某房地产可行性研究报告

XXXX地产开发有限责任公司XX市XX小镇开发项目可行性研究报告2011年4月29日目录第一章总论11项目名称及承办单位12报告编制单位13编制工作的依据14报告主要内容15简要结论第二章项目提出的背景和必要性21项目提出的背景22项目建设的必要性第三章项目法人31企业简况32企业基本情况33XX地产开发公司历年开发项目简介第四章市场分析与建设规模41需求分析42建设规模第五章建设地点和建设条件51XX市概况52项目选址第六章总体规划方案61设计依据、原则62总体规划63建筑布局第七章工程技术方案71建筑方案72结构方案73给排水方案74采暖方案75电气方案76燃气系统第八章环境保护和节能81环境保护82节约能源第九章项目管理91物业管理92招标管理第十章工程进度计划第十一章投资估算和资金筹措111投资估算112资金筹措及使用计划第十二章财务分析121财务分析122财务分析结论第十三章结论第一章总论第一节项目名称及承办单位1、项目名称XX市XX小镇房地产开发项目2、建设地点XX市XX区北部，XX路南，XX北以东。3、承建单位XXXX地产开发公司第二节报告编制单位单位名称XXXX工程咨询有限公司工程咨询资格等级乙级资格证书编号发证机关第三节编制工作的依据1、国家相关法律法规2、国家相关规定和规范3、XXXX地产开发公司提供的基础资料4、XX市城市总体规划5、XX市XX区北部地段规划设计第四节报告主要内容本报告主要包括以下内容1、项目建设单位情况2、市场分析和需求预测3、项目规划方案和工程建设方案4、建设用地与建设条件5、资源利用和能源耗用分析6、开发进度安排7、环境影响分析8、项目投资估算和资金的筹集方案9、财务评价10、结论第五节简要结论XX市XX小镇房地产开发项目规划用地位于XX市XX区北部，XX北路东侧，规划用地面积66570M2。规划用地北侧紧邻XX城区主要道路XX路，西侧临近XX北路，东侧、南侧为棚户区。规划地块交通区域位置优越，周边紧邻XX路、XX北路等城市主干道。规划区南侧的规划路作为城市次干道，既能为小区提供丰富的城市界面，又能使小区与外界交通联系快捷方便。XX市XX小镇房地产开发项目规划将是一个布局合理、设施完善、使用方便、具有现代化气息的生态式居住小区。本小区占地66570M2，购置土地费用5000万元，计划总投资27669万元，规划建设高层住宅7栋，多层住宅13栋，临街为2层商业门市。规划建筑面积共计123700M2，其中高层55360M2，多层46470M2，车库2505M2，商业19365M2。经分析论证认为，该项目符合XX市城市发展规划，项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备，周边公用配套条件较好；工程规划符合城市居住区规划设计规范，建筑以及户型设计方案优秀；各项费用取费全面、合理，符合当地工程造价一般水平，住房价格合理、比价优势明显；项目建成后，可解决和改善城市居民的住房需求，加快推进城市化进程，都将起到积极地推动作用。通过以上分析，项目切实可行。项目主要经济技术指标见下表。项目主要经济技术指标表序号名称单位数据1规划用地面积平方米665702规划总户数户8703规划总人口人30444总建筑面积M2123746其中住宅面积M2104381商业面积M2193655建筑密度1776容积率1857绿地率388项目投资万元9销售收入万元10财务内部收益率11投资回收期年2612投资利润率第二章项目提出的背景和必要性第一节项目提出的背景一、房地产新政有利于房产稳定发展从2009年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业的经济政策，房地产业在经历了2008年的低谷后，终于迎来了黄金发展时期。目前我国城镇居民人均居住面积136平方米，与建设小康社会要求人均居住面积2030平方米相比，其差距是十分明显的，所以房地产业有着广阔的发展空间。据世界银行统计资料显示，人均GDP达到600800美元时，住宅产业将进入高速增长阶段。2000年我国人均GDP为830美元，2002年达到了870美元，2004年达到1000美元，住宅开发占房地产开发总量的90以上。因此，未来几年，随着GDP的进一步增长，以住宅为主的房地产业将进入一个快速发展阶段。目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加住房消费的良机。另一方面，作为国家支柱产业的房地产业，为国家的GDP增长贡献了1925个百分点。宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。2、20104月年的房地产调控拉开帷幕，楼市各项政策持续收紧。然而，在投资渠道不足的大背景下，房地产开发市场依然走红，房地产开发贷款连续11个月保持增长态势，楼市已成为资金“蓄水池”。房产论坛,装修论坛,业主论坛D/M2EE国家统计局数据显示，2010年1至11月，房地产开发企业资金来源63220亿元，同比增长312。其中，国内贷款11245亿元，同比增长250。房地产开发企业资金来源中个人按揭贷款达到7937亿元，同比增长132。L2GF从单月数据看，随着调控的不断深入，房地产开发企业新增国内贷款同比增速呈现大幅波动，但较去年同期只升不降。