重庆万寿古寨星级农家乐新建项目投资可行性研究报告

I重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告II目录第一章总论1一、项目概况1二、报告编制依据3三、报告研究内容4四、简要结论4第二章项目背景5一、石柱土家族自治县经济社会发展现状5二、石柱县旅游发展现状及机遇7三、项目的提出11第三章项目建设的必要性15一、是促进石柱县旅游业发展，打造商旅强县的需要15二、有利于促进石柱经济快速发展16三、有利于保护传承土家族非物质文化遗产，建设民族特色文化县17三、是加快社会主义新农村建设的需要18五、有利于促进三峡移民安置、就业工作的推进19第四章客源定位及市场预测20一、全国旅游市场分析20二、重庆市旅游市场分析预测21三、目标市场分析预测22第五章建设内容及规模25一、规模确定的依据25二、主要建设内容及规模25第六章建设条件27一、项目选址27二、气候条件27三、区域地质概况27III四、不良地质作用及地震评价28第七章工程建设方案29一、总体规划方案29二、总体规划方案32第八章公用设施方案39一、建筑设计39二、结构设计40三、给排水设计40四、交通组织方案41五、电气设计42六、消防设计44七、灯饰工程设计45第九章节能46一、能耗状况及指标分析46二、节能措施46第十章环境影响评价49一、设计原则49二、适用标准49三、主要污染源及污染物50四、主要环境保护措施51五、环境评价结论53第十一章劳动安全措施55一、影响劳动安全的因素分析55二、防护和监控措施55三、施工安全措施56四、劳动卫生措施56五、预期效果及评价57第十二章组织机构与建设管理58一、组织机构58IV二、人力资源配置59三、项目建设管理59第十三章项目进度计划及招投标方案62一、项目进度计划62二、项目招投标62第十四章投资估算及资金筹措64一、投资估算范围64二、投资估算依据64三、项目投资64四、资金筹措68第十五章经济评价69一、评价原则、依据及参数69二、经济效益计算70三、营业税金计算70四、经济费用计算70五、经济评价结果72六、偿债能力分析73第十六章社会影响评价74一、社会效益分析74二、社会影响分析75三、社会适应性分析76四、社会评价结论77第十七章结论与建议78一、结论78二、建议79附表附表1项目总投资估算表附表2项目建设期利息估算表V附表3资金使用计划与资金筹措表附表4营业收入、营业税金及附加和增值税估算表附表5总成本费用估算表附表51固定资产折旧费、无形资产和其他资产摊销费估算表附表6项目投资现金流量表附表7利润与利润分配表附表8借款还本付息表重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司1第一章总论一、项目概况（一）项目名称重庆万寿古寨星级农家乐项目（二）项目业主重庆万寿寨土家风情旅游发展有限公司（三）法定代表人马健（四）建设性质新建（五）建设地址重庆市石柱县南宾镇红星村花院组宝鼎山（县城至沪蓉高速连接路，距县城约2公里）。（六）主要建设内容及规模万寿古寨星级农家乐项目由宾馆区、餐饮区、娱乐区、陈列区、停泊区及区内绿化区等。新建宾馆楼、玉音楼（戏楼）、碉楼、博物馆（秦良玉及土司文化陈列）、停车场等，规划用地面积50亩。1、宾馆楼建筑面积30930平方米，共5层，其中一层设置餐饮接待区，24层设置住宿区。2、土家特色餐饮街餐饮区建筑面积45369方米。3、玉音楼（戏楼）建筑面积2500平方米，共5层，集文化重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司2展示、土家民风民俗表演、休闲娱乐、综合办公一体。4、碉楼建筑面积2000平方米，楼层共4层。主要设置品茶区、咖啡区、休闲区、会议培训区。5、博物馆（马氏土司陈列馆）博物馆建筑面积2400平方米，楼层共5层，主要用于展示明末清初著名巾帼英雄秦良玉时期文物和土司文化。6、厨房厨房建筑面积700平方米，共一层。7、停泊区项目区内布置一个停车场，面积6000平方米。8、楼道连接廊桥楼道连接廊桥建筑面积700平方米，共三座，采用土家建筑风格。9、酒厂作坊酒厂作坊建筑面积500平方米，共一层。作为万寿古寨配套项目，主要生产玉米、高粱发酵的土家白酒。10、门卫室门卫室建筑面积651平方米，共一层。11、给排水工程给水泵站1座；一体化污水处理设施1座。（七）建设期根据项目特征以及项目建设的规模，项目建设期拟定为17个月，即2012年10月2014年2月。（八）项目总投资项目投资估算总额为90830万元，其中工程费用72582万元，工程建设其他费用10987万元，基本预备费3502万元，建设期利息2139万元，铺底流动资金1620万元。（九）资金筹措重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司3项目总投资90830万元，主要通过业主自筹、申请三峡后续扶持资金和银行贷款三种渠道筹集资金，其中（1）通过业主自筹45830万元，占总投资的505；（2）申请三峡后续扶持资金1500万元，占总投资的165（占建设投资的172）；（3）申请银行贷款3000万元，占总投资的330。