物业工程技术部工作手册(定稿)

编制审核批准日期版本C/1受控状态分发号实施2016年11月10日目录序号文件名称文件编号页码111221222324252627282921021121221321421531序号文件名称文件编号页码3233343536373839310311312313314315316317318319320321322323324325序号文件名称文件编号页码3263273283293303313323333341工程技术部组织架构及岗位职责工程技术部工作职能及组织架构1部门概述工程技术部是公司为有效监管项目对公共部位设施设备的管理，对项目进行技术支持而成立的部门。主要负责设施设备管理标准、规范及工程体系文件的建立和完善；督促项目编制年度、月度设施设备维护保养计划及计划的实施。同时，负责公司新接项目的前期介入、设施设备管理人员的技术培训、指导等工作。2组织架构工程技术部主任岗位职责1岗位名称工程技术部主任2部门工程技术部3组织关系31直接上级公司副总32直属下级工程技术员33经常性联络各部门主任、各项目经理、各项目设施设备维护部责任人4职责41负责公司工程技术部全面管理工作。42定期组织对各项目工程设施设备管理的指导、检查和季度、年度考核工作。43组织编写工程管理标准和工程体系文件，审核各项目工程支持性文件。44负责组织公司工程技术部年度工作计划的编制，组织审核各项目年度工作计划、设备设施维保计划。45负责组织拟制新接项目的图纸优化建议、前期介入计划，安排前期介入工程团队的组建和培训等工作。46负责组织技术人员对各项目设备报废的审查，对设备设施更新、改造方案进行评估，检查查验设备设施更新、改造的结果。47负责督促各项目对各外包设备的维护保养及外包单位的监督管理。48定期组织检查各项目工作计划执行情况和设备设施的运行、保养、维修情况，检核相关的运行、维修、保养等工程记录。49定期组织检查各项目设备设施完好状态、工作手册的执行情况，以及节能管理等方面的工作进行总结、分析、评估和督促工作。410负责检查、督促各项目培训计划的落实，组织各类设施设备管理技术培训，并负责进行培训评估。411完成领导交办的其它工作。工程技术员岗位职责1岗位名称工程技术员2部门工程技术部3组织关系31直接上级工程技术部主任32经常性联络各项目设施设备维护部责任人4职责41协助工程技术部主任开展工作，服从部门主任工作安排。42每月定期督促各项目设施设备负责人上报月度工作总结和下月工作计划，并进行审核，对工作总结和未尽事项提出意见或建议。43协助解决各项目提出的设施设备管理技术问题，指导项目按公司要求进行管理。44定期到各项目进行设施设备管理方面的检查、考核、培训。45负责对各项目能耗管理的监督、检查和指导。46负责前期介入项目图纸审核，提出物业管理需求和建议。47完成领导交代的其它工作。2工程技术部管理制度（规程）物业早期介入管理办法1目的为了明确公司早期介入项目的工作流程和各部门、项目部的工作职责，减少不合理设计和施工给物业后期运行管理带来的影响，特制订本规范。2适用范围四川AAA物业管理有限公司新接管的在建项目。3职责31公司经营部负责新接早期介入项目资料的前期收集，并向工程技术部转交资料和项目的定位、需求等交底衔接工作。32公司工程技术部主任负责早期介入工作的协调和安排，并与开发商及其项目工程部、施工单位建立联系。33规划设计阶段到项目设备设施安装阶段由公司工程部专业技术人员负责图纸的审核和建议及工程运行维护费用估算；正式接管查验前、项目部成立后由项目部具体实施早期介入工作。34工程技术部负责项目物业办公室、宿舍、食堂等物业用房的规划布局，并与开发商进行协调落实。35工程技术部负责协调各专业工程师或各项目专业技术骨干（土建、装修、强电、弱电、给排水、消防、电梯、暖通）对早期介入项目各专业口的前期介入指导工作。36工程技术部负责为公司相关部门和项目部提供早期介入项目的基础资料，并协助相关部门和项目部制定设施设备维护人员岗位编制。37由项目部负责人或设施设备维护部负责人初步拟定设备运行管理方案、接管查验方案及后期各项管理制度、操作规程及记录表格等管理文件。4工作要点41早期介入的期限一般是设计规划阶段到正式接管查验前1个月，公司新接项目根据开发商要求视实际情况确定。42早期介入工作计划编制早期介入项目成立项目部后，由项目负责人编制早期介入工作计划，内容包括早期介入各阶段的工作重点、培训、人员招聘等。43早期介入工作内容431在规划设计阶段向开发商提交物业对规划设计的建议书。从物业使用和管理角度，对总平布置、行人和车辆动线、岗亭设置、垃圾中转站、外立面、绿化保洁取水、排水设施、公共照明、设备机房、设备的选型等方面提出建议和物业需求。432参与图纸会审。433收集项目图纸、资料。434熟悉项目各专业建筑图纸、施工现场及周边环境。435规划并确定物业办公室、宿舍、食堂、值班室等物业用房。436跟进施工过程，熟悉管线走向，查验施工质量和瑕疵，提出整改建议。44早期介入的工作方法441规划设计阶段了解项目地理位置和开发商对项目的规划设计定位，以便于公司根据项目定位来制定管理标准和管理方案；熟悉项目规划设计图纸，从物业使用和管理角度提出优化建议，并以工作联系函或物业需求建议函方式提交开发商。