新浪乐居论坛1QT3L3G0U2010年4月，有关部门出台房地产调控政策。1至5月，房地产开发企业资金来源中的新增国内贷款同比增速高达436。随着调控的深入，1至6月房地产开发企业新增国内贷款同比增速降至345，但在下半年又有所回升。10月房地产开发企业新增国内贷款重新突破千亿大关，达到104472亿元，同比增长1883。2011年4月18日中国国家统计局数据显示一季度房地产开发投资继续保持逾30的高增长,数据显示,全国13月完成房地产开发投资8,846亿元人民币,同比增341房屋新开工面积39,842万平方米,同比增长234。8买房,购房,装修论坛,房中国平安证券研究所房地产行业研究员李晓东表示，银行在房地产资金链中扮演着重要角色。目前，仅国内贷款和个人按揭贷款两项就占房地产开发企业资金来源的30以上，加上其他名目的贷款，占比将更高。新浪乐居论坛B0GF7D|李晓东说，从结构上看，新增国内贷款多流入到大中型房地产企业，这些企业是靠规模扩张来赚钱。因此，今年房地产开发企业资金更多地流向了房屋建设领域，未来一段时间房屋供给将有所加大。二、住宅小区的建设新理念住宅小区是现代化城市的细胞，它的建设与城市的发展密切相关，一方面，住宅小区的建设受到城市发展条件的制约，要紧紧围绕着现代化城市的标准进行建设；另一方面，住宅小区的建设反过来又会促进城市的发展，并为之带来巨大的经济效益、社会效益和环境效益。城市化以及随之而来的现代化城市是人类社会生产力发展到较高水平的产物。伴随着社会进步和城市的发展，住宅小区的建设理念也在不断发生变化。（一）人们家居理念的变化。我国改革开放20年来国民经济迅速发展，人民生活水平不断提高，城市环境不断改善，人们的消费观念也发生了深刻的变化。人们家居理念由原来的“安置型”向“舒适型”过渡。人们对住宅本身要求居室功能更加合理、方便、舒适，更加个性化，要求其更符合现代化节奏。对环境则追求回归自然、追求美的和谐与统一。对住宅配套设施的要求也向更加齐全、方便、安全发展。随着经济的发展和城市的进步，居家理念已由“安居”向“小康”发展。（二）家庭模式和结构的变化，对居住理念和行为产生了深刻的影响。改革开放以来，我国家庭规模和家庭结构都发生了很大变化，家庭平均规模不断缩小，到1995年统计，我国城镇人口户均已下降到33人/户，近几年家庭还日益出现核心化趋势。由于住宅是家庭的载体，所以家庭规模及结构的变化必然引起人们对住宅需求的变化。例如，购房者趋于年轻化，知识化，他们更关注住宅的高品位，对居住空间要求更加现代、实用、合理，功能更完备。比如，在功能配备上希望住宅能更好满足网络化通信的要求，要求居住区能有更加浓郁良好的文化氛围，以及要求更加智能化、方便、迅捷的物业管理服务等等。（三）商品房价值观的变化。自1980年小平同志提出住房要走商品化的路子以后，我国在住房制度改革方面已进行了许多探索与实践。1998年7月国务院199823号文件提出了深化城镇住房制度改革的指导思想和基本原则，并明确指出了“停止住房实物分配，逐步实现住房分配货币化；适应和完善住宅供应体系；发展住房金融；培育和规范住房交易市场”的改革目标。这项新政策的出台，对人们的住房观念产生了较大的影响，住宅商品市场也得以快速发展和成熟，住宅商品的生产建设纳入到市场化运行的轨道。居住者在住宅选择上，可以更加自由地依据自身的购买目标、生活品味、家庭特点及收入水平来选择。住宅商品的价值取向也在更高更好的层面上得到拓展，走向差异化，多元化。（四）开发商建设理念的变化。顺应住宅商品化的趋势，开发商的建设理念也在向更高水平发展，传统的“产品观念”正在走向“市场营销观念”和“社会营销观念”；开发商已从过去纯粹的产品生产者转变为居民居住生活的构筑者。当前“以人为本”，“可持续发展”，将物质、文化、科技等等融为一体，已成为众多开发商的不懈追求。XXXX地产开发公司凭借良好的社会信誉和多年的房地产运作经验，在项目运作中拥有优势，,其经营理念“地产，诚信百年”在XX地区树立了诚信的榜样，从而使该项目在社会上建立了良好的品牌优势。XXXX小镇项目又是XXXX地产开发公司在XX开发的一个重点项目,公司有信心有理由把她做成一个优良工程、精品工程。第二节项目建设的必要性21人口增长的需要中国是一个人口大国且人口增速也很快。截至2009年末,全国总人口数超过13亿,自然增长率超过5。随着人口的增加和人口结构的变化,房地产作为生产、生活必需品,必然需要大量的市场供给。这种由人口因素引起的刚性需求是带动房地产需求旺盛的重要影响因素。如果小康生活的居住标准按25平方米/人计算,那么我国现有居民达到小康生活标准的实际住房需求量超过300亿平方米,再加上这13亿人工作、学习、休闲娱乐等需要的经营、生产和公共设施用房,这巨大的市场需求将对我国房地产市场发展产生积极地推动作用。20世纪八九十年代出生的婴儿潮在本世纪初已经逐渐开始步入工作、组建家庭、生儿育女,这无疑将释放大量的房地产市场需求。与此同时本世纪初的新生儿出生总量仍然处于高位。因此可以判断在未来的三十年内,我国因人口因素而产生的房地产需求仍然强劲。同时,随着近年来人们思想观念的发展,我国的家庭结构状况发生了巨大变化,呈现出家庭规模缩小、家庭数量增多的趋势。年轻人结婚后大都不愿意与父母同住,这使我国传统的多人口、大家庭的家庭结构得以改变计划生育政策的沿用,使得三口之家、老人独居的家庭结构越来越普遍。