二、报告编制依据投资项目可行性研究指南（试用版）；建设项目经济评价方法与参数（第三版）；国务院关于加快发展旅游业的意见；重庆市国民经济和社会发展第十二个五年规划旅游业发展重点专项规划；重庆市渝东南地区旅游发展规划（修编；重庆市人民政府办公厅关于加快渝东南地区旅游业发展的意见；石柱土家族自治县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；石柱县旅游“十二五”发展规划；重庆市石柱县南宾镇红星村规划（20112020年）；项目业主提供的其他资料。重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司4三、报告研究内容可行性研究报告主要研究内容包括项目背景、建设必要性、市场预测、建设条件、工程建设方案、环境影响分析、节能方案、投资估算及资金筹措、实施安排、经济及社会效益评价等。四、简要结论作为渝东南偏远山区的石柱县，近年“四高一铁一港”交通的大发展带动了城市经济的快速增长，区位优势在重庆发展蓝图中更加突出。面对石柱发展面临的新形势、新机遇，石柱县确立“商旅活县”战略，要将民俗生态休闲旅游业培育成为石柱县新的支柱产业，提出要着力构建“绿色风情石柱、休闲养生之都”的旅游总体形象，努力把石柱建设成为旅游特色鲜明、产业体系完善、文化内涵丰富、服务质量优良的全市旅游强县、西部地区民俗生态休闲旅游高地、全国优秀旅游目的地。万寿古寨星级农家乐项目是“以文化展示表演为手段，以旅游观光为依托，达到保护传承土家族非物质文化遗产为主要目的”，集“吃、住、游、购、娱”旅游五要素为一体。本项目的实施，有利于促进石柱县旅游产业发展，完善旅游配套设施建设，加快对土家民俗文化的深度挖掘，促进非物质文化传承，同时还将有利于推动新农村建设，有利于农民群众脱贫致富奔小康，有利于区域生态环境保护工作的推进。重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司5第二章项目背景一、石柱土家族自治县经济社会发展现状“十一五”时期是石柱发展史上极不平凡的五年。面对艰巨繁重的发展改革任务，在市委、市政府的正确领导下，石柱县县委、县政府坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，按照科学发展观的要求，全面贯彻落实“314”总体部署，紧跟全市“加快”和“率先”发展步伐，抢抓交通区位加速嬗变的历史性机遇，团结带领全县各族人民，围绕建设渝东枢纽门户和渝东地区绿色生态经济强县奋斗目标，大力实施“生态立县、工业强县、开放兴县”战略，开拓创新，扎实工作，全面实现“十一五”规划确定的主要目标，人民生活总体达到小康水平，胜利完成“改善环境、培植产业、积蓄后劲、加快发展”的阶段性任务。主要体现为“六个翻番”、“六个零的突破”和“六个全面提升”。“六个翻番”。一是全县地区生产总值翻一番多，年均增长192，达到645亿元；二是工业增加值翻一番多，增长282，达到188亿元；三是社会消费品零售总额翻一番多，增长185，达到247亿元；四是全社会固定资产投资翻两番多，增长443，突破100亿元；五是地方财政收入翻两番多，增长476，达到7亿元；六是招商引资实际到位资金翻六番，超过100亿元。“六个零的突破”。一是高速公路实现“零的突破”，沪渝高速重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司6公路石柱段建成通车，结束了境内无高速公路的历史，交通区位发生历史性跨越。二是工业园区建设实现“零的突破”，工业园区从无到有，累计投入资金387亿元，建成区面积达到4平方公里，连续三年被市政府评为“优秀工业园区”。三是实际利用外资实现“零的突破”，成功引进香港正高科技、迪昌纺织、柏卡红葡萄酒3家外资企业，实际利用外资累计达到195万美元，有效提升了全县经济发展的对外开放度。四是机电加工业实现“零的突破”，成功引进万力联兴、荣易达铝业、德华机械、铭红电子等一批机电加工企业，结束了石柱一直依靠本地资源发展工业的尴尬历史。五是辣椒产业出口创汇实现“零的突破”，“石柱红”辣椒系列产品成功走出国门，远销亚洲、东欧等国家和地区，为建设“全国辣椒生产第一大县”拓展了巨大的市场空间。六是黄连产业深加工实现“零的突破”，引进温州国豪集团，投资12亿元建设以黄连为原料生产治疗糖尿病、高血脂新药的制药项目，让有近千年种植历史的黄连产业跨入新的发展阶段。“六个全面提升”。一是交通建设全面提升，沪渝高速公路建成通车，渝利铁路、丰石高速公路石柱段全面开工建设，成功争取沿江高速公路南线方案，梁黔高速公路纳入全市“十二五”规划建成项目之一，乡镇通畅率、行政村通达率实现100，为构建“四高一铁一港”综合交通体系打下了坚实基础。二是民俗生态休闲旅游业全面提升，千野草场、大风堡原始森林分别被评为“重庆最美草场”、“重庆最美森林”，黄水林海、西沱天街进入“巴渝新十二景”，成重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司7功举办重庆市第三届森林旅游节、黄水林海消夏节、土家民俗文化节，全县游客接待人数、综合收入分别是2005年的83倍、278倍，旅游形象更加靓丽多彩。三是农业产业化水平全面提升，继续保持和实现了黄连、莼菜、长毛兔三个全国县级第一，建成西南地区最大的辣椒生产基地县，成功引进重庆小天鹅、贵州百花药业、北京国港、山东康大、山西兄弟实业等一批知名龙头企业，农业产业化水平跨入全市前列。四是特色城镇品质全面提升，县城成功创建“市级山水园林城市”、“市级卫生县城”，黄水镇、西沱镇分别被评为“全市十大宜居小城镇”、“全市最具人气小城镇”之一，百里土家民居长廊建设取得重大进展。