成都东村文化创意产业园项目策划任务书_[全文]

成都东村文化创意产业园项目策划任务书BUILDONTHEPOWEROFOURNETWORK公司简介整体思路框架技术资源优势服务报价成立于1978年325家办事处全世界55个国家办事处遍布美国，加拿大，拉美和加勒比海地区，欧洲和亚太地区每年商用地产交易额450亿美元全球26亿平方英尺的物业管理面积网络模式的交易管理系统用于数据报告和信息传达获奖的REALTRACONLINE技术独家拥有的STARS战略交易管理和汇报系统强大的财务分析工具TREESOFTNAI新巢地产是NAIGLOBAL在成都的成员。NAI是全球历史最悠久、规模最大的商业地产服务公司之一，全球排名第四。NAI为全球客户在全球性的商业地产租赁和销售领域提供了先进的技术、完备的体系、详尽的步骤和专业的秘诀。NAI拥有5000多人的地产职业人员，全球有拥有325多个办事处，160家最好的、独有的和经营商业地产的公司，正是这全球性的网络资源，使得NAI新巢地产能为客户提供世界级的服务。NAI新巢地产简介20072008年,NAI在行业排行榜中的名次如下在COMMERCIALPROPERTYNEWS商用物业新闻全球代理机构排行榜中，名列第2；在NATIONALREALESTATEINVESTOR全美房地产投资者所评选的全球地产代理机构中，名列第5；在LIPSEY全球房地产品牌25强中，名列第4。NAI全球排名2004年被全美房地产投资者评为世界上第4大代理公司，年交易额为270亿美元。2005年被全美房地产投资者评为第7大物业管理公司，全球物业管理面积为285亿平方英尺。在选址方面，2002年获得了“威廉窦希服务商大奖”，并在2003，2004和2005年连续获得十佳顾客服务奖。2003年和2004年获得REALCOMM商用地产行业“数字化成果大奖”和十佳最具创新房地产公司以及“2004年最值得关注公司”。因倡导商用地产新技术而获得英曼“创新奖”。NAI行业最佳排名及美誉NAI全球办事处1245689101JEFFREYFINN（全球总裁兼首席执行官）2TEDMPARCEL（全球执行副总裁，企业服务）3DAVIDLBERGER（拉美与加勒比地区董事总经理4BRIANFRENCH（加拿大，法国地区总经理）5JEANCLAUDEGOLDENSTEIN（全球解决方案总经理）6DAVIDPERRY（欧洲，中东，非洲地区总裁）7STEPHENEATHERTON（亚太和中东地区董事总经理）8周红斌（中国区首席代表）9BEVERLYLWSUNN（中国香港地区总裁）10蒋鹏（中国成都NAI新巢总经理）37NAI全球管理团队整体思路框架公司简介技术资源优势服务报价整体思路框架拟建名称项目背景兴东公司与功能区的关系“功能区背景介绍”对园区已有的定位入驻企业建议项目背景园区目标策划任务市场分析园区总目标园区功能配套园区规模园区定位招商定位竞争力完善软硬件配套建筑设计落地市场分析思路市场分析手段市场分析路径拟建名称项目背景兴东公司与功能区的关系“功能区背景介绍”对园区已有的定位入驻企业建议项目背景园区目标策划任务市场分析项目背景拟建名称成都东村文化创意产业孵化园项目背景成都市新城市开发的过程中，市委市政府规划了十三个产业功能区的宏伟蓝图，各功能区的指导思想是“以不同产业的发展带动城市发展”，而兴东公司公司在这新城市发展规划任务中的职能只是服务于其中“东部新城文化创意产业综合功能区”。兴东公司与功能区的关系兴东置业是兴城集团公司（市政府平台公司）的全资子公司，根据市委市政府的明确定位兴东置业作为功能区项目运营和资产运营的平台，承担了成都“东村”（即功能区）带动性、引导性项目的投资工作，因此，为配合功能区产业发展，促进起步区初步形成，经市委市政府同意，兴东置业拟兴建“东村文化创意产业园”。“功能区背景介绍”“成都东村文化创意产业综合功能区”规划面积41平方公里，重点发展文化创意产业，根据罗兰贝格的策划，功能区领导小组选定“文博艺术、影音娱乐、动漫游戏、传媒”四大产业为重点发展方向，“功能区”将是城都市未来的城中之城，是以文化创意产业为主的现代服务业和城市商业副中心。项目背景对园区已有的定位由于市委市政府的高度重视与大力推动，已经引进签约了韩国SK集团与保利集团等500强企业，其中，SK集团看好传媒产业发展，准备和成都传媒集团强强合作兴建传媒产业园、保利集团将围绕文博艺术在功能区内打造文博艺术的产业链。