岳阳市湘阴县界头铺镇龙凤缘项目可行性分析报告

湖南湘阴龙凤缘项目投资可行性分析（龙凤缘项目）二零零八年五月2目录目录2一、总论311项目简介3111项目概况3112项目规划总体要求3113项目建筑面积指标312编制依据413主要经济技术指标414结论4二、市场分析521宏观环境分析5211城市概况5212经济发展状况6213居民生活水平622、房地产市场分析7221房地产市场综述7222板块特征8223未来发展趋势9三、项目周边环境1031项目周边环境分析10311周边环境10312SWOT分析10四、项目定位1141总体定位1142产品定位1243客户定位1244价格定位12五、财务效益1251销售收入测算1252建设投资估算1353不确定性分析1454经济效益评价153一、总论11项目简介111项目概况项目地块位于湖南省岳阳市湘阴县界头铺镇，距湘阴县城18公里，距长沙市33公里，紧靠1825省道，交通便利，高速公路正在建设。项目土地面积为55HA折合550963，总建筑面积402万，土地用途为综合用地。龙凤缘项目地处长沙市北的城郊结合部，是大城市与中小城市的结合部，是湘阴连接长沙市的南大门，又是长沙市北的“后花园”。在半径50KM100KM范围内（即形成3060分钟生活圈），覆盖了长沙市、株洲市、湘潭市湖南省三个主要城市，紧靠长株潭“综合配套改革试验区”（以下简称新特区）。长沙、株洲、湘潭三市沿湘江呈三角形分布，彼此相距不到五十公里，三市土地总面积占全省近七分之一，人口约占五分之一。这里聚集了湖南省百分之九十的科技人员和百分之八十的科技成果，更是长江经济带、泛珠三角经济区、京广经济带的交汇之处，堪称区域经济发展的“金三角”。112项目规划总体要求项目占地面积550963平方米其中528425平方米（79264亩）可用作房地产开发，保留第二个山头338亩按照园区总体规划建设（详细要求见附件一）。规划建设一个大型高档别墅居住区，土地使用年限为70年，规划容积率为073,建筑密度13，绿化率60。4113项目建筑面积指标项目总建筑面积402万平方米，住宅部分359万平方米（其中多层262万平方米，联排别墅74万平方米，独栋别墅23万平方米），公建配套4万平方米；幼儿园03万平方米。12编制依据本报告根据目前可获取的资料，结合有关的政策法规和湘阴县有关规划，通过客观分析和经济评估，为项目投资提供决策依据。此外，本报告编制依据还有1、湘阴县统计报告；2、岳阳市房地产管理局发布数据；3、湖南省国民经济和社会发展十一五规划纲要。13主要经济技术指标占地面积550963M2总建筑面积402000M2其中住宅359000M2多层262000M2联排别墅74000M2独栋别墅23000M2幼儿园3000M2公建配套40000M2容积率073建筑密度13绿化率60514结论本项目在目前市场行情下，总投资1,011,534,591元，销售收入1,126,500,000元，税后利润81,755,408元，投资收益率为808。从敏感度分析来看，本项目风险性较大。二、市场分析21宏观环境分析211城市概况湘阴县地处湘资两水尾闾，南洞庭湖滨，总面积15815平方公里，总人口70万人，辖19个乡镇，418个行政村。湘阴历史悠久,人文荟萃，是湖湘文化的发源地之一，自南朝刘宋元徽二年正式置县至今已有1500多年历史，先后涌现了宋代名儒周式、历相五朝的夏元吉、清朝“中兴名臣”左宗棠、首任中国驻英法公使郭嵩焘、红军早期将领陈毅安、著名作家康濯、抗洪英雄高建成等先哲时贤。县境内留下了“规模甲通省”的宋代湘阴文庙、岳州窑遗址、南泉古刹、柳庄、左文襄公祠、太和元气牌坊等文物古迹。