五是民生事业全面提升，五年累计完成民生支出169亿元，占财政总支出的525；城乡居民收入大幅增长；农村留守儿童、新型农村合作医疗、农房抵押贷款等工作率先在全市取得探索性突破；群众健康素质、安全感、幸福感明显增强；基本实现养老、医疗、低保等城乡全覆盖，社会保障更加健全。六是基层建设全面提升，“三项活动”、“三项制度”工作成效明显，化解了一大批历史遗留积案；村民自治、社会管理明显加强，基层基础工作更加扎实；干部队伍建设深入推进，凝聚起加快发展的强大合力。二、石柱县旅游发展现状及机遇（一）石柱县旅游发展现状石柱旅游资源非常丰富，集中体现出“绿色生态、土家风情、重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司8历史文化”三大特色。最具代表性的旅游资源有“巴渝新十二景”黄水国家森林公园、重庆最美草场千野草场、重庆最美森林大风堡自然保护区等自然资源和首批全国历史文化名镇及“巴渝新十二景”西沱古镇、巾帼英雄秦良玉文化、川东名刹银杏堂、国家非物质文化遗产“啰儿调”和经典民歌太阳出来喜洋洋以及土家吊脚楼、哭嫁、盘歌、薅草锣鼓、土家摆手舞等历史文化资源。2006年以来，石柱旅游成功协议引资50余亿元，完成旅游重点项目投资20余亿元，累计实现游客接待660余万人次，创旅游综合收入近25亿元。目前，全县面向旅游市场开放的景区有大风堡景区、毕兹卡绿宫、千野草场、药用植物园4个，初步开放的有油草河、西沱古镇、银杏堂2个，在建或拟建的重点旅游项目18个，旅游业已经成为了统筹城乡发展的主打产业。（二）“五大抓手”抓好旅游产业抓环境，强领导，不断奠定产业地位。2007年，该县确立了优先发展黄水区域旅游战略，集中全县之力促进黄水区域旅游大发展；2008年成立了旅游产业发展领导小组，定期议事；2010年，明确了国有企业参与旅游开发、县级领导“一对一“帮扶旅游项目发展等政策措施，并成立了黄水旅游景区管理委员会，统筹黄水区域旅游发展。抓规划，明布局，不断明晰发展思路。“十一五“以来，石柱县先后编制完成了石柱县旅游业发展规划、黄水国家森林公园总体规划（修编）等一系列旅游发展规划。目前，以编制完善石柱县“重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司9十二五“旅游发展规划为基础，正在启动石柱土家族自治县旅游发展规划（修编）和黄水旅游区总体规划（修编）工作，委托南京大学编制的西沱旅游区总体规划已通过专家评审。随着一系列旅游策划规划的完成和实施，进一步明确了石柱旅游的发展布局和战略思路，为全县旅游的加快发展奠定了基础、指明了方向。抓开发，树精品，不断完善设施建设。在不断完善旅游规划的基础上，石柱县精心策划包装项目，大力招商引资，实施大项目战略，加快了旅游开发建设步伐。通过几年的努力，石柱县已经拥有巴渝新十二景西沱天街（西沱古镇）、巴渝新十二景黄水林海（黄水国家森林公园）、重庆森林旅游十大树王、中国一号水杉母树、重庆最美森林大风堡原始森林、毕兹卡绿宫AAA级景区、药用植物园AAA级景区、重庆最美草地千野草场等品牌景区（点）。抓宣传，做营销，不断拓展旅游市场。2007年以来，石柱县累计投入宣传营销经费1000多万元，加大了宣传营销力度，有效地拓展了客源市场。以举办重庆市第三届森林旅游节暨首届土家民俗文化节、辣椒文化节、土家美食文化节、中国石柱第二届土家民俗文化节暨首届黄水林海消夏节和2011中国重庆黄水林海消夏旅游节等节会为平台，在强化报媒、电视等传统宣传方式的基础上，通过发布户外广告、印发DM单、制作LED广告、网络宣传、播放旅游宣传片、召开专题旅游推介会等方式，强化石柱旅游形象宣传。抓行管，促规范，不断提高管理水平。近年来，石柱县旅游主管部门充分发挥职能作用，强化对旅游从业人员的教育培训，提升重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司10了旅游从业人员的业务素质和服务水平；强化旅游品牌建设，引导药用植物园和毕兹卡绿宫景区顺利通过AAA景区评审，大风堡AAAA景区已上报国家旅游局。同时，积极开展星级宾馆饭店和农家乐评审，提升了景区品质和接待能力，现已拥有三星级酒店2家、二星级酒店2家、星级农家乐4家。（三）石柱旅游业面临的三大发展机遇一是政策机遇。国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要明确提出积极发展旅游业，全面发展国内旅游，积极发展入境旅游，有序发展出境旅游。坚持旅游资源保护和开发并重，加强旅游基础设施建设，推进重点旅游区、旅游线路建设。推动旅游业特色化发展和旅游产品多样化发展，全面推动生态旅游，深度开发文化旅游，大力发展红色旅游。完善旅游服务体系，加强行业自律和诚信建设，提高旅游服务质量。2005年5月，中共重庆市委、市人民政府召开了重庆直辖以来的第一次全市旅游发展大会，并出台了关于进一步发展重庆旅游经济的决定，出台了一系列促进重庆旅游业快速发展的政策措施，明确地把旅游业作为重庆新兴的支柱产业来培育和发展，今年市委二届九次全委会进一步明确将旅游业作为三峡库区支柱产业发展的决策，这无疑是促进石柱旅游发展的较好政策机遇，我们将紧紧抓住此机遇，积极向市级有关部门争取政策、争取项目、争取资金、争取支持石柱旅游业。二是交通等基础设施条件改善机遇。