2008年7月北京新开盘市场分析报告

2008年7月北京新开盘市场分析报告一监控月份说明二零零捌年柒月份二本月新开盘项目概况根据地产中国监控的结果，2008年7月，北京房地产市场新开盘项目共16个，这些楼盘规划建设规模约37239万平方米。本月没有商铺、写字楼、别墅项目出现；普通住宅项目12个，面积约20048万平方米；公寓项目4个，面积约4899万平方米。下图1直观反映出各类型项目面积规模在本月新开楼盘中的份额。从本月新开盘项目的分布看，丰台区是本月新开盘最多的区域，有4个新盘上市，新盘总建筑面积9476479平方米，占全月新开楼盘面积的2545；朝阳区有3个新盘上市，新盘总建筑面积705900平方米，占全月新开楼盘面积的1896；其次是宣武区、海淀区和房山区各有2个新项目推出，宣武区新盘总建筑面积1216000平方米，占全月新开盘面积的3265；海淀区新盘总建筑面积13034817平方米，占全月新开盘面积的35；房山区新盘总建筑面积477662平方米，占全月新开盘面积的1283。最后是西城区、通州区和顺义区本月各有1个新项目开盘，其中西城区新盘项目总建筑面积80293平方米，占全月新开楼盘面积的216；通州区新盘项目总建筑面积5383524平方米，占全月新开楼盘面积的145；顺义区新盘项目总建筑面积11229474平方米，占全月新开楼盘面积的302。本月新开楼盘的综合均价为14707元/平方米。住宅项目的整体均价在11354元/平方米，从整体市场看，通州、房山、顺义等区域的新盘量都不多，而朝阳与丰台区依旧是市场的主要供应源，因此在价格上拉升了市场的整体走势售价在7000元/平方米以下的项目是位于房山区的千禧2008三期5500元/平方米、瑞雪春堂6500元/平方米，通州区的嘉筑北京5800元/平方米。售价在8000（含）10000元以上的项目是丰台区的珠江御景8300元/平方米、顺义区的智地香蜜山9500元/平方米。售价在10000元（含）以上20000元的项目是位于朝阳区的知语城二期15000元/平方米、国风上观13800元/平方米，丰台区的上海建筑15000元/平方米、大成郡二期15000元/平方米，海淀区的动街区10500元/平方米。售价在20000元（含）以上的项目是宣武区的远雄大观21000元/平方米。从项目建筑规模上看，本月新开楼盘以中等项目为主，16个新开项目中，规模小于10万平方米的项目有7个，占新盘总面积的1144。本月有1个项目规模为120万平方米，占新盘总面积的3222；总建筑面积在10万20万平方米的新开项目有2个，占新盘总面积的667；总建筑面积在20100万平方米的就占了6个，占新盘总面积的4966。各面积规模的项目数量比较如下图2所示本月新开盘项目的基本指标情况见后页附表（表1）点击图片查看详情三本月新开盘项目区域分布从概况说明可以看出，丰台区、朝阳区是本月开盘的热点。从各区新开楼盘的统计可以看到，位于丰台区长辛店、大红门、莱户营和五棵松各有1个新开楼盘，占新盘面积的比例为2545；位于朝阳区的望京区域本月有2个新开盘项目，朝阳公园有1个新开盘项目。宣武区、海淀区和房山区各有2个新开盘项目；通州、西城和顺义区各有1个开盘项目；其它区域本月没有新盘上市；从本月新盘分布情况我们可以看出，城区内可用土地开发的局限，必将会出现一些高价位的住宅，但这种高价位的住宅成交水平都在一个较低迷的状态，持币观望的人群越来越多。随着市政配套、交通出行的改善，五环外的住宅开发越发显现，住宅郊区化的生活方式会得到更多置业者的认同，与城区价格的明显对比也显现出价格的优势。