案例绿城黄浦湾20140701v6汇编

案例分析PART3U绿城黄浦湾绿城黄浦湾黄浦董家渡融绿25亿外滩陆家嘴迪士尼徐汇滨江大虹桥西归2010开埠1843东渡1990，外滩从此诞生项目参数表项目名称绿城黄浦湾总占地面积63360区域板块黄浦滨江总建筑面积260000现场地址黄浦区中山南路566弄容积率315物业类型高层公寓、保留建筑绿化率35建筑形态7幢1830层的高层公寓开盘时间20090809（一期）交房状况精装（15000元/）交房时间20111231（一期）总户数571得房率80开发商上海华浙外滩置业有限公司车位比1175代理公司自销物业公司高力国际物业有限公司建筑设计美国JWDA建筑设计事务所加拿大BH建筑设计事务所施工单位中达建设股份有限公司规化设计美国HOK建筑设计事务所景观设计澳大利亚DAHD事务所室内设计美国BLD事务所电梯数三梯两户主力面积235600平米物业管理费630元/月/平米目前均价均价100000元/平方米会所个数2主力总价3500万元/套会所规划5400平方米会所11380米1151142015年销售1234567交房入住（20092014）2014年销售项目概况黄浦滨江地段，由于拆迁问题，二期建设进程一度中断，在今年解决拆迁补偿后，项目二期启动，将于2014年8月入市销售。尚文中学变电站1265347项目概况15,000公共中央水景公园的拆迁、设计、施工及后期养护均由绿城负责；开发商通过引入水系等手法巧妙将其私有化，并在一期展示时重金打造约4,000范围作为示范区，客户认可度高公共中央水景黄浦江示范区示范区因拆迁问题未能在二期开盘前呈现；预计2014年底完工3号保留建筑号保留建筑吉安里吉安里5400会员制会员制海派人文会所，持有经营海派人文会所，持有经营2016年交房同步开业年交房同步开业1/2保留建筑保留建筑4号号保保留留建筑建筑项目概况保留四栋不同时期的石库门风格建筑（吉安里、沈家大院、陆家大院），以经典文化的传承演绎现代生活的时尚，再现名门大宅的文化深度，深得客户的欣赏和认同3保留建筑70年产权1/2/4保留建筑70年使用权（功能意向私人美术馆、小型音乐厅等）现代滨水建筑风格的住宅立面石库门风格建筑与现代风格售楼处相结合现代艺术咖啡厅现代艺术咖啡厅、艺术音乐艺术音乐主题主题餐厅餐厅、小型露天音乐、小型露天音乐广场、香广场、香薰薰SPA、红酒吧、酒品陇列室、雪茄红酒吧、酒品陇列室、雪茄吧、健身吧、健身中心、室内恒温泳中心、室内恒温泳池池公共部分精装修除去常规的公共部分精装修外，一层为66米高全架空层，作为会客大堂，保留绿城的豪宅入户仪式感；地下空间细节的处理打造了绿城黄浦湾的独特性。标准电梯厅地下车库大堂地上一层全会客厅地下车库精装灯柱及吊顶超宽车距地下车道与停车区域材质区分顶面灯饰具有指导性绿城黄浦湾销售指标分析完全颠覆黄浦湾一期的去化速度，25亿总销意味着25倍的市场标准去化速度010000200003000020131032319347650253361177520122011201020098成交总额（亿）成交面积（）1746520121157450001201000010022013864200920102011915000200008960656610464绿城黄浦湾成交情况华润外滩九里成交情况绿城黄浦湾2014年指标25亿25倍市场倍市场去化标准去化标准疑问疑问HOW融绿玉兰系列的变化充分展示出融绿的操盘特色，从绿城质量为主，销售为辅的住宅理想化模式，转变为注重销量，高周转高溢价模式；2013玉兰花园臻园2011玉兰花园御园玉兰系玉兰系1号号作品作品玉兰系玉兰系2号号作品作品玉兰系玉兰系3号号作品作品产品策略户型公寓1222479015090150洋房256400186226169204套均总价公寓691万元/套432万元/套类似臻园洋房1745万/套859万/套870万元/套装修标准公寓6000元/5000元/洋房8000元/毛坯6500元/建造标准二期在入口硬景、中轴水景、园艺及外立面等进行简化，三期在二期的基础上降低外立面品质，压缩成本。