保税物流中心项目可行性研究报告

第一章总论1第一章总论11项目背景111项目名称XX市保税物流中心项目。112项目建设单位XX公用事业集团有限公司。113可行性研究报告编制依据1、XX市政府组织的专题研究XX市东部沿海地区总体规划；2、XX市发展第三产业领导小组办公室编XX市现代物流业投资指南；4、国家发展和改革委员会、海关总署等部委联合下发了关于促进我国现代物流业发展的意见；5、XX市发改局与咨询方签订的技术咨询服务协议；6、XX市政府各部门提供的有关资料。114可行性研究的范围可行性研究工作限定在XX市保税物流中心项目的功能分析、建设规模分析、场址选择、物流集疏贮运、信息管理和海关监管技术方案论证、设备选型、工程方案、公用工程、组织管理、财务效益评价和社会评价的范围内。115项目提出的理由与过程XX具有独特的区位优势，地处包括港、澳在内的“大珠三角经第一章总论2济圈”腹地，位于“广州珠海澳门”经济轴线的中点，是连接珠三角东、西翼的结合部，背靠佛山，东邻广州，隔珠江口与深圳相望，随着CEPA的实现、港珠澳大桥的建设及泛珠三角区域的建立，这将使XX成为连接珠三角与粤西广阔腹地的咽喉所在，区位辐射能力将进一步增强，区位优势越趋明显，完全有望成为珠江口西岸的区域性物流中心。XX市公路、航道、港口等基础设施条件良好。陆路方面，京珠高速公路东线与市内的公路纵横交错，构成发达的道路网。未来的京珠高速西线、古神公路，以及贯通东西的经济大动脉沿海高速和中江高速公路，将进一步密切XX与周边城市的联系；水路方面，全市有XX港、小榄港、黄埔港和神湾港四个港口，其中XX港可泊3000吨级船舶，集装箱吞吐量列全国第9位；空运方面，从XX前往，周边广州、深圳、珠海、香港、澳门五个机场均只有1个多小时的车程。在信息基础设施方面，XX基本建成了光纤网、有线电视网、电力通讯网、移动通讯网、联通通讯网为基础的骨干网络，目前网络基础建设处于省内领先水平，信息网络层次结构则具有国际水平。2004年，XX市经济呈现良好的快速发展势头，实现生产总值61014亿元，比上年增长增长1872，增速居全省第三位；进出口总值达1562亿美元，比上年增长190，其中出口999亿美元，进口562亿美元；外贸依存度高达212，其中出口依存度136，进口依存度76；2004年合同利用外资822亿美元，实际第一章总论3利用外资525亿美元，分别增长3346和4302。XX市产业布局逐步显现出组团式和特色化西部和西北部地区形成了以民营经济为主体的传统产业组团，并且一镇一品的发展模式特别明显；东部地区特别是在火炬区形成了以外资企业为主体的高科技产业组团；南部地区逐步形成了以三资企业为主的出口加工组团；而中心城区则成为现代服务业密集区，各种模式竞相演进，推动了区域经济发展。全市经济特别是工业经济的持续、快速发展，所产生的巨大的生产和消费需求必然对物流业的发展提出更强烈的要求，据调查，仅开发区区内企业对保税物流仓储面积的总需求在10万平方米以上。因此，在XX市设立保税物流中心，可为企业提供高效便捷的通关服务，将对全市工业化的进程、产业结构的调整、全市经济的持续、快速、健康发展起到巨大的促进作用。市政府相关部门在深入调研和充分论证的基础上，拟在毗邻XX火炬高技术产业开发区的民众镇设立保税物流中心。该中心将立足于为外向型经济服务，其物流腹地范围将覆盖珠三角和广东西部地区。项目拟由XX公用事业集团有限公司出资建设。12项目概况121拟建地点拟建地点为XX市民众镇浪网村和接源村,地块位于番中公路与第一章总论4京珠高速公路之间，阳光大道以南、鸡鸭水道以北。总规划控制面积为3平方公里,首期工程建设用地07154平方公里（1073亩）。122建设规模与目标物流中心的发展目标是建成物流自由港。项目建成后具备以下六大功能保税仓储功能、国际物流配送功能、简单加工和增值服务功能、进出口贸易和转口贸易功能、口岸功能和出口退税功能和物流信息处理功能。保税物流中心将突出服务功能多元化优势，开展全方位一站式的物流服务。严格按国家规定和国际惯例运作，实现货物、资金、人员等生产要素进出口和投资经营范围自由，充分享受国家有关优惠政策。XX市保税物流中心建设用地规模约为3平方公里，首期用地规模07154平方公里（1073亩）。辖内职能包括海关监管、检验、检疫、银行金融服务、自由贸易、物流仓储、配送加工、办公、商品展示交易、信息服务和生活配套等。仓库24万平方米集装箱设计年吞吐量15万TEU年货物贮运量400万吨/年设道路面积14万平方米综合办公大楼1万平方米另外，生活配套建筑15万平方米。123项目投入总资金情况本项目总投资674221万元；其中，固定资产投资652219万元，建设期利息13971万元，铺底流动资金8031万元。第一章总论5自有资金203697万元，占302，银行贷款456554万元，占698。