交通历来是旅游业发展的重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司11“瓶颈”和“咽喉”。“十一五”期间，石柱交通条件发生了翻天覆地的变化，交通建设全面提升，沪渝高速公路建成通车，渝利铁路、丰石高速公路石柱段全面开工建设，成功争取沿江高速公路南线方案，梁黔高速公路纳入全市“十二五”规划建成项目之一，乡镇通畅率、行政村通达率实现100，为构建“四高一铁一港”综合交通体系打下了坚实基础。近两年来，石柱瞄准构建渝东交通枢纽的远大目标，围绕“建设大通道、连接主干线、形成新网络、畅通乡镇村”的发展思路，加大资金投入，着力实施畅通工程，提高交通运输能力和综合服务水平。一方面抓住“四高一铁一港”加快构建快速通道，缩短与主城和两翼地区的时空距离。“1小时主城、1小时石柱、8小时出海”的枢纽门户目标正在实现。三是重庆直辖后来渝旅游的国内外游客越来越多的市场机遇。重庆直辖后重庆快速发展，特别是亚太市长峰会和重庆三峡国际旅游节后重庆知名度、开放度、美誉度在国内和国际上得到了很快提高，随着重庆“山水都市”、“长江三峡”、“温泉之都”、“乌江画廊”几大名片的精心打造，来渝旅游的国内游客乃至世界的客人会越来越多，重庆成为中国西部的旅游目的地日渐成为现实，客源市场将进一步扩大。石柱作为重庆的旅游强县，必将在重庆旅游这个大市场上获得较多的客源份额。重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司12三、项目的提出（一）万寿古寨星级农家乐简介万寿古寨项目实质上是“以文化展示表演为手段，以旅游观光为依托，达到保护传承土家族非物质文化遗产为主要目的”。主要集“吃、住、游、购、娱”旅游五要素，内设餐饮、宾馆、交通、旅游、购物、娱乐等功能，将土家族特有的民风民俗表演、餐饮小吃、石柱土特产、万寿寨及县城周边休闲观光、秦良玉及土司文化展示、土家农家乐功能等集为一体，用土家特色非物质文化遗产展示表演、土家特色菜肴、石柱秦良玉及土司文化，联通明代巾帼英雄秦良玉陵园、明代古战场遗址万寿寨等景点旅游，组建石柱城郊旅游及接待县内、外地会务的游客接待中心，建设石柱土家族非物质文化保护传承地，打造“醉歌摆手唱啰儿，风情土家万寿寨”的石柱旅游形象品牌。（二）石柱县旅游发展主要思路石柱县旅游业起步晚，但发展势头强劲，在国内旅游市场占有一定席位。在“十二五”期间，石柱县将进一步拓展工作思路，高瞻远瞩规划旅游大市场。下一步，石柱县将围绕“一园、一场、一街、一人”核心旅游资源和“大自然、原生态”的主题定位，突出景区开发，完善配套设施，创立特色品牌，做大游客总量，着力构建“土家风情石柱，休闲养生之都”的旅游总体形象。石柱县将在继续坚持打造“5A景区之精品，休闲旅游之首选，星级服务之窗口”的宏观定位的基础上，深入思考微观定位，充分重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司13挖掘生态、民俗、历史等资源优势，树立“天上黄水，人间仙境”的开发建设理念，确立打造“精品黄水，国际慢城”的目标，以国际化水准，按生态化、人性化、智能化和标准化建设，用3年时间，每年投入20亿元，将黄水国家森林公园区域内重点景区景点打捆创建国家5A级景区，逐步打造一批4A和3A级景区，将黄水旅游景区打造成为“中国黄水国际民俗生态旅游度假区“。到2015年，全县将累计完成旅游投资100亿元以上，实现年接待游客800万人次以上（大风堡、千野草场两个核心景区入园人数分别突破100万人），旅游综合收入超过40亿元，成为全国旅游强县、休闲度假旅游目的地，使旅游产业成为县域经济发展的重要支柱产业。（三）万寿古寨星级农家乐开发思路石柱县作为三峡库区旅游强县，在新三峡旅游格局下，全县旅游业正逐步由过去的观光旅游向休闲度假旅游转型升级。围绕“大自然、原生态”的主题定位和建设“5A级景区之精品、休闲旅游之首选、星级服务之窗口”的要求，强力推进以黄水为中心的黄水片区旅游上档升级，全面建成黄水森林生态休闲会展旅游度假区、千野草场露营观光康体旅游度假区、冷水温泉养生乡村旅游度假区三大景区，把黄水片区打造成为西部地区休闲度假目的地、森林旅游避暑胜地和重庆重要的会展中心之一。以龙河风韵为体、秦良玉历史文化为魂，建设芭蕉滩太保祠复建工程、三教寺秦良玉陵园、万寿山古战场和龙河悬棺等文化旅游景点，开发龙河自然风光和观光重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司14农业，打造藤子沟水库至县城的龙河文化休闲旅游带。保护性开发西沱云梯古镇、巴盐古道等旅游资源，辐射带动沿江乡镇旅游发展，形成以临江怀古为主题的沿江旅游带。有步骤地开发银杏堂、龙骨寨、羊子岩等各具特色的旅游景点。借此契机，重庆万寿寨土家风情旅游发展有限公司提出万寿古寨星级农家乐建设项目，以民俗风情和历史文脉的刺激，着力实现对旅游土地的增值开发利用，注入土家文化，以秦良玉历史文化为着重点加以开发和宣传，以此构建和打造石柱一条线旅游链的重要节点和集散地，构建石柱县城、悦来、冷水、黄水处处皆有景，一条线的旅游链，整合资源，提升区域竞争力。本项目有利于改善石柱旅游大环境，进一步发挥石柱县作为三峡库区旅游强县的作用，对推动长江三峡国际黄金旅游带建设具有重要意义。