月平均销售额（亿元）公寓088189预计147洋房086133预计228公开合并收购融创绿城融创绿城50502013玉兰公馆减小面积，控制总价，改变装修，简化景观，最终压缩成本1头狼用三把刀实现三高（高周转、高溢价、高流量）融绿特色黄浦湾第一刀简减改除已建成1、2号以外取消建筑物以及其排列缓弧状设计，改为方正直线型；原规划322套60150酒店式公寓现为40户200450江景楼王住宅；一期1号楼二期6号楼原酒店式公寓现楼王第一刀简减改压缩面积，改变户型，减少厨房及卫生间数量，主力面积段为267268，占69；一期户型面积配比编号面积（）户型房/厅/卫/厨套数占比A2824/2/5/26338B3034/2/5/24225C323/3434/23/5/24024D4004/4/5/22213总计167二期户型面积配比ABCDEFF编号面积（）户型房/厅/卫/厨套数占比E2354/2/3/13431F267/2685/2/4/15669总计110第一刀简减改以功能为导向，在保证功能的基础上压缩面积舍去享受型及休闲型设计，如西式厨房、双浴缸、娱乐室，并将原主卧套房中的书房外移；二期两种户型均实现南北通透；268舍去343中的弧形设计，减少卫生间数量，提高空间适用性；一期235二期268282303343第二刀更有霸气的精装修选材改变一期只用一种品牌厨卫用品的方式，二期选用各领域顶级品牌，并取消同层排水系统，注重环保健康，在新风基础中增加空气净化器室内部品配置标准二期厨房灶台帝泽DEDIETRICH油烟机帝泽DEDIETRICH水槽皇冠REGINOX洗碗机帝泽DEDIETRICH电烤箱嘉格纳GAGGENAU双开门冰箱帝泽DEDIETRICH洗衣机、干衣机米勒MIELE净水机开能橱柜布尔托BULTHAUP主卧卫浴台盆唯宝VILLEROYBOCH水龙头、花洒汉斯格雅马桶TOTO浴缸唯宝VILLEROYBOCH其他空调大金全屋智能LWIW中央吸尘伊斯莱克BEAM地暖威能新风系统霍尼韦尔HONEYWELL空气净化器霍尼韦尔HONEYWELLVS室内部品配置标准一期厨房灶台嘉格纳GAGGENAU油烟机嘉格纳GAGGENAU水槽铂浪高BLANCO洗碗机嘉格纳GAGGENAU电烤箱嘉格纳GAGGENAU双开门冰箱嘉格纳GAGGENAU洗衣机、干衣机米勒MIELE净水机开能橱柜布尔托BULTHAUP主卧卫浴台盆唯宝/VILLEROYBOCH水龙头、花洒唯宝/VILLEROYBOCH马桶唯宝/VILLEROYBOCH浴缸唯宝/VILLEROYBOCH其他空调大金全屋智能LWIW中央吸尘伊斯莱克BEAM地暖威能同层排水吉博力GEBERIT新风系统霍尼韦尔HONEYWELL第三刀处处有故事，处处有亮点235新法式明亮风格与268新古典奢华风格各有千秋235明亮风格（白色）明亮风格（白色）268奢华风格（金色）奢华风格（金色）由外滩华尔道夫设计团队美国HBA设计，大量使用白色漆面、吊顶以及木材与大理石的拼接形成新法式风格；由香港著名设计师陈文栋设计，运用古典十字园厅、大理石拼接（类星河湾）打造；第三刀处处有故事，处处有亮点无论走到节点，总有故事以及户型的亮点可以向顾客传输。刺绣面装饰品绿色丝绒墙纸隐藏式主卧卫生间落地窗全明处理展示景观带结合工笔和刺绣的面装饰品卧室地砖石材拼接走廊地砖石材拼接艺术化的吊顶古典宫廷吊灯浴缸中可移动式水龙头衣橱隐藏射灯处理水槽中可移动式水龙头通风口采用华尔道夫LOGO淋浴房石材玻璃拼接团队研制的改进型喷漆玻璃随处可见华尔道夫LOGO第三刀处处有故事，处处有亮点玻璃、通风口、壁纸、石材等随处可见华尔道夫LOGO，细节考虑周全平推式玻璃窗对我们的提示1个来势汹汹的25亿65绿城黄浦湾销售指标黄浦湾今年指标25亿、直接对标万科翡翠滨江（25亿）绿城黄浦湾对外称二期5、6楼将于8月份开盘，但从施工实际进度来看，18层高的5楼底层为架空层）8月份取预证比较困难，预判9月份能够结构封顶。652685房2厅4卫2675房2厅4卫2354房2厅3卫楼座楼层户型面积（）套数售价（万元/）装修标准（元/）总价（万元）518F2353410150002350267342670622F268422680总计110295亿绿城黄浦湾与万科万科翡翠滨江项目多项指标与绿城黄浦湾雷同，第三季度翡翠滨江销售将直面黄浦湾的竞争对标指标项目名称绿城黄浦湾万科翡翠滨江外立面玻璃幕墙玻璃幕墙单元分布3梯2户3梯3户三房165（总价1073）四房235（总价2350）213（总价1385）五房267/268（总价2680）270（总价2025）310（总价2325）380（总价3040）单价10000080000装修标准150008000总价2350268011202400核心资源黄浦江黄浦江推盘日期8、9月份8、9月份今年指标25亿元25亿元翡翠滨江270、310户型与黄浦湾总价差距不大。