项目总资金692959万元，其中，建设投资（含建设期利息）666190万元，全额流动资金26769万元。124项目效益情况本项目全投资财务内部收益率所得税后137，所得税前184。全部投资回收期所得税后691年，所得税前610年。自有资金财务内部收益率所得税后193。项目的盈利能力良好。本项目借款偿还期712年（含建设期1年），财务清偿能力较强。125主要技术经济指标扩建项目主要经济技术指标见表11。项目主要经济技术指标表表11序号项目单位数量备注1建设规模11规划总占地面积万平方米30012首期工程占地面积万平方米666713总建筑面积万平方米26515绿地、广场面积万平方米167916道路面积平方米14382建筑容积率0383建筑密度3654年货物贮运量万吨400第一章总论65生产天数天3306项目定员人3607用水量万吨928用电量万度27299燃料油吨273710总投资万元674221其中自有资金万元203697长期贷款万元456554建设期利息万元1397111增量全投资财FIRR137税后12借款偿还期年712126可行性研究的结论XX市经济发展迅猛,具有典型的外向型经济特征，同时又具有独特的区位优势，公路、航道、港口、电信等基础设施条件良好。在XX市设立保税物流中心，可为企业提供高效便捷的通关服务，将对全市工业化的进程、产业结构的调整、全市经济的持续、快速、健康发展起到巨大的促进作用，其物流腹地范围将覆盖珠三角和广东西部地区。经环境评价，项目对周边环境基本无不良影响。从经济评价的结果看，本项目具有良好的财务效益和社会效益。综合评价,项目可行。13问题与建议第一章总论7项目具有良好的经济效益和社会效益，对促进当地经济增长和产业结构的调整具有重要的作用。建议政府和金融机构对本项目给予大力支持。项目建设所在地为民众镇浪网村和接源村，靠近鸡鸦水道，建议在鸡鸦水道上建设一座1至3千吨级码头配套本项目，有利于保税物流中心的运营，减少运输成本。中山市保税物流中心项目可行性研究报告第二章项目建设的背景和必要性8第二章项目建设的背景和必要性21项目建设的背景211国家发展和改革委员会、海关总署等部委联合下发了关于促进我国现代物流业发展的意见国家发展改革委员会、商务部、公安部、铁道部、交通部、海关总署、税务总局、民航总局、工商局于2004年8月5日联合制定下发关于促进我国现代物流业发展的意见，意见中提出加快发展现代物流业，是我国应对经济全球化和加入世界贸易组织的迫切需要，对于提高我国经济运行质量和效益，增强综合国力和企业竞争力具有重要意义。关于促进我国现代物流业发展的意见提出，加快物流设施整合和社会化区域物流中心建设。采取必要的调控措施，推动各地区工业、商业、运输、货代、联运、物资、仓储等行业物流资源的整合，合理规划建设区域物流中心，开展社会化、专业化的公共服务。对符合条件的此类项目，各级政府要给予重点支持。关于促进我国现代物流业发展的意见提出简化通关程序。优化口岸通关作业流程，完善口岸快速通关改革，推行物流企业与口岸通关监管部门信息联网，对进出口货物实施“提前报检、提前报关、货到验放”的通关新模式，提高信息化应用和管理水平。边防、海关、检验检疫、税务、外汇管理等部门要在有效监管的前提下简化作业程序，实现信息共享，加快通关速度。鼓励建立海关监中山市保税物流中心项目可行性研究报告第二章项目建设的背景和必要性9管、商品检疫、地面服务一体化的货物进出境快速处理机制。212XX市概况XX具有独特的区位优势，地处包括港、澳在内的“大珠三角经济圈”腹地，位于“广州珠海澳门”经济轴线的中点，是连接珠三角东、西翼的结合部，背靠佛山，东邻广州，隔珠江口与深圳相望。随着CEPA的实现、港珠澳大桥的建设及泛珠三角区域的建立，将使XX成为连接珠三角与粤西广阔腹地的咽喉所在，区位辐射能力将进一步增强，区位优势越趋明显，完全有望成为珠江口西岸的区域性物流中心。XX已具备设立物流中心的条件。从交通方面看，XX市公路、航道、港口等基础设施条件良好。陆路方面，京珠高速公路东线与市内的公路纵横交错，构成发达的道路网。未来京珠高速西线、古神公路，以及贯通东西的经济大动脉沿海高速和中江高速公路，将进一步密切XX与周边城市的联系。水路方面，全市有XX港、小榄港、黄埔港和神湾港四个港口，其中XX港可泊3000吨级船舶，集装箱吞吐量列全国第9位，全球第96位。空运方面，从XX前往周边广州、深圳、珠海、香港、澳门五个机场均只有1个多小时的车程。在信息基础设施方面，XX基本建成了光纤网、有线电视网、电力通讯网、移动通讯网、联通通讯网为基础的骨干网络，目前网络中山市保税物流中心项目可行性研究报告第二章项目建设的背景和必要性10基础建设处于省内领先水平，信息网络层次结构则具有国际水平。