因此,我国居住用房地产需求量在呈现扩大趋势的同时,套型结构趋于小型化。22城市化进程的需要目前,中国正处在城市化进程高速发展的时期。根据相关数据显示,2007年我国城市化率为449,年均增幅约为1。按“十一五”规划要求,2010年我国城市化率将达到47，预计2020年会达到60。城市化的快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求。按照我国13亿的人口总量和年均1的城市化率增速计算，保守估计每年将有超过1300万人成为城市新增人口，这部分人同样对房地产有着刚性需求。因此，城市化因素成为房地产市场需求旺盛的又一重要因素。人口的迁移和流动不仅使房地产的需求总量增加,而且还在很大程度上改变了需求结构。例如,农民工青睐那些户型小、价格低的民工公寓刚步入社会的大学毕业生更多选择单身公寓或经济适用房白领阶层则更关注居住舒适、交通方便的中高档社区。23收入增长的需要随着经济的快速发展,居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势。国家统计局的数据显示,2008年全年农村和城镇居民的人均可支配收入分别为4140元和13786元,扣除价格上涨因素,分别比上年增长95和1222009年全年农村和城镇居民的人均可支配收入分别为4761元和15781元,分别实际上涨80和84。根据马斯洛的“需求层次理论”,人们收入水平的不断提高,使其对住房的要求也随之发生变化。“居者有其屋”已不再能满足人们的心理需要,而是对住房的质量、大小、结构、交通、环境、舒适程度、建筑风格等方面提出了更高层次的需求。因此,由收入因素带动的改善性需求也是我国房地产需求高位运行的重要原因。24城市拆迁改造的需要随着工业化和城镇化的快速发展，各大中城市对旧城改造和房屋拆迁的力度不断加大。据相关数据显示，全国每年的拆迁计划约为13亿平方米，实际拆迁面积约为1亿平方米。按照国家关于拆迁安置“拆一、建一、还一”的原则,城市拆迁改造带来的被动性住房需求,也是目前房地产市场需求旺盛不可忽视的原因之一。25投资投机的需要随着我国经济的快速发展和房价的持续高位运行,国内外资金通过各种途径流入我国房地产市场,房地产投资投机需求明显增加。根据投资投机资金来源不同,可以简单地将其分为国内资金和国外资金。首先来看国内资金投资因素方面由于社会保障体系的滞后,国内居民对医疗、教育、养老等保障缺乏信心，对未来生活的不确定性深感担忧而储蓄利率低、股票等理财产品投资风险大、通货膨胀压力大、物价上涨过快等因素,使得很多居民将可居、可租、可售的房地产投资作为一种重要的资产保值增值手段。26全面建设小康社会的需要党的十七大将全面建设小康社会作为新世纪前二十年的奋斗目标，标志着我国经济和社会发展进入新阶段。全面建设小康社会，不再是单纯提高经济水平，涉及政治、经济、生态环境、卫生、社会保障、人民生活等诸多方面，人居环境的改善因此成为全面建设小康、构建社会主义和谐社会的一项重要内容。27符合国家行业规划要求本项目属房地产开发建设，符合国务院产业结构调整指导目录2005年本中第二十六条“城市基础设施及房地产”中第二项“国家住宅示范工程建设”的产业发展要求。建设部房地产业发展规划提出平均每年需要建设住宅24亿M2以上；改造现有使用功能不全的住房和简陋住房，使住房成套率达到70以上；提高住房建设质量，住宅建筑工程一次合格率达到95以上，优良品率达到30以上。因此，进一步开发商品住宅房不仅符合国家产业政策和发展规划的要求，而且符合住宅工程发展的方向。28符合辽宁省省有关政策要求辽宁省2010年远景目标纲要中指出“把居民住宅作为房地产开发的重点，高档、平价住宅相结合，加快住宅商品化步伐，形成房地产开发、使用、流通、增值的良好循环。”项目建设符合辽宁省住宅规划政策。29符合XX市区城市发展规划满足市民的生存需要，发展需要和享受需要，是城市建设的出发点和房地产业发展的最终落脚点。近年来XX市房地产发展与城市建设相得益彰，相互促进。房地产逐步成为新的经济增长点和全市人民关注的焦点，市委、市政府采取的一系列有利的措施，进一步完善配套设施，加强城市综合治理，不断优化城市环境，城市的魅力度大大提高。同时XX市发展较快也为房地产投资带来的发展的机遇。XX市近几年房地产的开发开始进入高速增长期，新楼盘的建设开始向中高端发展。本项目定位提出建设“生态型运动健康社区”的理念，以人为本，充分考虑现代人的生活方式，规划中提出结合小区主路设置生态运动环廊，环廊中设置林荫慢跑路，将小型器械健身场地及较大规模的院落绿地及各种球类活动场地连接在一起，在小区中形成连续、完整的健身路径。另外利用小区内中央步行轴线、及分散的小广场，建设青年健身广场、儿童游戏场地、老年健身乐园、灯光篮球场、等健身场地。项目建设以后，对提高XX市城市建设品味，改善居民居住条件，推动XX市房地产市场健康发展具有重要作用。第三章项目法人一、企业简况企业名称XX地产有限责任公司详细地址批准从事房地产开发经营业务时间月经营范围房地产开发、经营、设计施工注册资金伍仟万元营业执照注册号公司类型有限责任公司资质等级级证书编号法定代表人职务董事长职称高级经济师联系电话备注二、企业基本三、XXXX地产开发公司历年开发项目简介第四章市场分析与建设规模第一节需求分析一、XX市房地产市场分析XX市近年来经济发展迅速，人均收入水平和人均消费水平连年位提升，而房地产市场也发生了翻天覆地的变化，近几年保持了连续上升趋势。