施工进度的差异，黄浦湾很有可能8月先推6（268）9月再加推5（235、267）；将与万科同时段开盘。上海高端富豪的总量是一定的，大批量的豪宅将分流这批客群蛋糕就这么大，就看谁能抢到最大的一块。黄浦湾盛世滨江形成的包围圈盛世滨江对标翡翠滨江2000万以下产品，黄浦湾对标翡翠滨江2000万以上产品，前狼后虎的包围圈已经形成万科翡翠滨江绿城盛世滨江（主力）三房1651078万四房2131385万五房2702025万五房3102325万五房3803040万三房138920万三房2101300万四房2501450万1000万1000万1500万2000万2500万3000万1500万2000万2500万3000万PK四房2352350万五房2682680万PK翡翠滨江黄浦湾盛世滨江三房1681100万绿城盛世滨江（主力）上海市中高端项目下半年部分销售计划79月中高端项目集中开盘，在高端住宅人群数固定的情况下，越晚入市越被动，由此，需要我们加快节奏，抢占先机。20147露香园加推30套公寓182253；10001600万2014820149201410201411201412茂名公馆加推60套公寓218390；35005000万绿城黄浦湾加推110套公寓235、265；20002500万绿城盛世滨江加推60套公寓191268；15002000万宛平88加推129套公寓316420；30004000万浦东星河湾加推140套公寓1103806002500万华侨城苏河湾加推95套公寓17521014002200万翡翠滨江翡翠公园董家渡2、3地块建面63,600属性住宅容积率34成交时间2002年5月现状未开工动迁中受让方上海华浙外滩置业有限公司华润外滩九里建面105,600属性住宅、商业容积率32成交时间2002年5月现状尾盘在售受让方华润置地华润上海滩花园建面88,000属性住宅、商业容积率327成交时间2002年5月现状售罄已交房受让方华润置地董家渡13/15300亿地王董家渡11绿城黄浦湾董家渡10泛海国际23外滩金融中心华润上海滩花园华润外滩九里董家渡12/14董家渡12/14建面252,200属性住宅容积率33成交时间2002年5月现状未开工动迁中受让方通海建设有限公司董家渡10泛海国际公寓建面193,000属性住宅容积率35成交时间2002年5月现状已开工受让方通海建设有限公司董家渡11绿城黄浦湾建面171,692属性住宅容积率365成交时间2002年5月现状在售受让方上海华浙外滩置业有限公司董家渡13/15建面70万住宅126万商业117万办公459万思考由于地理位置的优越和滨江资源的稀缺，南外滩地区吸引了大量开发商巨头，包括复星集团、华润、SOHO中国、绿城等；外滩金融中心建面270,000属性商办容积率59成交时间2010年2月1日现状已开工楼板价34,148元/受让方上海证大置业售罄住宅售罄住宅复星商务大厦董家渡老码头商业街仁恒滨江园豫园25亿减简改处处有故事，处处有亮点霸气的装修选材案例分析小结融绿操盘的三把刀能否拉动今年25亿销售指标拭目以待4201411170156321841513140113328942201481131561403201410746111332201495742014720141217036绿城盛世滨江绿城黄浦湾上月累计合计绿城香溢花城绿城玫瑰园绿城玉兰公馆绿城上海御园绿城玉兰花园臻园融绿下半年成交金额（亿元）月份上半年7月8月9月10月11月12月合计目标备注绿城玉兰花园臻园11812121231050519320按照5、6月速度计算绿城玉兰公馆23453459631226260306、7月以及9、10月按照销售70计算绿城上海御园21228288057160742832按照5、6月速度计算绿城盛世滨江11227632727272730432按照5、6月速度计算绿城上海香溢花城11121212121212123623按照5、6月速度计算绿城黄浦湾02001502525252525125按照年销售目标计算绿城玫瑰园8112121212121215212按照上