湘阴风景秀丽，气候宜人，东部丘陵区被誉为“天然氧吧”，西部水乡被称为“负离子仓”，县境内拥有横岭湖湿地自然保护区、青山岛和鹅形山度假休闲村、滨江广场、湘江花园等人文景观和旅游休闲景点。湘阴物产丰富，经济发展，先后被定为全国商品粮基地县、藠头出口基地县、全国无公害茶叶生产示范县、农产品安全示范县、湖南省乡镇企业十强县、全省水产品总量第一县、水利建设先进县（已连续四年获得水利芙蓉杯），有“藠头之乡、鱼米之乡、茶叶之乡”的美称。岳阳是一座历史悠久的文化古城，距今已有2500多年历史，是全国对外开6放甲级旅游城市，人文景观十分丰富，有岳阳楼、屈子祠等名胜古迹193处。岳阳是湖南唯一临江口岸，是长江沿岸对外开放城市，岳阳地处一湖（洞庭湖）、三线（京广铁路、京珠高速、107国道）、三省（湘、鄂、赣）、四水（湘、资、沅、澧）的多元交汇点上，区位优势明显，交通十分便利。京广铁路纵贯境内三县（市）二区；公路有京珠高速和106、107两条国道平行穿越；水路通江达海，有长江岸线163公里，城陵矶是长江八大良港之一。岳阳是新兴的工业城市，是中南地区最大的石化基地，全市已形成石化、电力、造纸、纺织、机械、建材、食品、饲料等几大支柱产业。岳阳有储量丰富的金、银、铜、锌、铀、独居石、白云石、高岭土、花岗岩等矿产资源。212经济发展状况近年来，湘阴县坚持以科学发展观为指导，大力推进“三化”进程和民本岳阳九项工程，切实把工作重点放到优化结构、转变经济增长方式和提高经济质量上，全县经济社会保持良好发展态势。2006年，全县实现国内生产总值683亿元，同比增长10；完成财政总收入23008万元；全社会固定资产投资完成228亿元，同比增长09；社会消费品零售总额完成156亿元,同比增长124；农民人平纯收入4150元，比上年增加313元；城镇居民可支配收入7800元，同比增长99。县域经济综合实力排名全省第14位。城镇以上固定资产投资快速增长。全年城镇以上固定资产投资完成124亿元，比去年同期增长415，占全社会固定资产投资完成额的468，是支撑全社会固定资产投资高速增长的主力军。投资项目减少，但投资规模增大，带动了投资加快增长。仅2007年19月，湘阴县固定资产投资项目45个，比去年同期减少12个，其中新开工的20个。但其中总投资超过5000万元以上项目24个，比去年增加项目14个。房地产开发增势较强。2007年19月全县房地产企业完成开发投资06亿元，同比增长7463。2007年底，湘阴GDP达到80亿元，比上年增长12，超目标要求2个百分点，财政收入达到248亿元，增长78，比目标要求高出55个百分点，农民纯收入达到4465元，比上年增加400元，增长96。而项目邻近的新特区中，长沙、株洲、湘潭三市各相距不超过50公里，在湘江两岸成“品”字形排开。长株潭靠近珠三角经济圈，是支撑沿海、沿江开放地区的后方基地和促进内地开发的先导城市。随着湖南融入泛珠三角区域协作，长株潭在接受粤港产业的梯度转移方面，具有无可比拟的优势。近年来，世界500强企业有32家落户长株潭。根据权威报告指出，到2010年长株潭三市经济总量将突破4200亿元，这意味着三市GDP年均增长达到12，在湖南全省GDP中的比重达42以上，人均GDP达4万元；城镇化率达57以上，城市核心区人口达到500万人以上；由2005年至2010年累积投资要占到全省的55，达到9200亿元。213居民生活水平湘阴县城镇居民2007年度人均支配收入为7327元，同比增长7；农村人均现金收入为3641元，同比增加279元，增长83，增幅提高了05个百分点，创近几年新高。财政收入有所增长，金融运行平稳。湘阴县完成财政总收入17亿元，同比增长128，其中，地方财政收入完成14亿元，增长177。金融运行平稳，服务力度有所加大。