442施工阶段由早期介入工程人员跟进土建、设备设施的安装过程，熟悉管线的走向，发现并提出隐蔽工程、安装工程中存在的设计和质量缺陷；参加项目工程例会和相关的设计讨论、施工会议，以书面报告或工作联系函方式将所发现问题报告物业公司和开发商；收集项目相关资料。45工程建议的实施及跟进451工程技术部提出的书面工程建议报告或物业需求函，必须客观和准确，并经公司分管副总审核盖公司印章后，以书面或邮件方式提交开发商。452项目部提出的书面工程建议报告或物业需求函，必须客观和准确，并经公司工程技术部审核盖项目部印章后，以书面或邮件方式提交开发商。453工程技术部和项目部提交的建议报告和需求函必须存档。454工程技术部和项目部必须密切关注项目的进展，跟进所提交事项的落实和整改。455组织开发商项目负责人和施工单位负责人沟通需整改事项。5支持性文件无6质量记录表格无物业承接查验管理办法1目的规范公司对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备的承接查验程序、方法和标准，确保物业接管查验工作得到有效控制。2适用范围适用于四川AAA物业管理有限公司所承接物业的查验工作。3职责31项目部组建物业承接查验小组，公司工程部负责对项目的承接查验工作进行指导和组织培训。32项目部成立后，项目负责人应安排工程人员熟悉项目土建、安装、给排水、供配电等系统，并跟进设施设备的安装过程，记录发现的缺陷和瑕疵。33物业公司接到发展商竣工查验的通知后，项目经理负责安排查验小组分系统进行正式查验。34项目部负责人或设施设备维护部主管负责制定承接查验方案和工作计划，准备查验所需要的工器具、图纸资料及质量记录表格以及对人员的培训等工作。35查验小组依据设计图纸所显示的设备设施资料和现状，要求施工单位提供详细的设备清单，按规格型号、容量及设计要求进行查验，设备的安装数量、安装位置及竣工图查验。4承接查验的工作要点41承接查验的准备411查验小组依据项目施工的实际进展，发展商提供的查验时间表和资料，以及项目设施设备实际状况，根据建设部物业承接查验办法及地方和行业规范编制查验计划和查验标准。412如果开发商要求对住宅项目的非公共区域进行分户查验，经公司领导同意后制定分户查验标准和方案。413准备查验工器具、档案盒和相应记录表格。414深入项目施工现场，熟悉土建及各专业安装现场状况，与开发商项目工程部各专业负责人和施工单位负责人建立联系。415对相关人员进行相关查验标准、方法的培训。42承接查验的实施421查验小组依据查验计划、标准，按专业、系统进行分类，主要包括不限于供电系统、给排水系统、土建工程、装饰工程、空调系统、停车场管理系统、送排风系统、消防系统、监控系统等。422早期介入阶段中的工程施工跟进检查可视为前期的预查验，在预查验期间可重点跟进早期提出问题的整改情况。423在预查验过程中，检查出未达到查验标准的项目，提出书面整改建议报告开发商，由开发商督促施工单位进行整改。424对在查验中未达到查验要求的项目，整改实施后，查验小组进行复查、验证，整改合格后进行正式查验。425楼宇的实物查验，应注意对每层房屋的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查；电梯、水泵、空调、风机、停车场系统等设备须进行开机运行查验，并将检查结果记录在相应的查验记录中。426设备的实物查验，要做到符合以下几点A图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。B主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。C设备与连接整个系统的技术性能，应与设计要求符合，检查结果对应不同类设备记录在设施、设备承接查验清单中。427图纸、资料查验查验小组与开发商、施工单位在移交各专业所有图纸及竣工资料时，必须进行详细清点，不完整的图纸、资料要求补齐，并在资料查验清单上签字确认移交资料的名称、数量后按专业、系统分类存档。43承接查验的结果431设备房及所有移交物业公司的房间在移交后必须锁好，在钥匙承接查验表上由开发商、施工单位和物业接收人签字、盖章，建立房间及钥匙管理台账并存档。432公共配套设施、设备在正式查验合格后，由开发商、施工单位和物业接收人签字、盖章，并存档。433对于查验不合格的项目，项目部承接查验负责人和项目部负责人不应签字进行接管，应将不合格项整理后报告开发商督促施工单位整改。434项目部应跟进不合格项的整改情况，直至整改合格后方可签字确认正式接管。44物业工程项目接管查验依据441所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准（包括国家、行业和地方的，较为完备的规范、标准）。442早期施工合同（协议）制定的标准，要求。443所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸，设计变更单。444所有的设备，材料等的技术说明书，安装使用说明书和设备及其附属设施、制品等主要材料的清单、合格证等。445隐蔽工程验收记录和中间试验记录。446工程质量事故处理记录。447早期施工阶段报表（包括政府部门和监理公司出具的）；分项、分部、单位工程质量检验评定记录。448设备试压、试运行合格报告。