随着XX市“工业立市”战略的实施及从“工业立市”向“工业强市”迈进过程中，工业经济取得迅猛增长，进而推动了全市经济的快速发展。2004年，XX实现生产总值61014亿元，增长1872，增速居全省第三位。累计完成全社会工业总产值现价200439亿元，增长278；工业增加值37199亿元，增长2406。XX市经济的外向型特征明显2004年，XX市进出口总值达1562亿美元，比上年增长190；其中出口999亿美元，进口562亿美元，外贸依存度高达212，其中出口依存度136，进口依存度76；2004年合同利用外资822亿美元，实际利用外资525亿美元，分别增长3346和4302。XX市产业布局逐步显现出组团式和特色化西部和西北部地区形成了以民营经济为主体的传统产业组团，并且镇品的发展模式特别明显；东部地区特别是在火炬区形成了以外资企业为主体的高科技产业组团；南部地区逐步形成了以三资企业为主的出口加工组团；而中心城区则成为现代服务业密集区，各种模式竞相演进，推动了区域经济发展。213XX市发展现代物流业情况XX市委、市政府对XX的现代物流业的发展给予了高度的重视和积极推动，使XX的现代物流业获得了迅速发展。2002年，XX委、市政府印发了关于进一步加快第三产业发展的若干意见（中委中山市保税物流中心项目可行性研究报告第二章项目建设的背景和必要性1120021号），将现代物流业列为XX市发展第三产业的两大龙头行业之一，明确要以现代物流业为龙头带动生产服务业的发展。随后制定出台了关于加快现代流通业发展的意见，明确了加快发展现代流通业特别是现代物流业的思路和目标，并在市场准入、财税政策等方面给予扶持。XX市发改局也结合XX产业布局、产业发展需求和珠三角物流圈发展趋势，制定了XX市现代物流业发展规划，确立了依托区位优势和特色经济优势，以现代交通、信息网络平台为支撑，以体制创新和技术装备现代化为手段，构造多层次、符合市场经济规律的社会化、专业化物流体系。超前、科学的规划的制定和出台，为XX市现代物流业的加快发展奠定了良好的基础。近几年来，XX市物流业在政府推动，经济快速发展的带动下有了长足的发展，其广阔前景正吸引着国内外业界踏足。如日本本田捆包公司决定在XX建设大型现代化仓储设施，英国B2、低压配电设计规范GB50052953、建筑物防雷设计规范GB50057944、民用建筑电气设计规范JCJ/T1692；5、有线电视系统工程技术规范GB5020094；6、火灾自动报警系统设计规范GBJ5011698；7、建筑及建筑群综台布线系统工程设计规范GB/T50312000。682电力负荷本项目主要为仓库,建筑面积为255万平方米（其中监管仓19万平方米,查验仓06万平方米,保税仓库2万平方米,空调仓库24万平方米）另有综合办公大楼建筑面积1万平方米,生活服务区建筑面积约15万平方米含餐厅、商场、宿舍等。根据本项目的电负荷运行特点和电路品质的要求，拟采用分区供电仓储区、办公区、配套服务区。仓储区供电对象，主要是生产厂房设备、仓库空调系统、主要设备、电子计算机系统、照明、消防等。主要设备、电子计算机系统、消防按二级负荷供电；其他用电负荷按三级负荷考虑。办公区供电对象包括办公用电系统、电子计算机系统、辅助设中山市保税物流中心项目可行性研究报告第六章建设方案92施、空调、照明、消防等。电子设备、消防、事故照明按二级负荷供电；其他用电负荷按三级负荷考虑。配套服务区供电对象，主要是主要设备、辅助设施、空调、照明、消防等。主要设备、消防、事故照明按二级负荷供电；其他用电负荷按三级负荷考虑。按建筑的不同采用不同的用电指标，从而估算出总的用电负荷，详见表615。电力负荷预测表表615负荷性质面积平方米用电指标W/M2综合负荷KW监管仓1900006011400查验仓600080480保税仓库2000040800空调仓库240001503600综合办公大楼1000080800生活服务路1437901144绿地2678681268合计18692KW683供电本项目高压电源取民众镇变电所和自界区边界阳光大道10KV架空供电线路，通过变调所后馈出提供生产、生活供电。在本项目建设范围内建设1座面积600平方米的变电所，建于区内几何中心位置。中山市保税物流中心项目可行性研究报告第六章建设方案93684配电系统本项目由民众镇供电所和阳光大道架空线引2回路10KV进线，当两路电源同时供电时，低压母联柜开关断开，两路母线分段运行，当任意一路电源停电时断开受电柜电源开关，低压母联柜开关投入，全所两段母线由一路电源供电运行，受电柜与母联柜实现电气闭锁。设备选型变压器采用3台S91000KVA10/04KV，10KV高压开关柜采用FLRN361203，FLN361202，低压开关柜采用GCK3。低压侧母线分段运行，两段之间设母联开关，当故障或维修时，互为备用。