合肥房地产市场月报09、11.doc

合肥房地产市场阶段性市场报告（11月份）十一月的合肥，一场突如其来的大雪让人们提前感受到了严冬的寒冷，但楼市却走着相反的轨迹，送走“金九银十”后，本该步入淡季的合肥楼市不仅没有丝毫降温，反而更加火爆，商品房成交量达到了14564套，均价高达475948元/平米，销量和均价都创下了2009年合肥楼市的新纪录；十一月的楼市也热闹非凡，几乎每个周末都有各种各样的楼盘活动，青年城1号小公寓开盘，170套左右房源当日全部售罄；融侨天骏大手笔出牌，邀请到具有“九头身”美女之称的国际名模吴佩慈小姐亲临产品品鉴会现场，出场数分钟即引发现场一片沸腾；和昌大讲坛请来了郎咸平，就“通货膨胀是否来袭”为主题吸引了千余位观众到场谛听第一章宏观资讯住建部出手严打开发商捂盘提前发房号违规住建部发出了关于进一步规范房地产销售有关问题的通知。通知发出之后，各地开始落实。北京市住建委对各地市场上房地产销售备案工作作出严格规定。同时，查处捂盘囤房行为。11月下旬，北京市住建委介入调查中信城二期，其在没有获得预售证的情况下，提前发放房号和接受预订金的行为被指为违规销售。国资委明令央企不能当地王针对央企在土地市场的迅猛势头，日前国资委组织开会明令央企不能当地王。地产人士表示，遏止地王的举措应该是加大土地供应，而不是追究谁拿了地王。土地市场应该遵循“价高者得”的原则。国土部农村集体建设用地一律不得建商品房国土资源部有关负责人表示，根据我国土地管理法和有关政策，农村集体建设用地一律不得搞商品房建设。“农地入市“调控房价”、“小产权房“将放开”等说法毫无根据。“农地农用、农地农民用”原则不得动摇。上海银行业将停止向房产中介“返点”上海银行业已经基本达成共识，将停止向房产中介进行“返点”。上海市银行同业公会正在就住房按揭贷款业务自律公约在业内征求意见。据了解，自律公约草案规定，各商业银行在办理住房按揭贷款业务过程中，不能以任何形式向房地产中介机构或其代理机构或个人支付佣金以获取业务来源。国土部“农地入市压低房价”系误读针对媒体关于“国土部正在浙江试点推广农村集体建设土地入市打压房价”的报道，国土资源部表示从未做过相关表述，上述报道把城市国有土地有偿使用与农村土地整理混为一谈，农村土地整理是新农村建设中的有益尝试，与打压城市高地价并无必然联系。住建部低调调研抑制房价疯涨新政策或将出台中国社会科学院世界经济与政治研究所李春顶博士表示“其实国家已经认识到房价疯涨的问题了,住建部也正在全国范围内进行调研,就是为出台新政策作准备的。从我掌握的各种信息渠道的反馈来看,政策将很快出台。第二章热点评论明年房价是否继续上涨趋势10月，全国商品房销售面积66369万平方米，同比增长484，增速比上月提高了36个百分点，表明10月成交量增速仍在加快。从城市来看，大部分城市成交量都较去年同期有大幅上升，其中北京、上海、重庆、成都、郑州、天津、长沙、西安的增幅都在100以上，而深圳、东莞、佛山等珠三角城市成交量在飙升之后，出现一定程度的回落，同比增幅开始收窄。北京、上海等七大城市的商品房成交量虽然在三季度出现明显的萎缩，但随着住房存量的持续下滑，在10月份即迅速回到上半年的高点。而上述七市的新增供应消化率持续保持在100之上，供应维持平稳，并没有明显的增加。从房价来看，9月份数据显示，35个大中城市房价进入同比、环比全面上涨阶段。其中，深圳居涨幅榜前列。经过上半年共同的量价齐升走势后，目前各地楼市表现开始分化，主要有价量齐升、价升量稳和价升量跌等情况。经历了2009年前三个季度的大幅上涨后，国内部分城市的房价在第四季度步入量升价跌的轨道。不过，房价涨势似乎并未结束，2010年房价会维持什么的趋势呢三固点评对于明年的楼市走向，综合市场运行规律、政策因素、开发商资金情况及通胀预期等角度进行考察。