某农产品批发市场冷链物流中心建设项目资金申请报告（126页专业规划设计院设计规划）

某农产品批发市场冷链物流中心建设项目资金申请报告项目编号审定审查项目负责人某某咨询有限责任公司二OO九年九月目录第一章总论111项目提要112项目建设背景513主要技术经济指标714主要研究结论及建议915资金申请报告编制依据9第二章项目单位的基本情况1121项目建设单位基本情况1122项目建设单位经营理念12第三章申请资金的理由和政策依据1431申请资金的理由1432政策依据18第四章项目市场分析2141冷藏物流市场分析2142区域经济市场分析3043项目建设的必要性32第五章项目基本情况3551项目建设条件3552项目建设规模与建设内容3853冷链物流中心定位3954冷链物流中心的功能40第六章项目设计方案4161建筑工程设计方案4162技术工艺及设备5163总图运输5964环境保护6365劳动安全6566职业卫生6867消防6968建筑节能72第七章项目招标方案及组织管理7471项目建设管理7472招投标初步方案7573工程评标7674项目组织机构与人力资源配置80第八章项目实施进度8381建设期8382项目前期工作8383项目建设工期安排83第九章总投资估算及融资方案8591投资估算8592总资金分年使用计划8893融资方案89第十章项目财务评价90101财务评价90102评价指标93103评价结论95第十一章社会效益评价96111促进当地经济发展96112带动相关产业发展96113增加地方财政收入96114增加就业机会97第十二章项目风险分析及防范措施98121项目的主要风险因素识别98122风险程度分析98123防范和降低风险的对策100附表附表1投资估算表附表2流动资金估算表附表3主要经济数据与评价指标表附表4总成本费用估算表按要素分附表5固定资产折旧估算表附表6无形资产与其他资产摊销估算表附表7利润与利润分配表附表8项目投资现金流量表附表9财务计划现金流量表附表10借款还本付息表附表11资产负债表附表12敏感性分析汇总表附表13概率分析表附图附图1盈亏平衡图附图2敏感性分析图附图3累计概率图附图4冷链物流中心平面布置图附图5冷链物流中心位置图附件附件1项目单位营业执照附件2项目单位组织机构代码附件3项目单位2008年度审计报告附件4建设项目土地使用权证附件5甲方（某市东方房地产开发有限公司）与乙方（某物流有限公司）签订的项目建设合作协议附件6建设项目的核准文件附件7建设项目规划意见附件8环境评价文件附件9项目建设资金落实的证明材料附件10项目资金收支审计报告附件11工程进度全景照片附件12四川省特级品牌物流服务企业荣誉证书附件13项目单位对资金申请报告内容及附属文件真实性负责申明第一章总论11项目提要111项目名称某物流中心建设项目112项目建设单位名称某物流有限公司住所某市经济开发区某村A15号2楼法定代表人李俊注册资本600万元人民币企业类型有限责任公司（自然人投资或控股）经营范围贷运代办、信息配载、仓储服务、文化体育用品及器材、建材及化工用品、家具、装饰装潢材料、农畜产品。项目单位简介某物流有限公司成立于二00八年八月，注册资金600万元；公司地址位于某市经济开发区商贸园某村，现有主要经营管理人员22人，其中具有大专以上学历的15人。随着某市经济贸易的快速发展，各条高速公路和铁路项目的全面启动，为了满足某市内及周边地区的商贸物流发展需要，公司按照“发展大商贸、促进大流通”的发展思路，投资建设了“某某村商贸物流园”，主要从事货运代办，信息配载，仓储服务，销售针纺织品，文化体育用品及器材，建材及化工产品，机械设备，五金交电，电子产品，家具、装饰装潢材料、农畜产品等项目产品的加工、仓储、销售等经营活动。公司在经营管理上，遵循“以人为本、现代信息物流”的经营理念，建立了物流公共信息查询系统、物流电子政务信息系统、物流电子商务信息系统等现代电子化办公设施设备，为方便客户签约和缩短交易时间奠定了良好的基础。113项目建设地点项目建设地址位于某市经济开发区商贸园中坝，临巴（中）达（州）路、巴（中）广（元）高速、巴（中）乐（坝）铁路火车站、东城汽车站”；项目选址符合某市相关规划，某市规划和建设局颁发了建设项目选址意见书，同意项目选址。项目设计建设用地由B区及D区组成，其中B区的占地面积为70739平方米，D区的占地面积为71061平方米。总用地面积为14180平方米（合2127亩）。建设地点的交通便利，水、电供给条件良好。根据建筑抗震设计规范局部修订，抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为015G。本项目建筑按抗震设防烈度度，能够保障建筑安全。114项目建设规模及内容某村农产品批发市场冷链物流中心拟用地2127亩,总建筑面积为21000平方米。建设用于肉食类、速冻食品等贮藏的低温冷库5000平方米；建设用于优质水果和精品蔬菜、蛋品、奶制品等贮藏的高温冷库6000平方米；建设用于干货和其他商品存储配送的普通仓库4000平方米；建设与冷库配套瓜果蔬菜、农产品和畜产品等产品半加工、精加工、深加工的加工车间5000平方米，办公生活及其他辅助用房1000平方米。购置冷藏车30辆、高架叉车12台、货架2000组、冷柜及性能、理化指标等检测中心一组，形成15000吨农产品冷链系统。