各区本月新开盘项目的数量和项目规模情况如下表2中数据表2本月新开盘项目的区域分布区域区域项目个数比例项目规模（万/平方米）比例丰台42594762545朝阳3187570591896宣武212512163265海淀2125130335房山212547771283通州1625538145西城1625803216顺义16251123302合计1610037239100四本月新开盘项目价格分析本月新开楼盘包括4个公寓项目、12个住宅项目。其中，出现的4个公寓项目中除了1个项目价格待定之外，其它3个项目价格均超过20000元/平方米；最高的是北京尊府项目，达到35000元/平方米。除了住宅和公寓项目外，本月没有其它性质的项目出现。本月五环外楼盘占的比例较多，因而新开盘项目整体价格相对平稳，售价在6000元/平方米以下的项目占到总比例的2222，而售价在10000元/平方米以上的项目占到总比例的4444。就本月开盘的住宅项目个数而言，中、高档价位占了主要部分。其中售价在10000元/平方米以下的项目共4个，占新开项目总数的比例为25。10000（含）15000元/平方米的项目共5个，占新开项目总数的比例为3125。每平方米售价在15000（含）25000元的住宅项目有3个，占新开项目总数比例为1875。30000元以上的住宅项目有1个，占新开项目总数的比例为625。下图反映的是不同价格段新开盘住宅项目的面积规模比较。根据不同区域新开盘住宅项目价格的统计，得出其均价如图4所示。本月从区域分布来看，由于新开盘数量较少，使得均价统计与周边市场价格有差距。因此，我们所统计的价格，只以新盘价格为依据，但不能完全等同于各方位的真实价格水平。西城区是本月新盘价格最高的一个区域，为35000元/平方米；丰台区项目均价为14825元/平方米；朝阳区项目均价13900元/平方米；海淀区项目均价为17750元/平方米；宣武区项目均价为21000元/平方米；通州区和顺义区本月都只有1个新开盘项目，因此价格统计按照新盘价格为参考，均价分别为5800元/平方米和9500元/平方米。五新开盘时间分析随着奥运的临近，7月份已成为开盘的一个节点。7月上旬只有4个项目开盘，而中下旬开盘的项目较为集中。根据地产中国研究中心的监测，开发商都不会选择在奥运期间开盘，因此，如果这些新盘7月份开不了，必将会推迟到奥运会后。在时间上会受到影响，因此，选择中下旬开盘会是一个高峰期。六新开盘市场特征1、大规模社区占主导本月新开盘的项目中，10万平米以上的项目有9个，占了新盘总量的5625，5万平米以上的项目有4个，占了新盘总量的25。4万平米以下的项目有3个，占了新盘总量的1875。10万平米以上的项目中主要以老盘后期为主，纯新盘项目较少。随着土地可供开发量的稀少，大社区规模的居住优势越发显现，配套、出行以及小区规划、环境等等，都成为置业者考虑的一大因素。2、二环内新盘价格最高超3万二环内的土地开发可谓是寸土寸金。拿地难、开发成本高，都是造成价格走高的一大因素。本月新开盘的项目中，远雄大观价格21000元/平方米，北京尊府价格35000元/平方米，中信城项目现在还没有定价，不过从该项目的建筑规模以及区域发展看，价格不会低于2万。由于后续供应的严重不足，该区域住宅供应量已非常稀缺，因此，高价已成为二环的一大标志，也成为置业者可望而不可及的区域。七总结从本月新盘推出的状况看，新盘规模大，且高端住宅多，这部分高端项目选择在这个时间内开盘说明对市场的信心。虽然目前市场出现成交量回落，但开发速度与开盘量依旧不受影响。本月新盘价格整体趋高，万元以上项目占比80以上，除了动街区在五、六环之间，价格超10000万以上外，其它五、六环之间和六环之外的项目均低于万元以下。价格依旧是置业者考虑的重要因素之一。目前，北京房地产市场各方都在观注，期待奥运会后的发展方向。虽然各楼盘都打出多种促销手段，但对