5支持性文件物业承接查验办法（建设部建房2010165号）6质量记录表格61单元房间查验交接表AAAGCJLGC0401（C/1）62户内工程查验表AAAGCJLGC0402（C/1）63楼层公共设施查验表AAAGCJLGC0403（C/1）64公共设备设施承接查验表AAAGCJLGC0404（C/1）65公共设备设施查验初检表AAAGCJLGC0405（C/1）66物业资料移交清单AAAGCJLGC0406（C/1）67钥匙承接查验表AAAGCJLGC0407（C/1）68公共设备设施移交清单AAAGCJLGC0408（C/1）设施设备安全管理办法1目的明确并规范设施设备的运行、维护、操作安全管理，保证人身及设施设备安全。2适用范围四川AAA物业管理有限公司各项目设施设备运行、维修、养护安全管理。3职责31项目部负责根据项目实际情况，制定相应设施设备的安全管理制度、操作规程，公司工程技术部负责各项目相关制度、规程等安全作业文件的审核，检查落实情况。32项目负责人、设施设备负责人负责安全管理工作的组织实施，查找并杜绝安全隐患。33各班组人员按规定执行。34各项目负责人为该项目安全第一责任人，设施设备维护部负责人为设施设备安全管理的第一责任人，各系统设施设备的责任人为安全主要责任人。4程序要点41设施设备维护部全体员工必须提高安全防范意识，协同秩序维护部认真做好安全防范工作。42设施设备维护部各专业工作人员，必须持证上岗，熟悉本岗位职责，掌握相关专业安全作业规程和安全技术措施。43建立交接班制度，当班值班员在交接班时严格按照交接班制度进行交接，检查设备的安全运行情况，发现隐患和故障必须处理完毕或找到解决问题的方法经主管同意后方可交接班。44建立并落实巡查制度、设备责任人制度，巡查所辖范围内机房、设备设施时，必须认真负责地进行安全检查，如发现有安全隐患，逐级上报，并及时采取措施排除隐患。45未经设施设备维护部主管批准，任何外来人员（包括外部门、外单位领导）严禁进入所有设备房（包括电缆井、管道井、泵房、机房、配电室、仓库等），如有来访者，必须办理登记手续，并有值班人员陪同监护。46建立钥匙管理制度，所有机房、设备间的钥匙必须有专人负责管理，工作人员配发的钥匙必须登记，离职时须交回所配发的钥匙；部门内外借用钥匙都必须登记，归还钥匙时须检查确认相应的机房、设备间设备设施完好，门已锁闭。47所有机房、设备间、水箱间、仓库、工作间等须按标准配置足够的消防器具，消防系统功能完好，并在醒目位置设置警示标识，在无人时必须将门窗锁好。48室内外电源控制箱/柜，锁具必须完好，在醒目位置设置警示标识，箱/柜门随时处于锁闭状态。49屋面女儿墙、高空安全栏杆、无防护栏的窗户、露台、损坏的井盖等危险区域必须设置相应的安全警示标识；有高空作业和工作的区域应设置临时的安全警示标识。410对于特殊作业（高空、电气、起吊、锅炉等），各专业主管须根据相关作业规程并结合具体工作特点，制定有效可行的安全防护措施，以保证人身及设备安全。411各类安全用具、脚手架、高梯等必须定期进行安全性能检验，禁止使用不合格或存在安全隐患的的工器具，每次使用前须仔细检查其牢固可靠性，确认安全后方可使用。412供配电系统的管理和运行、维护操作必须建立相关的管理制度和安全操作规程，明确配电系统的倒闸操作流程，配电系统运行、维护操作时的工作流程，落实工作票制度、工作许可制度、工作监护制度、工作间断、工作转移和工作终结制度，制定停电应急处理流程和预案。413空调系统、电梯系统、给排水系统等各系统设施设备的运行、维护、管理都必须制定相应的管理制度和操作规程、应急处理流程和预案。414按消防系统的管理标准，定期检查各消防系统功能是否正常，并督促消防维保单位定期对消防系统进行维保测试。415建立设备缺陷登记制度，设备存在缺陷，影响正常的运行时，应对缺陷设备进行登记，并上报主管领导采取措施予以尽快解决。416在供配电设备、电梯、消防或其它维修等具有危险性的设备设施维修、维保现场，必须设置“有人工作、禁止合闸”、“正在维修、请绕行”等相应的临时警示标识。417生活水箱间必须上锁，水箱检查孔须加盖上锁，透气孔须加装钢丝网等保护装置，避免小动物进入水箱内；定期清洗水箱、检测水质。418定期进行设备操作的安全培训，灭火器具的使用培训、应急预案的演练培训及消防系统的操作培训等安全培训，并留下质量记录。5支持性文件无6质量记录表格61钥匙借用登记表AAAGCJLGC0501（C/1）62倒闸操作票AAAGCJLGC0502（C/1）63工作票AAAGCJLGC0503（C/1）64水池（箱）清洗及消毒记录表AAAGCJLGC0504（C/1）设施设备维护管理工作计划实施细则1目的为了规范公司各项目设施设备的管理，督促项目部按公司要求制定设施设备的维护保养计划并按计划实施，便于公司和项目部监督检查设施设备维护保养工作的开展情况。2适用范围四川AAA物业管理有限公司各项目设施设备维护管理。3职责公司工程技术部和各项目经理负责设施设备管理各项年度工作计划的审核和落实督导；各项目设施设备负责人依照年度工作计划制定月度工作计划并组织实施、总结和汇报。4程序要点41计划的类别411设施设备维护部年度工作计划412设施设备维护部月度工作总结和下月工作计划42计划的编制421每年12月份由项目部设施设备管理部门依据合同约定服务标准，相关设施设备养护规范，编制下年度设施设备管理的年度工作计划，内容包括设施设备的维护保养、改造；部门管理制度的完善；安全、计量器具的外检；设施设备的管理培训、技术培训、应急预案培训等；以及其它完善管理措施的工作内容等。