2002年以前XX市房价，XX区800元/M21200元/M2之间；而在2008年至今，达到2450元/M24000元/M2之间，其中不包含经济适用房和别墅。为更加全面的认识XX市场，我们本次对于XX房地产市场进行市场调研。XX区属于城市现状中心区，公共服务设施齐全，商业繁荣，基础设施较完善。从近年来房地产开发的项目来看，以XX区棚户区改造为主的地产开发项目较多，由于动迁成本的提高，XX区商品房价格持续上涨，均价在28003500元/平方米左右。城区南部，特别是大清河两岸，开发项目价格受自然环境烘托，价格在30003900元/平方米左右，城乡结合部开发项目一般在22002800元/平方米。平均价格分析（普通住宅）XX各个楼盘之间由于位置差异、小区配套、开发商知名度等原因房价有差别。清河湾小区，位于XX市市府路8号法院与武装部之间面朝大清河，单价范围在3800元/M24200元/M2之间，平均单价3900元/M2；国际新城，位于永安南路（原光荣村），单价范围在2850元/M23800元/M2之间，平均单价3500元/M2；永安嘉园，大景城正门道北。单价范围在2750元/M23300元/M2之间，平均单价3100元/M2。大景城，位于市中心（长征大街与永安路交汇处）均价3100元/平方米。以上数据显示，XX住宅的平均价格在2750元/M24200元/M2之间。三、客源分析XX的客源主要包括以下几种1企事业单位职工一般为分不到经济适用房的年轻职工。2外来人口有外来做生意的私营业主和在XX城打工准备定居的外地人组成。3所辖乡镇及附近村民。总结分析通过分析,目前XX市场售楼盘价格在2800元/平方米到4200元/平方米之间各项目的平均价格在3100到3900元左右,最高价格集中在清河湾,均在3900元以上。与本项目距离较近,可竞争和对比性较大的项目是大景城。均价3100元左右。四、可比楼盘市调情况大景城占地126亩，总建筑面积22万平方米，由多层、小高层及百米超高层错落有致的组成，社区规划有1500平米高级会所、10000平米地下停车场。大景城坚持以打造“过程精品”，专注于细节，经过2载开发，已是XX人心中的明星楼盘。竣工时间2011年8月。第二节建设规模一、建设规模项目规划占地66730，建筑面积123000，容积率185，建筑密度177，绿化率38，停车率70。住宅面积6585，85100,100124平方米不等。二、产品定位1、户型类型三室二厅两卫。两室两厅一卫，一室一厅一卫。2、产品形式多层住宅、小高层住宅、高层住宅，商铺。其中主要建筑形式为多层住宅。其中多层住宅13栋，高层住宅4栋，小高层住宅3栋，临街为2层商业门市。多层住宅建筑面积49045平方米，共577户，高层住宅建筑面积36922平方米，共434户，小高层住宅建筑面积18414平方米，共217户，商铺面积19365平方米，。储藏、车库250571平方米。3、总户数1228户。第五章建设地点和建设条件第一节XX市概况一、简介XX市位于辽宁省南部，辽东半岛西北部，地处东经12157，北纬3955至4033，东西最大横距80公里，南北最大纵横距70公里，总面积约3133平方公里。西邻渤海湾，属海洋气候，东部地区属温带季风性气候；四季分明，气候宜人。市政府驻地距XX市30公里；距大连市198公里；距省会沈阳市203公里。地处大连、鲅鱼圈、XX三港腹地，独具一市连三港的水路之便，海岸线长达45公里，XX市鲅鱼圈经济开发区及鲅鱼圈港。坐落在怀抱之中；哈大公路、中长铁路、沈大高速公路纵贯南北，庄林公路、盖旺公路、盖瑗公路横贯东西；各级公路形成了四通八达的交通网。湾陆交通便捷，物流顺畅。地理位置优越，是能人志仕经商、兴办企业施展才华的理想之地。全市有二十七个乡、镇办事处，汉满回等十六个民族，总人口近九十万。有地热、森林、金矿等十几种自然资源。XX市宏观经济发展状况2010年地区生产总值160亿元，增长333，比2005年增长19倍；工业保持较快发展工业生产继续保持较快增长,规模工业增加值515亿元，增长447，比2005年增长52倍；。实现利润5418亿元，增长170。金融业快速发展2006年全市金融机构各项存款余额9616亿元，比年初增加1098亿元。其中，城乡居民储蓄4261亿元，比年初增加416亿元。金融机构各项贷款余额7164亿元，比年初增加963亿元。全社会固定资产投资增速显著全社会固定资产投资160亿元，增长592，比2005年增长93倍；全年新建续建投资千万元以上项目143个，投资125亿元，增长786，其中亿元以上项目50个。外资引进取得历史性突破。全年实际利用外资1亿美元，增长1463；出口创汇11亿美元，增长203；新批外资项目11项，总投资15亿美元。引进海外专家研发团队3个。“四大板块”建设顺利推进。仙人岛能源化工区综合实力显著提升。全年新开工千万元以上项目38个。消费需求显著增强社会消费品零售总额395亿元，增长19，比2005年增长12倍；城乡居民收入继续提高城镇居民人均可支配收入12138元，增长20。农民人均纯收入8000元，增长111，比2005年增长1倍，城乡居民生活质量显著提高。城乡居民人均消费性支出继续增长2010年，人均消费性支出为106978元，比上年增长112。