配套设施建设包括给排水工程、供电工程、环保设施。详见表11建设规模及内容表表11建设内容数量单位房屋、建筑低温冷库5000高温冷库6000普通仓库4000加工车间5000办公生活及其他辅助用房1000设备采购冷藏车30辆高架叉车12辆货架2000台冷柜及性能、理化指标等检测中心1套配套设施给排水工程1套供电工程1套环保工程1套115工程进度安排本项目的建设工期为24个月，从2008年10月至2010年9月。（详见项目进度横道图）116项目总投资及资金筹措（1）投资估算本项目规模总投资估算为6703元。其中建设投资6379万元（含建设期利息），铺底流动资金324万元。具体如“表12投资估算汇总表”所示投资估算汇总表表12序号费用名称投资额合计占项目投入总资金估算说明1建设投资6379951711建设投资静态部分61029103111建筑工程费31154647112设备及工具购置装工程费177264114工程建设其他费用9291386115基本预备费29143312建设投资动态部分277414121涨价预备费0000未考虑122建设期利息2774142铺底流动资金324483全额流动资金的303项目总投资12670310000（2）资金来源本项目资金来源为申请中国农业发展银行贷款5000万元，企业自筹17032万元（含铺底流动资金），占规模总投资的2541。12项目建设背景我国食品冷链产业发展的滞后导致数量惊人的食品浪费，并且带来了极大的食品安全隐患。随着易腐食品市场不断扩大，我国食品冷链产业迎来了大发展的历史机遇期，投资食品冷链产业恰逢其时。国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知国发20098号指出“当前，国际金融危机对我国实体经济造成了较大冲击，物流业作为重要的服务产业，也受到较为严重的影响。制定实施物流业调整和振兴规划，不仅是促进物流业自身平稳较快发展和产业调整升级的需要，也是服务和支撑其他产业的调整与发展、扩大消费和吸收就业的需要，对于促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力具有重要意义。”经过近三十年的改革开放和发展，我国农村正在从自然经济向现代经济过度，基本实现了从计划经济体制向社会主义市场经济体制的转移，市场机制逐步成为农村资源配置的决定性因素，形成多层次、多渠道、多主体的农村商品流通体系新格局，农村商品流通体系建设取得了重要进展。20世纪90年代以来，中国的商品流通业变革和现代化进程明显加快。特别是进入新世纪以来，物流配送呈快速发展态势。如何适应新形势，发挥优势，调整发展战略，积极而又稳步地与现代营销方式对接，是需要认真研究的问题。党的十六届五中全会将推进社会主义新农村建设的任务提上了我国当前最重要的国事日程。加强农村商品流通体系建设是落实中央、国务院一系列关于“三农”问题的政策和措施，稳定提高农民收入的重要保障。国务院要求，要加快现代物流设施建设，统筹规划，合理布局；通过建设，积极推进现代流通组织形式。同时,商务部部署的“万村千乡”工程，重点推动农产品流通标准化和规模化，构建与轨迹市场接轨的农产品流通体系。四川省委、省政府制定的关于实施我省农业和农村经济结构战略调整的意见中也进一步明确了四川省农业的发展方向“加速农业产业化的进程，要从良种、高产、高效和深加工的方面全面推动农业产业化。”因此，某物流中心的建设是大势所趋，工程内容既包括仓储设施、贮藏设备等硬件系统。本建设项目是非常及时和必要的。13主要技术经济指标本项目主要技术经济指标详见表13。主要技术经济指标表表13序号指标名称单位数量备注1项目占地面积平方米141802127亩2总建筑面积平方米210003容积率1484项目总投资万元670341建设投资万元610242建设期利息万元27743铺底流动资金万元324流动资金的3044资金筹措万元7462其中借款万元5000项目资本金万元1703资本金比例25425年平均营业收入万元93696年平均营业税金及附加万元5387年平均总成本费用万元72068年平均利润总额万元16259年平均所得税万元40610年平均净利润万元121911年平均息税前利润万元171112年平均增值税万元69913总投资收益率229314资本金净利润率558015项目财务内部收益率所得税前249116项目财务净现值所得税前万元586817项目投资回收期年56418项目财务内部收益率所得税后196219项目财务净现值所得税后万元361420盈亏平衡点（生产能力利用率）576414主要研究结论及建议1、结论某物流中心项目工程的建设,将会充分发挥某作为农业大市服务川东北乃至全省、全国的作用，本次建设工程是非常必要的，项目建设符合国家产业政策和投资方向，辐射带动面广,有利于促进农业结构调整和增加农民收入，带动地方经济的发展；通过对农产品批发市场冷链物流中心建设项目的发展趋势分析表明，本项目有广阔的市场前景；项目建设条件具备；工程方案功能完善，有利于提高市场档次和辐射力；对项目的财务效益进行测算分析结果表明，项目的盈利能力和偿债能力较强，且具有一定的抗风险能力。项目建设可行。2、建议（1）根据国家有关优惠政策，制定相应政策，降低成本。（2）应进一步落实建设业主自筹资金。（3）建议强化软件建设，提高管理水平。坚持管理法制化，健全各项规章制度。