422每月月末由项目部设施设备管理部门完成月度工作总结，并根据年度工作计划和具体情况拟定下月工作计划。43计划的审核431各项目部设施设备管理部门编制的年度设施设备管理工作计划，由项目部负责人进行审核后上报公司工程技术部审核并存档。432各项目部设施设备管理部门月度工作总结和下月工作计划在月底报告该项目负责人，并同时上报公司工程技术部审核。433公司工程技术部在审核项目的年度、月度工作总结和计划时，应当发现并指出该项目工作计划中存在的不足，予以指导完善。44计划的执行和督导441各项目设施设备维护部每月按年度计划和月度计划开展设施设备的维护保养和管理等工作，项目部根据月度计划和总结检查监督月度工作的完成情况，并应纳入项目对部门的月度考核。442公司工程技术部根据项目部上报的年度、月度工作计划进行督促检查，核实工作计划的完成情况，并纳入项目的季度考评。5支持性文件无6质量记录表格设施设备维护部月工作总结月计划AAAGCJLGC0601（C/1）房屋及设施设备维修管理办法1目的保证公司各项目房屋共用部位及共用设施设备的完好，明确房屋及设施设备的维修管理程序。公司各项目应正确履行工作职责，减少紧急维修和设备故障，对房屋及设施设备应以计划维修保养为主，事后维修为辅，尽量避免事后维修。2适用范围四川AAA物业管理有限公司各项目对房屋及设施设备的维保、维修管理。3职责31项目设施设备维护部负责根据项目实际情况，制定房屋及设施设备的维护保养、维修计划，并负责计划的组织实施。32项目负责人督促、检查房屋及设施设备的管理及维护保养工作。33公司工程技术部负责检查维保计划及维保维修的实施情况。4程序要点41概念411预防性维修按事先规定的修理计划和技术要求进行的维修活动，称为预防性维修。412事后维修是对一些没有列入预防维修计划的项目，在其发生故障或性能降低到不能满足使用要求时才能进行的修理。413紧急抢修是对意外事件引发的故障进行的紧急修理，一般是偶然发生，不具有预见性。414技术改造是指原有的设施设备损坏较大影响正常的使用功能，且设备的零配件购买困难，或者设备经维修后已无多大使用价值，抑或设备的能耗较大，无法满足经济运行要求而进行的局部技术改造或整体更换。415外包维修是指按照国家或地方、行业规定，针对专业性较强的电梯、消防、空调、安防系统等设施设备，委托具备相应资质的专业公司进行的日常维护保养、维修、检测等工作；以及依靠物业公司自身条件难以完成的土建、装修、给排水、强电等其它维修、改造工作委托给具备相应资质的公司。合同金额大于2000元的外包必须经公司合同评审流程进行。42预防性维护保养421所有房屋及共用设施设备必须根据房屋及设施设备管理工作指引、项目管理制度及相关规程，进行定期检修及保养，并制订相应年度、季度、月度保养计划及保养项目。维保计划包括由项目工程人员实施的工作和技术改造、外包维修等工作。422相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能延长房屋及设施设备正常使用的寿命，并减少紧急维修的机会。423保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，须由设施设备维护部建立设备维修档案，以便分析故障原因，确定责任。424各系统的维护保养计划及保养检修项目由相关负责人制订，并提交项目设施设备维护部负责人统筹、审阅后上报公司工程技术部备案。425项目设施设备维护部负责人负责维护保养计划的执行和督导，须提前备好材料，做好工作安排，维保结束后及时填写质量记录。426进行正常系统维修保养及检修时，如对业户使用产生影响，必须提前5天通知客户服务部，由客户服务部发出通告，确定检修起止日期及时间（须尽可能减少对业户的影响范围），以便使受影响的业户做好充分准备。43事后维修和紧急维修431设备发生故障或性能降低到不能满足使用要求时，或者设施损坏较大，必须进行维修时，项目设施设备维护部应尽快制定维修方案，确定维修费用和时间，落实维修所需要的材料，以最短的时间进行维修处理。432必须进行紧急维修时，须立即通知设施设备维护部负责人，安排有关人员立即赴现场检查情况，并按实际情况进行处理。433如因紧急维修对业户产生影响时，须立即通知项目项目负责人，并由客户服务部向受影响的业户发出紧急通告，同时，需考虑尽量减少影响范围。434如发生故障的设备在保修期内，应做出适当的应急处理，以尽量减少对业户的影响，并立即通知有关供应商的保修负责人；如发生故障的设备需要物业公司自己维修，须按公司相关制度尽快购买所需材料进行维修处理。435紧急维修结束后，须填写维修记录及更换零配件记录，并以书面形式将故障原因、处理方法、更换零配件的名称、规格及数量、品牌等、处理结果、事故发生时间、恢复正常时间等向部门主管报告。5支持性文件无6质量记录表格61设备维修记录表AAAGCJLGC0701（C/1）62维修工作登记/统计表AAAGCJLGC0702（C/1）63系统设施设备维护/保养记录AAAGCJLGC0703（C/1）64设施设备管理检查表AAAGCJLGC0705（C/1）65业户报事处理单AAAWXWYJLKF0703（C/1）设施设备分类和编码规定1目的为了规范公司所管项目设施设备的分类和编码，便于对设施设备日常的维修、保养和管理。2适用范围四川AAA物业管理有限公司各项目设施设备的管理。