低压配电系统采用放射式与树干式相结合的混合式配线系统，配电电压为交流380/220V，配电线路采用电力电缆穿管敷，进户穿钢管保护，进户处作重复接地，接地电阻不大于10，供电制式为TNCS系统，各建筑物设总开关及计量。所有消防泵，消防设备，均采用末端自投线路设计，由低压配电屏引双回路放射供电，一路引自应急母线段，线路采用防火电缆，另一路引自正常母线段，线路采用阻燃电缆，电机启动采用自耦降压启动方式。686柴油发电机组为确保本项目警卫照明、消防供电的可靠性，在变配电房旁设应急柴油发电机组，当市电停电时，应急母线失电，应急柴油发电中山市保税物流中心项目可行性研究报告第六章建设方案94机应在15S内自动启动完成，启动后向220/380V应急母线供电。其供电对象有生产、办公消防水泵、消防电梯、消防排烟设施、应急照明及消防控制室用电设备、警用电网、监控。火灾时客梯自动返回首层，考虑柴油发电机组除必需确保消防负荷外，平时还要接入其他重要负荷如生活水泵、警卫用电等，故安装750KW的应急柴油发电机组一套。消防负荷与重要负荷不同时运行，市电停电时，柴油发电机供给重要负荷，而市电停电又有消防要求时，在消防信号作用下，自动切断重要负荷及其它非消防设备的用电电源。687变配电设备配置及供电投资估算高压配电系统主要设备及投资估算见表616。高压配电系统主要设备及投资估算表表616名称规格型号数量单价（万元）合计（万元）高压电缆10千伏线路04公里2510干式变压器1000KVA10/04KV3台2369高压柜6个742其它配套设备及材料1批30设备运输费8设备安装调试费15合计174688照明为了减少动力设备用电对照明线路电压波动的影响，照明用电中山市保税物流中心项目可行性研究报告第六章建设方案95与动力用电线路尽量分开供给。本项目设一般照明和应急照明，其中应急照明的电源均引自柴油发电机应急母线段。仓库、厂房、办公室、变配电所、发电机房、消防值班室、水泵房、等场所均设应急照明并兼工作照明。低压配电系统设备、照明灯具等采用国产产品，按每平方米综合造价45元估算，投资额为11358万元，供配电工程各系统投资估算详见表617。供配电工程投资估算表表617项目估算值（万元）高压配电系统174低压配电和照明11925柴油发电机组850合计15468689弱电1、电话通信系统。本工程由XX市电信局提供一路市话电缆或光缆，交换机房设在办公楼一层，考虑备用容量拟设置512线数字程控交换机1台。电力室配相应后备电源系统，以便在紧急情况下保证通信联络畅通。机房引出的电话配线干线以放射和递减相结合的方式分配至各区电话分线箱,再以分线箱分配至各电话终端。2、有线电视系统。中山市保税物流中心项目可行性研究报告第六章建设方案96有线电视接入XX市有线电视网。6810通风及空调1、空调仓及办公楼。根据华南地区的气候特点，空调主要以送冷气为主。采用冷负荷指标法。办公楼空调系统设计参数为夏天温度2428，相对湿度65，拟选定冷负荷密度的取值为003冷吨/平方米；空调仓空调系统设计参数为恒温222，相对湿度605，拟选定冷负荷密度的取值为007冷吨/平方米。空调设备拟选择具有较高知名度的设备生产厂的离心式冷水机组，选用技术先进、环保型制冷剂、节能的高压电动机，采用10KV电源，每个仓库的机组控制系统应与中央控制系统相联各类空调末端设备、冷冻水泵、冷却水塔、冷却水泵等均选用优质国产产品。通风排烟系统可采用国产普通钢质离心式通风机。2、其他仓库。对于无特殊温度、湿度要求的仓库，其通风排烟系统可采用国产普通钢质离心式通风机。6811安全保护本项目的建筑物按三级防雷建筑物设计防雷，利用建筑物金属构件作防雷装置。屋面敷设避雷带，并在整个屋面组成不大于20米20米或24米16米的网格，利用建筑物结构钢筋作引下线，并利用建筑物混凝土基础钢筋作自然接地体。中山市保税物流中心项目可行性研究报告第六章建设方案97防雷接地装置主接地带为镀锌扁钢，接地极为镀锌角钢，避雷带为镀锌10圆钢，其中变电所所接地电阻要求小于4欧。69给排水方案691给水1、给水现状。XX市目前现有大小水厂29座，总供水能力约为150万吨日。民众水厂取水于三宝沥。引水闸188座，总净宽21392M，设计收水流量5013M3/S,年可引水量82867立方米。19982002年XX市利用水资源总量见表618。19982002年XX市利用水资源表618单位亿立方米年份19981999200020012002水资源利用量83981086688410052、用水量预测。考虑到XX市保税物流项目的具体情况，本项目用水量采用人均综合用水量指标法进行估算。根据XX市中心城区总体规划调整，到2020年城市综合用水量标准为1100升/人日。本项目遵从长远规划、一步到位的建设原则。