15资金申请报告编制依据1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、建设项目经济咨询评估指南；3、汶川地震灾后恢复重建条例（中华人民共和国国务院令第526号）；4、国务院关于做好汶川地震灾后恢复重建工作的指导意见国发200822号；5、四川汶川地震灾后恢复重建总体规划；6、某市“512”地震灾后恢复重建规划纲要；7、某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；8、国务院办公厅国务院办公厅转发商务部等部门关于进一步做好农村商品流通工作意见的通知；9、国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知国发20098号；10、国家发展改革委物流业调整与振兴专项投资管理办法；11、建设业主提供的其它有关地勘、方案设计等建设资料。第二章项目单位的基本情况21项目建设单位基本情况四川省某物流有限公司成立于二00八年八月，注册资金600万元，法定代表人为李俊，住所位于某市经济开发区商贸园某村A15号2楼。现有主要经营管理人员22人，其中具有大专以上学历的15人。随着某市经济贸易的快速发展，各条高速公路和铁路项目的全面启动，为了满足某市内及周边地区的商贸物流发展需要，公司按照“发展大商贸、促进大流通”的发展思路，投资建设了“某某村商贸物流园”，主要从事货运代办，信息配载，仓储服务，销售针纺织品，文化体育用品及器材，建材及化工产品，机械设备，五金交电，电子产品，家具、装饰装潢材料、农畜产品等项目产品的加工、仓储、销售等经营活动。某某村商贸物流园具有明显的区位优势与广巴高速、达巴高速、通巴快车道、广达铁路紧密相连，与火车站、东城客运站、公共汽车站近在咫尺；在某市城市建设和交通规划中杨家坝工业区、黄家沟仓储区、市文化艺术中心、城市体育馆、会展中心、桑园坝休闲广场都与之相邻；市职业技术学院、宕梁医院、五中、十一小、七星农贸市场、汽配街等均为物流园提供了良好的商业配套和发展环境。目前，公司正开发建设位于巴广高速公路出入口的某市十大重点建设工程之一“某物流园”，该项目总占地300亩，分A、B、C、D四个区建设，项目规划建筑面积15万平米，其中“某物流中心建筑面积为21万平米，项目层高为4245米，柱网距均在69米之间，可充分满足货物输入输出及消防车辆进出的要求。建成后的农产品批发市场冷链物流中心将以其优良的工程质量、科学的设计、合理的布局、优美的环境和特色的经营思路、完善的售后服务管理体系及服务文化体系，让巴城人民真正体会到某商业新天地。某物流有限公司被四川省品牌建设项目（企业）评审组委会和四川省品牌物业促进中心授予“四川省特级品牌物流服务企业”称号。根据估算，某村商贸物流园建成运营后年可实现利税3000万元，提供就业岗位3000余个；能有效解决城市传统商贸物流形式的脏、乱、差现象，我司将逐步把该园打造成为立足某辐射全国的物流网络。22项目建设单位经营理念公司在经营管理上，遵循“以人为本、现代信息物流”的经营理念，建立了物流公共信息查询系统、物流电子政务信息系统、物流电子商务信息系统等现代电子化办公设施设备，为方便客户签约和缩短交易时间奠定了良好的基础。公司建立了“产权清晰、职责明确、管理科学”的现代企业制度，实行了决策层、实施层和监督层相分离的企业内部发展、约束机制，建立了“以资本增值为比例的分配激励机制”和“以人为本、以诚信求生存、以品牌求发展”的经营理念，致力打造一支高素质、强有力的员工队伍。为某的商贸物流业开创新局面。第三章申请资金的理由和政策依据31申请资金的理由311投资冷链物流业恰逢其时我国食品冷链产业发展的滞后导致数量惊人的食品浪费，并且带来了极大的食品安全隐患。随着易腐食品市场不断扩大，我国食品冷链产业迎来了大发展的历史机遇期，投资食品冷链产业恰逢其时。食品冷链是指易腐食品从产地收购或捕捞之后，在产品加工、贮藏、运输、分销和零售直到消费者手中，其各个环节始终处于产品所必需的低温环境下，以保证食品质量安全，减少损耗，防止污染的特殊供应链系统。我国平均食物年产值约为3000亿美元，超过20的食物由于没有很好地冷藏，在运输过程中被浪费。仅水果、蔬菜等农产品在采摘、运输、储存等物流环节上损失率就达2530，每年有总值约925亿美元的农产品在运输中损失，腐烂损耗的果蔬可满足近2亿人口的基本营养需求，损耗量居世界首位，而发达国家的果蔬损失率则控制在5以下。欧、美、日等国食品冷藏运输率达8090，东欧国家约50，而我国只有10左右。由于缺乏完善的冷链，也造成了某些食品零售价高居不下，一些易腐食品售价中甚至有高达7成是用来补偿物流过程中损失的货物价值。而按照国际标准，易腐物品物流成本最高不超过其总成本的50。与此同时，我国对高价值的易变质、需冷冻食品的生产和消费都在增加，这更加大了冷链市场的缺口。从生产来看，目前我国的肉类食品厂有2500多家，年产肉类6000万吨，产量以每年5左右的速度递增；速冻食品厂2000多家，年产量超过1000万吨，并以每年20的幅度递增；冷饮业4000多家，年产量150多万吨，产量以每年7左右的速度递增；乳品业1500多家，产量800万吨，每年以30的速度递增；水产品产量4400万吨，每年以4的速度递增。从消费来看，速冻食品销售额连续多年在全国连锁超市所销售的食品日用品中名列前位。