人均生活消费支出35070元，比上年增长105。城乡居民居住条件继续改善2010年末全市城市居民人均住房使用面积231平方米。农民人均居住面积为305平方米。财政收入较快增长财政一般预算收入85亿元，增长61，比2005年增长55倍；小结从上面的分析中，可以看出XX市整体经济水平在2010年得到迅猛良性的发展，城市人均可支配收入与人均储蓄均创新高。这为本项目运作奠定了良好的经济基础。（2）城市规划战略XX市城市建设与规划现状分析深入实施“沿海拉动、南移西进、园区集聚、产业支撑”和“盖鲅同域”发展战略，以“招商引资年”活动为突破口，加快XX区开发改造和沿海经济开发，推动新XX区共同进步，夯实农业基础，统筹城乡发展，着力改善民生，维护社会和谐稳定，强力推进XX沿海经济强市建设。发展思路与规划目标XX市坚持以科学发展观为统领，贯彻落实中央经济工作会议和省、市委全会精神，坚定不移地走工业强市、农业富民、三次产业协调发展之路，积极融入辽宁沿海经济带建设，以科学发展观为统领，牢固树立面向大海起新城、兴产业、求发展的理念，大力实施“环境吸引、沿海拉动、南移西进、园区集聚、产业支撑”和“盖鲅同域”发展战略战略，围绕仙人岛能源化工区、北海新区、双台温泉休闲度假新区、文化古城改造“四大板块”，全力构建XX沿海经济强市。未来，XX将作为沈阳、大连之间新兴大型城市的核心区域，成为最具国际竞争力的辽宁滨海新城。基础设施与发展现状围绕发展思路与规划目标，全市实施“四大板块”开发战略仙人岛能源化工区规划面积159平方公里，具有天然的深水良港优势，目标定位为以建设大型炼化一体化项目为核心的石化产业基地；以仙人岛港区为依托的修造船舶基地；以仙人岛港区为依托的油品及化学品的物流基地。2008年4月，仙人岛能源化工区被确定为辽宁沿海经济带开发重点支持区域，2010年4月被列入沈阳经济区十大产业集群之一。按照胡锦涛总书记关于“仙人岛能源化工区要加快发展”的重要指示，仙人岛能源化工区正在加速构建港口、石化和白沙湾黄金海岸三位一体的新城区。目前，港口区30万吨原油码头已投入使用，2010年吞吐量将达到2000万吨。中海油重交沥青、中海油24亿立天然气接收站、华锦集团40万立储罐、XX港务集团72万立储罐等大型石化项目竣工投产。白沙湾黄金海岸初具形象，浴场公园已经向游人开放，14公里滨海岸线集阳关、沙滩、海浪、森林和绿地，构成了自然优美、空气清新、幽静浪漫的海滨旅游度假区。仙人岛能源化工区正在成为北方地区最具发展潜力的大型石化基地和辽宁沿海经济带上新的增长极。北海新区位于XX西部沿海，规划面积415平方公里，规划人口100万。新区以打造XX滨海城市中心区、辽宁沿海产业核心区、环渤海生态示范城为目标。自建设以来，受到了辽宁省委、省政府的高度关注，建设步伐不断加快。目前，北海新城区总体规划、控制性详细规划已经完成。完成陆域动迁面积1128公顷，平整土地380公顷，回填方量1100多万立方米。主干路金海大街、清河大街等18条道路建成通车，渔民新区、北海写字楼、集中供热、污水处理、北海船坞等基础设施正在抓紧建设。项目工程步伐不断加快，投资19亿元的中国北方（北海）光电产业园、投资5亿元的金狮新能源等一批高科技项目开工建设。在7月8日由陈政高省长主持召开的北海新区招商推介会上，签约项目106个，合同金额达到65327亿元，为北海新区加速崛起奠定了坚实的基础。未来，这里将成为XX市新的城市行政、金融、文化中心和区域联盟合作示范区。XX文化古城开发改造包括8个区域，共40万平方米。目前，已投入资金30亿元，吸引了国内外众多知名企业到这里投资发展。文化古城改造工程将进一步扩大城市规模，推动全市新XX区同步协调发展，为未来沈阳、大连之间建设新的大型城市奠定坚实基础。双台温泉休闲度假新区位于XX市西南部，紧邻XX经济技术开发区。境内温泉资源十分丰富，温泉面积、储量、水温居东北之首，素有“辽南温泉第一镇”的美誉。双台温泉休闲度假新区以温泉资源为核心，以生态体验为特色，包括温泉旅游度假，温泉养生、时尚运动、商务会议、生态人居、观光农业等多个领域。目前，投资21亿元人民币的思拉堡温泉小镇项目已初具形象，投资12亿元的奕丰北方温泉城项目扎实推进。同时，港城国际温泉城、乒乓球世界冠军马林温泉培训基地等重点项目也相继开工建设，双台温泉休闲度假新区人文、生态、现代商业氛围及自然景观得到进一步和谐统一。未来，双台温泉休闲度假新区将成为辽宁沿海经济带及东北地区独具特色、规模最大的温泉小镇。第二节项目选址项目位于位于XX市中心城区北部，XX路南、XX北路以东、规划用地面积66730平方米。规划地块交通区域位置优越，周边紧邻城市主干道XX路、XX北路等。既能为小区提供丰富的城市界面，又能使小区与外界交通联系快捷方便。项目周边地段已经开始地产开发，带动了该区域居住环境的改善与发展，已逐步发展成为北部城区的居住片区。项目所处区域发展前景十分看好。根据以上分析，项目拟选址是适宜的。第六章总体规划方案第一节设计依据、原则一、规划依据1、中华人民共和国城市规划法2、城市规划编制办法3、城市居住区规划设计规范GB50180934、住宅设计规范5、建筑设计防火规范6、XX市城市总体规划7、XX市城市规划管理办法二、规划设计原则规划中遵循的原则1重视城市自然、人文特色的动态延续性小区规划努力适应周边自然环境及居民生活模式，使小区融入到城市的大环境中，成为城市的有机组成部分。