所以本项目采用2020年城市综合用水量标准为基准指标，进中山市保税物流中心项目可行性研究报告第六章建设方案98行预测。流动人口用水按30升/人日估算，绿化水按2升/平方米日估算；不可预见用水（包括清洗水）按总水量的30估算。日变化系数取13。用水量估算见表619。人均综合用水量指标法用水量估算表619项目指标数量用水量立方米/日备注常驻人口用水1100升/人日1000人1100包括自营和委托经营人员流动人口用水30升/人日10000人300绿化用水2升/平方米日267880平方米536不可预见用水总水量的30581包括清洗水用水合计2517立方米/日3、水量平衡。本项目用水由民众镇水厂解决，该水厂取水于三宝沥河，水资源充足，可以保证本项目的长期用水供应。4、管网布局。本项目供水管网布局满足城市的水量、水质、水压及城市消防、安全给水的要求，并应按城市地形、规划布局、技术经济等因素经综合评价后确定。并合理利用当地已建给予水工程设施，并进行统一规划。给水管道统铺设于道路人行道外侧或绿化带范围内，管道埋设不小于07米。给水管道材料DN的通知估算为5929万元；4、工程建设监理费根据国家物价局和建设部价费字1992479号文规定，按工程费用总额的05估列；5、保险费按工程费用总额的04估列；6、工程招标代理服务费按照国家计委印发招标代理服务收费管理暂行办法计价格20021980号文件，招标代理服务收费采用差额定率累进计费法估列；7、施工图设计审查费按勘察设计费的15估列；8、工程质量、安全监督费按工程费用总额02估列；9、生产职工培训费、办公及生活家具购置费按项目拟建人数实际费用估列；10、基本预备费按照工程费用和其他费用之和的8估列；13、涨价预备费由于本项目建设期仅1年，建设期内平均价格变动率采用0。1014投资估算的总投资与总资金中山市保税物流中心项目可行性研究报告第十章投资估算与资金筹措119本项目总投资674221万元；其中，建设投资（含建设期利息）666190万元，铺底流动资金8031万元。建设投资静态部分652219万元，其中建筑工程费345890万元、设备及工器具购置费56720万元、安装工程费4385万元，其他费用245224万元，基本预备费为48313万元。建设投资动态部分为建设期利息13971万元。项目总资金692959万元，其中，建设投资（含建设期利息）666190万元，全额流动资金26769万元。见表101、103。1015流动资金本项目采用详细估算法计算流动资金，项目建成后需流动资金26769万元。其中铺底流动资金8031万元。见表102、103。102资金筹措1021投资计划计划在一年内建成，项目建设投资（含建设期利息）666190万元。建设期利息的计算采用均衡发生计算法。利率采用2004年10月28日中国人民银行颁布的5年以上贷款利率612。建设期利息13971万元。1022资金筹措本项目的建设投资主要采用建设单位自筹和向银行贷款的方式筹措。中山市保税物流中心项目可行性研究报告第十章投资估算与资金筹措120项目总投资674221万元，拟向金融机构申请银团贷款456554万元，其中建设期利息13971万元，年利率612，占总投资的698；企业自筹203697万元，其中铺底流动资金8031万元，占总投资的302。经营期需流动资金26769万元，其中18739万元，拟向银行申请短期贷款，占70，年利率576；企业自筹8031万元，占30。附表101建设投资估算表（首期）102流动资金估算表103投资使用计划与资金筹借表中山市保税物流中心项目可行性研究报告第十一章财务评价121第十一章财务评价111财务评价依据1、国家计委、建设部联合以计投资1993530号关于印发建设项目经评价方法与参数的通知颁发的文件及其有关规定、方法（第二版）；2、投资项目经济咨询评估指南，中国国际工程咨询公司编著；3、企业财务通则、会计准则；4、其他有关经济法规和文件。112财务评价基础数据与参数选取1121财务价格本项目财务价格在生产运营期内采用固定价格预测经营收入和成本。以2004年为评价基年。物流中心服务价格基本上是一个经过竞争后的各方可以接受的价格，已趋于稳定，除国家政策性因素影响、经济发生不可预见性的巨大波动外不会出现较大的波动，市场已经将其自动的调节到合理水平。本项目收费标准参考现行具有代表性的广东、江苏、北京等各地仓储物流企业的收费水平，结合当地经济发展水平，根据行业现状和未来发展趋势，并考虑竞争等因素，有关收费标准暂定如下中山市保税物流中心项目可行性研究报告第十一章财务评价1221、仓储服务收费价格。根据各不同仓库的配备和设置，货物存储收费价格不同，具体见下表仓储服务收费价格表111序号仓储库名称计算单位价格（元）备注1监管仓库M3天09每吨货物折2M32保税仓库M3天06每吨货物折2M33查验仓库M3天09每吨货物折2M34空调仓库M3天25每吨货物折2M32、场内运输收入。