重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司15第三章项目建设的必要性一、是促进石柱县旅游业发展，打造商旅强县的需要石柱县旅游资源非常丰富，集中体现出“绿色生态、土家风情、历史文化”三大特色。石柱县是长江三峡国际黄金旅游带上唯一的土家族自治县，土家歌舞、特色美食，传递浓郁民族特色；石柱县文化历史丰厚，西沱古镇、巾帼英雄秦良玉、银杏堂名刹，彰显深厚人文底蕴；石柱县自然景观优美，“巴渝新十二景”的黄水林海黄水国家森林公园、千野草场、大风堡，自然景致幽美动人。石柱是出渝入鄂出海的咽喉要道，随着贯通重庆主城、通往长三角地区的东西大通道，连接渝东北、渝东南地区的南北大通道等交通枢纽的形成，石柱地处渝东鄂西交通枢纽的区位优势更加凸显，为旅游业发展创造了有利条件。石柱县委县政府提出“把石柱建设成为渝东枢纽门户和渝东地区绿色生态经济强县”的发展定位，充分发挥“生态交通资源政策”的组合优势，坚持“生态立县”、“工业强县”、“开放兴县”、“商旅活县”战略，把发展民俗生态休闲旅游业纳入全县三大特色支柱产业之一和“十二五”期间全县经济社会发展五大重点任务之一，全面实施石柱旅游业“二次创业”。然而，石柱县距离旅游强县还有一定的差距。尽管该县近两年交通发展势头较为迅猛，但受当地经济条件所限，其旅游配套设施和服务设施发展水平远不能适应该县旅游经济发展的需要，也导致重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司16各种特色旅游产品得不到深度开发，使全县旅游形式仍停留在观光游的层面上。由于旅游形式单一，缺乏足够的吸引力，使来往石柱的国内外游客大都把其作为一个旅游节点对待，而不是旅游目的地，严重限制了石柱旅游业的提档升级和向民俗生态休闲旅游的转型。目前，前往石柱旅游的大部分游客基本都是以单一景点为主，只有少部分旅游者会自发或跟团，去游览黄水、冷水、悦来等各个景点。这不仅使石柱大部分景区的开发受到严重制约，而且会损失大部分逗留于石柱的中外旅客，不利于石柱县旅游业的健康持续发展。因此，万寿古寨农星级农家乐项目的建设对于切实提升县域景区档次和文化内涵将是十分必要的。项目的建成将提升石柱旅游配套服务能力，建成县城游客接待中心，增强游客集散功能，成为发展“商旅强县”战略的有力抓手。尤其是马氏土司陈列馆以及土家歌舞台表演，都极有利于巾帼英雄秦良玉和土家族文化这些非物质文化遗产的宣扬，使风景观光旅游转变为目的地综合游，从而促进石柱县旅游产业的健康、可持续发展。对该县围绕“一园、一场、一街、一人”核心旅游资源和“大自然、原生态“的主题定位，突出景区开发，完善配套设施，创立特色品牌，做大游客总量，着力构建”土家风情石柱，休闲养生之都“的旅游总体形象具有重大意义。二、有利于促进石柱经济快速发展当前，旅游业已发展成为增加创汇、拉动内需、带动相关产业发展的“综合产业”；增加就业、消除贫困、促进城乡协调发展的重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司17“富民产业”；弘扬民族文化、促进文化产业发展的“窗口产业”；促进产业间相互渗透、共同发展的“催化产业”；“充分、合理、有效”利用国土等资源的“环保产业”；改善投资环境、促进对外开放的“先导产业”；增进我国与世界各国人民之间的相互了解、促进国际合作的“和平产业”；提高国民素质、促进人的全面发展的“学习型产业”。因此，旅游业的发展作为全面建设小康社会的重要内容，是落实科学发展观、构建和谐社会、贯彻五个统筹发展的重要领域。万寿古寨星级农家乐建设项目的建设，一方面可提升全县的旅游接待档次，加快石柱县旅游区景区的开发步伐，推动石柱旅游业的发展。另一方面，通过旅游业的发展，发挥其关联带动性强、拉动内需明显的特点和优势，必将吸引更多的海内外旅游者在特定的区域内形成较大规模的人流、物流、资金流和信息流，可有效整合“吃、住、行、购、娱”相关产业链的协调发展，从而实现长期以来的过境游向旅游目的地综合游的转变，进一步增强旅游业对石柱国民经济的推动作用。三、有利于保护传承土家族非物质文化，建设民族特色文化县石柱土家族自治县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中提出建设民族特色文化县，要求着力打造民族文化精品、现代产业文化、公共文化产品服务“三大文化工程”，深入挖掘土家重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司18文化、良玉文化、古镇文化、苦文化、辣椒文化及森林生态旅游文化，拍摄一部大型电视连续剧秦良玉，打造“神秘土家”节庆活动，构建特色文化活动品牌；要求以共建渝东南民族文化生态保护区为契机，加强土家啰儿调、土家吊脚楼营造技艺等非物质文化遗产的保护和传承工作，重点抓好土司古迹、秦良玉遗迹等文化遗产修缮保护，建成县级土家博物馆。万寿古寨星级农家乐将土家族特有的民风民俗表演、餐饮小吃、石柱特产、万寿寨及县城周边休闲观光、秦良玉及土司文化展示、土家农家乐功能等集为一体，用土家族特色非物质文化遗产展示表演、土家特色菜肴、石柱秦良玉及土司文化，联通明代巾帼英雄秦良玉陵园、明代古战场遗址万寿寨等景点旅游。项目的建设有利于石柱县大力推进城乡文化的繁荣发展、加强文化遗产保护与传承、推动文化产业发展以及加强精神文明建设。该项目中土家啰儿调、摆手歌等民风名俗表演有利于深入挖掘土家文化；秦良玉及马氏土司陈列馆有利于石柱土家族非物质文化保护和传承；碉楼、摆手堂、玉音楼（戏楼）的建设则迎合了共建渝东南民族文化生态保护区这个契机。