3职责项目设施设备负责人按本规定对设施设备进行统一编号，建立设施设备台账，并在相应设施设备上设置标示卡；项目经理负责监督检查。4程序要点41编号规则001、002、开始设备设施序号设备设施类别编号项目代码42设备类别代码DYG低压配电柜FJ风机GL锅炉DJ对讲系统KZ电气控制柜DT电梯B水泵BYQ变压器KT空调GYG高压配电柜FDJ发电机XF消防设备AF安防设备LY楼宇自控设备43设施类别代码CP草坪灯TY庭院灯TS特色灯柱SS射树灯DM地埋灯SX水下灯HT花台灯S射灯YS延时B壁灯QB跷板T筒灯D吊灯XD吸顶MHQ灭火器XHS消火栓GC楼宇外立面光彩照明5支持性文件无6质量记录表格设备设施标识卡AAAGCJLGC0801（C/1）测量和监控装置管理规定1目的测量和监控装置是物业公司为客户、业主优质服务的一项重要基础设施。为保障测量和监控装置的正确性及准确性，发挥其有效作用，特制定本管理规定。2适用范围四川AAA物业管理有限公司各在管项目对测量和监控装置的管理。3职责各项目设施设备维护部负责人负责测量和监控装置台账的建立，制定检测计划，并负责日常管理和检测的实施。4管理要点41凡本公司所管理项目内的公共设备设施的计量仪表、检测仪器、仪表，以及维养工作所使用的仪器、仪表及测量工具均属定期检测的范围。主要包括设备设施附属的电能表、电压表、电流表、功率因素表、压力表、水温计/表、流量表、煤气表、水表、水温控制器等仪表；项目配备的万用表、钳形电流表、兆欧表、红外测温仪、红外测距仪、米尺、卡尺等工器具和绝缘靴、绝缘手套、高压验电笔等绝缘器具。42各项目必须分类建立测量和监控装置台账，根据国家及行业有关的规定和检测规范，对属强制性检验的仪器仪表、测量工具应制定送检计划，按期送有关部门进行检定。对一般指示性仪表可自行进行检定。43对在用的仪器、仪表、测量工具实行定期检验制度，自行抽检时可采用较高一级精度且检定合格的仪器、仪表与抽检样品进行比较，发现有问题的应及时检修并重新送有关部门检定。44新购置的仪器仪表和测量工具应进行首次检定才可用于管理现场，凡未经检定或检定不合格的仪器、仪表、测量工具不准用于管理现场。45工作人员发现管理和使用的仪器、仪表、测量工具不准或损坏时应及时报告主管，以便安排进行检定和更换，在未作出合格的鉴定意见前不得再用于管理现场。46各项目在日常管理中必须确保各水、电、气表铅封完整，如有异常须立即处理或报告相关单位。47测量和监控装置是项目管理的一个重要部分，未经许可，任何人均不得擅自改变或调整参数。48由能源公司抄录的水、电、气等计量表由相关的自来水公司、电业公司、燃气公司自行负责检测和校验，各项目负责日常的管理和检查，并按月、年分析比较能耗，发现异常及时与相关单位联系解决。49电能表、电压表、电流表等供配电系统内部计量表由运行电工负责巡查和抄录数据，每月应比较分析数据；对于重要客户或设备的计量电能表，如发现异常须立即进行检查核对或更换，如客户有异议再送相关专业检定部门检定。410供配电系统使用的绝缘手套、绝缘靴、高压验电笔等有强检要求的专用工器具，由相关责任人在其规定的有效期限前2个月上报班长，由主管统一组织送相关专业单位检定。411压力表、流量计、水表由给排水员工负责日常巡查和运行管理，每月应比较分析数据；对于空调、高压锅炉等有强检要求的设备的主要压力表和计量表，由相关责任人在其规定的有效期限前2个月上报班长，由主管统一组织送相关专业单位检定。412在使用过程中，如对测量和监控装置的正确性有疑问，可立即向班长、主管反映。413各项目应指定专人负责监测装置的日常使用维护，发现未经检定合格或已过检定周期、失效、损坏的监测装置应及时送相关法定检定机构进行维修、检定、校准或更换。414各使用部门应妥善保存各监测仪器仪表的检测报告，在相应仪表、仪器和器具上张贴检定合格标识。415测量和监控装置检定周期（见下表）序号器具名称使用场所检定周期备注1电能表内部计量一年一次自检（客户有异议时外检）2电压表内部计量一年一次自检3电流表内部计量一年一次自检4功率因素表内部计量一年一次自检锅炉、空调等重要设备一年一次外检5压力表消防、生活水泵等设备一年一次自检6水表内部计量一年一次自检7流量表内部计量一年一次自检（客户有异议时外检）8水温计/表内部计量一年一次自检9米尺检测工具一年一次自检10卡尺检测工具一年一次外检11万用表检测工具一年一次外检（主要用表）12兆欧表检测工具一年一次外检13数字钳形表检测工具一年一次外检14高压验电笔检测工具一年二次外检15绝缘手套绝缘用具一年二次外检16绝缘靴绝缘用具一年二次外检17绝缘棒绝缘用具一年二次外检5支持性文件物业服务监视和测量控制程序WXCX8246质量记录表格61测量器具台账表AAAGCJLGC0901（C/1）62测量、计量器具检测记录表AAAGCJLGC0902（C/1）63计量器具报废表AAAGCJLGC0903（C/1）64检测设备、仪器周期送检计划表AAAGCJLGC0904（C/1）设备完好率、房屋完好率统计规则1目的为了督导各项目不断提升房屋及附属设施设备的管理、维护水平，特制定本规则。2适用范围四川AAA物业管理有限公司各在管项目对设备设施及房屋的管理。3职责项目设施设备维护部负责对设施设备完好率统计和房屋完好率进行统计评定。4程序要点41一般管理原则411各项目设施设备维护部每月对设备完好率统计1次，每6个月对房屋本体及附属设施完好率统计一次，完好率不得低于物业服务合同约定的比例。