本项目年货物吞吐量为300万吨，场内运输平均收费价格2元/吨。3、拆装箱服务收费价格。平均价格按12元/吨。4、配送运输服务收费价格。配送运输服务是指中心为客户集货、分货、配货（包括分级、挑选、刷贴标志、改换包装等）以及货物配送等服务，按货物重量及配送距离收费，价格为2元/吨公里。5、办公场所租赁价格。租赁物流中心综合大楼用房作办公场所的单位有保险公司、货代公司、船代公司、报关公司、有关银行等服务性机构，租赁面积4000平方米，租赁价格按900元/平方米年计算。6、其他服务收费价格。中山市保税物流中心项目可行性研究报告第十一章财务评价123入闸费直接转运的集装箱货车通过“一关三检”时，物流中心提供服务的收费，其价格按通过进闸车辆50元/辆计算。检验服务收费该项收费是指配合海关对货物捡查进行的劳务收费，普通捡验服务收费价格按10元/箱计算，掏箱捡验服务收费价格按150元/箱计算。7、经营管理收入。经营管理收费是指物流中心对招商入区的商户收取的仓库租赁费和管理费。租赁费按12元/天平方米，管理费按01元/天平方米。1122项目实施进度和计算期限项目计算期15年，其中建设期1年。生产经营期14年，考虑到项目建营运初期在广告宣传、吸引货主和完善营运方面有一个过程，第1年的运营负荷为80，第2年的运营负荷为90，以后各年按满负荷投入运营预测。1123财务基准收益率（IC）设定考虑现代物流中心营运的特点，综合平均收益水平以及风险因素的影响，本项目财务基准收益率（IC）采取10。1124营运时间及劳动定负仓储物流每年按365天计算，自营劳动定员360人。113财务效益分析1131总成本费用中山市保税物流中心项目可行性研究报告第十一章财务评价1241、水电费与燃料费。水价依据XX市关于调整市供水有限公司自来水价格的批复中价200511号文件精神采用综合水价136元/M3，电价依据广东省物价局关于调整销售电价的通知粤价2004245号（从2004年6月15日起执行）文件精神，XX市非工业电度电价采用0774元/KWH计，燃料价按照3500元/吨计。项目用水量、电量和燃料量采用本项目建设方案数据。见表1114。2、低值易耗品等材料成本。主要是电子网络等办公耗材及包装材料等，按年耗费3619万元估算。3、工资及福利费。本项目职工总人数360人，年均工资及福利费按14400元/年估算。4、相关费用。设备修理费按折旧费的10估算；堤围防护费按经营收入的013估算；管理费用包括网络维护开发费和其他管理费。网络维护开发费按信息管理系统设备投资的30估算，其它管理费按经营收入的2估算。见表119。5、折旧与摊销。房屋建筑物按其使用年限20年、设备及系统中硬件设备按使用年限15年、残值率5计提折旧；递延资产包括生产职工培训费和办公及生活家具购置费，摊销年限取5年。见表1111、1112。中山市保税物流中心项目可行性研究报告第十一章财务评价1251132经营收入与税金及附加1、本项目经营收入主要有物流中心自营的储运收入、集装箱收入、配送收入、交易展示信息收入、租赁收入和经营管理收入等。（1）仓储收入根据本项目自营仓储收入自营按仓库建设规模的1/3考虑，仓储量按年货物量400万吨的1/2考虑，估算自营仓储收入。（2）场内运输收入保税物流中心年货物吞吐量300万吨，场内运输每吨价格2元。（3）拆装集装箱收入拆装集装箱收入自营部分按总集装箱总量的30考虑，每吨12元。（5）配送运输收入保税物流中心自营需配送运输货物量7959000吨公里，平均运距采用50公里，价格2元吨公里。（6）办公场所租赁收入综合办公楼出租办公场地4000平方米，价格900元平方米年。（7）提供信息服务收入保税物流中心为客户提供交易信息、公共资料、信息查询等服务的收入，按每年200万元估算。（8）配合海关的劳务服务收入中山市保税物流中心项目可行性研究报告第十一章财务评价126A、入闸费收入每年直接转运进出闸的集装箱车辆为525万辆次每辆拖运2个集装箱，年集装箱直接转运量为105万TEU，每辆收费50元，年入闸费收入共2365万元。B、保税物流中心配合海关检验服务收入。每年直接转运集装箱105万TEU，一般需普通检验占97，掏箱检验占3，普通检查价格10元箱，掏检价格150元箱。每年配合海关检验服务收入共1492万元。（9）经营管理收入仓库租赁收入出租面积按仓库总面积的2/3，即151600平方米，价格按438元/平方米年，每年仓库租赁收入为7008万元。管理费收入按出租面积151600平方米，价格按365元/平方米年，每年管理费收入为584万元。项目年经营管理收入为75920万元。2、税金包括营业税，基本税率5；城市维护建设税，税率为营业税的7；教育费附加，税率为营业税的3；所得税，基本税率33；经营期年税金及附加为14579万元，年所得税36881万元。