以牛奶为主的乳制品消费年平均增长率在1020之间，位居世界首位。预计2010年，我国冷饮市场消费总量将达到260万吨，人均消费量可达2公斤/年；肉类加工和消费都将进入一个高速发展时期。有专家估算，目前我国已有冷藏容量仅占货物需求的2030，日益扩大的易腐食品市场给冷链产业带来了发展的良机。312项目建设能扩大内需，促进区域经济的发展中央经济工作会议12月8日至10日在北京举行，胡锦涛温家宝发表重要讲话。会议提出，必须把保持经济平稳较快发展作为明年经济工作的首要任务。“要以提高居民收入水平和扩大最终消费需求为重点，调整国民收入分配格局。提高居民收入在国民收入中的比重，继续做好调整企业退休人员养老金工作，提高居民财产性收入，大力促进农民消费，稳定发展住房消费和汽车消费，着力发展服务消费和旅游消费，不断增强最终消费能力。”本项目的建设能够促进商品的流通，特别是易腐、易烂食品的流通，间接地扩大了内需。物流业具有带动能力强的特点，某物流中心的建设可以带动产品生产基地发展，农业高新技术的开发与研究，交通储运及文化娱乐等产业的发展。项目建成后对区域经济的发展具有一定得带动作用。313项目的建设是市场的迫切需要某位于四川省东北部，大巴山南麓，东邻达川，南接南充，西抵广元，北接陕西汉中，是川东北重要的交通枢纽和商品集散地。独特的区位优势造就了建立“某物流中心”已迫在眉睫，且市场前景广阔。该项目的建设是贯彻市委、市政府关于实施“四大战略”、“五个突破”、“打好老区建设翻身仗”的发展思路的实施举措。随着世界经济的快速发展和现代科学技术的迅猛发展，物流业作为国民经济中的一个新兴的服务部门，正在全球范围内得到飞速发展。相对世界发达国家物流业而言，中国物流业尚处于发展阶段,尤其在西部才处于起步阶段。当前我国已经形成买方市场，流通业已经从末端产业变成了引导消费、促进生产的先导性产业，即消费通过流通决定生产。要充分认识流通业在国民经济中的重要地位与作用，努力推进我国流通业的大发展。改革开放30年来，全市国民经济持续快速发展，经济结构发生了巨大变化，但目前仍存在地方经济发展缓慢，产业结构不尽合理的现象。该项目的建设符合国家产业政策，是“服务三农”、“构建和谐社会”的富民、惠民举措。党中央、国务院把加快解决“三农”问题放在更加突出的战略位置，连续四年发了关于“三农”问题的中央一号文件，明确提出了建设社会主义新农村的重大历史任务，并采取了一系列统筹城乡发展、支农惠农的重大举措。农业产业化的发展被放在了空前的地位和高度。随着西部大开发的推进和国家政策倾斜，西部地区人们的消费能力将逐渐增强，生活水平将会不断提高，本项目就是积极响应党中央的号召，拟通过修建某物流中心，用以改善某目前物流不畅、流通环节过多、最终商品到消费者特别是农民手中时价格偏高、产品质量得不到保障等问题，同时可以通过该项目的建设并利用公司目前所有的销售网络形成一套完整的购销网络，从农民手中将其土特产收购回来加工整理后再向外面市场推出，既可给农民增收，又可对外推销地方特产，树某品牌。314项目建成后社会效益明显增加地方财政收入本项目建成后年新增营业税及附加548万元，交纳所得税443万元。增加就业机会该项目可以增加一批包括储运、服务行业、基地生产等约600人的就业机会。可以为某市解决下岗职工再就业问题作出贡献。32政策依据国家出台扩大内需十项措施，总投资约需4万亿元，确定了钢铁、汽车、船舶、石化、纺织、轻工、有色金属、装备制造和电子信息、物流十大产业振兴规划。其中物流业为唯一的一个第三产业。物流业列入十大振兴产业，根据物流业调整和振兴专项规划与物流业调整和振兴专项投资管理办法，本项目符合国家物流业业发展方向和产业发展政策。根据物流业调整和振兴专项规划，物流业重点工程项目范围包括（1）多式联运、转运设施工程。依托已有的港口、铁路和公路货站、机场等交通运输设施，在重点地区和综合交通枢纽地区建设的集装箱多式联运中转设施和连接两种以上运输方式的转运设施。（2）物流园区工程。在物流节点城市、制造业基地和综合交通枢纽地区建设的货运服务型、生产服务型、商业服务型、国际贸易服务型或综合服务型物流园区。（3）城市配送工程。为全社会流通企业和消费者提供专业化服务的物流配送中心。（4）大宗商品和农村物流工程。大宗商品和特种商品物流项目，鲜活农产品储藏、加工、运输、配送、销售等环节实行温度控制的冷链物流项目，以及农村农业生产资料、日用消费品配送中心项目。（5）制造业与物流业联动发展工程。为制造企业提供原材料采购、仓储、配送等服务的第三方物流项目。（6）物流标准和技术推广工程。对现有物流设施的标准化改造项目、国家物流标准推广示范项目、物流新技术的推广应用项目等。（7）物流公共信息平台工程。信息资源共享的行业和区域物流公共信息平台，以及面向中小企业的物流信息服务平台。（8）应急物流工程。应急生产、流通、运输和物流企业信息系统和应急物流设施项目。上述八项重点工程，国家发展改革委将根据年度内物流专项投资规模情况，分步组织实施。物流业调整和振兴专项投资管理办法第三条提出的物流业八项重点工程项目，国家发改委将根据年度内专项资金规模情况，分步组织实施。2009年扶持的范围是（1）农产品冷链物流项目。鲜活农产品储藏、加工、配送、销售等环节实行温度控制的冷链物流项目。（2）物流配送工程。为全社会流通企业和消费者提供专业化服务的物流配送中心。