销售量大幅度下降，市场观望情绪浓厚。受银根紧缩及第二套房贷政策的影响，消费需求受得抑制，造成1季度各楼盘销售状况比较差，据了解，在春节期间，只有隐龙山庄、塞纳春天等少数楼盘的销售量超过了10套，其他楼盘的销售量只维持在个位数，与上年同期相比，销售量大幅度下滑，虽然3月份市场有所回暖，但市场整体上还处于调整期。第四部分三级市场分析一、市场整体概况3月成交量明显回升去年十一月以来，由于国家出台二套房贷新政以及赣州各大银行紧缩银根，减少二手房的放贷量，使得赣州的二手房交易量急剧下滑，让我们在这个冬天结结实实的感受了一回“寒冷”的滋味。但是进入三月以来，赣州的二手房市场在寒风中瑟瑟发抖4个月后终于迎来了自己的春天。消费者观望的态度开始转变，二手房市场呈现回暖态势，交易量也开始逐步回升。根据统计资料显示，仅3月份一个月，二手房的成交量就已达到1月份与2月份总成交量的17272，环比增长了15333，但是相比去年同期（2007年1季度）的成交量却还是低了4286，这表明赣州的二手房市场仍蕴藏着巨大的潜力。刚性需求挡不住从当前二手房的购买人群来看，以“自住需求“购房为主。据统计资料显示，3月成交客户中，76的购房者是自住客，较07年自住购房比重65上涨了11个百2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789分点。第二套房贷政策、多次加息导致投资成本提高，挤出了大部分投资客，由此表明房产居住功能开始回归。在经历了较长时间的观望等待之后，有真实自住需求的客户已经按捺不住了。一方面，炒得沸沸扬扬的房价拐点论被王石自己打破，别一方面优质房产价位依然坚挺。而购房者无限等待降价的时间还在延长，刚性需求的压力还在增强，一些购房者特别是急需住房的一些刚性需求者已经不能再漫长的等待一个可能性不大的结果。多方对比后，这些需求迫切的消费者开始放弃观望及时出手。再加上，今年是奥运年，不少年轻人为了留下一个值得纪念的婚礼，都准备在奥运期间结婚。这样，买上一套“婚房”必将成为重中之重。然后面对刚刚参加工作不久，积蓄不多的年轻人，买上一套总价相对不高二手房将会是其首选。选一套位于老城区的中小户型的二手房，交通便利、配套齐全，以后投资、出手都是再合适不过了。随着“结婚潮”的来临，相信一定也会给赣州的二手房市场带来难得的发展机遇。优质房源充足由于前一段时间的市场冷淡，使得部分业主能够较为理性的看待自己的房源。不像去年很多业主处于惜售心理，从而导致房屋价格的快速上涨及坐地起价现象的频频发生。而且在交易量上升的同时，房源也更加充足。相对去年，近期供应的房源比较优质。有统计数据显示，今年1至3月份房源挂牌量为1108套，成交245套。挂牌量同去年同期相比不仅没有下降，反而有略微上升。对于自住型购房者来说，在目前价格相对平稳的阶段，客户有更多的时间和机会去选择适合自己的房子。二、成交特点分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317891，成交价格分析19312269209430813341307005001000150020002500300035004000一月二月三月07年08年从上图可以看出，08年1季度整体价格同比上涨了近50，涨幅较大，与07年4季度的均价2680元/平米相比，环比上涨约为14，说明房价仍然在上涨。但是从13月份房价走势来看，价格基本维持在3100元/平米左右，说明市场在回归理性，房价涨幅受到抑制。2、成交户型及面积分析房型套数占比面积套数占比四房35060以下1580三房4910609021两房3330901203680一5301201501932008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789房店面880150以上710分析从户型和面积选择来看，三房的需求较大，占了总销售套数的491，近一半的比例。其次是二房，占33，需要指出的是店面成交比例在上升。而面积的分布主要集中在90120，占了368。其次是6090和120150的，占比在20左右。这说明在二手房市场上，二房和三房户型并且面积在90120的房源比较受欢迎，主要是该部分房源总价较低，满足自住需求为主。3、成交片区分析2008年一季度各片区二手房交易情况见下表片区套数占比水东0经济开发区35章江新区14老城区8075站北区175从上表来看，二手房市场的集中地在老城区，占比8075；章江新区占比14；其他片区的相对甚少。可以看出，老城区的二手房由于配套完善、交通便利成为置业热点。从章江新区出售的二房来看，大部分都是新楼盘的房子，由于价格较高、加上生活不方便，需求较少，但同时也说明赣州炒房的情况还存在，而且这个比例2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789占了三级市场的14。4、置业目的分析在一季度购房中用于投资出租的占比158。自己居住的占比842，说明在三级市场中，用于居住自用目的购房的占绝大多数，占了842，投资、炒房者大大减少，市场在回归理性。5、客户群分析在08年一季度成交的客户来看，本地客户占比557，赣州市以外的人群占比316，不明来源地的客户占比127。分析城市化步伐加快，外地及各县市人口大量涌进赣州市，外人人口及异地置业占了相当的比重，1季度达到了316，说明赣州市的辐射能力强，前景被看好，这也跟其良好的经济发展有密切关系。6、挂牌房源特征分析A、按户型划分一房二房三房四房其他10433683据不完全统计，赣州08年一季度，挂牌的二手房源中，两房的户型占43，三房其次，占36，一房占10，四房8，其他的占3。B、按区域划分2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789老城区章江新区站北杨梅度和水东711852从片区角度划分，老城区的占71，其中大部分集中厚德路、健康路以及大公路之间；其次为章江新区，占18，然后是站北区，占比5。杨梅渡和和水东片区都为2。C、按年限划分5年以内510年内1020年以上652510从年限角度划分，其中五年内的占了65、510年内的占了25、1020年内的占了10。分析在三级市场中，挂牌出售的二手房源有71来自老城区，大部分为两房和三房。这其中有一部分是来自厚德路、健康路以及大公路的房源，挂牌者因为住房升级后将原有的老城区旧房挂牌出售，建筑年代也较远，就集中在两房和三房上；还有一部分就是来自于章江北大道的楼盘如越秀、蔚蓝半岛之类的次新房。利用老城区的成熟配套炒房的也占有一定比例。章江新区挂牌的是近年开发的新楼盘，价格也相对昂贵，这18的房源有投机炒作的成份。对于站北、杨梅渡和和水东片区因为发展相对滞后，房地产市场也就没有其他板块成熟，而且在站北板块购买住房的业主大部分是出于自用的目的，价格相对其他板块便宜