412项目所有员工均有责任将房屋和设备的状态、缺陷向设施设备维护部门报告。413计算设备和房屋完好程度以百分制表示，全部完好的房屋为100分。414房屋评分以一个独立建筑为一个评分单位，可查一个评分单位，也可查几个评分单位；在进行评分时，一般以单个建筑区划整体为评分单位。415设备评分以系统为单位，并按照设备运行状态月报表上设备每项所占比例进行统计，然后每项结果相加等于总设备完好率。42统计方法421设备完好率计算公式每项设备完好率每项完好设备台数/每项设备总台数X100（设备能够正常运行即判定为完好设备）。422房屋完好率计算公式A完好率A评分单位面积B完好率B评分单位面积100A评分单位面积B评分单位面积43房屋检查评分（每一个评分单位的房屋按得分多少分成下列四等）43181分100分为完好房屋；43261分80分为基本完好房屋；43341分60分为一般损坏房屋；4340分40分为严重损坏房屋。435设备44房屋评分细则序号评分标准分值评分细则一承重结构18（一）框架、剪力墙钢砼等（18）1、个别地方混凝土块剥落，不影响结构牢固，各种节点稍有稀缝，扣1分。2、少量钢混凝土构件由于铁涨，引起混凝土块剥落，经修补仍可承受荷载，各种节点较明显稀缝，扣23分。3、钢混凝土构件由于铁涨引起较多混凝土块松脱剥落，钢筋锈蚀严重，扣45分。4、部分承重墙倾斜，弓凸或有裂缝，扣45分。5、部分或整垛承重墙倾斜，弓凸，裂缝严重，并有继续发展的趋势，扣1018分。二屋面10（一）屋平面、天台（7）1、防水层基本完好，虽有细缝及少量起壳，但不渗水，扣2分。2、防水层局部松酥起壳，个别地方有渗水，经修补后可解决，扣35分。3、防水层大部分酥松，起壳，引起普遍渗水严重，扣57分。（二）屋面上的压顶、泛水、天沟、地砖等（3）1、稍有起壳，裂缝，扣1分。2、起壳，裂缝较多，少量集水，经修补可解决，扣2分。3、起壳，裂缝普遍严重，集水严重，需翻修解决，扣3分。三外饰面16（一）外墙釉面砖、玻璃幕墙、外粉刷等（16）1、稍有起壳、裂缝，但不渗水不坠落，扣25分。2、少量起壳、裂缝，且有脱落危险，扣610分。3、大面积起壳，裂缝，剥落，严重损坏影响外观，扣1015分。四门、窗、扶手18（一）门窗（10）1、门窗基本完好，少量五金缺损，扣23分。2、少量门窗开关失灵及五金残缺，扣46分。3、门窗腐烂，翘裂变形，开关失灵，五金残缺，损坏超过10，扣710分。（二）油漆（8）1、油漆少量剥落、起壳，扣23分。2、油漆少量泛锈，扣45分。3、油漆较大面积剥落、锈蚀，扣57分。五楼内饰面10（一）墙面砖、地砖、粉刷等（10）1、稍有起壳，裂缝，但不脱落，扣23分。2、少量面砖、地砖起壳，裂缝、粉刷层脱落等，扣46分。3、较大面积面砖，地砖起壳，脱落，残缺，扣79分。六水、电、卫18（一）给排水系统附属设备等（8）1、个别地方防腐保温不良，附属配件缺损或轻微滴漏，扣2分。2、少量地方锈蚀严重，保温缺损及渗漏，扣3分。3、部分严重破损，经日常修补无法解决需更新，扣4分。（二）公共部位照明、开关、插座等（5）1、公共照明基本完好、开关、插座等零件个别损坏，扣2分。2、开关、插座等少量损坏，检查的公共照明10不亮，扣3分。3、较大量开关、插座等残缺破损及线路老化，乱设临时线，检查的公共照明有30不亮，扣4分。（三）公共厕所卫生洁具（5）1、设备完好，零件稍有损坏，扣2分。2、设备稍有损坏，少量零件损坏，扣3分。3、零件残缺不齐，设备部分损坏，使用不便，扣4分。七路面10（一）道路饰面、明沟、窨井等（10）1、道路饰面少量裂缝、起壳，明沟稍有裂缝，但不影响流水，窨井盖不平整，有缺损，扣24分。2、道路饰面较大面积的起壳、裂缝，明沟破损，窨井盖缺损严重，扣59分。5支持性文件无6质量记录表格房屋及设备设施运行状态报表AAAGCJLGC1001（C/1）设备档案管理制度1目的规范公司各项目设施设备档案管理。2适用范围四川AAA物业管理有限公司各项目设施设备维护部对设备档案的管理。3职责31项目设施设备维护部负责制度的组织与实施。32公司工程技术部和品质部负责项目对设备档案管理情况的监督与指导。4管理要点41设备档案的类型及保存期限411设备档案按存储介质的不同分为纸质和电子版本，同时具有纸质和电子版本的档案如工程图纸、合同、协议等档案，在建立纸质档案的同时，项目和设施设备维护部都应建立电子台账。412工程档案包括物业产权资料项目开发批准报告；规划许可证；投资许可证；土地使用合同；建设工程开工许可证；用地红线图等综合竣工查验资料竣工图包括总平面布置图、总竖向布置图、建筑、结构、水、暖、电、气等设备及附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图；建设工程竣工查验证书；建设消防查验合格证；公共配套设施综合查验合格书；供水合同；供电协议书、许可证；供气协议书、许可证；有线电视合格证；通信设施合格证；电梯合格证等施工设计资料地质报告书；全套设计图纸；图纸会审记录；设计变更通知单；工程预决算报告书；重要的施工会议纪要；隐蔽工程查验记录；沉降观测记录；其它可能会影响将来管理的原始记录等；其它应保存的工程资料。保存期限为“永久”。413设备档案包括设备设施台账；设备出厂合格证；设备使用说明书；设备安装、调试报告；保修卡、保修协议等。保存期限为“永久”。