2注重规划设计方案的经济可行性和分期实施的易操作性满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美、便于分期实施的现代住区。3加强空间领域限定，提高居住安全性，加强居住舒适性按照空间的不同属性和人的行为逻辑规律，将小区用地分成不同的空间序列，并通过标志建筑和标志景观步加强空间的领域感和归属感，提高居住环境的安全性。4实施前瞻性布局策略，增强小区发展的可持续性注意采用具有灵活性和可改性的技术处理方法，在道路、停车位等方面作前瞻性的策略布置，使规划具有弹性，做到宏观可控，微观可调。第二节总体规划一、现状概况1、区位条件项目位于位于XX市中心城区北部，XX路南、XX北路以东、规划用地面积66730平方米。规划地块交通区域位置优越，周边紧邻城市主干道XX路、XX北路等。既能为小区提供丰富的城市界面，又能使小区与外界交通联系快捷方便。XX路是XX市通往大石桥市的重要道路，也是城区沟通南北的干道，该路在本案北侧通过为小区提供提供了良好的区位条件。本案距XX商业中心区仅600米，距实验小学500米，农贸市场、医药大厦、邮政支局、东城医院、百货大楼等分布周边，区位优越。2、基础设施现状规划地块东西长约325米，南北宽约185米。区块内大部分为平房，无其他管线从中穿越，周边道路地下水、暖、电、通信等管网齐备，地质条件良好。结论规划范围内地质条件较好，属可建设用地。3、用地区域分析（1）周边用地分析地块周边规划以居住用地为主，南侧住宅小雨花园已经建成。结论城市总体规划确定该用地为居住用地，且周边居住气氛浓厚，具有居住区配套的完善条件。为进行部分商业建设和开发创造便利条件。（2）交通设施城市主干道小区东西分别邻近城市主干道XX路（202国道）和南侧规划路。西侧XX北路作为规划的城市次干道，XX北路也是地块与城市中心区联系的重要通道之一，是整个片区中重要的生活性道路。地块周边其他道路以城市支路为主，均未开工建设。结论周边主要道路尚未完全形成，规划考虑现状XX路作为近期主要的对外道路。同时注意处理好本案与南侧和东城的交通组织关系。（3）公共服务设施商业虽然开发地块距城市中心商业区较近，但是由于区位现状长期未能改造，商业设施不够完善，随着该用地的开发建设，及东侧南侧规划路的打通，必将拉动商业设施的发展。结论周边商业的不健全，为小区内的部分商业设施建设提供了机遇，规划中应重点控制建设总量。教育设施根据XX市中心城教育设施布局规划，本地块内需要设置幼儿园一处。小学及初高中教育结合周边相关规划解决。（4）绿地景观资源规划居住小区要充分利用较低的建筑密度，组织好小区内的绿化配置，公共绿地、群众活动场地、儿童游戏场地、健身器材场地及停车泊位要有机结合，合理布局。二、规划定位及住区特色项目总体定位为中高档楼盘。提出“生态型运动健康社区”的理念，以人为本，充分考虑现代人的生活方式，规划中提出结合小区主路设置生态运动环廊，环廊中设置林荫慢跑路，将小型器械健身场地及较大规模的院落绿地及各种球类活动场地连接在一起，在小区中形成连续、完整的健身路径。另外利用小区内水系、中央步行轴线、分散的小广场，建设青年健身广场、儿童游戏场、老年健身乐园、灯光篮球场、门球场、街舞广场等健身场地。从而形成运动健康主题突出、融“水景、生态、健身、人文”为一体的特色现代住区。三、规划构思1院落组织在强调院落空间围合的前提下，利用先进的规划理念和规划手法，打造带状与点状景观相结合的内部空间环境，将院落穿插于内部空间中，提高景观的渗透性和均好性；2运动主题通过“运动社区”理念的运用，打造小区内部的生态运动环廊；3交通组织通过对小区周边交通及人流的分析，确定小区的主要出入口方向，结合“生态运动环廊”形成小区的环路系统；四、规划布局1用地布局规划临XX路一侧规划4栋17层高层住宅，与东侧临街小高层形成挺拔的城市空间界面，规划通过小区道路及绿地景观环廊的分割小区，形成多个既相对独立又相互联系的住宅院落。小区内部采用多层住宅，通过强化小区中轴线景观，有效组织空间景观布局。小区主入口位于XX路，次入口位于南侧规划路。小区幼儿园、会所等设于用地西侧，活动室、卫生所等服务设施布置于沿街二层商业建筑中。小区绿地中心处于居住组团环抱之中，空间上周边建筑对小区中心绿地产生强烈的环绕，中心绿地内部环境通过各居住组团内部的绿化轴线向各组团进行渗透，产生强烈的向心力和归属感，更加彰显中心绿地的核心地位。2道路交通规划（1）道路系统规划小区道路系统采用方便实用的原则，小区主路采用较为规整的环形道路，将各个居住组团联系在一起。内部道路采用小区路和宅前路的二级路网居住小区级道路路面宽7米，功能为联系居住小区内部各住宅院落的车行环路；宅前路355米宽，根据具体使用情况车辆可直接由宅前路进入各住宅院落内部。（2）出入口设置根据人流分析，小区主出入口位于XX路，次入口设于南侧规划路。本着加强内部功能组织和便利内外交通贯通的原则，在合理组织公共活动区、小区车流、人流交通的同时，考虑休闲景观功能的需要开辟景观步行系统。在保证组团绿地与小区中心绿地视觉通廊通畅的基础上，结合生态健身环廊及小区内水系设置环状的小区内部步行系统。通过步行系统将各组团内部中心与小区外部公共活动区域、中心绿地及周边公共服务设施联接成统一、流畅的网络。步行系统间设置小亭、环廊、雕塑等景观小品以及硬地广场、篮球场、网球场、小型健身广场等开敞活动空间，突出步行流线的休憩特征。