（3）制造业与物流业联动发展工程。为制造企业提供原材料采购、仓储、配送等服务的第三方物流项目。（4）物流标准和技术推广工程。对现有物流设施的标准化改造项目、国家物流标准推广示范项目、物流新技术的推广应用项目等。（5）物流公共信息平台工程。信息资源共享的行业和区域物流公共信息平台，以及面向中小企业的物流信息服务平台。第四章项目市场分析41冷藏物流市场分析411冷藏链和冷藏物流的概念冷藏链（COLDCHAIN）是易腐物品在加工制作、贮藏、运输、分配流通各个环节和过程中，始终处于规定的低温状态，保证物品质量、减少物品损耗的一项系统工程。冷藏物流是随着科学技术的进步、制冷技术的发展而建立起来的，是以冷冻工艺学为基础，以制冷技术为手段，在低温条件下的物流现象，是需要特别装置，需要注意运送过程、时间掌控、运输型态、物流成本所占成本比例非常高的特殊物流形式。冷藏物流应遵循“3T原则”产品最终质量取决于在冷藏链中贮藏和流通时间（TIME）、温度（TEMPERATURE）和产品耐藏性（TOLERANCE）。“3T原则”指出了冷藏食品品质保持所允许的时间和产品温度之间存在的关系。由于冷藏食品在流通中因时间温度的经历而引起的品质降低的累积和不可逆性，因此对不同的产品品种和不同的品质要求，有相应的产品温度控制和贮藏时间的技术经济指标。412我国冷链物流市场概况（1）我国鲜活农产品流通存在的主要问题（2）冷链物流是解决上述问题的重要途径减少产后损失，延长流通半径防止变质，确保消费安全商品化处理，促使商品均匀上市，反季节销售，增加农民收入增强农产品的国际竞争力，应对贸易技术壁垒落实科学发展观，促进农业可持续发展（3）我国冷链物流的发展机遇科学发展观、建设新农村、建设资源节约型社会的方针是冷链物流发展的客观要求对优质农产品的消费需求为冷链物流发展提供了市场推动力促进农民增收成为冷链物流发展根本目的增强国际竞争力、应对贸易技术壁垒是发展冷链物流的必然选择冷链物流发展机遇解决“三农”、科学发展观，以及消费需求拉动（4）面临的挑战冷链物流会导致成本及销售价格上升，影响竞争力，优质难以优价农业标准化、组织化程度低增加了冷链物流推广难度（农业生产标准化、质量等级化、包装规格化、流通规模化是冷链物流发展前提）冷链物流设施投资大制约冷链物流发展主体众多，利益难以协调，法规不健全（5）国家重点扶持对象1大型农产品批发市场“断链”现象严重，批发市场缺乏冷链设施加强预冷保鲜、冷藏冷冻库建设强化批发市场冷链配送服务功能2辐射带动能力强的农业产业化龙头企业3区域性配送中心大中城市生鲜商品配送中心优势产区或集散地配送中心4第三方冷链物流企业5农民合作经济组织413冷链物流市场分析目前我国的肉类食品厂有2500多家，年产肉类6000万吨，产量以每年5左右的速度递增；速冻食品厂2000多家，年产量超过850万吨；冷饮业4000多家（其中具有一定规模的有194家），年产量150多万吨，产量以每年7左右的速度递增；乳品业1500多家，年产量800万吨，乳品业以每年30的速度增长；水产品年产量4400万吨，并以4速度增长。近年来，随着我国经济的发展，人们生活水平不断提高，生活节奏不断加快，人们花在厨房里的时间越来越少，对冷冻冷藏食品的认知度越来越高，迅速拉动了冷冻冷藏食品的消费，冷藏冷冻食品每年增产约10，其中市场份额最大、发展最迅速的是预制食品，2002年预制食品销售额占冷冻食品销售总额4244。冷冻肉制品和鱼类的销售额也强劲增长，在我国收入较高的发达城市，冷却肉已占到人均年消费肉量的1015。冷藏蔬菜的发展也很快，尽管目前冷藏蔬菜的消费总量仍较小，但是随着保鲜技术水平和产品质量的提高，会有越来越多的消费者接受这种产品。上述食品均属于易腐食品，大都需要冷藏物流，随着产销量的快速增长，我国的冷藏物流业将进入快速增长时期。冷藏冷冻食品每年10的产销量增长，生产商更倾向于物流外包，这成为冷藏物流快速发展的动力，也为专业的3PL带来了新的发展机遇近年来，随着生活节奏的不断加快，人们对冷冻冷藏食品的消费越来越多，冷藏冷冻食品每年增产约10。2002年预制食品销售额占冷冻食品销售总额4244，在我国收入较高的发达城市，冷却肉已占到人均年消费肉量的1015，而尽管目前冷藏蔬菜的消费总量仍较小，但随着保鲜技术和产品质量的提高，消费也呈上升趋势。随着产销量的快速增长，我国的冷藏物流业将进入快速增长时期。（1）肉制品冷藏物流市场分析据预测，国内肉类消费将由2001年的6373万吨增长到2010年的10000万吨左右，继续保持稳步上升趋势。国内肉制品消费将由目前的250万吨增长到2010年的1300万吨左右，未来增长空间巨大。我国肉制品加工业已经历市场启动阶段，目前正值成长期。此阶段的特点是消费群体迅速壮大，产量与销售额持续增长，工业增加值增长率高于GDP增长，主要肉类人均占有量处在世界平均水平，肉类制品人均占有量远低于发达国家。经济持续增长，国内有效需求充足、国际实际需求大是肉类消费增长的主要驱动因素。在未来10年内，肉类加工业将进入一个新的高速发展期。肉类食品的消费除在城市仍有扩展的余地外，在农村有着更大的增长潜力。随着我国农村城市化进程的加快和农民收入水平的提高，肉类食品消费数量会在较长时期内持续增长。到2010年，国内肉制品人均年消费量将达10公斤，肉制品占肉类总产量比重将上升到13左右，但也只达到目前发达国家肉类转化率1/3的水平。