我司认为，明年房价仍可获得成交量支持，同时，房价已经形成的上涨趋势也有助涨作用；而随着房价上升，成交量会逐步萎缩。对于政策因素，楼市优惠政策目前已有收紧趋势，明年风险更大；不过，保增长及政策连贯性要求的存在，可能使明年楼市政策不致出现大幅调整，如果楼市泡沫积累过大，则紧缩政策可能再度成为使其破灭的针刺。受开发商资金充裕、信心较强及供给相对较紧等影响，明年上半年房价可能比较坚挺，下半年，新房将逐渐增多。明年通胀预期以至现实通胀可能引发投资客购房热情，从而保持市场热度。明年，房价继续维持上涨趋势；成交量缓慢下滑，但仍然对房价起到支撑；投资需求和改善型需求占主导，并从一线城市向二三线城市传递，自住需求被严重抑制；政策调整风险加大，明年下半年楼市可能面临变盘。房贷优惠政策取消2008年10月22日中央行动，财政部发文规定下调契税；暂免征收印花税和土地增值税。首购和改善型普通自住房贷款利率可打七折，最低首付两成。公积金贷款利率下调027，且并未明文规定截止时间。12月20日131号文两条重要的利好政策一是明确改善型购房可比照首次贷款政策。二是减免营业税，以上政策暂定执行至2009年12月31日。临近年底，2008年10月22日出台的以鼓励住房消费为目的的全国性救市政策之重头戏“七折利率优惠政策”的执行期限即将于年底到期。“其他银行可能会相继效仿”，引来房地产业界的关注，三固点评一旦七折利率优惠停止，并且波及到已贷款的房产消费者，那么这部分刚性需求将受到直接冲击，未在预期内的持有成本增加，造成支付能力乏力，可能将引发短期内的房源抛售局面。基于今年以来房价的快速上涨，让大部分需求已过于紧绷，而七折优惠利率一旦取消，会让已然紧绷的变为无力购房；或将出现需求无力入市与房源抛售并举的现象，造成二手房成交低迷。从全国层面分析，只有二套房贷政策放松和营业税减免，可能在今年年底终止。一方面，经济复苏还须房地产业出力，不能轻易打压住宅需求。另一方面，高房价成为决策者必须考虑的因素。近期国务院常务会议今年以来首次提出“管理好通胀预期”，并将其与“保增长、调结构”并列为当前宏观调控的重点。要想防止通胀，必须同时抑制资产价格上涨，尤其是在今年“保八”无忧的情况，稳定房价的力度将明显大于去年。分析至此，结论已经清晰。对二套房贷松绑和营业税减免政策可能会按期终止，或者调整后延续。至于其它鼓励首次置业需求、合理自住需求的政策，将会总体维持不变；至于地方政府，只要中央没有明确禁止的领域，会保持政策的宽松状态。总体而言，政策风向并未大变。第三章合肥动态合肥明年大建设项目推介长江路静候轨道交通三年“大建设”，合肥变了样。明年要干哪些活“重头戏”是什么11月13日从在北京召开的中国合肥重点建设项目推介会上获悉，长江西路高架桥（以下简称西高架）西延至合淮阜高速出入口；裕溪路高架桥（以下简称东高架）东延至肥东店忠路；合肥轨道交通2号线启动建设；明光路老火车站、北五里井、花冲三大区域将整体改造西高架还想“往西蹿蹿”目前在建的西高架起点为五里墩，终点为合肥市委党校，总长633公里，已经进入空中桥体浇注阶段。昨日记者获悉，该高架桥还要“往西蹿蹿”，其西延工程东起合肥市市委党校，西至合淮阜高速路口，全长36公里。“这样一来，长江西路高架桥不仅可以延伸到更西的区域，还将惠及未来的新桥国际机场。”合肥市相关部门工作人员介绍。东高架还要“向东走走”在西高架西延工程“浮出水面”的同时，东高架东延工程也同步亮相。东高架还要“向东走走”。根据最新信息，该高架东延工程西起大兴镇政府，东至肥东店忠路，全长10公里，并包含互通式立交桥四座。对于该高架东延的首次亮相，合肥市“大建办”的一位领导向记者透露，东部地域受老的城市格局特别是交通上的限制，发展一直相对缓慢，此次东延就是一鼓作气扩大交通便利区域。结合新西高架和新东高架以及“畅通一环”中的南一环，也为肥东肥西两县增添了一条快速通道。