（4）静态交通规划停车场规划严格按照停车场场地设计标准要求，充分考虑停车场对小区景观的影响，住宅设置底层停车库；室外停车就近停放，楼前设置由植草砖铺设的停车位，结合绿化处理，不会对居民造成干扰，住宅小区停车泊位配建率达到70。3绿地景观规划环境是住区的灵魂，合理良好的环境设计，能切实改善该地段居民的生活质量，提高居住区的品位，并影响整体城市居住环境。“一心一环一带多节点”完整的归纳了本方案的绿化景观系统结构。“一心”是指具有对外景观辐射的小区中心绿地，由小区中心绿地和活动场地组成。“一环”是指环形特色步行休闲廊道。“一带”是指小区内部的滨水景观带。“多节点”是指联系中心绿地、环形步行带和院落绿地的组团绿地节点。小区内的重要景观节点和公建设施均安置在中心绿地和各组团公共绿地周围，具有良好的可识别性。通过中心绿地及各组团中心绿地和步行环道将整个绿化景观系统引入小区内部，作为一种介质绿地系统将住户也联系在一起，成为了居民交流的主要场所。空间景观规划整个小区的各种空间通过中央公园和步行系统，实现了由外部公共空间，到中心绿地的半公共空间，再由绿化景观系统渗透到各组团内的公共绿地的半私密空间，再由组团公共绿地到院落的私密空间的完美过渡。小区建筑高度空间呈南低北高、中部低外围高的趋势，小区中心周边建筑通过不同类型住宅的围合，空间变化丰富，秩序感强。整个空间天际线上从多个角度呈现出不同线型的有序过渡。公建配套规划公共建筑分为小区配套公建和商业建筑。商业建筑分布在XX路和东侧、南侧路沿街设置。配套公建主要布置在小区出入口及小区西南组团庭院中。小区会所设置在西侧，用地满足居民文化活动等需要。幼儿园结合会所设置，规模为3班，建筑面积1664平方米。物业管理设置在XX路出入口东侧。6市政设施配套规划小区给水接入XX路原水管线。雨水主要排入小区内排水系统再排入城市XX路污水管网。小区所在区域为集中供暖，小区设换热站。换热站结合物业管理公建设置。热源接城市一级管网。燃气调压站设置在小区西南侧会所附近。小区设置箱式变压器一处，规划布置在中心绿地内。小区设置垃圾收集点6处分散在小区内部，公厕一处设置在物业管理公建内。7建筑布局住宅院落的组合形式强调空间的围合，并与中心绿地和步行系统有机结合。这种布局形式强调景观的均好性，注重资源的平均分配。住宅采光日照不少于大寒日2小时，努力使每户住宅均能享受到充足的阳光。整个小区住宅体系完整，平面和空间秩序感强。院落布局优雅流畅、动感十足，引导性强，空间形态更富有人性化，亲切温馨，从庭院内部随视点转移，逐步展开不同空间序列，形成一种舒适高尚的总体印象。第三节建筑布局一、居住建筑1、住宅户型设计小区户型类型三室二厅两卫。两室两厅一卫，一室一厅一卫。2、产品形式多层住宅、小高层住宅、高层住宅，其中主要建筑形式为多层住宅。其中多层住宅13栋，高层住宅4栋，小高层住宅3栋，临街为2层商业门市。多层住宅建筑面积49045平方米，共577户，户型为8595,100120平方米为主，高层住宅建筑面积36922平方米，共434户，户型为7585,90100平方米为主，小高层住宅建筑面积18414平方米，共217户，户型为7595平方米为主。3、总户数1228户。住宅户型配合规划结构和环境布局进行了切合地形的整体设计，在考虑户外景观景色引入的同时，也保证了户型内部的合理性，做到功能分区明确，动静分离。在功能配置、采光条件、秘密性方面较目前主流房型有所提高，不仅做到“四明”即明客厅、明餐厅、明厨、明卫，更根据户型合理安排玄关、储藏等空间。结合立面造型统一安排空调室外机位置和有变化地设置飘窗及落地窗。2、建筑造型设计建筑造型以雅俗共赏，落落大方为第一宗旨。采用现代简洁的手法形式来表现建筑的精髓，并融合西方建筑的流行时尚，积极配合小区优美环境，共同构成高品质的小区外部空间景观。根据当地自然气候条件，考虑地方居住习惯，居住建筑朝向全部采用南向。建筑布局以行列式为主，为了打破传统行列的单调、呆板，住宅布局随着道路线性的弯曲转折相互错动，整个布局浑然一体，充分利用单元的组合，形成各具特色的空间环境，建筑形式采用坡屋顶，外墙色调以暖色为主。二、公共建筑商业建筑以沿街两层商业建筑为主，局部三层。建筑平面多样，局部形成大型室内空间，便于各种商业业态的安排。外观上通过塑造独特的形体、采用丰富的外表材质，打造出现代、跳跃、大气的建筑风格。规划沿XX路和南侧东侧规划路布置。三、公用设施1、换热站规划设于规划地段西南侧，管线引自XX路。、变配电室设计采用KV高压供电系统。电源引自XX路。4、电讯控制室规划设于小区南侧，管线引自XX路。5、给水泵房同变配电室一同设置，管线引自XX路。6、管理用房设于小区内的公共建筑内。7、垃圾处理传统的利用垃圾箱、池收集垃圾的做法既不卫生，解决不了环境污染的问题，又不便实行垃圾的分类回收。因此，本规划以“无害化、减量化资源化”为原则生活垃圾的收集全部袋装化，密闭容器存放，并按有害类、无机物、有机物三类分类收集，统一清运，以体现可持续发展的规划原则。在规划范围内内设垃圾收集点一处，垃圾转运站一处。第七章工程技术方案第一节建筑方案一、主要建筑概况1、建筑面积123746M2；其中住宅104381M2，商业19365M2。2、单体多层建筑13栋、高层住宅4栋、小高层3栋，3、建设层数多层6层；高层1117层。4、结构形成异形柱框架结构及框架剪力墙结构5、建筑合理使用年限70年。