肉制品加工业的利润率为293，经济效益比较好。2002年肉制品企业中，销售收入超过50亿元的有2家，分别是河南双汇实业集团公司和山东金锣企业集团总公司。超过20亿元的有2家，分别是山东大龙实业公司和山东华盛集团总公司。超过10亿元的有4家，有近1/2的产品销售收入集中在大型企业。山东、河南两省丰富的原料资源和独特区位优势，使其成为国内肉类加工业的集中地。2002年山东省肉类加工企业162家，占全行业总数量的16，其次是河南省有139家。2002年山东省占全国总销售额的40，达26364亿元，位居第一；河南省约占20，为12696亿元，两省合计超过全行业60，行业集中度比较高。综合以上情况，如果以肉制品物流作为冷藏物流业务，应努力开拓与全国连锁性的冷鲜肉厂家的合作，如双汇、金锣等。而且，冷鲜肉制品增值服务较多，要充分挖掘，开展多形式、全方位的业务创新，增加除冷藏运输以外的冷藏物流收益。（2）速冻食品冷藏物流市场分析速冻食品是利用现代速冻技术，在25以下迅速冻结，然后在18或更低温度条件下贮藏并远距离的运输、长期保存的一种新兴食品，常见的有速冻水饺、速冻汤圆、速冻馒头等。从1995年起，我国速冻食品的年产量每年以20的幅度递增，年产量接近1000万吨。据不完全统计，近年来，我国现有各类速冻食品生产厂家近2000家，年销售额达100亿元。自1999年起的连续3年，全国连锁超市中销售的食品日用品中，速冻食品销售额均名列第一。速冻食品品牌中，三全、思念、龙凤占据三甲位置，并均以超过10的市场占有率雄居第一集团。三全更以5亿元的年销售额成为全国速冻食品市场的龙头企业。第二集团品类众多，但每一种所占市场份额均十分有限。速冻食品对贮藏运输要求十分严格，必须保证在18以下。目前，专业化、社会化、并能不断适应市场变化的速冻食品冷藏配送体系尚未形成。综合以上情况，如果以速冻食品物流作为冷藏物流业务，建议加强与全国性大的速冻食品生产企业合作，如三全、思念等。立足某市建立起自己的配送网络。另外可开展增值服务，速冻食品的分类包装和标签粘贴等增值服务需求较多。目前物流企业开展速冻食品物流业务的优势在于其物流需求持续增加，增值服务需求较多，行业利润较高而风险相对较小，行业发展潜力巨大，不足之处在于，速冻食品对基础设施要求较高，客户渠道缺乏。（3）乳制品冷藏物流市场分析自1990年以来，我国以牛奶为主的乳制品进入快速发展期。19902000的10年平均年增长率为121，居世界第一。2003年产量达到1625万吨，人均占有量达到104公斤/一般情况下，生产的鲜奶都需要运至乳品厂进行加工，属于鲜度要求严格的商品，天天都要配送。如果运输不当，会导致鲜奶变质，造成重大损失。为保证质量，鲜奶运输有特殊的要求为防止鲜奶在运输中温度升高，尤其在夏季运输，一般选择在早晚或夜间进行；运输工具一般都是专用的奶罐车；为缩短运输时间，严禁中途停留；运输容器要严格消毒，避免在运输过程中污染，容器内必须装满盖严，以防止在运输过程中因震荡而升温或溅出。正因为如此，为了能保证质量，专业奶类企业大多是希望自己运输，外包物流的意愿不是很高。即使外包，也大多是部分区域短途配送和路线运输外包，而且对技术和质量的要求比较高。综合以上情况，如果物流企业以乳制品物流作为冷藏物流主营业务，建议应锁定重点客户，以区域性运输配送为主要业务。输出管理和运作模式，与生产商建立合作联盟，利用生产商现有冷藏物流资源，开展相关服务。（4）三种可行的发展模式冷藏物流与普通第三方物流一样，只有专业化和集约化才可能获取最大利润。在冷藏物流市场有待开拓，企业基础设施缺乏状态下，物流企业独自开展专业第三方冷藏物流，具有很多不确定因素，目前整合与合作是开展冷藏物流的两大法宝，在整合的前提下，开展多方面的合作是物流企业开展冷藏物流业务的有效途径和手段。模式1与生产商结盟，按条块开展冷藏运输服务冷藏物流企业可与各类生产商结成联盟，先期按条块提供冷藏链分割的冷藏运输环节功能服务，输出有针对性改进的物流管理和运作体系。现在从事冷藏运输的多数企业，如速冻食品运输、冷饮运输以及冷藏乳品运输等，多是采用此种方式。随着合作的进展，与客户建立起的合作关系趋向稳固，以及操作经验的不断积累，通过对生产商自有冷藏资源、社会资源和自身资源的不断整合，建立起科学的、固定化的冷藏物流管理和运作体系该模式优点是易于进入，客户容易锁定，能充分利用现有车辆资源，获得短期收益明显等。而缺点在于短期内无法提高操作和组织水平，品牌影响作用较小，基础设施建设和业务开展受制于生产商，对企业长期发展不利。建议物流企业考虑与生产商建立起完全意义上的外包合作关系，或共同成立独立的第三方冷藏物流服务企业。模式2与同业进行合作整合，开展第三方冷藏物流业务目前，现有的冷藏物流服务商多为小企业，资金、经验以及管理运作水平到有待提高，但是他们在成长的过程中，大多积累了一定的冷藏物流基础设施资源和特定的客户群。有实力的物流企业可以充分利用自身的品牌、资金、管理和网络优势，与他们开展多方位的合作，特别是在冷藏物流项目的不同环节上，在双方不断获得经济效益的同时，通过自身能力整合合作伙伴的现有资源，共同壮大。该模式的优点是业务处理灵活，特别在项目合作方面，而缺点在于，灵活也是对运作管理的挑战，对资源整合能力、管理方式都是挑战。建立独立的合资物流服务商需要一定的资金投入，在共同成长的同时往往给自己培养竞争对手。