因此，园区建设是不能与强势资源形成竞争的，为了避免与保利、SK、传媒集团、以至更多强势资源形成竞争，如华谊兄弟传媒股份有限公司、上海东方传媒集团、广东南方广播影视传媒集团、家娱国际卫星电视有限公司、上海新文化集团等，初步选定了“影音娱乐、动漫游戏、广告、创意设计”四大产业为园区产业发展方向，并充分考虑到成都本土丰富的高校资源，准备在园区内再打造一个“创意青年创业基地”来整合高校资源，使产学研相结合形成良好态势。本项目选址范围入驻企业建议（略）园区总目标园区功能配套项目背景园区目标策划任务市场分析园区目标园区总目标通过精心策划，将园区打造成为为“功能区”营造产业氛围、形成品牌形象的，各产业链条式发展的，服务于中小企业的，产业聚集共生的，商业综合体。园区功能配套园区内部要形成良好的产业氛围、各产业形成链条式发展的良好态势，由于这个形成产业共生系统的要求，招商主体需要具备强度较高的产业关联度即拟招商主体要处于产业链的关键环节上，有着对内外两个圈层上下游企业较强的带动影响作用充分考虑到文化创意产业传播的特殊性（文化创意产业很多是无形的，很难具象展示的），园区需要具备旅游体验功能，能满足大众娱乐、消费、生活、休闲渡假、展览展示的需求打消企业区域顾虑，开展外出引凤战略，除吸纳本国、本地具市场竞争力的企业入驻以外，还需引进欧洲、韩、日等国外企业进场，成为国际创意新品研发、生产和销售中心，把园区打造成成都市产业升级示范基地园区各产业对外需要与“功能区”、成都以至四川的相关产业发展有较强的匹配关联程度园区的各项指标能够满足大部份文化创意企业共性的软硬/件需求，并能充分考虑到骨干企业的个性需求园区功能配套园区规模园区定位招商定位竞争力完善软硬件配套建筑设计落地项目背景园区目标策划任务市场分析园区规模建筑设计落地软硬件配套园区定位招商定位竞争力完善策划任务通过市场抽样调查了解可能入驻园区的中小企业有多少家其中多少家企业可能进入园区每家企业有多少员工有多少这些企业的办公使用面积是多大建筑造型特色能形象展示文化创意产业主题内涵的，具备游览、拍摄功能的特色建筑室内空间具有行业使用共性的，能满足大多数文化创意企业工作办公需求的使用空间通过对所选定的四大产业的产业链的梳理分析，找出处于重要节点位置的、能够带动上下游产业发展的一定类型的业态，在此基础上锁定下阶段招商主体通过人性化的生产、生活、商业配套设施/功能的建设，形成园区的核心竞争力，吸引企业入驻生产配套一、企业层面需求新旧产品发布体验场所专题研讨会议场所员工食堂不同产业共同需要的特殊生产场所及专业设备空间（如录间棚等）企业公共活动场所二、员工工作层面的需求一定档次、风格的商务交流平台根据工作生产形式不同所需要的特殊的宽带容量、电信服务系统等生活配套这些人需要什么样的内、外围环境他们对生活品质的要求他们的消费习惯、能力、消费区域他们年龄、收入水平、家庭结构他们的购物方式、喜好品牌他们使用的交通工具及采用的交通方式锁定招商主体，准确定位目标市场消费群体围绕拟招商主体/消费者需求，根据调查分析的结果来指导进行定制化生产项目选址区域土地使用面积建设体量规模建筑设计形态空间使用功能道路交通布局公共服务配套外围产业结构招商运营策略管理运营模式配套服务标准影音娱乐产业链企业动漫游戏产业链企业广告行业产业链企业创意设计产业链企业市场分析思路市场分析手段市场分析路径项目背景园区目标策划任务市场分析市场分析思路园区选址园区选址目标客户（四大产业的产业链上处在带动环节的中小型企业）由于生存发展的需要，习惯在空间上靠近一些什么样的产业环境目标客户对周边交通条件的需求目标客户对周边经济发展成熟度的需求其他对园区选址有参考指导意义的需求市场分析思路为了确定园区的土地使用面积、建筑体量规模，需要对目标市场进行系统的抽样调查分析，进行推导得出结论。成都目前共家_家文化创意企业其中所选定的（影音娱乐、动漫游戏、广告、创意设计）四大产业有_家_家当中处于产业重要节点上，具备带动上下游产业影响力的企业有_家对这_家企业，以1/10的抽样调查了解了_家企业，其中有_家企业表示有意愿进入园区，也就表示_家企业中有_家企业可能进入园区_家企业的平均使用面积、配套面积就是园区未来保守的产业用地和配套用地建筑规模的基数示例市场分析思路围绕建筑设计形态和空间使用功能等，则需要了解目标市场客户如下的需求对建筑风格的要求对建筑造型、立面、色彩搭配、空间布局的偏好对装修及装修风格的要求对停车、行车系统的要求对企业特殊使用功能的要求其他更多相关需求市场分析思路公共服务配套和外围产业结构四个不同产业的相关企业对各种工作、生活配套设施的共性和个性要