全县金融机构各项存款余额241亿元，同比增长306，各项贷款余额174亿元，同比增长192，其中，工业贷款18亿元，农业贷款3亿元，全县居民储蓄202亿元，同比增长206。全县社会消费品零售总额127亿元，同比增长16，增幅为历年少见。其中城市消费品零售额7亿元，增长146，县以下消费品零售额57亿元，增长13。分行业来看，批发和零售业分别增长259、132，住宿和餐饮业增长14。822、房地产市场分析221房地产市场综述项目所属的岳阳市在07年18月期间，房地产开发新开工面积12372万平方米，同比增长8791，其中商品住宅11056万平方米，同比增长10036；商业营业用房991万平方米，同比增长2513。房地产开发项目规模加大，大项目数量明显增多，所占比重进一步加大。18月在建项目中，施工面积超5万平方米的房地产开发项目由上年同期的7个增至13个，总施工面积达14943万平方米，同比增长5592，占总施工面积的5526，比上年同期提高了1266个百分点。岳阳市房地产市场开发结构得到不断调整，市场需求进一步增加。全市销售各类商品房5676万平方米，同比增长351，实现销售额10亿元，同比增长1068。其中，商品住宅销售面积和销售额分别为5138万平方米和783亿元，同比分别增长4023和13945。根据最新统计数据显示，湖南省08年第一季度商品房销售面积4308万平方米，同比增长24，增幅下降223个百分点，其中商品住宅393万平方米，同比增长233，增幅下降326个百分点。全省商品房销售额1076亿元，同比增长346，增幅下降378个百分点，其中商品住宅销售额915亿元，增长355，增幅下降845个百分点。全省商品住宅平均销售价格23294元/平方米，同比上涨171，环比上涨09，价位在全国排23位；其中长沙市主城区商品住宅销售均价为3990元/平方米，同比上涨154，环比上涨08。全省商品房空置面积1355万平方米，同比减少192，其中商品住宅空置面积60万平方米，同比减少298。9222板块特征根据项目的地理位置及城市整体规划，分为长沙城版块、岳阳城版块、湘阴县版块，三者构成“1小时生活圈”。、长沙城版块随着和记、新世界、万科、碧桂园、绿城、阳光100、华润地产等地产大鄂的进军长沙，大盘时代已来临，众多的地产商选择长沙，显然是看中了湖南长沙这个市场，长沙被誉为娱乐之都，消费能力居全国第四，是一个消费综合实力非常强大的城市。与项目具有可比性的代表楼盘有万科西街庭院、碧桂园威尼斯、上海城开托斯卡纳等。项目均价表1单位元/产品类别项目名称西街庭院威尼斯托斯卡纳洋房450035006600联排别墅70008000独栋别墅1200012000、岳阳城版块随着自住型需求成为市场主流，购房者对住房的品质提出了更高的要求。岳阳楼市开发格局从2006年开始已经有了较大突破，实现了“三变”，即规模由小变大，层次由低变高，环境由差变优。代表楼盘有天伦城、南湖香榭、香洲名都等。项目均价表2单位元/产品类别项目名称天伦城南湖香榭香洲名都10洋房280023002200三、湘阴县版块人口集中在老城区，新城区人口稀少。随着城市建设的步伐加快，但是居民对新城区的发展前景认识不够，人类群居特性等原因，导致县城人口分布不协调。政府对商业布局方面的引导还做得不够。新城区消费凝聚力不够，新城区的发展必须依托一定的人口来支撑，在新城区，人流量、车流量寥寥无几，周边的居民成点状分布，消费习惯等问题都是新城区发展的障碍所在。房地产发展处于起步阶段，商业项目紧4个，东湖商业中心、湘阴商品商贸城、锦绣罗城泰富时代、高岭汽车站商贸广场等项目，住宅市场无主导产品面世。项目操作手法单一，开发商对市场的把握度不高。代表楼盘有精密新世纪花园、财富广场等。