所以物流企业应注意自身能力的培养和客户网络的培育特别是品牌的塑造，在时机成熟时，成立独立的第三方冷藏物流服务企业。模式3与连锁商业业态的流通商结盟，开展区域性冷藏物流配送业务鉴于冷藏物流市场的区域性和时效性特点明显，物流企业可以考虑在沿海发达城市，面向连锁超市、卖场等企业，以已经运做普通物流配送项目为基础，实施专业冷藏物流区域配送服务。目前，全国首家以生鲜食品为主要特色的冷藏物流企业上海新天天配送已经在上海地区站稳了脚跟。该模式优点是操作模式固定，技术要求相对简单，多为区域内短途运输；公司积累了一定的运作经验，能满足现实市场需求；可以有效调动区域公司积极性；不打乱现有操作和管理模式；比较容易建立起区域性冷藏配送网络。而缺点在于区域性特征明显，区域公司容易形成各自为政现象；统一管理、全国性品牌塑造较难；客户开发困难。所以物流企业应尽快形成自身特有的专业技能优势；建设有针对性的基础设施，如冷藏配送车队和低温分拨配送中心等。当前综合物流企业实际开展冷藏物流业务时，可以综合以上三种模式，取长补短。从冷藏食品物流行业的发展趋势、市场的需求导向以及企业长期发展来看，以独立的冷藏物流事业部形式或成立专业的第三方冷藏物流企业是未来综合物流企业参与冷藏物流市场竞争的必要和有效手段。42区域经济市场分析某市位于四川省东北部，大巴山系米仓山南麓，属盆周边远山区，东邻达川，南接南充，西抵广元，北接陕西汉中，是川东北重要的交通枢纽和商品集散地。全市幅员面积12325平方公里，辖一区三县，总人口38385万人。2008年，某市国民经济增长加快。实现GDP21395亿元，同比增长123，增速比上年加快03个百分点。一、二、三产业增加值分别达到8923亿元、5119亿元和7354亿元，分别增长45、253和125，对GDP的贡献率分别为422、293、285。人均GDP按常住人口计算达到6806元，同比增加1174元。经济运行质量显著提高，实现了财税增收、企业增效。完成国税税收收入368亿元，完成地税税收收入478亿元，分别增长253和303，税收收入占GDP的比重同比提高02个百分点，达到40。地方财政一般预算收入达到447亿元，增长234。规模以上工业企业利润总额增长691。产业结构和所有制结构变化明显。在农业增产、农副产品收购价格大幅上涨因素作用下，第一产业比重上升01个百分点，三次产业结构由上年的416228356变化为417239344。民营经济发展迅速，支撑了全市国民经济的“半壁河山”。年末民营经济从业人员达到1622万人、注册资金达到2050亿元，全年上缴税金539亿元，比上年增长293。民营经济实现增加值11184亿元，增长130，增加值占GDP的比重上升到523，提高02个百分点，对GDP的贡献率达到529；其中一、二、三产业民营经济增加值分别达到3856亿元、3537亿元、3791亿元，分别增长71、206和119，国民经济三次产业增加值中的民营经济份额分别为432、691、516。2008年居民消费价格指数经历了由低到高、再由高到低的态势。15月一路上升，5月达到最大值，当月同比为93、累比为96；6月出现拐点，12月，居民消费价格指数同比为27、累比为54，其中食品价格指数、商品零售价格指数、农业生产价格指数分别为130、62、239。经济社会发展中存在的主要问题是基础设施差，构建区域交通枢纽和水利设施建设任务繁重；支柱产业和骨干企业缺乏，经济总量小，人均水平低；地方财力薄弱，财政收支矛盾突出；贫困人口较多，扶贫开发任务艰巨。某，历史悠久、文化灿烂，物产丰饶、资源富集，是全国商品粮基地县（区）、银（木）耳和中药材基地，也是四川省无公害肉猪、蚕茧、水禽和芦笋、川明参等无公害农产品生产基地。因此根据党的惠民政策该地建设冷链物流中心市场发展前景广阔。43项目建设的必要性1、该项目的建设是某流通业发展、活跃商贸的需要。某位于四川省东北部，大巴山南麓，东邻达川，南接南充，西抵广元，北接陕西汉中，是川东北重要的交通枢纽和商品集散地。独特的区位优势造就了建立“某物流中心”已迫在眉睫，且市场前景广阔。2、该项目的建设是贯彻市委、市政府关于实施“四大战略”、“五个突破”、“打好老区建设翻身仗”的发展思路的实施举措。随着世界经济的快速发展和现代科学技术的迅猛发展，物流业作为国民经济中的一个新兴的服务部门，正在全球范围内得到飞速发展。相对世界发达国家物流业而言，中国物流业尚处于发展阶段,尤其在西部才处于起步阶段。当前我国已经形成买方市场，流通业已经从末端产业变成了引导消费、促进生产的先导性产业，即消费通过流通决定生产。要充分认识流通业在国民经济中的重要地位与作用，努力推进我国流通业的大发展。3、是加速地方经济发展，调整产业结构的需要。改革开放30年来，全市国民经济持续快速发展，经济结构发生了巨大变化，但目前仍存在地方经济发展缓慢，产业结构不尽合理的现象。该项目的建设符合国家产业政策，是“服务三农”、“构建和谐社会”的富民、惠民举措。党中央、国务院把加快解决“三农”问题放在更加突出的战略位置，连续四年发了关于“三农”问题的中央一号文件，明确提出了建设社会主义新农村的重大历史任务，并采取了一系列统筹城乡发展、支农惠农的重大举措。农业产业化的发展被放在了空前的地位和高度。