经计算，保税物流中心年营业收入为253064万元，其中自营收入为189144万元。经营管理收入为7592万元。经营收入和税金及附加见表1110。1133利润及分配税后（所得税）利润提10的法定盈余公积（达到注册资金50中山市保税物流中心项目可行性研究报告第十一章财务评价127后不提）和5的公益金，其余为未分配利润。见损益表116。1134财务盈利能力分析1、投资利润率。投资利润率10010010722、财务现金流量分析。财务现金流量表计算结果如下全部投资项目财务内部收益率所得税后137，所得税前184。全部投资回收期所得税后691年，所得税前610年。自有资金财务内部收益率所得税后193。项目的盈利能力较好。通过资产负债表和资金来源与运用表计算可以看出，计算期各年收支平衡并有盈余。资产负债率，流动比率和速动比率等偿债指标，基本达到国际公认的合理范围。3、财务清偿能力分析。本项目建设期银行借款470524万元，偿还贷款资金来源于80的当年折旧、摊销和未分配利润。经过计算，借款偿还期712年（含建设期1年），财务清偿能力较强。见表1113。114不确定性分析项目总投资额7234674221税前利润总额中山市保税物流中心项目可行性研究报告第十一章财务评价1281141盈亏平衡分析以生产能力利润率表示该项目计算期满负荷状态下的盈亏平衡点BEP100134485/25306432311391965以上计算说明，该项目只要达到设计生产能力的65，即可保本。1142敏感性分析敏感性分析结果详见表113。敏感性分析计算表表113全投资所得税后序号变化项目变化范围（）财务内部收益率（）财务净现值（万元）投资回收期（年）1基准收益率100137121986912经营收入5160200256373经营收入511443707574经营成本512993937135经营成本5146150026696建设投资1011862687457建设投资1016020025637本项目进行敏感性分析时选取的变动因素主要有建设投资、固定成本销售收入可变成本经营税金及附加中山市保税物流中心项目可行性研究报告第十一章财务评价129经营收入和经营成本。变动幅度在正负5和10之间进行分析。当经营收入降低5时，FIRR已经降低至114，比基本方案的FIRR（137）降低了23，比本项目设定的基本财务内部收益率IC（10）仅高出14。本项目经营成本主要包括燃料及动力费、工资及福利费、修理费、管理费用和系统维护费用。经营成本占总成本的565。在经营成本增加5时，FIRR已经降低至129，比基本方案的FIRR（137）降低了08。通过敏感性分析表的计算和上述分析，本项目的敏感性因素主要是经营收入和经营成本。而建设投资在10的变动幅度内对本项目的FIRR略有影响。本项目基本方案，全投资所得税后的财务内部收益率137本项目设定的基本财务内部收益率IC（10），财务净现值12125万元（所得税后）0，投资回收期691年（所得税后），借款偿还期712年（含建设期）。说明本项目有较强的盈利能力、偿债能力和抗风险能力。115财务评价结论经过上述计算分析，该项目运行后，年经营收入253064万元，年利润总额72345万元（所得税前），年税金附加13919万元，所得税23874万元。盈亏平衡点65，投资利润率1072。全部投资财务内部收益率FIRR（所得税后）137，全部投资财务净现值中山市保税物流中心项目可行性研究报告第十一章财务评价130FNPV（所得税后）12125万元，全部投资回收期限PT（所得税后）691年；自有资金财务内部收益率FIRR（所得税后）195；借款偿还期712年（含建设期）。经过计算，本项目各项财务评价指标基本合理，项目具备较好的经济效益。附表114财务现金流量表（全部投资）115财务现金流量表（自有资金）116损益表117资金来源与运用表118资产负债表119总成本费用估算表1110经营收入和税金及附加估算表1111固定资产折旧估算表1112无形资产与递延资产摊销费估算表1113固定资产投资借款还本付息表1114耗材及动力费用估算表中山市保税物流中心项目可行性研究报告第十二章社会评价131第十二章社会评价121社会影响分析1211项目所在地区的社会概况XX市位于珠江三角洲中南部，北连广州，毗邻港澳，与深圳隔江相望，全市总面积1800平方公里，是我国沿海开放城市之一，区位优势较为明显，改革开放以来，XX市的社会经济发展迅猛，投资环境日趋完善，水陆交通条件优越，城市基础设施和市政配套设施良好，综合经济实力进一步增强，2004年全市实现生产总值61014亿元、工业总产值200439亿元、进出口总值1562亿美元，与2003年相比，同比增长分别为1872、278和19。