项目均价表3单位元/产品类别项目名称新世纪花园财富广场洋房780800223未来发展趋势尽管今年以来三大版块房地产市场销售增幅回落、价格增长放缓，但这只是暂时现象。从城市发展看，随着城市化、工业化进程加快，城市人口集聚处于加速过程中，对住房的需求是客观存在；从市场价格看，与周边城市和全国其他同类城市相比，三大版块房市价格相对偏低，有吸引力；从住房现状看，虽然市民住房状况近年来有了很大改善，但还有相当部分群体没有得到住房保障，尤其是随着生活水平的提高，人们改善居住条件的愿望越来越强烈，“小房换大房、旧房换11新房”的人越来越多，市场空间仍然很大。因此，三大版块房地产市场仍然处于需求旺盛期间，价格还会保持在平稳增长区间。外地实力开发商的进驻，逐步提升了区域整体开发品位。同时经过几年的迅猛发展，本地房产企业也快速成长，目前的小区在规模、质量、环境、物管等方面不断取得进步，取得了良好的市场口碑。品质地产时代的到来，是房地产市场逐步走向成熟的一个标志。随着住宅消费的日趋理性，房地产业将出现回归“产品”的发展趋势。目前，人们的购房需求还非常强盛，发生本质性改变的是购房者的买房目的。消费者买房已不再是为了满足单一的居住需求，而是为了向舒适型居住条件和高品质居住条件过渡，从而改变自己的生活品质。因此，湘阴县房地产业的投资能量、需求潜力、发展趋势是良好的。三、项目周边环境31项目周边环境分析311周边环境本项目地块南临燎原水库，3000多亩、1000万立方米的中型水库，自然环境未受到任何污染与破坏。“十一五”规划中，还将建成以水库水源为城市居民生活用水的城市自来水厂。该地区气温适中。园内已有上百亩的水塘，适宜养殖各种五”规划中，还将建成以水库水源为城市居民生活用水的城市自来水厂。该地区气温适中。园内已有上百亩的水塘，适宜养殖各种鲜鱼等水产品；园内已有上百亩的苗木花卉，古树参开、花香四溢。“龙凤缘”所处的界头铺镇区域内多为缓丘陵，耕地占30左右，人口密度低，给排水、电力、通讯都已经配套，有双湖50万伏、大明22万伏两个高压变电站，能源配套工程基本具备，土地综合开发潜力大。本项目所属的界头铺镇位于湘阴、汨罗、望城三县和长沙、岳阳两地市的交界处。镇域南邻望城县茶亭镇,西接樟树镇,东北靠玉华乡,北接袁家铺镇。长湘公12路穿镇而过,界樟公路与樟树镇相连,交通便捷,素有湘阴南大门和小城关之称。本项目距离长沙市新周南中学、湘阴县一中两所名校不到20公里，教育资源丰富，教育环境优越。312SWOT分析STRENGTH地理位置得天独厚，处于新特区规划的城市1小时生活圈位置交通便捷，水、陆交通立体化交通格局即将形成水资源丰富，自然环境一流，有利形成别墅居住条件。WEAK地处城郊，周边生活配套不完善，附近城市建设较落后，在一定程度上影响项目形象OPPORTUNITY南面临近燎原水库40用地临水，可以引入至小区内作水景区域房地产市场仍处于上升势头（尤其是别墅市场），未来走势较为乐观THREAT周边竞争性项目为知名品牌公司开发，在当地已经有一定的客源支持且本项目距离长沙市有一定的路程，本项目面临销售压力宏观经济政策存在较多变数，调控力度将日益加大，可能对房地产市场的走势产生影响。13四、项目定位41总体定位水岸别墅国际社区定位诠释在开发中强调物业内涵的同时，更注重功能延伸，展示一种新的居住理念、新的生活态度和方式。以完备的设施和功能配套及营销理念相互融合，给目标客户展现一种求新、唯美、崇尚健康的生活方式。小区的产品是与国际大都市所同步的，充分尊重建筑与人的共鸣，体味其人性品位，并与环境有机的共融。同时内部有大面积集中绿化，再结合各组团主题景观，节点小品等组成多方位景观系统。景观在本案中不是一种美化和附属，而是一种与自然相安共存的概念。