项目的建设有利于促进文化与旅游共同繁荣，有利于推动石柱民族特色文化县的建设。四、是加快社会主义新农村建设的需要社会主义新农村建设是指在社会主义制度下，按照新时代的要求，对农村进行经济、政治、文化和社会等方面的建设，最终实现重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司19把农村建设成为经济繁荣、设施完善、环境优美、文明和谐的社会主义新农村的目标。生活宽裕，是新农村建设的目的，也是衡量我们工作的基本尺度。只有农民收入上去了，衣食住行改善了，生活水平提高了，新农村建设才能取得实实在在的成果。本项目的实施将直接解决大量农民就业，增加农民收入；有利于完善当地基础设施建设，改善农民进出交通状况；有利于拉动农民从事旅游运输、旅游服务、经营、农家乐等进一步提高其收入，提高农民生活水平，是加快社会主义新建设的需要。五、有利于促进三峡移民安置、就业工作的推进三峡移民工程实施以来，重庆市移民迁建工作取得了巨大成就，移民搬迁安置任务基本完成，三峡移民工作正由大规模搬迁安置阶段转入“稳得住、能致富”新时期。库区基础设施明显改善，经济社会发展加快，城乡面貌显著变化，社会总体保持稳定。但必须清醒地看到，三峡库区仍是全市产业发展最薄弱、就业矛盾最突出、基础设施制约严重、生态环境脆弱、社会事业发展滞后、稳定压力较大的区域。其中最主要的矛盾是产业空虚、移民就业率低和部分移民生计困难。旅游业是一项综合性的服务行业，是一个巨大的产业链，旅游业的发展将带动当地农业、交通、餐饮、金融、保险、通讯、广告媒体等相关行业发展，并提供大量就业岗位。项目的建设将直接或间接提供上千人的就业机会。另外，项目建设过程中也需要大量的重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司20工人，这些都为当地农民特别是三峡库区移民提供了大量的就业机会，为其增收致富创造了很好的条件，有利于促进社会和谐发展。重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司21第四章客源定位及市场预测一、全国旅游市场分析随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。旅游业是中国经济发展的支柱性产业之一。2011年，中国旅游业保持了持续、平稳、较快发展，实现了“十二五”旅游业发展良好开局，消费热点不断增加、宣传推广持续加强、新兴业态快速涌现、企业经营整体向好、旅游市场平稳较快增长等助推着中国旅游业可持续发展。2011年国内旅游人数达264亿人次，比上年增长132；国内旅游收入193万亿元，增长236；入境旅游人数135亿人次，增长1；入境过夜旅游人数5730万人次，增长29；旅游外汇收入470亿美元，增长25；出境旅游人数6900万人次，增长20；全国旅游业总收入225万亿元，增长208。新增旅游直接就业约50万人。中国旅游业呈现以下发展趋势一是旅游投资持续升温。初步统计全国有3837个在建旅游项目，新建项目总体投资额较大，质量、档次和综合配套水平更高，出现了一批数十亿乃至上百亿的投资项目，体现出旅游产业化快速发展的良好势头。二是居民旅游消费持续增长。全国乡村旅游、红色旅游、休闲度假旅游、自驾车重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司22旅游等继续成为居民旅游消费热点。2011年全国旅游消费增幅超过20。三是旅游企业经营整体较好。星级饭店出租率、平均房价、营业收入均不同程度提高，其中旅行社组织接待国内游客增长40；A级景区接待游客量超过20，综合营业收入增长超过20，。四是旅游供给能力进一步增强。高速铁路、高速公路、民航航线不断增加，旅游通达条件进一步改善，宾馆饭店、景区景点等旅游设施建设进一步加快，仅二季度全国新开业高星级饭店就超过30余家。二、重庆市旅游市场分析预测2011年,重庆市旅游业在市委、市政府的高度重视和国家旅游局的大力支持下，按照把重庆建设成为全国重要旅游集散地、西部旅游高地和国际知名旅游目的地，把重庆旅游业建设成为全市国民经济的支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业的总体目标，大力实施“大项目、大投入、大营销”三大战略，按照“一心两带”的战略部署，以做大全市游客总量为突破口，以搭建“15”旅游要素平台为抓手，强势推出“重庆非去不可”宣传主题口号，强力推进六大旅游精品景区建设，全面发展国内旅游，积极发展入境旅游，有序发展出境旅游，扩大旅游消费，加强旅游监管，提升旅游服务综合满意度，推动旅游转型升级，全市旅游经济呈现出超常规、跨越式发展势头，实现“十二五”开门红。旅游业各项指标均创历史新高，增幅稳居全国前列。2011年，全市共接待海内外旅游者222亿人次，比上年增长373（其中过重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司23夜游客530517万人次，同比增长2939）；旅游总收入126862亿元，比上年增长3822。其中入境旅游者1864万人次，旅游外汇收入968亿美元,分别比上年增长3604和3766；国内旅游者22亿人次，国内旅游收入120276亿元，分别比上年增长3731和3851。