长江路静候“轨道交通”“工程总投资188亿元”，在昨日的中国合肥重点建设项目推介会，记者发现绝大多数的参会企业代表在翻阅重点推介项目册时，目光停留最久的总是印有“轨道交通2号线”一页。按照合肥市合肥市城市快速轨道交通建设规划，20092016年为近期建设阶段，将建设1号线、2号线，形成“十”字形的基本骨架，而2号线路径正是长江路。根据轨道交通2号线项目介绍合肥轨道交通2号线西起西门换乘中心，东至大兴镇政府，全线长314公里。共设置车站23座，地下车站14座，高架车站9座。工程计划2010年开工，2014年建成通车。工程总投资188亿元。按此方案，“安徽第一路”长江路将静候“轨道交通”。三大老城区欲集体“变脸”明光路老火车站区域、北五里井区域和花冲片区共涉及近2000亩范围的老城区有望集体实施改造，而这一系列的“变脸”手术将于明年实施。根据合肥市旧城改造计划，明光路老火车站区域的一环路内，东至胜利路、西至炉桥路、南至明光路、北至琅琊山路，面积达673亩，规划用途为商业居住。北五里井区域改造涉及面积700亩，该地块位于蒙城路，南接北二环，周边拥有明发商业广场、中铁国际城等商业设施。周边居住小区众多，交通便利，中学、小学等配套设施齐全，处于北环商住圈内，地块升值潜力巨大。同时，面临整体性改造开发的还有该市花冲片区的500亩区域。以上三个老城区区域改造都将以政府拆迁，净地交付，招拍挂方式供应。其中，最便宜的地块预估价也达到300万/亩。对于这个批次旧城改造计划，一位参会企业代表预计，合肥的商业格局将发生转变。据悉，同样被列入明年合肥“大建设”开工建设的重点项目还有丰乐河航道整治工程、滨湖新区上海路工程、方兴大道工程、板桥河上游及其支流综合治理工程、二十埠河上游及其支流综合治理工程、十五里河综合治理工程等一系列民生项目。三固点评合肥大建设重点项目多，城市建设的同时也不忘民生的改善，随着城市化进程的加快，地铁工程的开工建设；人们的生活水平将会得到较大的改善；“合肥经济圈”将首现全貌将实现中部崛起战略在安徽参与泛长三角合作和中部崛起的黄金机遇中，合肥、淮南、六安、巢湖、桐城将不再是一个个独立的个体，将抱团发展。11月13日，省住房和城乡建设厅对合肥经济圈城镇体系规划进行公示，并征求公众意见。这是“合肥经济圈”的全貌首次展现在公众面前。根据规划，合肥经济圈包括合肥、淮南、六安、巢湖四市及桐城市等周边地区，土地面积约386万平方公里。合肥经济圈从以合肥为区域对外开放的龙头城市，发展成为我国泛长三角的重点城镇群，与武汉城市圈、中原城市群、昌九城镇群、长株潭城市群等竞争合作，实现中部崛起战略。合肥经济圈将成为安徽省的核心增长极和创新极，从而带动全省社会经济的跨越式发展。按照规划，到2015年，合肥经济圈的经济规模将持续提高，占全省比重由2008年的3637提高到45以上。到2020年，合肥经济圈国内生产总值预期18000亿，年均增长14以上，其中，合肥9000亿、六安3000亿、巢湖3000亿、淮南2400亿、桐城600亿。按照规划，合肥经济圈将形成1小时通勤圈和生活圈，核心圈层实施“公交化”发展策略。同时，合肥经济圈将率先在全省实现基本养老保险区域统筹，推进五市间社保制度协调配合和社保关系无缝转移、接续。三固点评以合肥为中心的经济圈的建立，有利于加速合肥的崛起，同时带动周边市县的发展；以合肥辐射周边，促进安徽经济和社会发展，加快融入长三角经济圈，实现安徽的快速崛起；合肥房价首破万元大关16000元/出自滨湖“喊来喊去，第一个破万的房子居然出在滨湖了”据合肥市房管局公布的最新备案信息显示，11月19日，滨湖区住宅类商品房备案223套，成交均价为1153905元/平米，滨湖区成为合肥首个住宅单价过万元的区域，据合肥市房管局的信息显示，在11月18日，滨湖区住宅类商品房的成交均价为434065元/平米，难道一夜之间均价暴涨几千元通过查证，11月19日，滨湖区的一个别墅项目（棠溪人家）备案，数据显示，其备案的套数为79套，成交均价为1548319元/平米。