随着社会经济的发展，城市面貌日新月异，近年来，XX市先后获得“国家卫生城市”、“全国城市规划管理先进单位”、“全国园林城市”、“全国环保模范城市”、“中国优秀旅游城市”、“全国畅通工程模范城市”、“全国创建文明城市工作先进城市”、“广东省文明城市”等荣誉称号，1997年还获得了联合国颁发的“人居奖”。1212项目建设对社会的影响12121社会效益现代物流业是近年发展起来的一个新兴产业和新的经济增长点，与高科技、金融业并驾齐驱为目前世界三大朝阳产业之一，在国民经济发展中占有越来越重要的地位。广东省经贸委、广东省发改委等九委（厅、局）在2004年12月8日转发国家发改委等部门关中山市保税物流中心项目可行性研究报告第十二章社会评价132于促进我国现代物流业发展意见的通知（粤经贸流通2004596号）时指出“珠江三角洲地区要适应加工制造业发展的需要，合理规划建设一批具有专业性或综合性的区域物流中心，成为我国乃至东南亚地区的重要物流基地。”珠江三角洲地区是全世界的制造业中心之一，全世界十分之一的消费品在此生产制造，制造业的迅猛发展为现代物流业提供了巨大的市场空间。XX市位于珠江三角洲的中南部地区，随着“工业强市”战略的实施，工业经济发展迅猛，工业增长速度在珠江三角洲地区连年名列前茅。由于区位优势明显，XX市又是广东省对外经济重点发展地区之一，到2003年底，全市共批准外商投资企业3479家，“三来一补”企业1700多家，全球500强有20多家已在XX投资。由本市各类外经贸企业、外商投资企业、加工装配企业等组成多形式多层次的外贸出口体系，产品销往世界一百多个国家和地区。XX市经济的持续、快速发展对物流园区建设提出了迫切的要求，设立保税物流中心不仅能有效降低企业运行成本，提高企业经济效益，增强企业综合竞争能力，推动产业结构的调整升级，同时又能通过大力发展物流产业，不断完善投资环境，为迎接先进的制造业和高新技术产业转移奠定坚实基础。利用XX市地理位置和外向型经济的优势，在XX北部邻近火炬高新技术产业开发区区域选址建设保税物流中心，符合国家和广东省关于促进我国现代物物流业发展意见的通知的有关精神，有利于促进XX市产业结构的调整优化及“工业强市”规划的实施，对中山市保税物流中心项目可行性研究报告第十二章社会评价133提高XX市的整体综合竞争实力，增进XX的对外交流，将会产生较大的影响。12122项目建设产生的负面影响项目的建设与运营对选址周边地区可能会带来如下的负面影响（1）项目建设对土地的影响。根据XX市规划局的选址意见，拟建项目选址在京珠高速公路与番（禺）中（山）公路之间，在民众镇的阳光大道南侧，项目规划用地4579亩，其中水域面积115亩，分为一、二、三期，首期1073亩中约600亩为鱼塘，有少量耕地。虽然拟建项目未占用基本农田，但仍占用一定量的农业耕地，主要为鱼塘。项目的建设不可避免地对当地的养鱼造成相应影响。（2）项目建设对环境的影响。拟建项目是物流项目，主要是货物的储存、堆放和储运，如若能严格按照“三同时”的有关规定，项目建设和建成投入使用后对周边环境不会产生较大影响。但是由于项目所在地目前主要为农业耕地，项目建设必然会对现有的自然生态环境和植被造成一定程度的破坏；项目建设期间和建成投入使用后还会产生建筑扬尘、运输和设备噪声、管理人员的生活废水等一定程度污染，对周边环境和当地居民带来一定的影响。（3）项目建设对当地村民搬迁的影响。拟建项目除了农业耕地外，还占有少量的宅基地，一期需拆除的农民住宅约2户，二期38户，三期82户，会对当地村民的生产、中山市保税物流中心项目可行性研究报告第十二章社会评价134生活带来一定的影响。12123综合影响分析通过上述分析，XX市保税物流中心项目的建设及运营对项目所在地区的综合影响见表121。项目社会影响分析表表121序号社会因素影响的范围、程度可能出现的结果措施建议1对农民收入的影响有一定影响1耕地被征，部分农民失去养鱼收入，短期内会有较大影响；2项目建成后，增加了一定的就业机会，农民的收入情况会逐渐改善。严格执行政策，征地和农作物的补偿应及时、足额发放至受影响的农民手上，将对农民的收入影响降至最低。2对农民生活水平与生活质量的影响有一定影响1耕地被征，部分农民生活水平和生活质量会暂时受到影响。2项目建成后，投资环境改善，工业化进程加快，就业机会增加，当地村民的生活水平和生活质量应会逐渐提高。1补偿款应及时足额发放；2为当地村民提供就业培训，积极创造就业渠道；3尽量为当地农民解决就业机会。3对农民就业的影响有相应影响物流中心建成后，可为当地创造一定的就业机会。部分非技术工种或勤杂工等可尽量录用当地村民，通过岗前培训，使其符合用工条件。4对不同利益群体的影响有一定影响1耕地被征收，所有者的生产资料受影响；2拆迁户需搬迁，生活方式、生活环境发生变化；3由于项