表412011年重庆市旅游接待及收入情况指标计量单位2011年完成数比上年增长全市旅游者总数万人次2220633373其中入境旅游者万人次18643604国内旅游者万人次22019933731全市旅游业总收入亿元1268623822其中旅游外汇收入亿美元9683766国内旅游收入亿元1202763851三、目标市场分析预测（一）客源市场定位一级客源包括重庆市主城区、石柱、忠县、丰都、涪陵万州等等近程市场作为一级目标市场，市场开发优先考虑石柱、忠县、万州、重庆主城区。二级客源西南地区和华中地区中距离市场，含云、贵、川和湖南、湖北、河南地区。三级客源长江中下游地区的江浙、东南部的闽、粤、桂，乃至京津等经济发达地区，尤其是长江三角洲城市群，其出游能力较强。重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司24（二）客源市场预测从石柱县近六年旅游市场的发展情况看，总体上呈高速增长势头，旅游接待人数平均增长率630，旅游综合收入平均增长1184，其中2010年旅游接待人数增长最为突出。石柱县20052011年接待游客人数、旅游综合收入统计见下表42表42石柱县历年旅游业发展情况接待人数旅游综合收入年份万人次同比增幅（）亿元同比增幅（）2005年300452006年351620705562007年40143104292008年45125122002009年70556217502010年250257112549522011年305220153220综合考虑以上因素，并参考石柱县社会经济发展现状和发展趋势、石柱县旅游产业发展速度、重庆市旅游发展总体规划，可以预测年均游客量增长率如下石柱游客量的增长率既有一般景区的变化特点又有受实际情况影响二次发展的特点，根据石柱县发展规划，今后游客量仍处于上升阶段，所以，结合重庆市近几年接待游客年平均增长率、石柱县历年游客年平均增长率，预计2012年到2027年石柱全县游客年增长率和游客量见表43，游客量在2024年后保持稳定。表43石柱县年接待游客预测表单位万人年份20122013201420152016201720182019年增长率2017161511865重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司25石柱县游客量38144081473454445988646768557198年份20202021202220232024202520262027年增长率55321000石柱县游客量75587936817483378421842184218421通过对石柱县景区近几年客源市场的分析，结合本项目建设规模和实际情况，万寿古寨接待游客人数预测如下表44项目区年接待游客预测表单位万人年份20112013201420152016201720182019游客量170185222244244244年份20202021202220232024202520262027游客量259259267267272272272272重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司26第五章建设内容及规模一、规模确定的依据1重庆市渝东南地区旅游发展规划（20082020年）2渝东南地区社会经济发展规划3重庆市人民政府办公厅关于加快渝东南地区旅游业发展意见的通知渝办发20121244石柱县国民经济和社会发展十二五规划纲要5石柱县旅游“十二五”发展规划6旅游市场分析预测的结论二、主要建设内容及规模万寿古寨星级农家乐项目由宾馆区、餐饮区、娱乐区、陈列区、停泊区及区内绿化区等。新建宾馆楼、玉音楼（戏楼）、碉楼、博物馆（秦良玉及土司文化陈列）、停车场等，规划用地面积50亩。1、宾馆楼建筑面积30930平方米，共5层，其中一层设置餐饮接待区，24层设置住宿区。2、土家特色餐饮街餐饮区建筑面积45369方米。3、玉音楼（戏楼）建筑面积2500平方米，共5层，集文化展示、土家民风民俗表演、休闲娱乐、综合办公一体。4、碉楼建筑面积2000平方米，楼层共4层。主要设置品茶区、咖啡区、休闲区、会议培训区。重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司275、博物馆（马氏土司陈列馆）博物馆建筑面积2400平方米，楼层共5层，主要用于展示明末清初著名巾帼英雄秦良玉时期文物和土司文化。6、厨房厨房建筑面积700平方米，共一层。7、停泊区项目区内布置一个停车场，面积6000平方米。8、楼道连接廊桥楼道连接廊桥建筑面积700平方米，共三座，采用土家建筑风格。9、酒厂作坊酒厂作坊建筑面积500平方米，共一层。作为万寿古寨配套项目，主要生产玉米、高粱发酵的土家白酒。10、门卫室门卫室建筑面积651平方米，共一层。11、给排水工程给水泵站1座；一体化污水处理设施1座。重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司28第六章建设条件一、项目选址石柱土家族自治县简称石柱县，位于重庆市东部、长江南岸、山峡库区腹心，地处东经10759一10834，北纬29393033之间。东接湖北省利川市，南临彭水苗族土家族自治县，西南靠丰都，西北连忠县，北与万州区接壤。是集少数民族自治县、三峡库区淹没县、国家扶贫工作重点县于一体的特殊县份。