08上半年东莞房地产中期研究报告之潜在供应篇

08上半年东莞房地产中期研究报告潜在供应篇数据来源报告中数据来源于东莞市房产公众信息网、东莞市建设局、东莞市城建规划局、东莞市中原研究部。一、商品房可售存量分析1、商品房可售存量总体情况据东莞中原研究部数据监测显示，截至2008年6月27日，东莞商品房按面积计算总体销售率为6156，有275个项目有可售存货，可售存量共计58989万，65336套。其中2007年（含）以前的可售存量为33937万，38442套；2008年上半年可售存量为25052万，26894套。可以看出，进入2008年东莞商品房总体上成交持续低迷，各楼盘销售率普遍较低，市场以消化存量积压为主，使得商品房可售存量的压力越来越大。在275个有可售存货项目中，存量在5万以上的项目有34个，这些项目的存量消化压力不言而喻。除了77个有少量尾货的项目外，市场上还有198个项目可售存量在05万以上的。楼盘项目数量众多，在目前的市场行情下竞争非常激烈。2、可售存量区域比较分析据东莞中原研究部数据监测显示，从城区和镇区上看，城区可售存量为20642万，占总体的35，其中2007年（含）以前可售存量与2008年上半年可售存量基本持平；镇区可售存量为38347万，占总体的65，主要是2007年（含）以前的可售存量，反映了镇区去年的存量积压消化压力非常大。通过可售存量套均面积的计算，可以看出城区的存货套均面积为828，较镇区的949要小很多；而通过对比2007年（含）以前与2008年上半年的可售存量套均面积，可以看出受政策调控影响，房贷新政后市场逐渐回归自住需求为主导，城区去年下半年上市的小户型公寓消化情况比较差，小户型公寓的积压货量较大。2008年上半年商品房可售存量主要集中在房地产开发热点区域，如南城、东莞、厚街、常平、虎门、塘厦等区域。可售存量前十名区域的量已经达到了41688万，占总可售存量面积的707。主要集中在经济发达区域，体现了这些区域房地产开发活跃，开发量大，同时竞争也是较大的区域。商品房可售存量区域分布图3、可售存量物业类型分布2008年上半年可售存量中普通住宅可售存量最多，高达37693万；小户型公寓、写字楼、商铺车位、别墅等投资型物业受房贷新政影响较大，累积销售率在4952，可售存量分别为579万、1249万、8887万、537万。4、可售存量项目分析2006年8月至今东莞市商品房供应共计288个项目，其中还有275个项目有可存量。可售存量按面积排行前十名的有龙城国际、虎门地标、景湖名郡、第一国际三期、锦绣山河、新世纪上河居、蓝山锦湾二期、新世纪星城二期、天骄峰景、盛和广场等。二、下半年商品房潜在供应分析2008年下半年东莞市商品房潜在供应分析，主要从20062008年上半年开工未上市、结合预期销售进度进行综合分析所得。2008年下半年东莞市商品房潜在供应量达40798万（包含不可售面积），共计95个项目，其中48个新项目，旧盘新货的项目47个。1、潜在供应区域分析2008年下半年东莞市商品房潜在供应量高达40798万，其中城区潜在供应量占总量的392，共计16235万、36个项目；镇区占602，共计24563万、59个项目。相比较去年下半年而言，下半年城区的潜在供应量同比呈现增长趋势，城区整体消化压力较镇区相对要大些。从各区镇来看，2008年下半年东莞市商品房潜在供应主要集中在南城、东城、寮步、常平、万江、虎门、长安、莞城、厚街等，这些区镇合占总体潜在供应量的738。2、各类物业潜在供应分析2008年下半年东莞市商品房潜在供应中，以普通住宅供应为主，占总体的8074，较去年下半年增加超过10个百分点。而其他投资型物业如商铺、写字楼、别墅、公寓等的供应比重同比均有不同程度的下降。这充分说明了市场回归自住需求为主导，投资需求明显下降。2008年下半年普通住宅潜在供应共计71个项目，总面积为3294万，主要集中在塞纳城市嘉园、新世纪星城二期、石竹山水园、阳光粤港花园二期、星城国际花园、东田丽园三期、鼎峰品筑、世纪城国际公馆三期、鹿港小镇、风临花语岸、利丰城市花园、长安1号二期等项目，放量预期都在7万以上。2008年下半年别墅潜在供应有11个项目，包括誉景名居、深业御泉山、富盈山水华府、丰泰东海山庄、丰泰华园山庄、清华居一期、加州高尔夫豪庭一期、卓越蔚蓝城邦、万科棠樾、帝景湾、时富花园二期等项目，供应总量仅为203万，虽然2008年下半年别墅新增供应量不多，但由于2007年别墅的集中放量，存量压力较大。据数据统计分析，截至2008年6月底，别墅可售存量高达537万。就中长期趋势而言，别墅类低容积率产品随政策的影响，后期供应将越来越稀有，别墅类产品价格中长期看涨。2008年公寓潜在供应共计9个项目，主要包括朝阳苑、希尔顿广场、迪纳公寓、东海阳光、西城楼华府、世博领寓、汉唐蜜园、誉景名居、万科运河东1号花园四期等项目，潜在供应总量为343万。同样的，由于2007年下半年小户型公寓放量很大，在房贷新政后投资需求急剧下降，市场消化情况总体不是很理想，截至到目前的可售存量仍有579万。因此，2008年全年来讲，小户型公寓产品竞争仍然非常激烈。三、下半年商品房供应总量分析2008年下半年东莞市商品房供应总量（2008年上半年可售存量、2008年下半年潜在供应量总和）达到了99787万（2008年下半潜在新增供应含不可售面积）。结合今年东莞商品房的需求量来看，预计全年成交量在400万左右，而近1000万的市场供应量则需要两年多的时间才能完全消化。1、供应总量区域分析总体商品房供应总量是99787万，其中城区占37，镇区占63。从按可售存量来看，镇区占总体的比重在65，而潜在供应量中镇区的比重是60，说明镇区存量的消化压力更大些，而城区的潜在供应量消化压力相对更大。2、供应总量物业类型分布08年下半年商品房供应量较大，其中普通住宅总供应量为70633万，别墅总供应量为74万，公寓总供应量为9221万。3、各区域供应量与累积销售率比较分析从2008年下半年商品房供应总量和累积销售率比较分析看，结合各区域的经济发展水平，消化压力较大的区域有南城、东城、厚街、虎门、长安等，表现在供应量大、整体销售率较低；消化压力较小的区域有桥头、沙田、石排、黄江、凤岗