求对各种休闲娱乐的商业配套设施档次、级别的共性和个性要求对户外公共环境的共性和个性需求对外围产业的需求市场分析思路物业定位（仅针对企业在选址上有决策权的管理者）目标客户在办公空间使用需求上有哪些共同点（如是否都需要开敞式空间，是否都需要良好的采光朝向等）目标客户的企业一般平均有多少人，每个人平均占用多少面积一般的层高是多少目标客户的物业是自有还是租用自有和租赁的比例如是自有，他们持有物业面积一般是多大大概区位在哪些地方价格水平有几个档次如是租用，他们的租用面积一般是多少租金有几个档次分别是多少市场分析思路消费者分析目标客户员工的基本构成（性别、年龄、婚姻状况、受教育程度、收入状况等）目标客户员工的生活习惯（居住状况、上下班交通工具等）目标客户消费习惯分析（消费的构成、时间、地点、偏好等）目标客户员工的需求分析（公共服务、餐饮、交通工具等）市场分析思路园区选址消费者分析物业定位土地使用面积、建筑体量规模建筑设计形态和空间使用功能公共服务配套和外围产业结构通过对以上方面的分析和调研，最终得出合理的选址意见，并对于整个园区的土地使用面积、建筑体量规模、建筑设计形态、空间使用功能有合理的规划，提供符合市场需求的公共服务、物业定位和其他服务。市场分析手段对成都市文博艺术、影音娱乐、动漫游戏、传媒四大产业的企业高管及员工进行随机抽样调查调研方法访问员面访纸版问卷调研时间XXXX年XX月XX日XXXX年XX月XX日样本构成文博艺术、影音娱乐、动漫游戏、传媒各25企业选址决策者XX人企业员工XX人整体思路框架公司简介技术资源优势服务报价服务报价费用报价40万整体思路框架公司简介技术资源优势服务报价写字楼和零售专业知识和专业团队的运作与服务NAI亚太区和中国零售团队强有力的支持客户/租户资源共享世界一流的规范化运作模式对本地市场特别是房地产零售业市场的全方位的深度了解专注细节国际品牌的支持专业性NAI新巢地产有限公司拥有一支商业地产专业团队，专门为我们的租客及投资客户提供专业的代理服务。该团队受过良好的培训，有着丰富的经验。凭借他们丰富的商业房地产操作经验和深厚的专业知识，为租赁和投资客户作出最佳的运作和成本控制策略。成本控制节省成本始终是NAI新巢地产的关注要点。我们采用竞争式的议价模式对最后选定的若干物业进行多轮谈判。另外，我们会为客户准备全面的财务分析报告，内容函盖所有可能续租或搬迁的费用，使客户在理解各种可能的成本因素下做出最合理的决定。我们的优势REALTRACONLINEREALTRACONLINE是NAI基于WEB的交易管理平台软件。CLASONLINECLASONLINE是NAI基于WEB的企业租赁和投资组合管理系统。EOFFERINGNAI采用了一个综合物业营销系统，称之为EOFFERING。TREESOFTTREESOFT是NAI先进的现金流、区位和租金分析工具。SITERIGHTSITERIGHT是NAI基于WEB的地图定位和人口统计软件。在利用高科技网络技术以提高运营效率方面，无疑是业界的先驱者。强大的网络在线服务STARS客户关系/交易管理REALTRACONLINE汇报项目管理最佳实践分享信息REALTRACONLINE是您成功的钥匙，系统支持CLAS企业租赁管理系统NAIGLOBAL与VIRTUALPREMISE一起合作，向成员提供接入这个重要的工具。CLAS允许成员或客户管理他们的最重要的租赁数据，包括最重要的日期。TREESOFT租赁和财务分析工具这是一个为企业和商用地产提供分析比较的程序，快速且容易使用，可以使客户从财务的角度比较分析不同的租赁项目。全球客户服务TOKYOSYDNEYTAIPEIWELLINGTONMELBOURNESHANGHAIBEIJINGJAKARTANEWDELHIBANGKOKMANILASEOULMUMBAISINGAPORECHENNAIBANGALOREKUALALUMPURAUCKLANDBRISBANEKOLKATTAHYDERABADHOCHIMINCITYHONGKONGNAI亚太区团队作为全球性公司的一部分，NAI新巢地产拥有一支跨区域（和全球）的合作团队，通过共享全球的优秀实战经验，为客户提供同样品质的专业服务，帮助客户实现最佳的不动产解决方案。每一个在亚洲的NAI办事处都以相同的技术和方式为我们的客户提供完美的服务。最优秀的服务商团队NAI新巢地产集所有最好的服务团队之优势，以求充分执行公司的房地产租赁和投资服务。凭借我们选择设计师、承包商、项目管理人、家具和通讯系统供应商的专业