414合同、协议档案包括设备设施购买合同、设备维保合同、土建装饰、装修合同、设备更换改造合同等合同、协议。保存期限为“长期”。415维修保养档案设备大修、更新改造记录，设备日常维修、维护、保养记录；保存期限为“长期”。416运行档案包括设备运行记录，各种巡查记录以及其它应保存的运行记录，存期限为“2年”。417设施设备外委管理档案保存期限为“长期”。418公文档案包括设施设备维护部对内、对外发出及收取的工作函件、文件等。保存期限为“长期”。419部门质量管理体系档案包括部门制定的管理制度、作业指导书、操作规程以及其它支持性文件资料等文件。保存期限为“长期”，如有管理体系版本的更新，旧版本按照公司档案管理规定的流程进行销毁。4110其它管理档案包括部门培训记录，考核记录，奖惩记录，设施设备年度、月度工作计划、总结；能耗记录分析；钥匙领用记录；机房进出记录；工器具清单等。保存期限为“2年”。42设备档案建立421项目设施设备维护部在接管物业后应将管辖范围内主要设备设施建立机电设备台帐；设备台帐应保持与设备现行状态一致，应将诸如设备封存、停用、限制使用范围、调迁、报废或更换零部件及大中修情况及时分别在设备台帐上予以登录。422接管的工程档案应按专业进行分类，建立工程档案总目录，每盒档案内建立该盒资料分目录。423涉及工程的合同、协议档案一般由项目统一保管，部门可保管复印件，应建立合同、协议总目录，每盒档案建立分目录。424运行档案原则上每月归集一次，将当月所有运行、维护、维修、保养等记录按专业或系统进行分类保存，每盒档案建立分目录。425公文档案应单独建立档案盒，按收发文的时间先后顺序建立目录。426部门质量管理体系文件应单独建立档案盒，每盒档案建立分目录。427其它管理档案按项目或名称的差异分别存放，每盒档案建立分目录。428档案盒册封的样式按照公司品质部统一下发的格式制作。43设备档案管理431设备档案可由设施设备维护部或者项目指定专人负责。432档案必须保存在安全的场所，做好防火、防盗、防潮、防虫鼠、放损坏、防变形工作，档案室内必须设置灭火器。433档案室必须随时关闭，档案室和档案柜的钥匙由专人保管。434工作人员借阅档案时，须填写文件/记录借阅登记表，交还时注销。借阅人不得转借、涂改、增删、污损资料，到期后应及时归还。5支持性文件档案管理规定AAAZH14（C/1）6质量记录表格61设备台账表AAAGCJLGC1101（C/1）62设施设备清单AAAGCJLGC1102（C/1）63档案目录表AAAZHJLZH1302（C/1）64文件/记录借阅登记表AAAZHJLZH1303（C/1）65文件更改申请表AAAZHJLZH1304（C/1）66文件复制申请表AAAZHJLZH1305（C/1）67文件/记录销毁登记表AAAZHJLZH1306（C/1）68册封条模板AAAZHJLZH1309（C/1）69各部门存档资料明细表AAAZHJLZH1310（C/1）公共能耗管理及考核制度1目的科学规范公司各项目的能耗管理，加强项目的能耗控制，降低能耗成本，提高公司经济效益。2适用范围适用于四川AAA物业管理有限公司总部对各项目公共能耗的监管及项目对公共能耗的管理。3职责31公司各项目设施设备负责人应根据本项目的实际情况，制定年度节能降耗目标、节能降耗的管理方案，明确各系统设施设备节能运行的管控方法。32公司工程技术部、各项目负责人负责公共能耗管理的监督、检查和考核。4管理要点41管理的一般性原则411所有能耗控制管理措施以不降低服务品质，不影响客户/业主正常工作、生活，不侵害客户/业主正当权益为前提。412做好节能降耗的宣传工作，使每一名员工都能明白节能的重要性并自觉参与节能降耗工作；任何员工发现有不合理的浪费能源现象，均应制止并向项目领导汇报。413鼓励员工提出对节能降耗管理有益的建议，对于采纳后效果显著的建议，项目和公司应根据情况予以奖励。414各项目所有公共能耗表均应建立能耗台账，每月统计当月实际能耗用量；每日定时抄录水电气总表，并进行比较分析，关注水、电、气计量有无异常；每月定时抄录、统计地下车库照明、电梯、总平照明、水泵等耗能较大的系统计量表并详细进行汇总分析，包括总、分表之间的计量差异、线路损耗是否在合理范围内，及时查找异常原因。415各项目每月定期上报水电气的公共能耗总用量，公司工程技术部要建立各项目能耗档案，跟踪项目的能耗情况，发现异常及时跟进处理。416积极组织推广、应用节能新、新工艺、新设备、新材料，总结交流节能和经验；对于能耗较大的设施设备，应采取有效措施进行整改。417项目应定期检测能源计量器具，保证各种计量器具的准确完好。418结合设备责任人制度，将节能降耗管理落实到具体责任人。42节电部分的管理421应根据地下室、总平路灯、光彩、通道等照明区域要求的不同，分别制定照度标准和开关时间，并根据天气和环境的变化适时调整开关时间。422新接管的项目，在满足基本照度和业主/客户要求的情况下，尽量减少灯具的数量，采用节能灯具（有条件的项目可采用LED等高效节能光源）。423楼梯间和通道照明开关尽量采用声光控开关或红外感应开关，如果未能采用声光控开关或红外感应开关，应设置相应的节约用电的提示标识，加强巡视，及时关闭不必要的照明。424办公室电脑、打印机、传真机、复印机、空调、照明等用电器具，下班后应及时关闭电源。425无人值守的设备机房、设备间等房间应随时关闭照明开关，有人值守的机房日常开启值班区域照明，巡视时开启机房内照明，巡视完毕后及时关闭。