该别墅项目共有232套可售房源备案，已经售出的套数为79套，占该项目可售房源的1/3。信息中显示，该项目的拟售均价为1790161元/平米，成交均价为1548319元/平米。该项目在11月15日首次开盘，在不到三天的时间里，已经售完超过1/3的房源。三固点评该项目房源面积均在200平米以上，即使按照15000元/平米的价格计算，每栋房子的总价也在300万元以上。而该项目公布的成交数据则显示，在开盘当天其完成7亿元的销售额。不管这个总价300万元以上的合肥第一豪宅究竟给那些未来的业主们承诺了如何优质的性价比，不管是建筑的价值还是是概念的价值，这个项目创造的利润也必将是巨额的。16000元/平米的价格究竟是否合理，我们尚且不能定论，但是滨湖区成为合肥市首个房价单价破万的事实已经不争。第四章土地供应市场状况2009年经营性用地拍卖挂牌结果汇总表11月26日出让序土地坐落地块编号土地面积（亩）规划出让容积率建筑密度绿地化率成交价成交总价竞得人方式号用途年限万元/亩万元1庐阳区北二环路与嘉山路交口东南角N09106541商业（10）、居住（90）商业40年、居住70年442444270176607安徽大富房地产开发有限公司2科学大道与海棠路交口西北角AQ114206居住70年252240440625064安徽华地置业有限公司拍卖3高新区香樟大道与望江西路交叉口西南角AE111928居住、商业办公（商办建筑面积不少于总建筑面积的40）居住70年、商业办公40年54403046088688安徽瑞和房地产开发有限公司三固点评11月26日的土地拍卖算不上火爆，但是三宗地卖出89亿足见开发商对后市的信心，此次拍卖以AQ1号宗地争夺最为激烈，很长时间没有在合肥拿地的河南鑫苑也参与争夺，最终华地以440万/亩拿下该宗地，此地块楼面价已经达到了6015元/平方米；第五章本月房地产市场状况房地产市场供应与成交情况截止到2009年11月30日，合肥市共有可售住宅类商品房32735套，可售面积338134318。11份合肥市新增住宅类商品房10725套，11份合肥市销售了住宅类商品房14564套，供销比达7364；11月份新增住宅类商品房10595万全市住宅类商品房销售量为14253万，其供销比为7434。11份合肥市住宅类商品房销售套数为14564套，销售面积为142528605，销售金额为67836209万元，销售均价为475948元/。在环比的变化中，销售套数环比上涨了2339套，涨幅达1913；销售面积环比上涨了23693521，涨幅达1994；销售金额环比上涨了13135292万元，涨幅达2401。2009年11月份的片区中，滨湖区、庐阳区、经开区和政务区四区的新增量是相对来说高于其他区域的，而其中滨湖区的新增量是最大的，其新增量达到了3015套、38358594；而高新区则没有新增类商品房的供应。在供销比的情况中，经开区的供销比最大，套数达22219、面积达19153；政务区排名第二，套数达13901、面积达11564。11月份的供销比中除了经开区和政务区的供销比是高于100外，其他各区的供销状况均是呈现的供不应求的局面。2009年11月份的片区中，滨湖区以4856套的销售业绩排9区销售之首，占到了全市销售比例的3334；蜀山区以2077套的销售量排名第二，占到了全市销售比例的1426；排名第三的庐阳区的销售量为1841套，其占全市比例为1264；包河区的销售为1413套，排名第四，其占全市比例为970；瑶海区的销售为1396套，其占全市比例为959；新站区的销售为1080套，其占全市比例为742；政务区的销售为928套，其占全市比例为637；经开区的销售为775套，其占全市比例为532；高新区的销售为198套，占全市比例为136。