针对目标客户创造符合其需求的高品质产品。建筑风格简朴但大气，精心于细部设计的推敲，从房型、外观、观景设计、组团绿化、公建配套等，都将体现本案中价楼盘高档化国际社区形象。通过建筑各项要素与个人生活有机结合可引伸出许多推广主题，有利于本案的各项要素进行生动、全面的诉求。以此完成以小见大、提高推广立意的目的。强调本案产品理念的领先性和公司实力的雄厚性。42产品定位结合本项目规划要求，本项目宜以多层为主，辅以少量叠加和联排别墅，充分利用规划要求的容积率，实现利润最大化。43客户定位本项目客户定位如下长株潭新特区企业主；14来湘投资客；政府高级公务员；新特区城市精英；目标客户注重社区的舒适水岸环境，注重社区提供国际化生活空间；44价格定位通过上面三版块产品的均价比较，估计本项目市场参考价为项目均价表4单位元/产品类别洋房联排别墅独栋别墅均价200055008500五、财务效益51销售收入测算根据前面的定价，多层洋房按照2000元/平方米，联排别墅按照5500元/平方米，独栋别墅按照8500元/平方米测算；可售建筑面积按照359万平方米计算，总建筑面积按照402万平方米计算。龙凤缘销售收入估算表序号项目名称金额（元）面积（M2）均价（元/M2）备注1多层524,000,000262,0002,0002联排别墅407,000,00074,0005,5003独栋别墅195,500,0002300085004合计1,126,500,000359,0003138根据销售收入估算表可以看出，整个项目销售收入共计1,126,500,000元。1552建设投资估算建设投资估算表序号项目金额（元）单价（元/M2）计算面积M2备注一、土地费用229,089,388417550,0001、土地出让费214,760,000534402,00026万/亩，826亩2、契税6,442,80016402,000交易价33、山头各种费用7,886,588522,533338亩，按70年收费二、前期费用20,100,00050402,0001、前期规划设计费用20,100,00050402,0002、土地开发费用00402,000包括水文地质勘探三、建安工程482,400,0001,200402,000无1、土建与装修482,400,0001200402,000毛坯交楼2、设备及安装工程00402,000无四、公共基础设施、配套费40,200,000100402,000五、其他费用8,040,00020402,000监理、保险费等小计779,829,388六、间接费用172,745,5211、不可预见费23,394,882一五的32、管理费用24,096,728不可预见费一五之和33、销售费用45,060,000359,000销售收入44、财务费用80,193,91160,2年,8利率七、合计952,574,9092,370402,000财务费用按照建设总成本的60的贷款额度，贷款利率8，贷款2年计算。根据建设投资估算表可以看出，整个项目建设总投资共952,574,909元。53不确定性分析敏感度分析采取销售价格和土地出让费在分别变动10和20情况下的项目收益情况。由敏感度分析表可以看出，只有当销售价格上升到3452元/平方米以上或者土地出让费少于234万/亩时本项目建设投资才可行。敏感度分析表16可售面积359000总建筑面积402000总占地面积550,000增减率2010010销售价格（元/M2）3766345231382824税后利润元）248,187,990164,839,56481,491,1371,857,290投资收益率26051730855019总占地（亩）826保持售价3138元/不变,变动土地出让费土地出让费万元/亩）28