县境东西宽562公里，南北长983公里，幅员面积3012平方公里，辖32个乡镇，总人口54万人。项目选址位于石柱县南宾镇境内，建设地址石柱县南宾镇红星村花院组宝鼎山。二、气候条件石柱县属亚热带季风性温湿气候，其特征是气候温和，雨量充沛，日照充足，四季分明。春季气温回暖早；夏季长，气温高，降水量丰富、集中，盛夏多伏旱；秋季气温下降快，多阴雨和低温冷害；冬季短，气候干冷。年平均气温184，年日照1542小时左右，0年积温67207，10年积温58573。年平均降雨量10493毫米，年无霜期305天，年平均相对湿度71。三、区域地质概况（一）地形地貌重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司29石柱县地处渝东褶皱地带，境内地势东高西低，呈起伏下降。县境为多级夷平面与侵蚀沟谷组合的山区地貌，群山连绵，重峦叠嶂，峰坝交错，沟壑纵横。地表形态以中、低山为主，兼有山原、丘陵。西北方斗山背斜、东南老厂坪背斜，顺北东、南西近似平行纵贯全境，形成“两山夹一槽”的主要地貌特征。（二）工程地质概况项目区地层以各地质时期的石灰岩为主，其次是中三叠统巴东组紫色沙泥岩和志留系、泥盆系砂页岩，还有少量上叠三统须家河组厚砂岩及煤系和中下侏罗统的杂色沙泥岩分布。地质构造属七耀山背斜以南之次级构造老阳包背斜北翼，地处川、鄂、湘、黔隆起褶皱带，为新华夏系孤形构造的一部分，出露地层为三迭系嘉陵江组和第四系，主要岩性为灰岩、白云岩。易受流水浸蚀、溶蚀、切割。四、不良地质作用及地震评价场区内无滑坡、崩塌、泥石流、岩溶塌陷等不良地质现象发育。斜坡为陡倾角单斜坡，基岩无临空外倾结构发育。拟建场区表面残坡积层局部厚13米，未见变形迹象，场地稳定性较好。根据建筑抗震设计规范GB500112010附录A，拟建场地抗震设防烈度为度，设计基本地震加速度值为005G，地震分组为第一组。重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司30第七章工程建设方案一、总体规划方案（一）设计原则1、统一规划，合理布局。2、配套设施齐全，为对旅客提供全方位优质服务创造条件。3、突出“绿色生态、土家风情、历史文化”三大特色。4、在保证结构可靠的前提下，因地制宜、依山就势、降低建设成本。5、建筑风格突出土家文化和民俗文化，使本工程与大自然环境背景、乡村环境及周边建筑风格相协调。（二）发展定位1、性质定位立足资源优势，融入民俗文化表演、土家文化体验、秦良玉及土司文化展示、明代古战场遗址游览、自然景观欣赏、旅游接待服务、土特产展销等功能，依托石柱县旅游景区，区块联动，打造石柱县星级农家乐，建设成为土家族特色非物质文化保护传承地、秦良玉巾帼英雄文化展示窗口、石柱土特产展销中心、旅游接到服务综合示范基地。构建旅游产业链，实现旅游资源有效衔接，有力推动石柱旅游业快速发展。2、战略开发方向万寿古寨的旅游资源特色主要体现在土家族民风民俗文化、秦重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司31良玉巾帼英雄文化、万寿山自然风光观赏，依托自然资源和人文资源，开展一系列旅游活动和产品。以优美的自然景观、体验性活动设计、地域性文化展示等多个环节和多种功能，增强项目的吸引性、延长游客停留时间，通过民俗体验、土家食宿、乡土特产销售等环节提高项目的收益。万寿古寨是以文化展示表演为手段，以旅游观光为依托，集土家族特色民风民俗表演、餐饮小吃、石柱土特产、万寿寨及县城周边休闲观光、秦良玉及土司文化展示等为一体，涵盖“吃、住、游、购、娱”五个旅游要素。用土家族特色非物质文化遗产展示表演、土家特色菜肴、石柱秦良玉及土司文化，联通明代巾帼英雄秦良玉陵园、明代古战场遗址万寿寨等景点旅游，组建石柱城郊旅游及接待县内、外地会务的游客接待中心，建设土家族非物质文化保护传承地，打造“醉歌摆手唱啰儿，风情土家万寿寨”的石柱旅游形象品牌。3、市场定位面对石柱发展面临的新形势、新机遇，石柱县确立“商旅活县”战略，写进“十二五”规划纲要，要将民俗生态休闲旅游业培育成为石柱县新的支柱产业，提出要着力构建“绿色风情石柱、休闲养生之都”的旅游总体形象，努力把石柱建设成为旅游特色鲜明、产业体系完善、文化内涵丰富、服务质量优良的全市旅游强县、西部地区民俗生态休闲旅游高地、全国优秀旅游目的地。但是，石柱县旅游基础设施和配套设施发展相对滞后，旅游配重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司32套设施尚待完善。全县宾馆饭店为数不少，但星级宾馆数量很少，星级农家乐全县仅4家。重要旅游城镇尚无星级宾馆，形成全县宾馆饭店低层次重复、数量多而分布不均、档次低而质量欠缺的局面。因此，万寿古寨星级农家乐集“吃、住、游、购、娱”于一体，区位条件优越、高起点高标准规划，将打造成为石柱县高品质的旅游、休闲、食宿为一体的综合度假生态农家乐及石柱土家族非物质文化保护传承基地。项目的建设对于土家族非物质文化保护传承和完善旅游配套设施具有重要意义，将改善石柱缺乏星级宾馆等较高档次的服务实体的现状，有利于大力提升城市品位，满足客商不同层次的需要，项目未来发展空间十分广阔。（三）空间布局原则1、生态保护原则。不仅要有独具特色，健全完善的配套设施，还需要有良好的生态环境作后盾。因此，要保证项目的可持续发展，必须坚持生态保护原则，并划出一定的生态和绿地区域。2、资源集中分区，特色明显原则。结合石柱县本