全市9个主要片区11月的销售均价中，政务区本月以562307元/的销售均价排名榜首，蜀山区以525656元/紧跟其后，包河区以494843元/排名第三。环比10月份的9区均价销售情况，11月份滨湖区环比上涨了77575元/、上涨幅度达1859；政务区环比上涨了41542元/、上涨幅度达798；瑶海区环比上涨了2775元/、上涨幅度达616；蜀山区环比上涨了16165元/、上涨幅度达317。上述四区的均价是呈环比上涨的，而其他五区的均价是环比下跌的，其中下跌幅度最大的是庐阳区，下跌了72935元/，跌幅达1664，庐阳区的庐阳馨苑项目备案量是使得销售均价大幅度下跌的主要原因。11月区属住宅销售套数排行榜排名区属11月份销售套数滨湖区4856蜀山区2077庐阳区18414包河区14135瑶海区13966新站区10807政务区9288经开区7759高新区19811月区属住宅销售均价排行榜排名区属11月份均价政务区562307蜀山区525656滨湖区4948434包河区4899575瑶海区4785506高新区4479687新站区4352028经开区4271129庐阳区365276本月楼盘销售TOP10火爆用这个词形容十一月的合肥楼市再合适不过了，全月销量和均价都达到了高峰，环比均出现上涨，那么，在这一片红火之中，谁比谁更红呢11月楼盘销量TOP10出炉，名次楼盘名称区属成交套数上榜理由1滨湖世纪城春融苑滨湖2027在合肥的楼市版图上，滨湖区一直受到购房者的极高关注度，在11月的排行榜上，滨湖区楼盘再占四席，共销售4293套，其中世纪城牢牢固守老大地位，该项目春融苑和徽贵苑分别以2027和532套位居排行榜第一和第三2滨湖假日滨湖1378位于滨湖的的蓝鼎置业的滨湖假日以1378套销售成绩入围3滨湖世纪城徽贵苑滨湖新区532世纪城牢牢固守老大地位，该项目春融苑和徽贵苑分别以2027和532套位居排行榜第一和第三4庐阳罄苑庐阳443团购的力量也不可小觑，排行榜上的庐阳罄苑和碧水居都属于此类，单位团购房源一般价格低且集中备案，榜上有名也就不足为奇了5恒盛豪庭瑶海408该楼盘地处长江东大街区域，自今年东大街贯通以来，大牌开发商如华润等接连进驻区域受到了前所未有的关注，业内普遍认为东大街地段便利，是万达广场的辐射效应区域内，蕴藏的发展潜力巨大6格林丽景包河398该项目与10月24日开盘，推出了87、89、98三种户型的400多套房源，均价4000元/平米，当日现场客户近2000组，火爆程度令人咋舌，很多想买的客户甚至没有选房的机会7西环商贸中心蜀山365地处黄山路和潜山路的成熟板块，交通便利，配套完善，投资前景看好，10月25日89开盘销售火爆8滨湖时代广场滨湖356滨湖新区子启动以来，众多关系到民生的项目开始建设，随着大建设的深入，前景为人所看好，即使目前该区域均价达到4300左右，依然难当购房人的热情9一里洋房经开28910月30日开盘销售三期云中院落，从69109平米不等，均价4000元，中小户型，价格不高也吸引了不少购房者10碧水源庐阳277由于单位团购较多，是合肥市供水集团，合肥市重点工程管理局，合肥市市政处三个单位联合开发的团体购房项目，也是这三家单位的民生工程第六章项目区域竞争个案及重点个案动态中环城“国际商业巅峰论坛”11月28日，备受瞩目的“合肥与世界的对话”2009中环城（合肥）国际商业签约盛典暨翡翠湖板块巅峰论坛，在合肥元一希尔顿酒店宴会厅隆重举行。众多知名品牌如欧米茄、TESIRO通灵、大润发、中影集团、百盛集团、天虹百货、宋庆龄国际幼儿园、国美电器、运动100等商家精英齐聚一堂，共襄文化盛典。这是合肥房地产界以及商界的近年来最高规格的一次盛会，将对2010年合肥翡翠湖版块的发展产生深远影响。融侨天骏“产品品鉴会”11月29日，以“富人国度，奢华共鉴”为主题的融侨天骏产品品鉴会暨实景样板房展示区全城