6、工程类别及耐火等级三类建筑，耐火等级为二级。7、屋面防水等级二级。二、外部装修散水混凝土水泥散水，宽度1000；外墙采用涂料墙面；屋面挤塑板屋面平屋面，斜屋面处英红瓦保温屋面。三、内部装修地面毛地面。内墙混合砂浆抹面，内墙面层刮瓷，厨房、厕所采用贴瓷砖墙面。棚刮瓷门窗入户门为防盗门，单元门为楼宇可视对讲门，内门为夹板门，窗户为塑钢窗。灯具室内照明为普通灯具。四、平面布置户型面积考虑售价与当地居民收入水平，每户建筑面积在75120M2为宜。户型设计应在做好住户调查的基础上，尽可能选择建设部推荐的优秀户型。五、建筑物指标1、总建筑面积123746平方米2、住宅104381平方米3、商业19365平方米第二节结构方案一、依据混凝土结构设计规范GB500102002建筑结构荷载规范GB500092001建筑抗震设计规范GB500112001建筑桩基技术规范JGJ9494地基处理技术规范DGJ084094建筑结构设计统一标准GBJ6884建筑设计防火规范GBJ16872001版住宅设计规范GB5009619992003版二、抗震设防抗震设防烈度为7度；抗震等级二级，类场地土，基本风压05KN/M2。三、结构类型本工程主要为低层建筑，总建筑面积约104381平方米，多层、小高层采用采用框架结构，高层采用框架剪力墙结构。建筑布局在适当位置布置主次梁，以减少现浇板的平面尺寸，提高经济性，确保主要房间的完整性，以方便用户使用，便于用户随意进行室内设计，底层采用架空板防潮。基础根据上部结构的情况，多层住宅基础拟采用天然地基上的浅基础，具体基础型式待地质勘探完成后再结合当地情况确定。四、活荷载设计值阳台25KN/M2；楼梯间25KN/M2；非上人屋面05KN/M2；其余房间20KN/M2。五、钢筋混凝土部分结构1、现浇土000以上各混凝土构件，楼板，梁柱采用现浇砼。2、预制墙内的门洞、窗洞或设备预留洞，其洞顶均需设置过梁。六、墙砌体部分墙体地面以下部分采用M75混合砂浆砌筑，MU10蒸压粉煤灰砖；地面以上部分采用M50混合砂浆砌筑，MU10蒸压粉煤灰砖；第三节给排水方案一、生活给水系统1、用水量估算编号名称数量用水量标准最高日用水量M3备注1住宅1228户185L/D人727每户按32人计2绿化浇洒25357M2升/M次5073商业19365M3升/MD584未预见水量108335总计9192、以城市自来水为水源，给水管由XX路城市主干管接入，给水管网结合地块环路设置成枝状干管，各级团给水支管自状管网接入，整个小区形成树状的给水系统。3、用水量估算最高日用水量约919M/D。4、系统设计商业用房由城市管网直接供水；住宅采用恒压变频调速给水装置供水，双电源供电，本工程南北方向较长，为节约能源，恒压均匀供水，提高供水质量。5、用水计量住宅一户一表，水表出户，商业用房用水量单独设表计量。二、生活排水系统1、排水量估算本工程最高日排水量约为735M/D。2。排水系统采用室内废污水分流，室外废污水合流，污水沿道路污水主管线排入XX路城市污水主干管。三、雨水排水系统1、雨水自成体系，有组织排水，根据雨水排放就近原则，多层住宅区雨水汇集后，沿道路雨水主管线排入XX路城市排水干管。2、雨水量根据潍坊区暴雨强度计算公式计算，暴雨重现期取2年。3、泄洪沟由专业设计单位负责设计。四、消火栓给水系统1、设置场所商业用房、住宅公共走道。2、设计水量本工程按“三类建筑”设计，室内20L/S，室外15L/S，火灾延续时间2小时，火灾发生次数为一次。3、系统设计1室外采用低压制给水系统，消防与生活合用管网，管道沿地块用地红线范围内形成环网，向室外消火栓及消防水池供水。2室内采用临时高压给水系统，平时系统压力由稳压装置保证，竖向不分区。3消防水泵房及蓄水池设置拟与生活水泵房合建。第四节采暖方案一、依据建筑设计防火规范采暖通风及空气调节设计规范二、设计内容1、本工程空调系统设计；2、本工程通风系统设计；3、本工程住宅采暖系统设计。三、空调系统1、本工程住宅均采用分体空调,空调室外机设于规定位置。2、本工程的商业用房采用商用空调机组的空调方式，室外机组设于规定的位置。3、空调系统的冷凝水进行有组织的排放。四、通风系统住宅部分的厨房、卫生间等的排风由排风扇排至竖向专用的排风井后至屋顶排放，排风井由建筑专业预留，排风扇由用户自理。本工程楼梯间均采用自然排烟的防烟措施。五、住宅采暖系统1、本工程采暖拟设一个热力站，设于地段南侧，单独设置，管线引自XX路北侧临近管线。采用汽水采暖换热机组实现自动控制，机组自带浮动盘管换热器、循环泵、补水泵、稳压装置、补水箱、膨胀水箱、压力控制装置、安全保护装置等。供回水温为60/40。采暖负荷指标公建供热80W/M2；公寓供热58W/M2。2、本工程采暖系统分高低区，为克服自然作用压头的影响，各楼设有热力入口，供回水主立管采用异程式布置，下供下回。3、采暖系统供回水立管均设置在公共走廊内的采暖井中，在主立管分向每一户的供水水平分支处设铜制截止阀、Y型过滤器、热量表，回水分支管设手动调节阀，均安装在公共走廊暖井间内，以便物业管理开关阀门，并可现场自动抄表，实现全面按户热计量收费。供回水主立管顶端应安装自动排气阀。4、各户采暖系统形式均为水平双管放射式，各户自带分水器和集水器。管道均在50毫米厚建筑面层预留沟槽内分布。水平双管放射式系统是国家推荐采用的采暖系统形式