随着西部大开发的推进和国家政策倾斜，西部地区人们的消费能力将逐渐增强，生活水平将会不断提高，本项目就是积极响应党中央的号召，拟通过修建某物流中心，用以改善某目前物流不畅、流通环节过多、最终商品到消费者特别是农民手中时价格偏高、产品质量得不到保障等问题，同时可以通过该项目的建设并利用公司目前所有的销售网络形成一套完整的购销网络，从农民手中将其土特产收购回来加工、整理、适温存储后再向外面市场推出，既可给农民增收，又可对外推销地方特产，树某品牌。4大交通的形成给该项目的实施带进前所未有的先机。巴广高速和铁路的通车，巴达高速和铁路的立项筹建，南巴汉高速和铁路规划筹建无疑某将会形成秦巴交通枢纽。在此建立物流中心将加速调整和带动产业的发展。综上所述，本项目的建设符合国家产业政策，符合某市的发展规划，项目的实施将为促进某流通业的发展奠定坚实的基础。第五章项目基本情况51项目建设条件511区位关系项目实施区位于某市经济开发区商贸园区中坝，处于某市城市规划区内，距通江、南江、平昌均在100公里以内，此处无工厂企业，无工业污染源。交通方便。场地外部环境较好，供水、供电、供气、排污在城市规划区内，非常方便。同时，施工条件较好，有较大空间用于堆放建材和安装起吊设备，适宜进行机械化施工作业。512气象水文项目区所在的某市经济开发区商贸园区中坝，气候温和，四季分明。属亚热带湿润性季风气候。经查，项目建设地气象条件为历年平均气温14171极端最高气温403极端最低气温53平均降水量为1104MM降雨日数（年平均）139天年均日照时间12423小时无霜期281天年均雷暴日56天陆地蒸发是7147MM日平均相对湿度80全年平均相对湿度77主导风向常年冬季西北风常年夏季西北、东南风春秋季风向不定，但阵风偏西北风，亦有南风。风速最大风速13米/秒方向风速10米/秒地震裂度按国家地震区域划分为7度区。该处多为一般性植被，无国家、地方需特殊保护品种。513地形地貌、地质构造根据岩土工程勘察报告，地场地势较为平坦。适宜项目建设。根据钻探揭露场地地层结构简单，岩性单一。场地内地下水贫乏，以基岩裂隙水为主，主要由大气降水补给，蒸发排泄。据中国人民解放军00九三九部队120万中华人民共和国区域水文地质普查报告（仪陇幅）查得，地下水质类型属重碳酸钙型水，对混凝土、钢筋、钢结构的腐蚀性评价为弱腐蚀性，基础施工可使用普通硅酸盐水泥。514交通运输本项目建设地点选择在某市经济开发区商贸园区中坝，临巴（中）达（州）路。处于交通要道，周围地势开阔，交通十分方便，人员及物资进入快捷。便于大宗物资集散。515市政基础设施水市区内有自来水公司一家，建供水站2座，日供水能力8万吨；水源取自巴河，水质优良，储量充足，能够保证市区生产和生活用水。电某全市用电已步入国家大电网，项目所在地已建成220KVA、110KVA输变电站各1座，35KVA变电站13座，35KVA线路工程200多公里，10KV配电线路2500公里，并配备水、火电装机容量21千瓦。气西南油气公司已将天然气输进巴城，同时，河坝一号至某的输气管道也通气运行。日输气能力20万方，城区居民用气率达30。废水治理某市污水处理厂日处理污水能力达到8万吨，某市区的生活污水将得到集中处理。垃圾和废物处理日处理能力300吨的城市垃圾无害处理厂已投产使用，垃圾和废物将得到集中处理。邮电通讯设施先进邮电通讯网络覆盖全市城乡，电话已实现了交换数据化，传输数字化，并开设了直拨国内国际电话，无线寻呼，AG网移动通讯，多媒体、英特网等业务。新建的邮政大楼，日处理信件、包裹10万余件，同时开通了EMS快递业务，以微波、光纤、移动通讯为特征的高效、立体、多功能的现代化通信网络的形成给某经济和社会各项事业的发展奠定了良好的基础。52项目建设规模与建设内容某村农产品批发市场冷链物流中心拟用地2127亩,总建筑面积为21000平方米。建设用于肉食类、速冻食品等贮藏的低温冷库5000平方米；建设用于优质水果和精品蔬菜、蛋品、奶制品等贮藏的高温冷库6000平方米；建设用于干货和其他商品存储配送的普通仓库4000平方米；建设与冷库配套瓜果蔬菜、农产品和畜产品等产品半加工、精加工、深加工的加工车间5000平方米，办公生活及其他辅助用房1000平方米。购置冷藏车30辆、高架叉车12台、货架2000组、冷柜及性能、理化指标等检测中心一组，形成15000吨农产品冷链系统。配套设施建设包括给排水工程、供电工程、环保设施。详见表11建设规模及内容表表11建设内容数量单位房屋、建筑低温冷库5000高温冷库6000普通仓库4000加工车间5000办公生活及其他辅助用房1000设备采购冷藏车30辆高架叉车12辆货架2000台冷柜及性能、理化指标等检测中心1套配套设施给排水工程1套供电工程1套环保工程1套53冷链物流中心定位1某物流中心是经有关部门批准的专业的物流中心，通过项目建设，完善物流中心功能，它将起到繁荣和稳定市场，指导产品的生产和消费的作用。该市场将是连接国内销区市场以及产地的桥梁。2该物流中心的建成运营，将带动一大批优质、高产、高效的优质产品生产基地的建设，一方面基地为市场提供稳定的货源，另一方面基地根据市场提供的信息，调整产品结构，严格分级，使产品标准化、规模包装，保持好的品质，提高产品的商品化程度。54冷链物流中心的功能541储运功能承担或代办长途铁路、公路和航空运输，市内短途运输，出租摊（仓）位、柜台等。542加工、配送功能承担或代办进场农产品的挑选、整理和加工业务，拓展配送业务。543信息功能利用信息系统组织、引