426合理安排电梯运行时间，夜间和周末应根据实际情况调整电梯运行数量。427在负荷不超过额定值的情况下，尽量减少变压器的投用数量，轮换启用两台变压器中的一台；保持电容补偿柜随时处于最佳工作状态，以降低电能损耗。428根据天气情况决定空调的开启或关闭，夏天室外温度在30以上开启，冬天根据室外气温灵活掌控；夏季温度设定在26以上，冬季设定在20以下；开启空调时须关闭门窗，避免损耗。429合理安排送排风机、景观水泵等其它动力设备的运行时间。4210按计划实施设备的维保，保证设备正常、经济的运行方式。43节水部分的管理431各项目每月用水量原则上不能超过自来水公司分配的用水指标，超过指标时应及时与自来水公司沟通调整，并采取措施控制用水量。432合理安排保洁、绿化用水，避免在雨后浇灌植物或减少浇灌水量。433水泵、水箱/池、给水管路、闸阀、水嘴无损坏，无跑冒滴漏现象。434卫生间等公共区域采用节水型龙头、水箱，设置节约用水的提示标识。435合理调整喷泉出水压力和出水量；景观水池可种植能够改善水质的旱伞草、睡莲、香蒲、荷花、鸢尾、野慈姑、金鱼草水生植物，尽量减少水池的清洗、换水频次，避免不必要的水资源浪费。436生活水箱/池和消防水箱/池在清洗前严禁将水直接排放，必须将原箱/池内水加以利用。437给水管发生爆管、渗漏现象时，设施设备维护部应立即关闭相关闸阀，组织力量在最短时间内完成维修，并确定具体损失费用。44节气部分的管理441使用燃气的项目，应建立燃气使用管理制度，明确燃气的安全、节能管理。442使用燃气后，除应关闭用气设施开关外，须及时关闭燃气管道上的闸阀。443燃气灶火量应适中，避免燃气开的过大造成浪费和危险。444应定期检查用气设施和管道，避免燃气泄漏。45能耗管理的考核451负有公共能耗管理责任的公司各项目，在制定的年度预算中，必须根据上一年度实际产生的水电气公共能耗以及项目的实际情况，设定本年度公共能耗的计划用量指标，上报公司审核后将在年终就本年度实际产生的公共能耗和计划用量指标进行对比考核，考核结果与项目的年度考核挂钩。452项目应将公共能耗的年度管理指标，下发到设施设备维护部，部门应将年度指标分解到月，并做好每月的能耗统计分析工作，及时查找超出计划指标的原因，提出应对方法。453公司对负有公共能耗管理责任的各项目的日常检查、考核工作，包括各系统设施设备的节能运行方案及实施情况；每月所有公共能耗的统计及分析；每月及时上报公司公共能耗实际用量；各种节约用电、用水、用气的标识是否齐全、有效；节能挖潜的工作是否有效等。5支持性文件无6质量记录表格61公区水、电、气抄表记录AAAGCJLGC1201（C/1）62公共能耗实际用量统计表AAAGCJLGC1202（C/1）63能耗统计分析图表AAAGCJLGC1203（C/1）机房管理制度1目的设备机房的管理是物业服务的一项重要工作，为了规范公司各项目设备机房的管理标准，明确项目的管理职责，特制定本制度。2适用范围四川AAA物业管理有限公司各在管项目对各类机房的管理。3职责项目设施设备维护部应建立主要机房的管理制度，明确设备机房、管井的管理标准。4管理要点41机房包括强电井、给排水管井、生活水泵房、水箱间、消防水泵房、空调机房、冷热交换机房、新风机房、弱电井、电梯机房、消防监控室、发电机房等。42机房是物业各系统安全稳定运行的关键部位，未经设施设备维护部主管或上级同意，非工作人员不得入内。如有违者，值班人员必须立即制止，如有来访者，必须进行登记。43主要设备机房如高低压配电房、发电机房、电梯机房、生活水泵房和消防水泵房、空调机房必须建立相应的机房管理制度，并悬挂上墙，明确机房的管理要求和标准。44主要设备机房如高低压配电房、发电机房、电梯机房、生活水泵房和消防水泵房、空调机房必须设置机房进出人员登记表，除机房值班人员和责任人外，项目部门内、外其他员工和所有外来人员都必须登记。45机房不得堆放杂物，严禁烟火，地面及设备外表应清洁无尘，各项目应根据服务标准规定清洁机房的频次，原则上电梯机房、水泵房、配电房、发电机房、空调机房每周不低于1次，其它设备间、井道每月最低不少于1次。46有人值守的空调机房、配电房等主要机房，须建立值班记录。47保持机房通风、照明、消防器材、设备标识标志的完好齐全，保证应急灯在停电状态下能正常使用。48做好机房的防水、防潮、堵塞漏洞等工作，主要设备机房如高低压配电房、发电机房、电梯机房、生活水泵房和消防水泵房、空调机房设置挡鼠板，严防蛇、鼠等小动物进入设备房内。49机房钥匙由专人负责，不得自行配制备用，离开时须及时关门或上锁。5支持性文件设施设备安全管理办法WXCD/XGGC05（C/1）6质量记录表格机房进出人员登记表AAAGCJLGC1301（C/1）设施设备专项外委管理办法1目的规范设施设备的外委及其它工程外委的管理。2适用范围四川AAA物业管理有限公司各项目设施设备维护维修、更新改造、检测及其它工程维修的外委管理。3职责31项目根据设施设备的状况和设施设备维护员的技术力量配置，判定所管辖设备设施的维修保养、更新改造、检测和其它工程维护维修是否需要委托专业单位。32项目设施设备维护部负责对外委单位的管理。33公司工程技术部负责对上报的外委项目或产品提供技术标准和要求，或对相关技术要求和标准进行审核完善；协助公司经营拓展部与外委单位或产品供应商进行谈判。4要点41外委范围411技术含量高